ARRÊT N°

N° RG 24/00229

N° Portalis DBWA-V-B7I-COVI

M. [A] [O]

C/

Mme [I] [T] [G] née [K]

M. [Y] [P] [G]

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 07 JANVIER 2025

Décision déférée à la cour : ordonnance du juge des contentieux de la protection de Fort-de-France, statuant en référé, en date du 15 mars 2024, enregistrée sous le n° 23-001505 ;

APPELANT :

Monsieur [A] [O]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Georges-Emmanuel GERMANY de la SELARL AVOCATS CONSEIL ET DEFENSE, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMES :

Madame [I] [T] [G] née [K]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée de M^e Alexandra CHALVIN, avocat au barreau de MARTINIQUE

Monsieur [Y] [P] [G]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté de M^e Alexandra CHALVIN, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 novembre 2024, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine PARIS, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composé de :

Présidente : Madame Christine PARIS, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Thierry PLUMENAIL, conseiller

Assesseur : Madame Claire DONNIZAUX, conseillère

Greffière, lors des débats : M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 7 janvier 2025 ;

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalement avisées dans les conditions prévues à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par ordonnance contradictoire du 15 mars 2024, le juge des contentieux de la protection de Fort de France, statuant en référé, a, notamment :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail relatif au logement situé [Adresse 1] à [Localité 4], conclu entre MM. [G] [Z], [G] [Y] d’une part et M. [O] [A] d’autre part étaient réunies à la date du 16 juillet 2023;

— ordonné en conséquence à M. [O] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l’ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour M. [O] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [I] [T] [K] veuve [G] et M. [Y] [G] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

— condamné M. [O] [A] à verser à Mme [K] veuve [G] [I] [T] et M. [G] [Y] à titre provisionnel la somme de 13 803 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 9909 euros à compter du commandement de payer du 16 mai 2023, sur celle de 10 802 euros à compter de l’assignation du 05 décembre 2023 et sur le surplus à compter de la décision

— condamné M. [O] [A] à verser à Mme [K] veuve [G] [I] [T] et M. [G] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

— fixé cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi.

— Débouté les consorts [G] de leur demande de conservation du dépôt de garantie à titre de dommages-intérêts

— ordonné la capitalisation des intérêts échus depuis au moins une année entière

— condamner Monsieur [O] [A] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification en préfecture

condamner Monsieur [O] [A] à verser à Madame [K] veuve [G] [I] [T] et Monsieur [G] [Y] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— rappelé que la présente décision ordonnance est de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue le 07 juin 2024, M. [O] a interjeté appel des chefs de cette décision le condamnant.

Par exploits d’huissier du 09 juillet 2024, remis à étude, M. [O] a assigné en référé, devant le premier président de la cour d’appel de Fort-de-France, Mme [I] [T] [K] veuve [G] et M. [Y] [G] pour l’audience du 25 juillet 2024 à 10 heures à la cour d’appel de Fort-de-France.

Par ordonnance en date du 10 octobre 2024 la délégataire du premier président de la cour d’appel de Fort de France a ordonné l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance du 15 mars 2024 et rejeté la demande de radiation.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 juillet 2024, Monsieur [A] [O] demande à la cour de statuer comme suit :

'DECLARER l’appel formé par Monsieur [O] recevable.

INFIRMER l’ordonnance rendue le 15 Mars 2024 par le juge des contentieux de la protection.

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant :

PRENDRE ACTE des versements effectués par Monsieur [O] avant la délivrance du commandement de payer.

PRENDRE ACTE de la bonne foi de Monsieur [O].

ANNULER le commandement de payer délivré aàMonsieur [O] pour la somme de 13 803 € en principal.

ANNULER les frais et intérêts découlant du commandement de payer visant la clause résolutoire.

JUGER que les règlements ainsi effectués s’imputeront sur le principal.

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire stipulee au bail et visée dans le

commandement de payer.

JUGER n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité d’occupation.

CONDAMNER Mme [G] [I] et Mr [G] [Y] à payer à Monsieur [O] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

Les CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance.'

Il fait valoir en substance qu’à la date du 28 août 2022 il n’était redevable que de la somme de un euro que si l’on prend cette date jusqu’au mois d’août 2024 la dette s’élevait à 9504 € et qu’en raison d’un plan de remboursement signé avec le bailleur et des versements de la CAF d’un montant de 4253 € en mars 2024 et de ses propres versements d’un montant de 1300 €, puis de 1200 € au commissaire de la république et 1200 € au bailleur le 5 juillet 2024 il est à jour de ses loyers. Il s’engage à régler à compter d’août 2024 la somme de 137 € chaque mois correspondant à la différence du loyer après versement de l’allocation logement. Il invoque sa bonne foi et demande la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans leurs premières et dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 juillet 2024, madame [K] et monsieur [G] demandent à la cour de statuer comme suit:

'Vu l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail du 1 er juin 2016,

Vu le commandement de payer les loyers du 16 mai 2023,

Vu l’ordonnance de référé du 15 mars 2024,

Vu les autres pièces du dossier,

— JUGER les demandes de Madame [I] [T] [G] née [K] et Monsieur [Y] [P] [G] recevables et bien fondées ;

— DEBOUTER Monsieur [A] [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, et notamment toute demande de délai de paiement ;

En conséquence,

— CONFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection en date du 15 mars 2024, à l’exception du montant de la dette locative ;

Statuant à nouveau,

— CONSTATER l’acquisition au profit de Madame [I] [T] [G] née [K] et Monsieur [Y] [P] [G] de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1 er juin 2016 avec effet au 1 er juin 2016 consenti à Monsieur [A] [O], suite à la non-régularisation du commandement de payer du 16 mai 2023 dans un délai de deux mois ;

— CONSTATER que Monsieur [A] [O] n’a pas produit d’attestation assurance habitation pour son logement avant le 16 juin 2023 ni en cours de procédure ;

— PRONONCER la résiliation judiciaire du contrat de bail à usage d’habitation du 1 er juin 2016 conclu entre Madame [I] [T] [G] née [K] et Monsieur [Y] [P] [G], les bailleurs, et Monsieur [A] [O], le locataire, à ses torts exclusifs ;

— ORDONNER l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [A] [O] ainsi que tous occupant de son chef de l’appartement F2 situé [Adresse 1] et ce, avec l’assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique s’il y a lieu ;

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles, objets mobiliers et matériels et marchandises garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, aux frais avancés, risques et périls des locataires et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues;

— CONDAMNER Monsieur [A] [O] à payer à Madame [I] [T] [G] née [K] et Monsieur [Y] [P] [G] les sommes provisionnelles suivantes :

' La somme de 9.142 euros à titre provisionnel correspondant aux arriérés de loyers et charges impayés arrêtée au 25 juillet 2024, sauf à parfaire s’il y a lieu, outre les intérêts légaux à compter de la date de chaque échéance impayée ;

' Une indemnité d’occupation fixée à la somme de 396,00 euros par mois, équivalente à un mois de loyer et charges, qui sera due à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux;

— ORDONNER la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— ORDONNER la capitalisation des intérêts échus pour une année entière conformément à l’article 1343-2 du Code civil et ce, à compter de la date de signification de l’assignation ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [A] [O] à payer à Madame [I] [T] [G] née [K] et Monsieur [Y] [P] [G] la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.'

Ils soutiennent que la clause résolutoire est acquise d’autant que Monsieur [O] ne conteste pas le montant indiqué dans le commandement du 16 mai 2023. Ils demandent à la cour d’actualiser leurs créances à hauteur de la somme de 9142 € en ce compris le dernier versement du 16 juillet 2024. Ils rappellent que le commandement du 16 mai 2023 visait également le défaut d’assurance habitation et ils font valoir qu’aucune attestation d’assurance avant le 16 juin 2023 n’a été produite.

Ils s’opposent à la suspension de la clause résolutoire et demandent paiement d’une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par note en délibéré du 15 novembre 2024 la cour constate que des conclusions et pièces avaient été communiquées le 14 novembre 2024, la veille de l’audience, postérieurement à la clôture du 17 octobre 2024. La cour a demandé les observations des parties sur la recevabilité des conclusions et pièces communiquées le 14 novembre 2024, la cour entendant s’en tenir aux conclusions et pièces communiquées le 17 juillet 2024.

Par observations en date du 18 novembre 2024 les intimés ont demandé le rejet des pièces et conclusions communiquées le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 octobre 2024. Il convient de rappeler qu’après l’ordonnance de clôture aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

En conséquence il convient de déclarer irrecevables les pièces et conclusions communiquées le 14 novembre 2024, la veille de l’audience, cette communication tardive ne permettant pas en outre à l’intimé d’en prendre une connaissance suffisante dans le respect du principe du contradictoire.

Aux termes des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence le juge des contentieux et de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes des dispositions de l’article 835 de ce même code le juge des contentieux de la protection peut dans les limites de sa compétence même en présence une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Statuant sur l’appel à l’encontre d’une ordonnance de référé la cour n’a pas plus de pouvoir que le juge des référés de première instance.

Selon bail sous-seing-privé en date du 1er juin 2016 Monsieur [Y] [G] et son père Monsieur [Z] [M] [G] ont loué à Monsieur [A] [O] un appartement de type 2, situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de trois ans à compter du 1er juin 2016 jusqu’au 30 juin 2009 avec reconduction tacite de même durée.

Le bail prévoit en son article 12 une clause résolutoire en cas de défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges et en cas de défaut d’assurance contre les risques locatifs ou de défaut de justification bailleur à chaque période convenue.

Madame [K], venant aux droits de son mari décédé, et monsieur [G] ont fait délivrer par acte du commissaire de justice en date du 16 mai 2023 à Monsieur [A] [O] un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 9909 € correspondant au solde des loyers de septembre 2019 à avril 2023 et lui ont fait sommation de fournir une attestation d’assurance en cours de validité dans le délai d’un mois suivant le commandement. Force est de constater que la seule attestation d’assurance produite par Monsieur [A] [O] est en date du 18 juillet 2024 et prend effet au 18 juillet 2024 et qu’au surplus elle n’a été communiquée qu’ en cours de procédure.

Dès lors la cour ne peut que constater que dans le délai d’un mois suivant le commandement du 16 mai 2023 Monsieur [A] [O] n’a pas justifié d’une assurance en cours de validité. En conséquence la clause résolutoire est acquise.

La cour constate également que le commandement délivré le 16 mai 2023 vise expressément la clause résolutoire et reprend l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La cour constate enfin qu’aucune cause de nullité n’est invoquée à l’appui de cette demande.

Si en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas la possibilité pour le juge de suspendre la clause résolutoire dès lors qu’il a constaté le défaut d’assurance dans le délai d’un mois suivant le commandement.

En conséquence, selon une jurisprudence constante, il ne peut être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [A] [O] conteste le montant des sommes réclamées à titre provisionnel et soutient être à jour de ses loyers.

Monsieur [O] se base sur sa pièce 3 pour soutenir que le 26 août 2022 il n’était redevable que de la somme de 1 euro. La cour constate que cette pièce n’est pas signée par le bailleur et qu’elle correspond au règlement des loyers de mai 2018 à juin 2019 outre la consommation d’eau dont il a été déduit la fourniture et la pose de climatiseurs de sorte que sur les loyers dus en juin 2019 il n’était redevable que de moins de 1 euro. Cependant les sommes réclamées par le bailleur correspondent aux loyers et charges dus depuis septembre 2019 et la pièce 3 ne permet pas de justifier du règlement des loyers réclamés depuis septembre 2019.

Monsieur [A] [O] produit également des quittances de loyer pour les mois de mai 2018 à août 2019 outre le règlement de la consommation d’eau en 2018 figurant déjà dans sa pièce 3. La cour constate que les loyers réclamés dans le décompte de huissier dans le commandement du 16 mai 2023 et dans le dernier décompte actualisé en pièce 15 des bailleurs concerne les loyers de septembre 2019 à juillet 2024. Les quittances portent donc sur des loyers non visés par le commandement .

La cour constate enfin que les règlements dont il justifie des 29 Mai 2024 et 31 mai 2024 pour un montant de 1300 € ( 600 +700 ) puis des 12 juin 2024 et 25 juin 2024 versés à l’huissier pour un montant de 1200 € ( 2X600) ainsi que le virement par carte bancaire du 16 juillet 2024 au bailleur pour un montant de 1200 € ont été pris en compte par huissier dans son décompte actualisé en pièce 16. De même l’huissier a pris en compte les versements effectués par la CAF à hauteur de la somme de 4253 € le 11 mars 2024 et de 272 € le 5 avril 2024.

Tous ces versements sont postérieurs au commandement du 16 mai 2023 et en l’absence d’autre fondement à la demande de nullité du commandement et des frais y afférents il ne peut être fait droit à la demande.

Le juge des référés a fait droit à la demande de condamnation à titre provisionnel de la somme de 13'803 € correspondant aux loyers impayés jusqu’en février 2024 et a précisé que Monsieur [O] ne contestait pas cette somme qui correspond à l’arriéré repris par l’huissier dans son décompte du 25 juillet 2024. La cour constate que Monsieur [O] ne justifie d’aucun règlement antérieur à mars 2024 et que tous les règlements dont il justifie et qui sont repris ci-dessus ont été effectués depuis le le 25 mars 2024 soit postérieurement à l’ordonnance.

En conséquence c’est à juste titre que le juge des référés a fait droit à la demande d’indemnité provisionnelle à hauteur de la somme de 13'803 €, les montants dûs correspondant aux loyers ou au solde de loyer après versement de la CAF et aux consommation d’eau ou aux taxes d’ordures ménagères non contestées.

C’est par des motifs pertinents et que la cour adopte que le juge des référés a également fait droit à la demande de constat de la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail les loyers visés dans le commandement du 16 mai 2023 n’ayant pas été réglés dans le délai de deux mois suivant la délivrance de celui-ci.

La cour confirmera en conséquence également l’ordonnance de référé en ce qu’elle a fait droit à la demande d’indemnité provisionnelle à hauteur de la somme de 13'803 € avec intérêts au taux légal sur la somme de 9900 € visés dans le commandement de payer du 16 mai 2023 puis sur la somme de 10'802 € à compter de l’assignation du 5 décembre 2023.

La cour n’est tenue de répondre qu’aux demandes figurant expressément dans le dispositif des conclusions et constate qu’elle n’est saisie d’aucune demande de délai de paiement.

Le juge des référés a fixé une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2024 correspondant au montant du loyer et de la provision pour charges calculée telle que si le contrat s’était poursuivi. Il convient de confirmer ce chef de l’ordonnance sauf à dire que cette indemnité mensuelle d’occupation est à titre provisionnel.

Pour les raisons exposées ci-dessus la cour constate que des règlements sont intervenus postérieurement à l’ordonnance de référé du 15 mars 2024 qui ont tous été repris dans le décompte du 25 juillet 2024 correspondant à la pièce 16 des intimés. Ces paiements doivent être imputés sur les sommes dues antérieurement et la demande de provision à hauteur de la somme de 9142 € correspondant au décompte figurant pièce 15 des intimés est différente du décompte figurant en pièce 16 de l’ huissier qui a repris les dépens et condamnation au titre de l’article l’article 700 du code de procédure civile. La cour n’est pas à même de vérifier au regard du décompte figurant en pièce 15 si l’ensemble des sommes versées et reconnues en pièce 16 ont été déduites. La demande de provision complémentaire se heurte à une contestation sérieuse.

La demande de conservation du dépôt de garantie est prématurée et se heurte tant à une contestation sérieuse qu’à l’absence de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent et d’urgence.Elle sera rejetée.

En application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil et en l’absence de contestation des intimés, les paiements effectués depuis l’ordonnance de référé s’imputeront par priorité sur les sommes dues en capital.

Succombant en appel monsieur [O] supportera les dépens et conservera ses frais irrépétibles.

Il est équitable qu’il prenne en charge les frais exposés par les intimés en appel évalués à 1500,00 €.

Le 1er juge a justement apprécié la somme allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’ordonnance sera confirmée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

REJETTE les conclusions et pièces communiquées le 14 novembre 2024 par l’appelant.

CONFIRME en toutes ses dispositions dont appel l’ordonnance de référé du15 mars 2024 sauf à dire que le montant de l’indemnité d’occupation est à titre provisionnel.

Y ajoutant

DIT n’y avoir lieu à nullité du commandement.

RENVOIE Madame [K] et monsieur [G] à mieux se pourvoir au fond quant au surplus de leurs demandes.

DIT que les paiements effectués par monsieur [O] depuis l’ordonnance de référé du 15 mars 2024 s’imputeront par priorité sur les sommes dues en capital.

MET les dépens d’appel à la charge de monsieur [A] [O].

CONDAMNE monseur [A] [O] à verser à madame [I] [T] [K] et monsieur [Y] [G] la somme de 1500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par M^me Christine PARIS, présidente de chambre et M^me Béatrice PIERRE-GABRIEL, greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,