N° RG 20/03021

N° Portalis DBVM-V-B7E-KR7Y

C1

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jean EISLER

la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE

la SCP GB2LM AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU MARDI 10 DECEMBRE 2024

Appel d’un jugement (N° RG 17/02839)

rendu par le tribunal judiciaire de GRENOBLE

en date du 18 juin 2020

suivant déclaration d’appel du 02 octobre 2020

APPELANTE :

S.C.I. POROS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège situé :

[Adresse 14]

[Localité 11]

représentée et plaidant par M^e Jean EISLER, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIME :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 13] Représenté par son syndic en exercice, la Sas Immo de France Rhone Alpes, [Adresse 8]

[Adresse 13]

[Localité 9]

représenté par M^e Gaëlle LE MAT de la SCP GB2LM AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE postulante, et ayant pour avocat plaidant par M^e Stéphane BONNET de la SELARL LEGA-CITE avocat au barreau de Lyon, substitué à l’audience par M^e Eric LAPESSE, avocat au même barreau.

INTERVENANTE VOLONTAIRE :

Mme [B] [W]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 9]

représentée et plaidant par M^e Audrey MANGIONE de la SELARL BOYER-BESSON MANGIONE, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, président de chambre,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 octobre 2024, M^me Clerc présidente de chambre chargé du rapport et M^me Blatry, conseiller, assistées de M^me Anne Burel, greffier, ont entendu seules les avocats en leurs observations, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu ce jour.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTION DES PARTIES

Au [Adresse 13] à [Localité 9] est édifié un immeuble soumis au statut de la copropriété selon règlement de copropriété en date du 3 juillet 1923 et état descriptif de division en date du 27 juillet 1982, comprenant :

une partie « sur rue » comportant un sous-sol, un rez-de-chaussée et quatre étages,

une partie « sur cour », dans le prolongement du précédent au nord, comprenant un sous-sol à usage de caves, un rez-de-chaussée à usage d’atelier et entrepôt, un étage et combles.

Dans le prolongement de ce dernier bâtiment, au nord, se trouve un autre bâtiment non inclus dans l’assiette de l’immeuble en copropriété, l’ensemble de ces immeubles bâtis étant actuellement cadastrés sous le même n° [Cadastre 2] de la section BN.

Le long de la partie nord-est de ce grand ensemble immobilier (partie en copropriété et partie non comprise) se trouve une cour, cadastrée n° [Cadastre 1], à laquelle on accède par une porte cochère donnant sur le [Adresse 18] ; le long de la partie ouest de la parcelle n° [Cadastre 2] se trouve une impasse cadastrée n° [Cadastre 3].

Par acte notarié du 1er juillet 1994, M. [E] [G] a cédé à la SCI POROS alors constituée entre MM. [P] et [M], le lot n° 10 de l’immeuble en copropriété du [Adresse 13] ainsi désigné : "dans le bâtiment sur cour (…) au sous-sol cave ; au rez-de-chaussée, la partie sud d’un entrepôt surélevé d’un étage et combles, faisant suite à la façade Nord de la maison sur rue, et les 2,5/100èmes des choses communes".

Un nouvel acte notarié a été dressé entre le vendeur et l’acquéreur le 15 décembre 2003, aux termes duquel :

— il était exposé que la désignation des biens vendus dans l’acte du 1er juillet 1994 était incomplète en ce que M. [G] avait aussi entendu céder à la SCI la partie nord de l’entrepôt sur cave, non inclus dansle périmètre de l’immeuble en copropriété, et dont il était propriétaire en vertu d’un acte de partage du 4 décembre 1973, et que l’omission de cette partie Nord de l’entrepôt dans l’acte de 1994 provenait de ce que, lors de la rénovation du cadastre de [Localité 9] cette partie n’avait pas été délimitée et qu’il lui avait été attribué le même numéro 126 de la section BN qu’à l’assiette de la copropriété du [Adresse 13], ce qui rendait nécessaire ce nouvel acte,

— les parties convenaient de "désigner les biens vendus de la manière suivante :

I – (NB : même désignation concernant le lot n° 10 de l’immeuble en copropriété que dans l’acte du 1er juillet 1994) ;

II – A [Localité 9] (….) [Adresse 13], un tènement immobilier à prendre dans les parcelles figurant au cadastre de ladite commune section B numéros [Cadastre 2], [Cadastre 1] et [Cadastre 3]Bien non délimité, (sic en ce compris le caractère gras)

Comprenant :

Une maison sur cour d’une superficie d’environ 120 m² au sol prolongeant l’entrepôt ci-dessus désignée au paragraphe I et formant sa partie Nord, avec entrée sur le [Adresse 18] par l’impasse portant le numéro 4, ladite maison emplacée au fond et à gauche en entrant dans l’impasse, comprenant :

un rez-de-chaussée à usage d’entrepôt et garage,

un premier étage à usage d’entrepôt,

cave en sous-sol, combles". (sic)

Se prévalant de cet acte, la SCI POROS a fait mettre à l’ordre du jour d’une assemblée générale des copropriétaires l’autorisation à donner au syndic de procéder à une modification parcellaire selon document d’arpentage du cabinet AGATE en date du 18 décembre 2009, cette modification portant à la fois :

— sur la partie bâtie pour isoler la partie nord de l’entrepôt de l’assiette de l’immeuble en copropriété,

— mais aussi sur la cour cadastrée [Cadastre 1] et l’impasse cadastrée [Cadastre 3], pour en voir retirer, de l’assiette de l’immeuble en copropriété, les parties adjacentes à cette partie nord.

Cette proposition de résolution a été rejetée lors d’une assemblée générale du 28 avril 2017.

Par acte du 5 juillet 2017, la SCI POROS a alors assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] devant le tribunal de grande instance de Grenoble aux fins de se voir reconnaître propriétaire :

— d’une part de la partie de la cour et de l’impasse se trouvant au droit de son lot n° 10 dans l’immeuble en copropriété,

— d’autre part de la partie de ces cour et impasse se trouvant dans le prolongement de la partie nord de l’entrepôt non incluse dans le périmètre de l’immeuble en copropriété.

Elle demandait à titre subsidiaire que soit ordonnée une expertise aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, portant d’une part sur la propriété et la numérotation de la partie nord du bâtiment sur cour dans le prolongement de son lot n° 10 dans l’immeuble en copropriété, d’autre part sur la cour cadastrée n° [Cadastre 1] et l’impasse cadastrée n° [Cadastre 3].

Par jugement du 18 juin 2020, la juridiction saisie devenue tribunal judiciaire :

— a débouté la SCI POROS de toutes ses demandes,

— l’a condamné aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] la somme de 1 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration au greffe en date du 2 octobre 2020, la SCI POROS a interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2024, elle demande :

— à être jugée recevable et bien fondée en son appel,

— que soit déclarée recevable et bien fondée l’intervention volontaire de Mme [W] à ses côtés, toutes deux ayant intérêt et qualité à agir,

— la réformation du jugement déféré en toutes ses dispositions, et :

— qu’il soit dit et jugé qu’elle est propriétaire :

d’une part dans la copropriété [Adresse 13], de la partie sud d’un bâtiment sur cour, lot n° 10 de la copropriété, perpendiculairement au bâtiment sur rue, avec entrée par le passage du [Adresse 13], et d’autre part d’une partie de cour se trouvant au droit de ce bâtiment (cadastrée [Cadastre 1]) et également une partie de l’impasse à l’est cadastrée [Cadastre 3],

d’autre part dans le prolongement de cet entrepôt, en dehors de la copropriété [Adresse 13], de la partie nord, bâtie non délimitée, et de part et d’autre de cette partie nord une partie de la cour numérotée [Cadastre 1] et une partie de l’impasse numérotée [Cadastre 3],

— qu’il soit ordonné au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de régulariser et signer la demande de modification du parcellaire cadastral établi par le cabinet AGATE conformément aux dispositions ci dessus, sous astreinte définitive de 500€ par jour de retard passé le délai de 1 mois à compter de la notification de la décision à intervenir.

— la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] :

à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, et celle de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

aux dépens en disant qu’elle sera exclue de la répartition de tous frais et honoraires.

A titre subsidiaire, elle demande que soit ordonnée une expertise judiciaire afin de 'séparer ce qui appartient à la copropriété et ce qui lui appartient de part et d’autre de la partie nord du bâtiment sur cour :

d’une part en prolongeant la ligne divisoire à l’est et à l’ouest entre la partie nord et la partie sud du bâtiment sur cour,

et d’autre part en prolongeant également la ligne divisoire entre la partie principale de la copropriété et le lot n° 10 dont elle est propriétaire privative.'

Elle conclut encore au débouté du Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes tant au titre de la contestation de ses qualité et intérêt pour agir que pour voir dire que la demande de modificatif parcellaire ne pouvait porter que sur la parcelle bâtie anciennement cadastrée BN numéro [Cadastre 2], enfin quant à sa réclamation fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose liminairement :

— qu’en cours de procédure et après des années d’opposition, le syndicat des copropriétaires a finalement accepté que soit opérée la modification parcellaire, mais uniquement pour la partie bâtie des immeubles en cause, la partie Nord de l’immeuble bâti qu’il a acquise de M. [G] s’étant ainsi vu attribuer le numéro cadastral BN [Cadastre 5], tandis que la partie de ce bâtiment incluse dans l’assiette de l’immeuble en copropriété recevait le numéro BN [Cadastre 6],

— que c’est dans ces conditions, et après cette délimitation enfin obtenue, qu’elle enfin pu céder le 16 juin 2021 à Mme [W] la totalité de ses droits dans l’ensemble immobilier en cause, à savoir les deux parties bâties, mais aussi les parties de cour et d’impasse se trouvant aux droits des parties bâties vendues, ce dont Mme [W] acquéreur a été parfaitement informée.

Elle fait valoir, à l’appui de ses prétentions :

— que nonobstant la cession intervenue au profit de Mme [W] au cours de l’instance d’appel, elle était recevable en son appel et l’est encore à voir reconnaître son droit de propriété sur la cour et l’impasse, auquel elle n’a pas renoncé, à compter du 1er juillet 1994 et jusqu’à la vente du 16 juin 2021, et à voir indemniser ses préjudices,

— sur le fond, que l’acte rectificatif et complétif du 15 décembre 2003 vise bien, dans la consistance des biens transmis une partie de la cour et de l’impasse se trouvant en face de la partie Nord du bâtiment,

— que l’étude réalisée par le cabinet AGATE géomètres experts, en date du 23 juillet 2009, montre bien, en considération des origines de propriété anciennes en particulier des deux ventes réalisées par l’indivision [H]-[A] et [UB] le 12 septembre 1893, qu’une ligne divisoire doit être régularisée entre d’une part le bien immobilier qui lui appartient en propre, d’autre part l’assiette de l’immeuble en copropriété, cette ligne divisoire concernant aussi bien le bâti que la partie de l’impasse et de la cour qui y sont attenantes,

— que la partie Nord de la cour est rattachée à la partie bâtie non incluse dans l’assiette de la copropriété,

— que la partie Sud de la cour se trouve dans l’assiette de la copropriété, mais constitue une partie privative rattachée au lot n° 10 dont elle a fait l’acquisition selon l’acte du 1er juillet 1994 complété par l’acte du 15 décembre 2003.

Mme [B] [W] est intervenue volontairement à l’instance d’appel, en faisant valoir qu’elle a, par acte du 16 juin 2021, acquis les biens et droits appartenant à la SCI POROS dans les immeubles objet du litige.

Par dernières conclusions (n° 2) notifiées le 23 septembre 2024, elle demande :

— l’infirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions,

— que soit déclarée recevable et bien fondée la revendication par elle de la propriété de la maison sur cour, de la partie Nord de cour située sur la parcelle section BN [Cadastre 1] et de la partie de l’impasse située section BN [Cadastre 3] le tout devant la maison,

— l’homologation du rapport établi par le cabinet AGATE le 9 août 2024 et du document d’arpentage en résultant.

— qu’il soit enjoint au syndicat des copropriétaires de régulariser les documents aux fins de modification parcellaire cadastrale, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter d’un délai de trois mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] aux dépens et à lui payer la somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la dispense à son profit de la dépense commune de charges de copropriété relatives aux frais d’instance du syndicat des copropriétaires.

A titre subsidiaire, elle demande que soit ordonnée une expertise judiciaire confiée à tel géomètre expert qu’il plaira, dont elle indique accepter de prendre en charge la consignation de la provision conjointement avec la SCI POROS, avec les missions suivantes :

— déterminer la consistance des biens bâtis et non bâtis lui appartenant, et de ceux appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 13],

— déterminer précisément où se situe la limite de propriété entre les fonds respectifs,

— déterminer la quali’cation juridique de la cour côté Nord située sur la parcelle cadastrée BN [Cadastre 1] et de l’impasse section BN [Cadastre 3] et déterminer les droits des parties sur chacune de ces cours et impasse,

— établir un plan de division et un document d’arpentage aux 'ns de rectifications cadastrale.

Elle fait valoir :

— que les titres tant de la SCI POROS que d’elle-même, à savoir l’acte du 16 juin 2021puis l’acte complétif du 15 décembre 2023 par lesquels la SCI POROS lui a cédé ses droits dans l’ensemble immobilier, mentionnent bien, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, tant la cour que l’impasse puisqu’il y est fait mention de la transmission, s’agissant de la partie Nord du bien vendu repris en II de sa désignation dans ces actes, une 'maison sur cour d’une superficie d’environ 120 m² au sol prolongeant l’entrepôt ci-dessus désignée au paragraphe I et formant sa partie Nord, avec entrée sur le [Adresse 18] par l’impasse portant le numéro 4',

— qu’à l’origine les immeubles des n° [Adresse 7] ainsi que les terrains du [Adresse 4] constituait un seul grand ensemble immobilier, qui s’est trouvé en indivision entre MM. [S] [H], [U] [UB] et [Y] [UB] à la fin du XIXème siècle,

— que les immeubles du n° 2 (anciennement n° 10) et n° 4 (anciennement n° 11) [Adresse 18] ont été construits,

— que, par actes du 12 septembre 1893, MM. [S] [H]-[A] et [F] [UB] ont procédé le même jour à plusieurs ventes :

l’une à M. [N] [K], portant sur les terrains d’assise des immeubles [Adresse 4] ainsi que sur l’entrepôt Nord sur cour (actuelle propriété [W]),

l’autre à Melle [D] [XG], portant sur la totalité du [Adresse 13] et sur la partie sud du bâtiment sur cour (atelier, lot actuel n° 10), (actuelle assiette du bâtiment en copropriété du [Adresse 13]),

— dans l’acte d’acquisition de M. [K], il est mentionné une ligne divisoire entre la partie vendue et celle restant propriété des vendeurs (sa pièce n° 21), conformément à un plan annexé (sa pièce n° 26), avec engagement de M. [K] de faire édifier à cheval sur la ligne séparative et à ses frais un mur de clôture de 2, 50 mètres de longueur, entre les points L et M, ce qui illustre la volonté des vendeurs de partager la cour en deux parties distinctes et séparées, ce qui contredit la position du syndicat des copropriétaires selon lequel la limite divisoire ne devrait concerner que la propriété bâtie,

— par la suite, M. [K], sans avoir édifié le mur mentionné ci-dessus, a cédé la partie de son bien comprenant la portion de cour à M. [J] [T], tout en conservant la propriété de deux étages des bâtiments du [Adresse 4], ce morcellement conduisant à l’établissement d’un règlement de copropriété des immeubles du [Adresse 4] sans qu’il y soit fait mention de la portion de cour désignée comme 'JKLMNOP’ dans l’acte de cession à M. [T], et donc cédée entièrement à ce dernier,

— enfin M. [T] a cédé l’ensemble de sa propriété à Mme [R] [GN] [I] veuve [C] le 12 mars 1902, l’acte de cession mentionnant expressément la '[Adresse 17] (…) limitée sur plan par le périmètre JKLMNOP'.

S’agissant, par ailleurs, des origines de propriété des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 13], elle fait valoir :

— que l’assiette initiale de cet ensemble immobilier a été défini par l’acte du 12 septembre 1893 par lequel MM. [S] [H]-[A] et [F] [UB] ont cédé à Melle [XG] partie de leur bien, à l’exception de celle qu’ils venaient de céder à M. [K],

— que la partie ainsi cédée ne comprenait pas la partie nord de la cour déjà cédée au précédent même s’il n’a jamais fait édifier le mur séparatif mentionné dans son acte d’acquisition,

— que d’ailleurs le règlement de copropriété du [Adresse 13] du 3 juillet 2023 délimite l’assiette foncière de l’immeuble soumis à ce statut de la façon suivante : 'le tout contigu d’une contenance d’environ 357,62 m² confinant (…) au nord du bâtiment et terrain de M. [K]' (sic en ce compris l’erreur de syntaxe).

Elle indique que l’ensemble de ces éléments a été repris et analysé dans les rapports de géomètres [X] en 1997, puis AGATE en 2009 et 2013, ces derniers ayant été communiqués dès l’origine au syndicat des copropriétaires. Elle soutient, au demeurant que le rapport AGATE de 2009 a été établi au contradictoire des deux parties.

Elle ajoute que le cabinet AGATE est intervenu de nouveau à sa demande pour compléter ses analyses et les affiner au regard des droits éventuels des copropriétaires des [Adresse 4], et que le rapport de cette dernière étude, en date du 9 août 2024, confirme que la partie nord de la cour est bien sa seule propriété, qu’elle n’a jamais été intégrée à l’assiette de l’immeuble en copropriété du [Adresse 13], que cette partie de la cour, délimitée depuis plus de 30 ans par une barrière grise en métal ayant remplacé une précédente barrière plus longue de couleur jaune, a toujours été entretenue et utilisée exclusivement par les différents propriétaires et occupants de la maison sur cour sans qu’aucun appel de charges soit adressé aux copropriétaires à ce titre.

Elle ajoute, enfin, s’agissant de l’impasse cadastrée n° BN [Cadastre 3], que celle-ci se trouve en indivision forcée aux termes d’un cahier des charges dressé par Me [Z] notaire en 1893, entre les propriétaires du [Adresse 13], du [Adresse 12] (propriété [W]) et du [Adresse 15], les actes de vente [K] et [XG] du 12 septembre 1893 reprenant à ce titre la désignation suivante au titre du bien vendu : '15è – la moitié en superficie en face et à l’ouest du tènement vendu d’une impasse ayant pour largeur totale de 6 m soit 3 m pour la portion comprise à la présente vente’ (sic en ce compris l’erreur de syntaxe).

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], par dernières conclusions (n° 8) notifiées le 7 octobre 2024, demande à cette cour de :

— déclarer irrecevables l’intégralité des demandes de la SCI POROS, faute d’intérêt et de qualité à agir au regard des termes contenus dans l’acte de vente entre cette dernière et Mme [W] en date du 16 juin 2021.

— déclarer irrecevables et mal fondées l’intégralité des demandes de la SCI POROS et de Mme [W] visant à :

revendiquer la propriété des parties nord de la cour (parcelle [Cadastre 1] section BN) et de l’impasse (parcelle [Cadastre 3] section BN) au [Adresse 13], ou subsidiairement à faire désigner un expert judiciaire,

revendiquer la propriété des parties sud de la cour (parcelle [Cadastre 1] section BN) et de l’impasse (parcelle [Cadastre 3] section BN), au [Adresse 13] ou subsidiairement à faire désigner un expert judiciaire,

— juger que la demande de modification parcellaire ne pouvait uniquement porter que sur la division de la parcelle doté de constructions (parcelle BN [Cadastre 2]), en prenant en compte la ligne divisoire du bâtiment citée dans le règlement de copropriété de 1923 et visible sur le plan du géomètre AGATHE du 28 octobre 2009 sous l’intitulé « limite de propriété à l’axe du mur », entre le point n° 2 et le point situé à 2,90 m à l’est du point n°1 et que cette modification, réclamée par la SCI POROS via une demande d’inscription à l’ordre du jour, a été approuvée lors de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 23 décembre 2020,

— confirmer ainsi le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI POROS au titre de ses réclamations infondées sur les parcelles BN [Cadastre 1] et BN [Cadastre 3],

— rejeter toutes les autres demandes formées à son encontre,

— condamner in solidum la SCI POROS et Mme [W] aux dépens de l’instance d’appel, et à lui payer la somme supplémentaire de 4 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de son avocat postulant M^e LE MAT.

Il fait valoir, s’agissant de l’irrecevabilité des prétentions de la SCI POROS, que cette dernière a fait mentionner dans l’acte par lequel elle a cédé ses biens à Mme [W], qu’une instance était en cours quant à la qualification juridique de la cour commune, et que l’acquéreur s’obligeait ' à en faire son affaire personnelle à compter du jour de la vente à l’effet de quoi le vendeur le subroge(ait) dans tous ses droits et obligations à cet égard'. Il en résulte que la SCI a perdu tout intérêt et qualité à agir dans le cadre de la présente instance.

S’agissant de la revendication de propriété exercée par Mme [W], il prétend celle-ci irrecevable et à tout le moins mal fondée au motif que :

— ainsi que l’a relevé le premier juge s’agissant de la SCI POROS, ni cette dernière en son temps ni Mme [W] ne dispose d’aucun titre sur les parties non bâties, cour et impasse, situées de part et d’autre de son bâtiment,

— en effet, les actes translatifs de propriété les concernant, après l’état liquidatif du 22 juin 1931, ne mentionnent plus les éléments non bâtis des propriétés, ainsi que le cabinet AGATE l’a relevé dans ses différents rapports en le déplorant,

— il ne peut être davantage invoqué de possession paisible et non équivoque depuis plus de trente ans, dès lors que, dans un jugement du 10 novembre 1998, il a été souligné que le syndicat des copropriétaires usait de la partie nord de la cour pour le stationnement des véhicules des copropriétaires, ce dont la SCI POROS s’était d’ailleurs plainte alors,

— le règlement de copropriété de 1923 invoqué par la partie adverse n’est pas davantage pertinent, dès lors qu’il mentionne une séparation d’avec la propriété Nord vendue à M. [K] uniquement pour le bâtiment, et non pas pour la cour, et que l’état descriptif de division du 27 juillet 1982 montre que la surface totale de l’assiette de l’immeuble en copropriété est de 422 m² et non pas seulement 354 m² comme repris à tort par le cabinet AGATE dans son analyse.

Il relève, enfin, que Mme [W] ne revendique pas la propriété de la partie sud de la cour contrairement aux prétentions de la SCI POROS, mais qu’elle répond néanmoins aux demandes de cette dernière sur ce point pour les réfuter, en faisant valoir que tant le règlement de copropriété que l’état descriptif de division sont particulièrement clairs et précis sur ce point puisqu’ils classent tous deux la cour dans les parties communes.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 8 octobre 2024.

Par conclusions notifiées le 15 octobre 2024, la SCI POROS a demandé que soient déclarées irrecevables les dernières conclusions notifiées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] le 7 octobre 2024 soit la veille de la clôture de l’instruction, comme ne la mettant pas dans la possibilité de pouvoir répliquer.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13], par conclusions notifiées le 16 octobre 2024, a conclu au rejet de cette demande en rappelant la chronologie des échanges entre les parties devant cette cour, en particulier la notification par Mme [W] de nouvelles conclusions le 23 septembre 2024 soit la veille de la première date fixée pour l’ordonnance de clôture, et en soulignant que la SCI POROS avait, en cédant son bien immobilier à Mme [W], transmis à cette dernière tous ses droits dans la présente procédure de sorte qu’elle était mal fondée à prétendre répliquer à ses propres conclusions, ayant perdu tout intérêt à la présente instance.

MOTIFS

Sur les demandes de la SCI POROS

Si la SCI POROS était recevable en ses demandes formées devant le premier juge, ainsi qu’en son appel, étant alors encore propriétaire d’une lot privatif bâti de l’immeuble appartenant au syndicat intimé, ainsi que d’une autre partie de l’immeuble bâti non inclus dans le périmètre des biens appartenant à ce syndicat, et revendiquant des droits réels sur la cour et l’impasse attenantes, elle a aujourd’hui perdu tout intérêt à formuler les mêmes demandes en l’état de la vente intervenue entre elle et Mme [W] par acte du 16 juin 2021, aux termes duquel elle a cédé à cette dernière tous ses droits réels sur les biens en cause en subrogeant expressément l’acquéreur dans l’ensemble de ses droits relatifs notamment à la propriété de la cour.

Pour les mêmes motifs, la SCI POROS ne justifie d’aucun intérêt à voir écarter les dernières conclusions (n° 8) transmises et notifiées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] via le RPVA le 7 octobre 2024 veille de la clôture de l’instruction, demande à laquelle Mme [W] ne s’est pas associée.

En revanche, la SCI POROS reste recevable en ses demandes indemnitaires reposant sur une résistance abusive et sur l’article 700 du code de procédure civile, qui concernent un préjudice qu’elle a pu subir à titre personnel et des frais irrépétibles qu’elle a exposés au même titre, prétentions dont le bien fondé sera examinée à l’issue de la présente procédure.

Sur les demandes formées par Mme [W]

Il sera liminairement relevé que Mme [W] ne reprend pas la demande formulée par la SCI POROS concernant la propriété de la partie sud de la cour en litige, située au droit du lot privatif n° 10 dont elle est propriétaire dans l’ensemble immobilier en copropriété du [Adresse 13] ; il s’en déduit qu’elle reconnaît implicitement que cette partie de la cour constitue une partie commune de cet ensemble immobilier ainsi que définie tant au règlement de copropriété de 1923 que dans l’état descriptif de division de 1982, et non pas une partie privative rattachée à son lot n° 10 comme prétendu par la SCI POROS tant devant le premier juge que dans ses conclusions d’appel.

# sur la demande relative à la partie Nord de la cour cadastrée BN n° [Cadastre 1]

Il sera rappelé à ce stade que, si la preuve de la propriété incombe à celui qui la revendique, celle-ci, en particulier la propriété d’un bien immobilier, peut s’établir par tous moyens, le titre n’étant qu’un élément de preuve parmi d’autres. La recherche de la propriété fait ainsi généralement appel à des présomptions ou indices, et en l’absence de classement hiérarchique, il n’existe aucune preuve décisive de la propriété immobilière, le titre n’en étant un que s’il permet de remonter sans fin jusqu’au propriétaire initial ce qui est en pratique quasiment impossible.

Selon la jurisprudence qui en est résulté, les juridictions « doivent se contenter de faire prévaloir les présomptions meilleures et mieux caractérisées, les plus graves, les plus précises et les plus concordantes » (confère Ch. Atias, Droit civil, Les biens : LexisNexis, 12e éd., 2014, n° 615. ; Cass. 3e civ., 16 avr. 1970 : D. 1970).

En l’espèce, il existe au dossier des éléments discordants quant à la propriété de la partie nord de la cour en litige, se trouvant au droit de la propriété bâtie donnant sur cette cour appartenant exclusivement à Mme [W] et désormais cadastré section B n° [Cadastre 5] selon modification parcellaire approuvée au cours d’une assemblée générale du 23 décembre 2020 des copropriétaires du [Adresse 13].

En effet :

— certes l’acte d’acquisition de la SCI POROS de 1994 complété en 2003, puis celui par lequel cette dernière a cédé ses biens à Mme [W], ne mentionnent pas expressément, dans la description du bien vendu dans sa partie se trouvant hors de l’assiette de l’immeuble en copropriété, que ce bien comporte une cour ou partie de cour, tout en faisant état d’un 'tènement immobilier à prendre dans les parcelles section BN n° (…) [Cadastre 1]", cette dernière numérotation étant celle de la cour en litige,

— néanmoins, les actes de vente du 12 septembre 1893 par lesquels MM. [H]-[A] et [UB] ont, de fait, partagé en deux le grand ensemble immobilier dont ils étaient propriétaires indivis, et qui comprenait la totalité de la cour dont une partie est aujourd’hui en litige, laissent entendre que la cour a été elle-même divisée pour être cédée pour partie à chacun des acquéreurs du bien ainsi partagé, puisque l’acte de cession à M. [K] (qui est l’auteur lointain de la SCI POROS puis de Mme [W]) mentionne la vente d’une partie de la cour, aux droits de la partie bâtie vendue, selon un plan joint en annexe,

— par ailleurs, le règlement de copropriété de l’immeuble du n° [Adresse 13] qui remonte au 9 juillet 1923 et n’est donc pas très éloigné, dans le temps, des actes précédents, mentionne, comme limite à l’assiette de l’ensemble immobilier ainsi soumis au régime de la copropriété : 'au nord (le)du bâtiment et terrain de M. [K]' (sic, sauf le caractère gras ajouté ici pour plus de clarté), cette mention corroborant l’hypothèse selon laquelle, lors de la vente intervenue le 12 septembre 1893 au profit de Melle [XG] (autrice lointaine du syndicat des copropriétaires du n° 4), n’a été cédée à cette dernière que la partie sud de la cour en litige, dont la partie nord était cédée le même jour à M. [K].

Ces considérations justifient que soit confiée à un géomètre-expert la mission de rechercher, d’étudier et d’analyser contradictoirement l’ensemble des éléments utiles aux fins de déterminer la propriété de la partie en litige de la cour, la présente juridiction n’étant pas suffisamment informée en l’état.

L’avance des frais de cette mesure d’expertise sera à la charge in solidum de Mme [W] et de la SCI POROS qui y ont intérêt et qui sollicitent cette mesure d’instruction à titre subsidiaire.

# sur la demande relative à l’impasse cadastrée BN n° [Cadastre 3]

Mme [W] se prévaut, sur ce point, des recherches effectuées par le cabinet de géomètres-experts AGATE, ainsi que d’un 'cahier des charges’ établi entre d’une part MM. [H]-[A] et [UB] qui possédaient en indivision la totalité de l’ensemble immobilier en cause avant de le diviser par deux actes de cession du 12 septembre 1893, d’autre part M. [V] propriétaire du bien immobilier situé de l’autre côté de l’impasse (le long de son côté Ouest) ; ce cahier des charges serait en date du 2 novembre 1893 selon ses écritures ; pour autant, elle fait référence à sa pièce n° 23 qu’elle intitule, dans son bordereau de communication, 'Acte [H]-[A] et [UB] [V] du 12 septembre 1893.

Par ailleurs, la copie de cet acte telle que produite en pièce n° 23 de Mme [W] est inutilisable en l’état, d’une part en raison de la pâleur de l’impression rendant très difficile la lecture de l’écriture manuscrite, d’autre part et surtout à cause de sa pagination incohérente (copies recto-verso ne correspondant pas à l’ordre normal des pages, et impossibilité de reconstituer le bon ordre en l’absence de numérotation.).

Enfin, selon les propres écritures de Mme [W], reprenant en cela les termes d’une 'Note’ du cabinet AGATE en date du 23 juillet 2009 (bas de la page 1), ce cahier des charges de 1893 aurait placé les propriétaires respectifs de l’impasse sous le régime d’une 'indivision forcée’ ce qui, si cette situation était avérée, rendrait irrecevable la demande de Mme [W] en l’absence aux débats des ayants droit de M. [V], propriétaires du bâtiment situé au [Adresse 15] et qui seraient donc aussi propriétaires indivis de l’impasse cadastrée n° [Cadastre 3].

Il y a lieu, au vu de ces éléments, de confier aussi à l’expert qui sera désigné la mission de préciser, à la lecture notamment du 'cahier des charges’ invoqué qui devra lui être communiqué dans son intégralité, le régime juridique de l’impasse cadastrée n° [Cadastre 3], ce qui permettra à Mme [W] le cas échéant, si le régime de l’indivision forcée était confirmé, d’appeler en cause les propriétaires actuels du [Adresse 15] afin de régulariser la procédure.

Dans l’attente de l’issue de la mesure d’instruction, toutes demandes subsistantes des parties seront réservées, ainsi que les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Rejette la demande de la SCI POROS tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions récapitulatives (n° 8) notifiées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 13] le 7 octobre 2024.

Déclare la SCI POROS recevable seulement en ses demandes d’indemnité pour résistance abusive et au titre de l’article 700 du code de procédure civile, mais irrecevable en ses autres demandes pour avoir cédé la totalité de ses droits réels dans les biens en litige à Mme [W] par acte du 16 juin 2021.

Constate l’intervention volontaire de Mme [W], et la déclare recevable en ses demandes.

Avant dire droit sur le surplus :

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder :

M. [L] [O]

Géomètre-expert,

[Adresse 16]

[Localité 10]

avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux en présence des parties,

— se faire communiquer tous documents utiles,

— rechercher tous éléments permettant de déterminer la propriété de la partie Nord de la cour cadastrée à [Localité 9] section BN n° [Cadastre 1], se trouvant au droit de la parcelle actuellement cadastrée BN n° [Cadastre 5] appartenant à Mme [W],

— étudier en particulier, à cette fin, tous les actes translatifs de propriété à partir du partage, le 12 septembre 1893, du vaste ensemble immobilier alors en indivision entre M. [H]-[A] et M. [UB],

— concernant l’impasse cadastrée section BN n° [Cadastre 3] : étudier l’acte notarié passé pardevant Me [Z], notaire, en 1893 entre MM. [H]-[A] et [UB] d’une part, et [V] d’autre part,

— préciser la date exacte de ce dernier acte, en fournir une copie entière, et en extraire les paragraphes relatifs au statut donné à l’impasse, en particulier ceux relatifs à une possible indivision forcée entre les propriétaires des parcelles limitrophes,

— préciser les dispositions convenues entre les parties à cet acte concernant cette indivision,

— s’il s’avère que l’impasse est soumise à un régime d’indivision entre les ayants droit des parties à cet acte de 1893, rechercher l’identité de l’actuel ayant droit de M. [V], propriétaire du [Adresse 15], aux fins de régularisation éventuelle de la procédure, le cas échéant, à l’initiative de Mme [W],

— en général, fournir à la cour tous éléments utiles à la solution de l’entier litige,

— établir un pré-rapport de ses opérations, donner un délai aux parties pour faire des observations sous forme de dires, et y répondre dans son rapport définitif.

Fixe à 2 000 € la provision sur la rémunération de l’expert que Mme [W] devra consigner à la régie de cette cour avant le 14 février 2025.

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai, la décision ordonnant l’expertise est caduque.

Dit que l’expertise se déroulera sous le contrôle du Président de la 1ère chambre civile de cette cour.

Dit que l’expert devra adresser aux parties et déposer au Greffe de la 1ère chambre de cette cour le rapport définitif de ses opérations avant le 30 octobre 2025.

Réserve, dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, toutes les demandes subsistantes des parties ainsi que les dépens.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE