N° RG 24/00477

N° Portalis DBVM-V-B7I-MDP2

C1

N° Minute :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

la SELARL ARBOR TOURNOUD & ASSOCIES

la SELARL LEXWAY AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section A

ARRÊT DU MARDI 09 SEPTEMBRE 2025

Appel d’un jugement (N° R.G. 22/02835)

rendu par le tribunal judiciaire de Grenoble

en date du 27 novembre 2023

suivant déclaration d’appel du 25 janvier 2024

APPELANTE :

S.C.I. SAPPEYS prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège situé :

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Marc TOURNOUD de la SELARL ARBOR TOURNOUD & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉ :

L’ETAT représenté par le Directeur Régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et des Bouches du Rhône,

domicilié en cette qualité au siège situé :

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté par M^e Philippe LAURENT de la SELARL LEXWAY AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Catherine Clerc, présidente,

M^me Joëlle Blatry, conseiller,

M^me Véronique Lamoine, conseiller,

Assistées lors des débats de Anne Burel, greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 juin 2025, Madame Lamoine a été entendue en son rapport.

Et l’affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l’arrêt a été rendu.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié en date du 24 novembre 2016, la SCI SAPPEYS a acquis de la SA ISERE AMENAGEMENT une parcelle de terrain à bâtir, située sur la commune de VEUREY-VOROIZE (38) et incluse dans le périmètre d’une Zone d’aménagement concerté (ZAC), moyennant le prix de 724 366,87 € TVA incluse.

Lors de cette acquisition, la SCI SAPPEYS s’est placée sous le régime dérogatoire de l’article 1594-0 G A du code général des impôts, prenant à cette fin l’engagement, dans l’acte d’acquisition, d’effectuer sur le terrain acquis les travaux nécessaires à la construction d’un immeuble dans un délai de quatre ans à compter du jour de l’acquisition, à savoir un bâtiment à usage d’atelier et de bureaux d’une superficie d’environ 1 300 m² sur un seul niveau.

Par courrier du 14 octobre 2021, la Direction générale des finances publiques (ci-après la DGFIP) a notifié à la SCI SAPPEYS une proposition de rectification n° 2120 portant déchéance du régime de faveur de l’article 1594-0 G A du code général des impôts, pour défaut de justification de la construction du bâtiment projeté dans le délai fixé.

Le 15 février 2022, un avis de mise en recouvrement n° 20220200206 a été émis à l’encontre de la SCI SAPPEYS pour un montant total de 41 941 €.

Sur réclamation contentieuse de la SCI SAPPEYS invoquant un cas de force majeure l’ayant empêchée d’édifier la construction envisagée, la DGFIP a, par décision du 31 mars 2022, accordé un dégrèvement partiel basé uniquement sur l’assiette de calcul des droits pour la ramener au prix du terrain HT, le rappel portant désormais sur la somme totale de 35 967 € en droits, pénalités, et frais d’assiette et de recouvrement.

Contestant cette décision, la SCI SAPPEYS a, par acte du 11 mai 2022, assigné l’Etat représenté par la [Adresse 5] devant le tribunal judiciaire de Grenoble pour voir annuler la décision de rejet du 31 mars 2022 et prononcer le dégrèvement total des droits rappelés, en se prévalant :

d’un cas de force majeure l’ayant empêchée de construire,

subsidiairement d’avoir néanmoins construit un immeuble neuf sur le terrain objet de la vente, mais d’une superficie moindre de celui initialement projeté.

Subsidiairement, elle demandait la réduction de l’assiette de calcul des droits et la modification du point de départ des intérêts.

Par jugement du 27 novembre 2023, le tribunal saisi :

a débouté la SCI SAPPEYS de l’ensemble de ses demandes,

l’a condamnée aux dépens,

a rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration au greffe en date du 25 janvier 2024, la SCI SAPPEYS a interjeté appel de ce jugement.

Par uniques conclusions notifiées le 23 avril 2024, la SCI SAPPEYS demande à cette cour d’infirmer le jugement déféré, et, statuant à nouveau, de :

constater, à titre principal, qu’elle a été empêchée par un cas de force majeure de procéder à l’achèvement des travaux du bien immobilier envisagé initialement sur le tènement immobilier acquis le 24 novembre 2016 ;

constater, à titre subsidiaire, qu’en tout état de cause, elle a bien fait procéder à une construction d’un immeuble neuf sur le tènement immobilier objet de la vente dans un délai de quatre ans à compter de son acquisition ;

constater, à titre très subsidiaire, qu’elle est bien fondée à solliciter une minoration des bases imposables sur lesquelles ont été assis les rappels entrepris, et ordonner en conséquence la décharge des rappels de droits d’enregistrement mis à sa charge, à hauteur de :

la réduction de la base imposable d’un montant de 590 121 € (621 180 – 31 059),

la réduction des intérêts de retard au taux de 4,4 % ;

ordonner l’annulation de la décision de rejet n° 4145 du 31 mars 2022 et ordonner le dégrèvement total des rappels de droits d’enregistrement mis à sa charge par avis de mise en recouvrement n° 20220200206 du 15 février 2022 ;

condamner l’administration fiscale aux entiers dépens et à lui payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir, pour l’essentiel :

que la doctrine administrative (BOI-CF-INF-20-30 n° 40), qui rappelle que les droits d’enregistrement sont dus par le seul fait qu’une construction n’a pas été achevée sur le terrain acquis avant l’expiration du délai de quatre ans, prévoit le cas de force majeure comme cause exonératoire,

qu’en l’espèce, elle a été empêchée de réaliser le bâtiment projeté, à la construction duquel elle s’était engagée dans son acte d’acquisition, par la modification du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUI) décidée par délibération du Conseil métropolitain en date du 20 décembre 2019,

que les parcelles en cause ont alors été classées dans une zone empêchant la construction telle que projetée,

que son engagement conditionnant l’exonération des droits devait s’entendre du projet de construction tel que décrit dans l’acte d’acquisition, lequel n’était plus réalisable,

qu’en toute hypothèse, et à titre subsidiaire, elle a fait édifier un autre bâtiment sur le site, dit "[Localité 4] Ronds".

L’Etat représenté par la Directrice régionale des finances publiques de Provence-Alpes-Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône, par uniques conclusions notifiées le 8 juillet 2024, demande la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, le débouté de la SCI SAPPEYS de l’intégralité de ses demandes et prétentions et sa condamnation aux entiers dépens et à lui payer une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il reprend, en les développant, les motifs retenus par le tribunal pour considérer que la

SCI SAPPEYS ne rapportait pas la preuve d’un cas de force majeure l’ayant empêchée

d’édifier la construction projetée dans le délai de quatre ans de l’acquisition, en faisant

valoir plus particulièrement :

que la modification du PLUI n’empêchait pas toute construction sur les terrains objets de la vente, mais soumettait celle-ci à une restriction ou à une autorisation,

que la SCI SAPPEYS ne justifie pas avoir entrepris une quelconque construction dans les trois premières années suivant la vente, soit avant que les terrains en cause fassent l’objet de la modification invoquée,

qu’en toute hypothèse, elle ne justifie d’aucune construction "[Localité 4] Rond" comme prétendu, ne versant aux débats aucune autorisation de construire ni déclaration d’achèvement de travaux.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour plus ample exposé.

L’instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 6 mai 2025.

MOTIFS

Sur les demandes principales

# sur la demande principale aux fins de dégrèvement total des droits

* sur le moyen tiré de la force majeure

Il ressort de la chronologie ci-dessus rappelée, ainsi que des pièces du dossier, que la SCI SAPPEYS a, lors de l’acquisition du terrain en litige, entendu bénéficier du régime dérogatoire de l’article 1594-0 G A du code général des impôts, prenant à cette fin l’engagement, dans l’acte d’acquisition, d’effectuer sur le terrain acquis les travaux nécessaires à la construction d’un immeuble à usage d’atelier et de bureaux d’une superficie d’environ 1 300 m² sur un seul niveau, dans un délai de quatre ans à compter du jour de l’acquisition.

Il est tout aussi constant qu’elle n’a pas, dans ce délai, procédé à la construction à laquelle elle s’était engagée.

L’article 1840 ter, I du code général des impôts dispose que :

'Lorsqu’une exonération ou une réduction de droits d’enregistrement, de taxe de publicité foncière ou de taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière a été obtenue en contrepartie du respect d’un engagement ou de la production d’une justification, le non-respect de l’engagement ou le défaut de production de la justification entraîne l’obligation de payer les droits dont la mutation a été exonérée. Les droits, majorés de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727, doivent être acquittés dans le mois qui suit, selon le cas, la rupture de l’engagement ou l’expiration du délai prévu pour produire la justification requise.'

La SCI appelante se prévaut de la doctrine administrative en invoquant l’article n° 40 du BOI-CF-INF-20-30, et la force majeure comme cause exonératoire de l’obligation de construire telle que prévue par ce texte, ainsi libellé :

'En cas de défaut de production de la justification de l’exécution des travaux de construction prévue au premier alinéa du II du A de l’article 1594-0 G du CGI, les droits d’enregistrement sont dus par le seul fait qu’une construction n’a pas été achevée, sur le terrain acquis, avant l’expiration du délai de quatre ans, sauf le cas de force majeure empêchant toute construction de façon absolue et définitive (BOI-ENR-DMTOI-10-40 au II § 140 et suiv.)'.

C’est à la SCI demanderesse, qui se prévaut de ce cas de force majeure, d’en rapporter la preuve, s’agissant d’une obligation, qu’elle n’a pas exécutée, qui constituait la condition d’un régime dérogatoire au paiement de droits.

La doctrine qu’elle invoque (n° 40 du BOI-CF-INF-20-30) précise, ainsi que rappelé ci- dessus, que, pour exonérer le bénéficiaire de son obligation de construire, la force majeure invoquée doit empêcher 'toute construction de façon absolue et définitive'.

Par ailleurs, même si l’article de doctrine invoqué ne le mentionne pas expressément, la condition que la circonstance invoquée comme force majeure ait empêché le bénéficiaire de s’acquitter de son obligation suppose que cette circonstance soit survenue dans un délai très proche du début du délai pour construire qui lui était imparti, à défaut de quoi elle ne pourrait pas constituer un événement irrésistible à l’exécution de cette obligation.

La pertinence de cette analyse est confirmée par l’article de doctrine administrative n° 460 du BOI-ENR-DMTOI-10-40 – invoqué à titre subsidiaire par la société appelante et auquel renvoie l’article 40 du BOI-CF-INF-20-30 rappelé ci-dessus -, selon lequel :

'Dans le cas où l’engagement doit être abandonné du fait que des constructions ne sont plus autorisées par suite d’une modification des documents d’urbanisme, il est admis que les droits soient liquidés sur la base de la valeur vénale du bien telle qu’elle résulte de cette modification et que l’intérêt de retard soit décompté du premier jour du mois suivant la date d’effet de celle-ci.', ce qui induit qu’une modification des règles d’urbanisme au cours du délai imparti pour construire n’exonère pas le contribuable mais est seulement susceptible d’entraîner une réduction de l’assiette de calcul des droits.

Or, en l’espèce, il ressort des pièces produites que :

le PLUI modificatif invoqué par la SCI SAPPEYS pour prétendre avoir été empêchée de construire n’a été adopté qu’aux termes d’une délibération du 20 décembre 2019 soit plus de trois années après que le délai pour construire avait commencé à courir, sans que l’appelante prétende, ni a fortiori justifie avoir, auparavant, commencé des travaux qu’elle aurait été contrainte d’abandonner en raison des modifications intervenues,

la modification invoquée par l’appelante n’a pas placé le terrain objet de l’acquisition de novembre 2016 en zone totalement inconstructible, l’administration fiscale précisant dans les motifs de l’acceptation partielle de réclamation du 31 mars 2022, après examen du PLUI concerné, que les 'parcelles acquises (…) demeurent constructibles sous certaines prescriptions', ce que la SCI SAPPEYS reconnaît elle-même dans ses écritures puisqu’elle indique, au bas de la page 5 de ses conclusions, 'il faut relever que la SCI SAPPEYS ne soutient pas que les constructions n’étaient plus autorisées sur le tènement immobilier dont elle avait fait l’acquisition'.

Il en résulte que la SCI SAPPEYS ne rapporte pas la preuve d’un cas de force majeure, au sens de l’article 40 du BOI-CF-INF-20-30 invoqué par elle, l’ayant empêchée de remplir son obligation de construction dans le délai de quatre ans.

* sur le moyen tiré de l’édification d’un bâtiment sur le tènement immobilier en cause

Bien qu’ayant soutenu, à l’appui du moyen tiré de l’existence d’une force majeure, que son obligation de construire devait s’entendre du seul projet décrit dans l’acte d’acquisition des parcelles à savoir 'un bâtiment à usage d’atelier et de bureaux d’une superficie d’environ 1 300 m² sur un seul niveau', la SCI SAPPEYS prétend, à titre subsidiaire, qu’elle aurait rempli son obligation de construire par l’édification d’un 'bâtiment industriel « Bois Ronds »' en 2017.

Or, ainsi qu’elle l’a fait valoir dans la première partie des moyens exposés à l’appui de son appel, il ressort de l’article 1594-0 G du code général des impôts prévoyant l’exonération en cause, que les travaux dont elle doit justifier pour en bénéficier sont ceux qui étaient précisément décrits dans l’acte d’acquisition des terrains nus.

En effet, ce texte est ainsi rédigé – le soulignement étant ajouté ici pour plus de clarté - :

'Sont exonérées de taxe de publicité foncière ou de droit d’enregistrement :

A. I. Lorsqu’elles donnent lieu au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée, les acquisitions :

1° De terrains nus ou recouverts de bâtiments destinés à être démolis ;

(…)

II. Cette exonération est subordonnée à la condition :

1° Que l’acte d’acquisition contienne l’engagement, par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acte les travaux nécessaires, selon le cas, pour édifier un immeuble ou un groupe d’immeubles, pour terminer les immeubles inachevés ou pour construire de nouveaux locaux en surélévation, et qu’il précise le nombre, la nature et la destination des immeubles dont la construction est projetée ;

(…)

2° Que l’acquéreur justifie à l’expiration du délai de quatre ans, sauf application des dispositions du IV, de l’exécution des travaux prévus au 1° et de la destination des locaux construits ou achevés, en précisant si ces locaux sont ou non affectés à l’habitation pour les trois-quarts au moins de leur superficie totale.'

Il en résulte que la simple affirmation, par la SCI SAPPEYS, qu’elle a construit, sur le tènement immobilier objet de la vente, un 'bâtiment industriel « Bois Ronds »' en 2017, sans précision ni de sa superficie, ni de sa destination, ne saurait suffire à établir qu’elle a rempli son obligation de construction telle que prévue par ce texte.

C’est donc à bon droit, par ces motifs substitués, que le tribunal l’a déboutée de sa demande principale tendant au dégrèvement total des droits rappelés.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

# sur la demande subsidiaire aux fins de réduction des bases imposables et de report du point de départ des intérêts

La SCI SAPPEYS se prévaut des dispositions de l’article n° 460 du BOI-ENR-DMTOI-10-40 déjà évoqué plus haut selon lequel :

'Dans le cas où l’engagement doit être abandonné du fait que des constructions ne sont plus autorisées par suite d’une modification des documents d’urbanisme, il est admis que les droits soient liquidés sur la base de la valeur vénale du bien telle qu’elle résulte de cette modification et que l’intérêt de retard soit décompté du premier jour du mois suivant la date d’effet de celle-ci.'

Elle entend, dès lors, voir réduire à hauteur de 1/20ème la valeur des terrains objets de la vente pour servir de base au calcul des droits, soit une valeur de 31 059 € au lieu de 621 180 €, et voir dire que les intérêts courront à compter du 1er janvier 2020, premier jour du mois suivant la modification d’urbanisme en cause, au lieu du 1er janvier 2017 date de l’acte de vente.

Sur ce point, il n’est pas sérieusement contestable que le projet de construction de la SCI SAPPEYS tel que prévu dans l’acte de vente, dont elle ne justifie certes pas avoir commencé la réalisation avant le 20 décembre 2019, a dû être définitivement abandonné à compter de cette date suite aux modifications de conditions de construction décidées par le Conseil métropolitain dans le PLUI en cause, ce que l’administration fiscale a d’ailleurs reconnu en bas de la 2ème page de sa décision d’admission partielle de réclamation en date du 31 mars 2022 dans les termes suivants : 'Ainsi il ressort de ces éléments que le projet de construction envisagé dans l’acte d’acquisition du 24/11/2016 en une construction d’un bâtiment à usage d’ateliers et de bureaux d’une superficie d’environ 1300 m² sur un seul niveau ne semble plus pouvoir être mené à bien depuis l’adoption du PLUI de la Métro grenobloise'.

Pour autant, ainsi qu’il ressort des éléments du dossier et qu’il a été développé plus haut, le tènement en cause n’est pas devenu complètement inconstructible, mais constructible sous certaines prescriptions, ainsi que le détaille l’administration fiscale dans le même document juste au-dessus du paragraphe précédent en précisant que le tènement immobilier concerné a été placé, selon le plan 'B1 plan des risques naturels, planche B2" du PLUI, en zone 'd’autorisation sous prescription avec une bande de précaution type H x 100 m', étant souligné que le terrain en cause est d’une superficie totale de 8 874 m2.

Dès lors, il ne saurait être valablement soutenu par la SCI SAPPEYS, comme elle le fait sans autre élément de comparaison, que les nouvelles règles d’urbanisme 'annihilent pratiquement toute possibilité de construire sur le tènement’ (sic), et que cela justifierait une diminution de valeur du terrain de l’ordre de 95 %, correspondant, selon ses dires, au prix moyen dans le secteur des terrains non constructibles.

Par conséquent, en l’absence de production, par la SCI SAPPEYS qui entend voir réduire l’assiette des droits à due concurrence, de tout élément justificatif de la valeur vénale actuelle du terrain en cause, sa demande tendant à voir réduire l’assiette des droits à 31 059 € au lieu des 621 180 € correspondant à son prix de vente n’est pas justifiée, et le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il l’a rejetée, par ces motifs substitués.

En revanche, il sera fait droit, pour les motifs développés plus haut, à sa demande tendant à voir courir les intérêts non pas à compter du 1er janvier 2017 date limite d’enregistrement de l’acte de vente, mais à compter du 1er janvier 2020, premier jour suivant la date d’adoption du PLUI modifié en application de l’article 460 du BOI-ENR-DMTOI-10-40.

Sur les demandes accessoires

La SCI SAPPEYS, qui succombe principalement en son appel, devra supporter les dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Pour les mêmes motifs, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en sa faveur.

L’équité ne commande pas d’allouer à l’Etat une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les mesures accessoires du jugement déféré sont par ailleurs confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré :

en ce qu’il a débouté la SCI SAPPEYS de ses demandes d’annulation de la décision d’admission partielle de réclamation du 31 mars 2022, de dégrèvement des droits dus et de minoration de l’assiette de calcul des droits,

en ce qu’il l’a condamnée aux dépens.

L’infirme pour le surplus et, statuant de nouveau et y ajoutant :

Dit que les intérêts sur les droits dus, qualifiés de « pénalités » dans la décision d’admission partielle du 31 mars 2022, doivent être décomptés à partir du 1er janvier 2020 et non pas du 1er janvier 2017, en application des dispositions de l’article 460 du BOI-ENR-DMTOI-10-40.

Rejette toutes les autres demandes.

Condamne la SCI SAPPEYS aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de la procédure civile,

Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE