ARRET DU

12 Janvier 2026

N° 1

N° RG 24/05928 – N° Portalis DBVT-V-B71-V5VJ

JUGEMENT DU

Juge de l’expropriation de LILLE

en date du

15 Novembre 2024

COUR D’APPEL DE DOUAI

Chambre de l’Expropriation

APPELANTE :

S.A.S. POLYCLINIQUE DU [25]

prise en la personne de son Président Directeur Général, le Docteur [S] [M].

[Adresse 28]

[Localité 16]

ayant pour avocat postulant M^e Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de Lille et pour avocat plaidant M^e Antoine TOURBIER, avocat au barreau d’Amiens

INTIME :

CENTRE HOSPITALIER DE [Localité 16]

dont le siège social est situé [Adresse 30]

[Localité 16]

ayant pour avocat postulanr la SCP PROCESSUEL représentée par M^e Bernard FRANCHI, avocat au barreau de Douai et pour avocat plaidant M^e Christophe PICHON, avocat au barreau de Paris substitué par M^e Charles NESSELRODE

EN PRESENCE DE : M. [W] [K]

faisant fonction de Commissaire du Gouvernement par délégation de Monsieur le Directeur régional des Finances Publiques des Hauts de France et du département du Nord

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

Samuel VITSE

: PRÉSIDENT DE CHAMBRE

Hélène CHATEAU

: MAGISTRATE HONORAIRE

Pauline MIMIAGUE

: CONSEILLERE

GREFFIER : Christian BERQUET

DEBATS : à l’audience publique du 01 Décembre 2025

ARRET : Contradictoire

prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026,

les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, signé par Samuel VITSE, président et par Christian BERQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire

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Par délibérations en date des 7 octobre 2022 et 24 mars 2013, le conseil de surveillance du centre hospitalier de [Localité 16] a décidé d’engager une procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique pour acquérir la parcelle AQ [Cadastre 14] sise à [Localité 16] propriété de la SAS Polyclinique du [25] et ce aux fins de s’étendre.

Par arrêté en date du 28 septembre 2023, le Préfet du Nord a déclaré d’utilité publique le projet d’extension du centre hospitalier de [Localité 16] et a déclaré cessible au profit de ce centre hospitalier la parcelle AQ [Cadastre 14] nécessaire à la réalisation de ce projet.

Par arrêté du 9 juin 2023, le préfet du Nord a prescrit une enquête publique entre le 26 juin 2023 et le 10 juillet 2023.

Un recours en annulation de cet arrêté a été formé devant le tribunal administratif de Lille le 28 novembre 2023. La procédure est toujours pendante.

Le 8 février 2024, le juge de l’expropriation du Nord a déclaré expropriée la parcelle AQ [Cadastre 14], située [Adresse 17] à [Localité 16] d’une contenance de 10'500 m².

Le 2 septembre 2022, le service des domaines a évalué à 160'000 euros la parcelle en cause.

Le 23 avril 2024, le centre hospitalier de [Localité 16] a adressé son mémoire valant offres à la SAS Polyclinique du [25].

Par un mémoire déposé le 10 juin 2024, le centre hospitalier de [Localité 16] a saisi le juge de l’expropriation du Nord afin qu’il fixe l’indemnité d’expropriation de la parcelle litigieuse à la somme de 160 000 euros en principal, outre 17 200 euros d’indemnité de remploi.

La visite des lieux s’est déroulée le 2 août 2024. Le procès-verbal fait état d’une très grande parcelle en état de friche, située entre l’hôpital et la polyclinique, contigüe au parking de l’hôpital et séparée de la polyclinique par une voie réservée aux bus et véhicules de secours.

Dans son mémoire du 19 juillet 2024, la SAS Polyclinique du [25] sollicitait une indemnité principale de 655'000 euros, outre 66'500 euros d’indemnité de remploi.

Dans ses conclusions déposées les 29 juillet 2024 et 19 septembre 2024, Mme la commissaire du gouvernement proposait de fixer l’indemnité totale à la somme de 177 200 euros.

Par jugement du 15 novembre 2024, la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de Lille a :

— fixé l’indemnité de dépossession revenant à la SAS Polyclinique du [25] pour la parcelle située à [Adresse 24], cadastrée section AQ [Cadastre 14] à la somme de 177'200 euros se décomposant comme suit :

160 000 € d’indemnité principale, sur une base de 15,23 euros le m², la parcelle ayant été qualifiée de terrain à bâtir,

17 200 € d’indemnité de remploi,

— débouté la SAS Polyclinique du [25] de sa demande d’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de futur développement,

— débouté la SAS Polyclinique du [25] de sa demande d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le centre hospitalier de [Localité 16] à payer à la SAS Polyclinique du [25] 2500 euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— laissé les dépens à la charge du centre hospitalier de [Localité 16].

Par déclaration RPVA du 15 décembre 2024, la SAS Polyclinique du [25] a formé appel de l’ensemble des chefs de cette décision, à l’exception de la condamnation du centre hospitalier à lui payer 2500 euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile.

Le 6 janvier 2025, la SAS Polyclinique du [25] a adressé ses conclusions par RPVA, l’avocat indiquant qu’il notifiait également lesdites conclusions et ses trois pièces par LRAR aux deux autres parties.

Elle demande de':

— déclarer recevable son appel,

— d’infirmer les dispositions du jugement visées dans l’acte d’appel,

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— et statuant à nouveau de fixer l’indemnité principale de 535'000 euros, l’indemnité pour préjudice résultant de l’impossibilité future de développement de la polyclinique à 120'000 euros outre 66'500 euros d’indemnité de remploi,

— condamner le centre hospitalier de [Localité 16] à lui payer 3000 euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux dépens.

Elle demande de fixer la valeur au m² à 51 euros sur la base des termes de référence suivants’correspondant à des terrains constructibles :

Terme n°1 (terme 7 du jugement repris pour 1376 m² soit 34,88 euros le m², zone UB)': Vente du 13 juillet 2022 d’un terrain à bâtir sis [Adresse 1] à [Localité 16] de 1142 m², à proximité immédiate de la parcelle expropriée, cadastré BA [Cadastre 4] pour le prix de 48'000 euros, soit 42 euros le m²,

Terme n°2'(terme 8 du jugement, zone UB) : Vente du 28 janvier 2022 d’un terrain à bâtir sis [Adresse 26] à [Localité 16] de 932 m², cadastré BA [Cadastre 7] pour le prix de 49'000 euros, soit 53 euros le m².

Terme n°3'(terme 9 du jugement, au prix de 135'660 euros pour deux parcelles de 3876 m² cadastrées section J [Cadastre 11] et J [Cadastre 12] soit 35 euros le m², zone UR) : Vente du 3 avril 2023 d’un terrain à bâtir sis [Adresse 18] à [Localité 16] de 2025 m², cadastré J [Cadastre 12] pour le prix de 162 792 euros, soit 80 euros le m², précision étant faite que la mention suivante est portée sur le site app.dvf.etalab.gouv.fr': cette mutation contient des dispositions dans les parcelles adjacentes, la valeur foncière correspond au total.

Terme n°4'(terme 10 du jugement, au prix de 73'824 euros soit 24 euros le m², zone UR) : Vente du 27 octobre 2020 d’un terrain à bâtir sis [Adresse 6] à [Localité 23] de 3076 m², cadastré J [Cadastre 10]pour le prix de 88 588 euros, soit 29 euros le m².

S’agissant de son préjudice résultant de l’impossibilité future de développement, elle indique qu’elle avait missionné un cabinet d’architecte pour réaliser une étude de faisabilité pour réaliser un parking sur la parcelle litigieuse et déposer un permis aménagement.

Le 25 mars 2025, le centre hospitalier de [Localité 16] a adressé ses conclusions et ses 17 pièces au terme desquelles il demande de confirmer le jugement du 15 novembre 2024, de rejeter l’intégralité des demandes de la SAS Polyclinique du [25] et de la condamner à lui payer 3000 euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile.

Il estime non pertinents les éléments de comparaison cités par la Polyclinique du [25] dans la mesure où toutes les parcelles citées par elle se situent en zone UB, UC ou UR, sont viabilisées et ne correspondent pas à une friche non viabilisée en zone US comme se trouve la parcelle expropriée, la troisième référence correspondant en outre à une vente réalisée en 2023 postérieurement à la date de référence.

Il demande de retenir ses références qui concernent toutes des parcelles d’une grande superficie situées dans des zones du PLUi à construction limitée à savoir':

Terme n°1 du jugement': vente du 30 juin 2022 d’un terrain à bâtir sis [Adresse 27] à [Localité 19] de 12 602 m², cadastré BK [Cadastre 5] en zone UE (zone urbaine spécifique à vocation économique) pour le prix de 177'866 euros, soit 14,11 euros le m²

Terme n°2 du jugement': vente du 15 juillet 2021 d’un terrain à bâtir sis [Adresse 22] à [Localité 19] de 44 541 m², cadastré BI [Cadastre 2] en zone UE (zone urbaine spécifique à vocation économique) pour le prix de 534 000 euros, soit 11,99 euros le m²

Terme n°3 du jugement': vente du 21 octobre 2021 d’un terrain à bâtir sis [Adresse 20] à [Localité 19] de 33 868 m², cadastré BE [Cadastre 8] et [Cadastre 9] en zone 1 AUE (zone à urbaniser à vocation principale d’activités économiques) pour le prix de 372'548 euros, soit 11 euros le m²

Terme n°4 du jugement, (non retenu par le premier juge) ': vente du 8 septembre 2020 d’un terrain à bâtir sis [Adresse 29] à [Localité 16] de 13 832 m², cadastré AX [Cadastre 3] en zone UB (zone urbaine mixte périphérique) pour le prix de 170'000 euros, soit 12,29 euros le m²

Il précise que le prix moyen s’établit à 12,34 euros le m² et qu’il a cependant proposé une valeur de 15,23 euros qui a justement été retenue par le premier juge.

Il ajoute que les références du commissaire du gouvernement sont également pertinentes et valident la proposition de 15,23 euros le m²':

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Terme n°5 du jugement': vente du 25 novembre 2021 d’un terrain à bâtir sis [Adresse 21] à [Localité 16] de 5551 m², cadastré AQ [Cadastre 15] en zone US, comme la parcelle expropriée pour le prix de 44 259 euros, soit 7,97 euros le m²

Terme n°6 du jugement'(non retenu par le premier juge) : vente du 30 juin 2022 d’un terrain à bâtir sis [Adresse 18] à [Localité 16] de 5551 m², cadastré J [Cadastre 13] en zone UR, pour le prix de 153'000 euros, soit 25 euros le m².

S’agissant du préjudice allégué, le centre hospitalier de [Localité 16] précise que l’article L 321-1 du code de l’expropriation prévoit que seul le préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation peut être indemnisé’ alors que le préjudice invoqué par la polyclinique est éventuel, les pièces versées en cause d’appel qui font apparaître qu’elle avait missionné un cabinet d’architecte pour réaliser une étude de faisabilité pour réaliser un parking et déposer un permis aménagement ne permettent pas de justifier d’un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation.

M. le commissaire du gouvernement sollicite la confirmation du jugement sur la base des termes de référence 1 à 6 et 10 visés dans le jugement pour une moyenne de 15,19 euros le m² et une médiane de 12,29 euros le m².

MOTIFS DE LA DECISION

Les parties n’ont soulevé aucune fin de non-recevoir.

L’appel principal porte sur le montant de l’indemnité de dépossession, sur le fait qu’il n’a pas été fait droit à la demande d’indemnisation du préjudice résultant de l’impossibilité de futur développement et sur le débouté de la demande d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile (alors même que la disposition suivante du jugement condamne la centre hospitalier de [Localité 16] au paiement d’une somme de 2500 euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile). Il n’y pas eu appel incident.

Ne sont pas discutées les dispositions du jugement relatives à la fixation de la date de référence au 9 juin 2022, à la condamnation du centre hospitalier de [Localité 16] à payer à la SAS Polyclinique du [25] la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à la condamnation du centre hospitalier de [Localité 16] aux dépens.

N’est pas remise en cause la qualification de terrain à bâtir de la parcelle expropriée, le fait qu’elle est en friche, n’a pas de desserte directe, puisque longeant une voie réservée au bus et véhicules de secours, son accès pouvant se faire par le parking de l’hôpital. Il n’est pas contesté que la parcelle n’est pas aménagée, mais qu’elle bénéficie de la proximité des réseaux.

N’est pas remis en cause le principe de l’évaluation de la parcelle sur la base de termes de comparaison, à savoir de transactions récentes intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables au regard de leur situation et des règles de l’urbanisme.

La parcelle litigieuse est classée en zone US au PLU inter-communal Maubeuge-Val-de-Sambre à savoir une zone urbaine spécifique à vocation d’équipements publics et sportifs, les habitations n’étant autorisées que sous réserve d’être destinées exclusivement au logement des personnes dont la présence permanente est nécessaire pour assurer la surveillance et la sécurité des constructions autorisées et les entrepôts et bureaux sont autorisés à condition qu’il soit en lien avec les équipements sportifs, de sorte qu’il peut être conclu que le zonage est restrictif.

Ne peuvent être considérés comme des termes de référence pertinents, les termes cités par la Polyclinique à savoir':

le terme n°1 de l’appelant (terme 7 du jugement)': Vente du 13 juillet 2022 d’un terrain à bâtir sis [Adresse 1] à [Localité 16] de 1376 m², à proximité immédiate de la parcelle expropriée, mais en zone UB, cadastré BA [Cadastre 4] pour le prix de 48'000 euros,

le terme n°2'de l’appelant (terme 8 du jugement) : Vente du 28 janvier 2022 d’un terrain à bâtir sis [Adresse 26] à [Localité 16] de 932 m², cadastré BA [Cadastre 7] en zone UB pour le prix de 49'000 euros,

le terme n°3'de l’appelant (terme 9 du jugement) : Vente du 3 avril 2023 d’un terrain à bâtir sis [Adresse 18] à [Localité 16] de 2025 m², composé de deux parcelles cadastrées J [Cadastre 11] et [Cadastre 12] en zone UR pour le prix de 162 792 euros, soit 80 euros le m²,

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Le terme n°4'de l’appelant (terme 10 du jugement) : Vente du 27 octobre 2020 d’un terrain à bâtir sis [Adresse 6] à [Localité 16] de 3076 m², cadastré J [Cadastre 10] en zone UR pour le prix de 73'824 euros,

dès lors que les parcelles objets de ces quatre ventes se trouvent pour les deux premières en zone UB, et pour les deux dernières en zone UR qui permettent à la différence de la zone US notamment la construction de logements, d’hébergement sans conditions, de restaurants et d’hôtel, en plus des équipements d’intérêt collectif et des services publics et de commerces sous certaines conditions pour ces derniers et qui de plus ont des superficies nettement moindre que la parcelle expropriée.

Les termes 2 et 3 du jugement qui portent sur des parcelles trois à quatre fois plus grandes ne peuvent être considérés comme des termes pertinents quand bien même ils se situeraient en zone UE ou 1 AUE, proche des conditions de construction de la zone US.

Ne peuvent être retenus ni le terme 5 du jugement qui porte sur une parcelle de 5551 m², soit deux fois moins grande que la parcelle en cause, quand bien même il serait en zone US, ni le terme 6 qui se trouve en zone UR. Ne peut être retenu le terme 4 du jugement qui se trouve en zone UB.

En revanche, peut être retenu’ le terme du jugement qui porte sur une parcelle de 12'602 m², très proche en superficie de la parcelle expropriée, en zone UE, qui comporte des restrictions à l’habitabilité comme la zone US. Le prix au m² s’élevait à 14,11 euros et la transaction était récente, puisque du 30 juin 2022, le jugement étant du 15 novembre 2024. En retenant un prix de 15,23 euros le m², le jugement ne peut donc être critiqué par l’appelante qui n’a présenté aucun terme pertinent permettant d’évaluer la parcelle litigieuse à 51 euros le m² comme elle le souhaitait.

Si le centre hospitalier de [Localité 16], qui a reçu communication des pièces de l’appelante, reconnaît que la SAS Polyclinique justifie qu’elle avait engagé en novembre 2021 des démarches pour réaliser un parking sur le terrain exproprié et avait missionné un cabinet d’architecte pour une étude de faisabilité et un dépôt de permis d’aménagement, force est de constater qu’à la date d’ouverture de l’enquête publique, rien n’avait été concrétisé de sorte que le premier juge était fondé à considérer que le préjudice allégué n’était pas certain et qu’il ne pouvait être indemnisé en application de l’article L 321-1 du code de l’expropriation.

La SAS Polyclinique du Nord, partie perdante en cause d’appel sera condamnée aux dépens d’appel et au paiement d’une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme les dispositions du jugement du tribunal judiciaire de Lille du 15 novembre 2024, juridiction de l’expropriation,

Y ajoutant,

Condamne la SAS Polyclinique du [25] aux dépens d’appel,

Condamne la SAS Polyclinique du [25] à payer au centre hospitalier de [Localité 16] la somme de 3000 euros d’indemnité d’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non compris dans les dépens d’appel.

Le greffier Le président

C. BERQUET S. VITSE