RG N° N° RG 24/03401 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MNJD

C1

N° Minute :

Notifié par LRAR aux parties

le :

Copie exécutoire délivrée aux avocats le :

la SELARL FAYOL AVOCATS

M^e Julie GAY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

STATUANT EN MATIÈRE DE BAUX RURAUX

ARRÊT DU MARDI 15 AVRIL 2025

Appel d’une décision (N° RG 23/03301)

rendue par le Tribunal paritaire des baux ruraux de GRENOBLE

en date du 10 septembre 2024

suivant déclaration d’appel du 25 Septembre 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. ESPACE FRANCE CHEVAL, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Guillaume BLANC de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE substituée par M^e Elodie BORONAD de la SELARL FAYOL AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE

INTIMEE :

Madame [G] [B] épouse [P]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Julie GAY, avocat au barreau de VALENCE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de présidente

Madame Ludivine Chetail, Conseillère

Monsieur Lionel Bruno, Conseiller

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2025, M^me Ludivine Chetail, chargée d’instruire l’affaire, a entendu seule les parties en leurs explications et les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, assistée de M^me Solène Roux, Greffière et en présence de M^me Claire Chevallet, Greffière, conformément aux dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées ;

Il a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [G] [B] épouse [P] est propriétaire de quatre parcelles de terrain non bâties cadatrées D n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au lieu-dit '[Adresse 8]' à [Localité 9] (Isère).

Elle a accepté de laisser paître sur ce terrain des animaux appartenant à la société Espace France cheval, spécialisé dans le commerce de gros de viandes de boucherie.

Dans le cadre d’un litige opposant Mme [P] et la SARL Espace France cheval, cette dernière a indiqué se prévaloir d’un bail rural.

Par acte d’huissier en date du 4 août 2022, Mme [P] a donné congé à la SARL Espace France cheval.

Par acte en date du 30 juin 2023, la société Espace France cheval a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Grenoble afin d’obtenir l’annulation du congé.

Par jugement en date du 10 septembre 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Grenoble a :

— rejeté la demande d’annulation du congé ;

— déclaré le congé du 4 août 2022 valide, avec prise d’effet au 4 août 2023 ;

— rejeté la demande de dommages et intérêts de la société Espace France cheval ;

— ordonné la réouverture des débats quant à l’indemnisation du preneur.

Par déclaration d’appel en date du 27 septembre 2024, la société Espace France cheval a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024 et réitérées à l’audience, l’appelante demande à la cour de réformer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté sa demande d’annulation de congé, déclaré le congé du 4 août 2022 valide et rejeté la demande de dommages-intérêts formée par elle, et statuant à nouveau :

— dire et juger nul le congé signifié le 4 août 2022 à la société Espace France cheval à la diligence de Mme [G] [P] née [B], par le ministère de la SCP Boulange & Sembona, commissaires de justice associés à [Localité 10] ;

— en conséquence annuler ledit congé ;

— condamner Mme [G] [P] née [B] au versement d’une indemnité de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner Mme [G] [P] née [B] au versement d’une indemnité de 3 500 euros à la société Espace France cheval en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [G] [P] née [B] aux dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 janvier 2025 et réitérées à l’audience, l’intimée demande à la cour de confirmer le jugement déféré et de débouter la société Espace France cheval de l’ensemble de ses demandes et la condamner à la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la validité du congé

Moyens des parties

La SARL Espace France cheval soutient que la location de pâtures pour les chevaux constitue un bail rural et que le congé délivré par Mme [P] est nul. Elle explique d’une part qu’il n’y a pas eu de changement de classement d’urbanisme puisqu’à la date du bail le terrain était déjà classé en zone urbaine, et que la résiliation n’était pas possible sur le fondement de l’article L.411-32 du code rural. Selon elle, admettre qu’un bail rural puisse être résilié pour cause d’urbanisme alors que le terrain était déjà classé en zone urbaine au jour de la signature du bail rural, reviendrait à permettre, dès l’origine, la résiliation à tout moment du bail, au seul bon vouloir du bailleur. Elle estime que le tribunal a commis une erreur de droit alors que le PLU approuvé le 4 décembre 2017 ne peut interdire que les nouvelles exploitations et cet acte n’implique pas d’obligation de mise en conformité de la part de Mme [P]. D’autre part, elle estime que le congé a été délivré par fraude, pour faire obstacle à l’exercice du droit de préemption du preneur, alors même que la bailleresse savait que le preneur entendait se porter acquéreur du bien. Elle réplique qu’elle exerce une activité agricole d’élevage de chevaux. Elle fait valoir que le silence de Mme [P] quant à sa sommation de communiquer confirme que le congé est frauduleux.

Mme [P] réplique que le congé délivré est valable. Elle soutient que le seul contrôle que le juge doit opérer est celui relatif au classement des parcelles au jour où la notification est réalisée et qu’il n’a pas à examiner l’antériorité du classement, tout comme la modification dudit classement postérieurement à la résiliation. Elle estime que les conditions de l’article L.411-32 du code rural sont réunies suite au vote du PLU le 4 décembre 2017 et à la mention de son engagement à modifier la destination des parcelles dans un délai de trois ans. Elle réplique que l’article L. 411-32 n’exige pas qu’une modification du PLU intervienne durant l’exécution du contrat et que le bailleur peut, à tout moment, faire usage de sa faculté de résilier dans la mesure où les parcelles sont classées par le PLU en zone urbaine et leur destination peut évoluer. Le fait que les parcelles aient toujours été classées en zone urbaine est sans incidence. Elle conteste avoir agi en fraude des droits de la SARL Espace France cheval et estime que la société et ses représentants ne justifient ni d’une activité agricole ni de la qualité d’exploitant agricole. Selon elle, en tout état de cause, ce débat est sans incidence sur la régularité de la résiliation du bail. Elle réplique que la demande de communication de pièces ne présente aucune utilité.

Réponse de la cour

L’article L.411-32 du code rural dispose :

'Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.

En l’absence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative.

La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation.

Lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué.

Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé.'

En l’espèce, les parcelles données à bail à la SARL Espace France cheval sont situées en zone urbaine et peuvent donc faire l’objet d’un changement de destination, ainsi que s’y est engagée la bailleresse aux termes de l’acte de notification du congé.

Contrairement à ce que soutient la SARL Espace France cheval, il n’y a pas lieu de démontrer l’existence d’un changement de classification des parcelles concernées en raison d’une modification du PLU, puisque la seule cause de la résiliation est le changement de destination auquel s’engage le bailleur dans le délai de trois ans, rendu possible par le PLU, quand bien même il n’a pas à se mettre en conformité avec celui-ci s’agissant de dispositions applicables aux constructions postérieures.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de congé et déclaré valable le congé délivré par Mme [P] le 4 août 2022, avec effet au 4 août 2023.

En regard du motif de la résiliation, l’existence d’une fraude dans les droits du preneur en cas de vente est sans effet sur cette décision. De surcroît, à compter de la prise d’effet de la résiliation, soit le 4 août 2023, le preneur ne bénéficiait plus d’un droit de préemption.

2. Sur la demande d’indemnisation de la SARL Espace France cheval

Moyens des parties

La SARL Espace France cheval soutient qu’elle est victime d’une fraude à ses droits, afin de la contraindre à renoncer à son bail rural.

Mme [P] réplique que non seulement la fraude n’est pas caractérisée, mais l’appelante ne produit aucun élément permettant de justifier du montant réclamé.

Réponse de la cour

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute du quel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’appelante ne démontre pas l’existence de la fraude qu’elle allègue.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation de la SARL Espace France cheval.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi :

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant :

Condamne la SARL Espace France cheval à payer à Mme [G] [P] épouse [B] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la SARL Espace France cheval aux dépens de l’instance d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, faisant fonction de présidente, et par M^me Solène Roux, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE