Cour d'appel de Grenoble, Chambre commerciale, 4 septembre 2025, n° 24/03421

TGI Grenoble 5 août 2024

CA Grenoble
Confirmation 4 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Nécessité d'une expertise pour établir les causes des inondations
La cour a estimé que les rapports d'expertise précédents ne démontraient pas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et que la responsabilité des inondations était imputable à la société Piper.
Rejeté
Autorisation de consignation des loyers en raison de l'expertise
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'obligation de paiement des loyers n'était pas sérieusement contestable.
Accepté
Obligation de paiement des loyers par le locataire
La cour a confirmé que la société Piper ne justifiait pas d'un manquement du bailleur et devait donc payer les loyers dus.
Accepté
Droit à une indemnité au titre des frais de justice
La cour a jugé que la S.C.I. Grenette avait droit à une indemnité pour couvrir ses frais de justice, en raison de la défaite de la société Piper.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la société Piper [Localité 6] a interjeté appel d'une ordonnance du Tribunal de Grande Instance de Grenoble qui l'avait déboutée de sa demande d'expertise et de consignation des loyers, tout en la condamnant à verser une provision de 35.314,78 euros à la SCI Grenette. La cour d'appel a confirmé la décision de première instance, considérant que la société Piper ne justifiait pas d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, les rapports d'expertise établissant que l'inondation était due à une carence d'entretien de la pompe de relevage par le locataire. La cour a également rejeté les demandes accessoires de Piper, condamnant celle-ci aux dépens et à verser une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Grenoble, ch. com., 4 sept. 2025, n° 24/03421
Juridiction :	Cour d'appel de Grenoble
Numéro(s) :	24/03421
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Grenoble, 5 août 2024, N° 23/04321
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Mohamed DJERBIGabriel SABATIER
Cabinet(s) :	CDMF - AVOCATS
Parties :	S.A.R.L. PIPER [ Localité 6 ] SARL au capital de 8.500 € Immatriculée au RCS [ Localité 6 ] 905 c/ S.C.I. GRENETTE SCI au capital de 1.000 € Immatriculée au RCS FREJUS

Texte intégral

N° RG 24/03421 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MNLB

Minute N°

Copie exécutoire

délivrée le :

M^e Gabriel SABATIER

la SELARL CDMF AVOCATS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU JEUDI 04 SEPTEMBRE 2025

Appel d’une ordonnance (N° RG 23/04321)

rendue par le Tribunal de Grande Instance de Grenoble

en date du 05 août 2024

suivant déclaration d’appel du 30 septembre 2024

APPELANTE :

S.A.R.L. PIPER [Localité 6] SARL au capital de 8.500 € Immatriculée au RCS [Localité 6] n°905 137 38 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée et plaidant par M^e Gabriel SABATIER, avocat au barreau de GRENOBLE

INTIMÉE :

S.C.I. GRENETTE SCI au capital de 1.000 € Immatriculée au RCS FREJUS n°514 409 820 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Mohamed DJERBI de la SELARL CDMF AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA COUR :

LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Marie-Pierre FIGUET, Présidente,

M. Lionel BRUNO, Conseiller,

M^me Raphaële FAIVRE, Conseillère,

Assistés lors des débats de Anne Burel, greffier.

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 mai 2025, M^me FIGUET, Présidente, a été entendue en son rapport,

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et M^e SABATIER en sa plaidoirie,

Puis l’affaire a été mise en délibéré pour que l’arrêt soit rendu ce jour,

Faits et procédure :

Par acte sous seing privé du 4 octobre 2021, la SCI Grenette a consenti à la société [Localité 6] 55 un bail commercial portant sur le lot n°1 d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 3] consistant en la totalité du sous-sol aménagé en locaux commerciaux communiquant avec le rez de chaussée et la totalité du rez de chaussée comprenant un magasin et arrière magasin donnant sur une cour destinés à l’exploitation d’une activité de restauration rapide sur place, à emporter ou à livrer moyennant un loyer trimestriel de 10.800 euros Ttc outre une provision pour charges de 720 euros Ttc, soit 11.520 euros toutes taxes et charges comprises, payable d’avance les premiers de chaque trimestre.

Par avenant au contrat de bail signé le 21 février 2022, la société Piper [Localité 6] a été substituée à la société [Localité 6] 55 en qualité de preneur avec paiement d’un loyer trimestriel de 11.520 euros.

Un rapport d’expertise amiable non contradictoire a été établi le 17 octobre 2022 par la société Polyexpert, assureur de la société Piper [Localité 6], à la suite d’un dégât des eaux du 5 juillet 2022 signalé par la société Piper [Localité 6].

Le 23 mars 2023, la société Piper [Localité 6] a subi un dégât des eaux au sein des locaux objets du bail commercial et a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur lequel a diligenté une expertise amiable non contradictoire ayant donné lieu au dépôt d’un rapport le 17 juillet 2023.

Par courrier du 28 mars 2023, la société Piper [Localité 6] a informé la SCI Grenette de la survenance du dégât des eaux, a sollicité une réduction totale du montant du loyer ainsi que l’intervention d’un plombier.

Le 24 juillet 2023, la SCI Grenette a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au sein du contrat de bail commercial et a sollicité le versement de la somme de 23.040 euros comprenant les loyers et charges des deuxième et troisième trimestres.

Par acte du 24 août 2023, la société Piper [Localité 6] a fait assigner la SCI Grenette devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire, d’organisation d’une expertise s’agissant des causes et responsabilité du dégât des eaux survenu le 23 mars 2023, de consignation des loyers pendant la durée de l’expertise, d’allocation de la somme de 7.000 euros à raison de la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer et subsidiairement aux fins de l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conclusions d’incident du 16 avril 2024, la SCI Grenette a saisi le juge de la mise en état en vue du débouté de la société Piper [Localité 6] de sa demande d’expertise et de consignation des loyers et aux fins d’allocation d’une provision de 50.000 euros à valoir sur le paiement des loyers et de remise des lieux en état sous astreinte.

Par conclusions d’incident du 26 avril 2024, la société Piper [Localité 6] a sollicité l’organisation d’une expertise et l’autorisation de consigner les loyers.

Par ordonnance du 5 août 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble a :

— débouté la société Piper [Localité 6] de sa demande d’expertise,

— débouté la société Piper [Localité 6] de sa demande de consignation de l’ensemble des loyers dus au titre du commandement de payer et de tous les loyers à devoir sur le compte CARPA de Me [W],

— condamné la société Piper [Localité 6] à verser à la SCI Grenette la somme provisionnelle de 35.314,78 euros au titre de l’arriéré locatif des deuxième, troisième et quatrième trimestres 2023,

— débouté la SCI Grenette de sa demande de remise en état des lieux sous astreinte,

— renvoyé les parties à l’audience de mise en état du 3 octobre 2024,

— dit que les frais et dépens suivront le sort de l’instance au fond.

Par déclaration du 30 septembre 2024, la société Piper [Localité 6] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle :

— l’a déboutée de sa demande d’expertise,

— l’a déboutée de sa demande de consignation de l’ensemble des loyers dus au titre du commandement de payer et de tous les loyers à devoir sur le compte CARPA de Me [W],

— l’a condamnée à verser à la SCI Grenette la somme provisionnelle de 35.314,78 euros au titre de l’arriéré locatif des deuxième, troisième et quatrième trimestres 2023.

Par ordonnance du 13 mars 2025, la présidente de la chambre commerciale a:

— déclaré la société Piper [Localité 6] irrecevable en son appel dirigé contre les chefs du dispositif de l’ordonnance l’ayant déboutée de sa demande d’expertise et l’ayant déboutée de sa demande de consignation des loyers commerciaux,

— condamné la société Piper [Localité 6] aux dépens de l’incident.

La clôture de l’instruction est intervenue le 6 mai 2025.

Prétentions et moyens de la société Piper [Localité 6]

Dans ses dernières conclusions remises le 5 mai 2025, elle demande à la cour de:

— recevoir la société Piper [Localité 6] en son appel, fins et conclusions,

— infirmer l’ordonnance juridictionnelle rendue le 5 août 2024 par le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire de Grenoble, en ce qu’elle a :

— débouté la société Piper [Localité 6] de sa demande d’expertise judiciaire,

— débouté la société Piper [Localité 6] de sa demande de consignation sur le compte Carpa de Me [W] de l’ensemble des loyers dus au titre du commandement de payer et de tous les loyers à devoir,

Statuant à nouveau,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;

— nommer tel expert qui lui plaira, aux fins de déterminer les causes et responsabilités du dégât des eaux survenu, le 23 mars 2023, dans le local, se voir remettre tous documents concernant le précédent sinistre survenu dans le local objet du bail et sur les travaux qui auraient par suite été réalisés, caractériser le manquement de la SCI Grenette à son obligation de délivrance, à raison, notamment, de sa carence à procéder à la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état du local, en suite du premier sinistre survenu, en février 2021, chiffrer le montant du préjudice subi par la société Piper [Localité 6] à raison de son impossibilité de pouvoir exploiter le local commercial,

— fixer la durée de la mission à six mois,

— dire et juger que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des experts établie près cette cour,

— dire et juger qu’en cas de difficulté, l’expert s’en réfèrera au président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

— dire et juger que l’expert devra déposer son pré-rapport dans un délai de quatre mois, à compter de la consignation de la provision à valoir sur ses honoraires, et qu’il devra le notifier aux parties préalablement au dépôt de son rapport définitif,

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par la décision à intervenir,

— autoriser la société Piper [Localité 6] à pouvoir consigner sur le compte Carpa de Me [W], ouvert à cet effet, l’ensemble des loyers dus au titre du commandement de payer, mais également tous les loyers à devoir, pendant toute la durée de la mission d’expertise judiciaire qui sera menée,

— donner acte à la société Piper [Localité 6] de ce qu’elle produit ses attestations d’assurance pour les années 2023 et 2024,

— débouter la SCI Grenette de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— confirmer pour le surplus l’ordonnance dont appel,

— condamner la SCI Grenette à régler à la société Piper [Localité 6] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Grenette aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Au soutien de sa demande d’expertise, elle souligne qu’il est essentiel qu’une expertise judiciaire détermine les causes des inondations et de l’humidité du sous-sol, celle-ci rendant impossible l’ouverture du restaurant d’autant que le rapport de visite de Mme [G], architecte, met en évidence l’existence de plusieurs causes possibles aux infiltrations et inondations de la cave et qu’en conséquence, contrairement à ce que soutient la SCI Grenette, l’origine des infiltrations ne provient pas du seul non fonctionnement de la pompe de relevage.

Sur le sort des loyers, elle fait valoir que dans la mesure où il sera fait droit à la demande de désignation d’un expert judiciaire, elle doit être autorisée à consigner les loyers pendant le cours des opérations d’expertise.

Sur la demande de condamnation provisionnelle, elle fait valoir que dès lors qu’elle est dans l’impossibilité d’ouvrir et d’exploiter le restaurant en raison du caractère inexploitable du sous-sol donné à bail, il est difficile de soutenir que l’obligation de délivrance du bailleur est respectée, qu’elle n’entend pas s’exonérer du règlement des loyers puisqu’elle propose leur consignation.

Prétentions et moyens de la SCI Grenette

Dans ses conclusions remises le 15 avril 2025, elle demande à la cour, au visa de l’ordonnance présidentielle du 13 mars 2025 et de l’article 789 du code de procédure civile, de :

— confirmer l’ordonnance rendue le 5 août 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Grenoble,

— condamner la société Piper [Localité 6] au paiement de la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Elle fait valoir que :

— en réalisant des travaux de démolition, la société Piper [Localité 6] a déposé l’installation électrique existante et a ainsi neutralisé la pompe de relevage ce qui est directement à l’origine du sinistre survenu le 23 mars 2023,

— dès lors, son comportement est la cause exclusive du dommage lié aux remontées d’eaux de la nappe phréatique,

— elle est mal fondée à reprocher au bailleur un manquement à son obligation de délivrance et à suspendre le règlement de tous loyers et charges,

— le rapport de Mme [G], en l’absence d’un constat d’un dégât des eaux effectué personnellement et en l’état de conclusions au caractère dubitatif et hypothétique, ne constitue pas un élément pertinent ni pour demander l’instauration d’une mesure d’expertise, ni pour justifier l’absence de règlement de tous loyers et charges,

— la société Piper [Localité 6] ne peut faire valoir un dégât des eaux accidentel consécutif à son seul comportement fautif pour s’affranchir du paiement de tous loyers et charges en faisant valoir l’exception d’inexécution,

— les locaux sont au demeurant utilisés par une entreprise tierce,

— l’ordonnance doit donc être confirmée en ce qu’elle lui a alloué une provision.

Pour le surplus des demandes et des moyens développés, il convient de se reporter aux dernières écritures des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision :

A titre liminaire, la cour relève que par ordonnance du 13 mars 2025, la présidente de la chambre commerciale a déclaré la société Piper [Localité 6] irrecevable en son appel dirigé contre les chefs du dispositif de l’ordonnance l’ayant déboutée de sa demande d’expertise et l’ayant déboutée de sa demande de consignation des loyers commerciaux, que cette ordonnance n’a pas fait l’objet d’un déféré et qu’elle est revêtue de l’autorité de la chose jugée aux termes de l’article 906-3 du code de procédure civile.

Dès lors, ainsi que soutenu par la SCI Grenette, la cour ne demeure saisie que de l’appel portant sur le chef de dispositif ayant condamné la société Piper [Localité 6] à verser à la SCI Grenette la somme provisionnelle de 35.314,78 euros au titre de l’arriéré locatif des deuxième, troisième et quatrième trimestres 2023.

Sur la condamnation à payer une somme provisionnelle au titre des loyers

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, aux termes du contrat du 4 octobre 2021 complété par avenant du 21 février 2022, la société Piper [Localité 6] est redevable d’un loyer trimestriel de 11.520 euros toutes taxes et charges comprises.

La société Piper [Localité 6] ne justifie pas avoir réglé les loyers trimestriels facturés les 31 mars 2023, 30 juin 2023 et 30 septembre 2023.

Elle se prévaut d’une exception d’inexécution en faisant valoir qu’elle est dans l’impossibilité d’exploiter son activité.

Concernant le dégât des eaux du 5 juillet 2022, l’expert mandaté par l’assurance de la société Piper [Localité 6] a indiqué qu’il n’a pas constaté de dommages résultant de la fuite, que l’origine du sinistre n’a pas été constatée, qu’elle se trouve indéterminée et semble avoir été réparée.

S’agissant du dégât des eaux du 23 mars 2023, il ressort de l’attestation établie par le dirigeant de l’Earl Meyers qui est intervenu pour remédier à l’inondation du sous-sol du local commercial que celle-ci est due à la coupure de l’intégralité des alimentations présentes incluant l’alimentation de la pompe de relevage localisée dans le sous-sol, les alimentations ayant été endommagées lors des travaux de rénovation, que l’eau du sous-sol s’est vidée en quelques heures après la remise en service de la pompe de relevage, qu’en conséquence l’inondation n’est pas due à une fuite mais à la coupure du courant de la pompe ainsi qu’au mauvais entretien de celle-ci.

L’expert diligenté par l’assureur du preneur conclut aussi dans son rapport du 17 juillet 2023 que l’inondation du 23 mars 2023 est due à une remontée d’eau provenant de la nappe phréatique qui n’a pu être traitée par la pompe de relevage, celle-ci n’étant pas active.

Il invite le locataire à réactiver la pompe de relevage et à l’entretenir.

Il ne résulte pas de ces rapports d’expertise et attestation un manquement évident du bailleur à son obligation de délivrance alors qu’au contraire, ceux-ci mettent en avant la carence du locataire qui a coupé l’alimentation de la pompe de relevage lors des travaux qu’il a entrepris et n’a pas entretenu correctement la pompe.

Par ailleurs, le rapport d’expertise du 9 novembre 2021 consécutif à un sinistre du 24 février 2021, antérieur à la prise de possession des locaux par la société Piper [Localité 6], est sans lien avec les dégâts des eaux dont le preneur actuel se plaint puisque ce sinistre trouvait son origine dans le débordement de la fosse d’aisance du bâtiment voisin.

Les deux courriers du chargé d’affaire de la société AGOS, mandatée par la société Piper [Localité 6] pour effectuer les travaux de rénovation, n’apporte pas d’éléments utiles sur l’origine de l’inondation et ne viennent pas infirmer les conclusions de l’expert en date du 17 juillet 2023.

Enfin, le rapport de visite rédigé par Mme [G] à la demande de la société Piper [Localité 6] le 31 mai 2024 ne fait pas état de nouvelles inondations et se contente d’évoquer l’existence de points possibles d’entrées des eaux. La condensation constatée sur les murs, le sol et le plafond du sous-sol ne peut être reliée d’évidence à un défaut de délivrance alors même que le local n’est ni chauffé, ni occupé, ni ventilé par le locataire.

En conséquence, en l’absence de contestation sérieuse à l’obligation pour la société Piper [Localité 6] de payer ses loyers, l’ordonnance du 5 août 2024 doit être confirmée en ce qu’elle a alloué la somme provisionnelle de 35.314,78 euros à la SCI Grenette.

Sur les mesures accessoires

La société Piper [Localité 6] qui succombe sera condamnée aux dépens d’appel et à payer la somme de 3.500 euros à la SCI Grenette sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme l’ordonnance rendue le 5 août 2024 en sa disposition soumise à la cour.

Ajoutant,

Condamne la société Piper [Localité 6] aux dépens d’appel.

Condamne la société Piper [Localité 6] à payer à la SCI Grenette la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la société Piper [Localité 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Signé par M^me FIGUET, Présidente et par M^me BERTOLO, Greffière présente lors de la mise à disposition à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente