République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 2

ARRÊT DU 22/01/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/05868 – N° Portalis DBVT-V-B7I-V5NR

Jugement (N° 24/01136)

rendu le 12 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

représenté par son syndic coopératif, Madame [G] [L]

ayant son siège social [Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par M^e Guy Foutry, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assisté de M^e David Wolff, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

INTIMÉE

Madame [C] [U]

[Adresse 8]

[Localité 10]

défaillante, à qui la déclaration d’appel a été signifiée le 27 février 2025 à personne

DÉBATS à l’audience publique du 13 octobre 2025 tenue par Véronique Galliot, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Anaïs Millescamps

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Catherine Courteille, présidente de chambre

Véronique Galliot, conseiller

Carole Van Goetsenhoven, conseiller

ARRÊT REPUTE CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 janvier 2026 après prorogation du délibéré en date du 15 janvier 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Catherine Courteille, présidente, et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 08 septembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [U] est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un garage dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété, dont le syndic est assuré par un syndic coopératif, pris en la personne de Mme [G] [L], en qualité de présidente élue du conseil syndical.

Se prévalant de l’existence de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic a attrait Mme [C] [U] devant le tribunal judiciaire de Lille par exploit du 25 juin 2024 aux fins de la voir condamner à lui verser les sommes suivantes :

' 4 242,89 euros au titre des provisions appelées non réglées,

' 8,95euros au titre des frais de recouvrement,

' 3 005,46 euros au titre des provisions non appelées immédiatement exigibles,

' 11 162,62 euros au titre de l’arriéré définitif,

' 5 000 euros à titre de dommages-intérêts

' 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre Ies dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 12 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Lille a :

Condamné Mme [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 12] pris en la personne de syndic coopératif, Mme [G] [L], la somme de 6810,59 euros au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte du 1er janvier 2024, appel du premier trimestre 2024 inclus,

Condamné Mme [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 12] pris en la personne de syndic coopératif, Mme [G] [L], la somme de 3 005,46 euros au titre des appels de fonds non encore échues pour l’année 2024,

Condamné Mme [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 11] (59) 49,53, [Adresse 9] pris en la personne de syndic coopératif, Mme [G] [L], la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamné Mme [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 11] (59) [Adresse 2] pris en la personne du syndic coopératif, Mme [G] [L], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Mme [C] [U] aux entiers dépens.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Douai le 13 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision du chef ayant : « Condamné Mme [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 12] pris en la personne du syndic coopératif, Mme [G] [L], la somme de 6810,59 euros au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte du 1er janvier 2024, appel du premier trimestre 2024 inclus », et ce dans la mesure où le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période antérieure aux années 2023 et 2024, soit pour la somme de 8 607,87 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires demande à la cour, au visa des articles 10, 14-1, 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

juger le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 11], représenté par son syndic coopératif, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;

confirmer le jugement du 12 novembre 2024 rendu par le Tribunal judiciaire de Lille en ce qu’il a condamné, sur le principe, Madame [C] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] a Roubaix, représenté par son syndic coopératif, son arriéré de charges ;

infirmer le jugement du 12 novembre 2024 rendu par le Tribunal judiciaire de Lille, en ce qu’il a limité le quantum de la condamnation prononcée à l’encontre de Madame [C] [U] s’agissant de l’arriéré de charges dont elle est redevable jusqu’au 1°'janvier 2024, hors provisions non échues pour l’exercice 2024, à la somme de 6 810,59 euros ;

Statuant à nouveau

condamner Madame [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son syndic coopératif, la somme de 15 405,51 euros au titre de ses arriérés de charges arrêté au 1er janvier 2024 inclus, dont 8 603,88 euros au titre des charges dues jusqu’au 31 décembre 2022 ;

condamner Madame [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 11], représenté par son syndic coopératif, Mme [G] [L] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

condamner Madame [C] [U] au paiement des entiers dépens dont le recouvrement direct au profit de Maître Foutry en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il indique produire les charges régulièrement votées en assemblées générales, les appels de fonds correspondant aux tantièmes de Madame [C] [U] et les décomptes actualisés de sa créance notamment au 1er janvier 2024.

Madame [C] [U] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Il résulte de l’article 10-1 de la même loi que sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Et selon l’article 19-2 de la même loi, à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Il est constant que pour justifier sa demande en paiement de charges, le syndicat des copropriétaires doit produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le décompte des charges, les appels individuels de fonds, un état récapitulatif détaillé de sa créance et, le cas échéant, la mise en demeure prévue à l’article 19-2 précité.

En l’espèce, il doit être rappelé que l’appel ne porte aux termes de la déclaration d’appel que sur les sommes dues pour la période antérieure 1er janvier 2023.

Il est également observé que le premier juge a, dans sa motivation, indiqué qu’il convenait de rejeter les sommes réclamées pour la période antérieure au 1er janvier 2023 car non justifiées. Dans ces conditions, l’appel porte en réalité sur les sommes réclamées pour la période du 1er avril 2019 au 31 décembre 2022.

Pour justifier de sa créance de charges, le syndicat des copropriétaires verse aux débats à hauteur d’appel :

un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de Madame [C] [M],

les appels de fonds mentionnant les répartitions de charges et celles imputables à Madame [C] [M] pour l’année 2023 : ils reprennent le solde antérieur dû au 31 décembre 2021 et au 2 octobre 2022 ;

les procès-verbaux d’assemblée générale portant approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux pour les années 2019, 2020, 2021, 2022, 2024,

le procès-verbal d’assemblée générale du 10 décembre 2022 relative à l’adoption de la forme coopérative, de la souscription à « l’offre Matera » et la désignation des membres du conseil syndical,

un extrait du grand livre du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022,

un extrait du grand livre du 1er juillet 2018 au 23 septembre 2021 ;

un décompte du 1er avril 2019 au 1er janvier 2024,

les mises en demeure du 16 mars 2023 et du 26 février 2024.

Il résulte du décompte que pour la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2024, Madame [C] [M] est redevable de la somme totale de 6 810,59 euros, somme reprise par le premier juge et dont il n’est pas fait appel.

Ce décompte comporte bien les charges de la période sollicitée à savoir du 1er avril 2019 au 31 décembre 2022. Les extraits du grand livre permettent de vérifier que les charges réclamées, qui sont mentionnées « solde antérieur » dans les décomptes produits en première instance, sont bien justifiées.

Néanmoins, ce décompte inclus également des frais qui ne sont pas justifiés « frais de justice » : 92,70 euros du 1er janvier 2022 ; « frais de relance » : 1, 29 euros, « frais de mise en demeure du 8 septembre 2022 » : 35 euros Ils seront donc écartés.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc bien de l’exigibilité de sa créance pour la période du 1er avril 2019 au 31 décembre 2022 à hauteur de 8 474,89 euros (= 8603,88 ' (92,70+1,29+35)).

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a débouté les demandes pour la période du 1er avril 2019 au 1er janvier 2023 et de condamner Madame [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 15 285, 48 euros, au titre des charges de copropriétés dues du 1er avril 2019 au 1er janvier 2024.

Sur les demandes accessoires

Le jugement est confirmé.

Madame [C] [M] est condamnée aux dépens engagés en appel, dont le recouvrement direct sera effectué par Maître Foutry, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

INFIRME le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 12 novembre 2024 en ce qu’il a :

Condamné Mme [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 12] pris en la personne de syndic coopératif, Mme [G] [L], la somme de 6 810,59 euros au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte du 1er janvier 2024, appel du premier trimestre 2024 inclus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [C] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 12] pris en la personne de syndic coopératif, Mme [G] [L], la somme de 15 285,48 euros, au titre des charges de copropriété et de travaux pour la période du 1 er avril 2019 au 1er janvier 2024,

Condamne Mme [C] [U] aux dépens engagés en appel,

Déboute la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

La présidente