N° RG 24/02849 – N° Portalis DBVM-V-B7I-MLKO

N° Minute :

C2

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE GRENOBLE

Chambre civile section B

ARRÊT DU MARDI 05 MAI 2026

Appel d’un Jugement (N° R.G. 23/01860) rendu par le Tribunal judiciaire de VALENCE en date du 02 juillet 2024, suivant déclaration d’appel du 23 Juillet 2024

APPELANTS :

M. [M] [V]

né le 3 mars 1968 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Mme [J] [U] épouse [V]

née le 20 avril 1971 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Mélodie DUMONT-GONIN, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU, prenant la suite de M^e Christine GOUROUNIAN, avocat au Barreau de Grenoble

INTIM ÉS :

M. [P] [O]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Mme [B] [I]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par M^e Christophe JOSET de la SAS CHRISTOPHE JOSET ET ASSOCIES, avocat au barreau de LA DROME

COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère faisant fonction de présidente de la Chambre civile Section B

M^me Ludivine Chetail, conseillère,

M. Jean-Yves Pourret, conseiller

Assistés de M^me Solène Roux, greffière, lors des débats et de M. Mathis Landrieu, greffier, lors du prononcé.

DÉBATS :

A l’audience publique du 3 Février 2026, M^me Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de M^me Solène Roux, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s’y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.

Il en a été rendu compte à la cour dans son délibéré et l’arrêt a été rendu à l’audience de ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Le 22 février 2013, Mme [B] [I] et M. [P] [O], d’une part, Mme [J] [V] et M. [M] [V] d’autre part, ont acquis en indivision un tènement immobilier comprenant une maison d’habitation et terrain, cadastré ZH n° [Cadastre 1] lieudit [Localité 5] à [Localité 4] (Drôme), dans les proportions suivantes :

— Mme [I] pour 20/100èmes et M. [O] pour 30/100èmes,

— Mme et M. [V] pour 50/100èmes

Par actes notariés du même jour, les acquéreurs ont créé une copropriété, divisant l’immeuble en 6 lots.

Un litige est survenu entre les parties, qui ont régularisé une convention de procédure participative le 7 septembre 2019, reprenant les points de divergences.

Le 1er juillet 2020, un bornage amiable a été régularisé.

Par acte du 22 juin 2023, les époux [V] ont fait assigner les consorts [I] et [O] devant le tribunal judiciaire de Valence aux fins de :

— juger recevable et bien fondée leur demande tendant à voir supprimer la copropriété créée le 22 février 2013,

— les autoriser à sortir de ladite copropriété,

— homologuer le projet de découpage vertical dressé par le cabinet Geometri en janvier 2023,

— renvoyer les parties à saisir le cabinet Geometri afin d’établir les documents idoines pour sortir de la copropriété et un notaire qui sera chargé de l’acte,

— juger que ces démarches se feront à frais communs, soit concomitamment, soit par la partie la plus diligente à charge pour l’autre ou les autres de lui rembourser les dépenses nécessaires engagées,

— condamner solidairement Mme [B] [I] et M. [P] [O] à leur payer 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— maintenir l’exécution provisoire de droit, eu égard à l’ancienneté du litige et l’inertie du syndicat des copropriétaires.

Par jugement du 02 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Valence:

— a débouté les époux [V] de l’intégralité de leurs demandes,

— les a condamnés in solidum à payer à Mme [B] [I] et M. [P] [O] 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance,

— rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le 23 juillet 2024, les époux [V] ont interjeté appel de cette décision.

Dans leurs conclusions notifiées le 26 septembre 2024, les époux [V] demandent à la cour de:

— annuler le jugement rendu le 02 juillet 2024 pour violation du principe du contradictoire,

— infirmer ledit jugement, une juridiction étant compétente pour connaître d’une demande judiciaire en dissolution ou sortie d’une copropriété à 2 copropriétaires,

— juger recevable et bien fondé l’appel régularisé le 23 juillet 2024,

— juger recevable et bien fondée la demande de Mme [J] [V] et M.[M] [V] tendant à voir supprimer la copropriété créée le 22 février 2013,

— supprimer la copropriété,

— autoriser Mme [J] [V] et M. [M] [V] à sortir de ladite copropriété,

— homologuer le projet de découpage vertical dressé par le Cabinet Geometri en janvier 2023,

— renvoyer les parties à saisir le Cabinet Geometri afin d’établir les documents idoines pour sortir de la copropriété et un notaire qui sera chargé de l’acte,

— juger que ces démarches se feront à frais communs, soit concomitamment, soit par la partie la plus diligente à charge pour l’autre ou les autres de lui rembourser les dépenses nécessaires engagées,

— débouter Mme [B] [I] et M. [P] [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner solidairement Mme [B] [I] et M. [P] [O] à payer à Mme [J] et M. [M] [V] 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Subsidiairement, ordonner avant dire droit :

— un transport sur les lieux,

— une mesure d’expertise confiée à un géomètre qui aura pour mission notamment de déterminer si la scission verticale du bien immobilier est faisable, aux frais avancés des demandeurs.

— condamner solidairement Mme [B] [I] et M. [P] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de Maître Christine Gourounian, sur son affirmation de droit,

Au soutien de leurs demandes, les appelants concluent d’abord à l’annulation du jugement pour violation du respect du contradictoire. Ils énoncent que le juge a relevé d’office un moyen sans recueillir les observations des parties.

Ils concluent à défaut à l’infirmation du jugement, faisant valoir que les décisions invoquées par le tribunal des 29 janvier 1997 et 17 mars 2001 sont antérieures à la loi ELAN du 23 novembre 2018 et son ordonnance du 30 octobre 2019, que les articles 41-13 à 41-23 ont été créés et intégrés à la loi de 1965 sur la copropriété, d’ordre public, gérant exclusivement la situation des copropriétés à 2 copropriétaires et dérogeant aux articles généraux dont l’article 28.

Ils soulignent qu’il résulte de la convention participative du 07 septembre 2019 et du point 5 du procès-verbal d’assemblée générale du 1er août 2020 que les parties en cause sont toutes deux demanderesses à la sortie de la copropriété.

Ils réfutent toute irrecevabilité de leur demande de sortie de la copropriété, soulignant que les fins de non-recevoir doivent être soulevées devant le juge de la mise en état. Ils rappellent qu’en tout état de cause, la situation a été régularisée par assemblée générale extraordinaire du 14 novembre 2023. Ils ajoutent qu’aucune sanction n’est prévue au non-respect de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils insistent sur le fait que la copropriété est devenue ingérable du fait de l’impossibilité de parvenir à un vote et dénoncent le comportement des consorts [I]-[O], faisant valoir que ces derniers occupent les parties communes. Ils font état de l’incohérence de la position des intimés qui refusent la suppression de la copropriété, mais réclament de façon récurrente une modification en profondeur du règlement intérieur et de l’état descriptif de division.

Ils soulignent à l’inverse qu’il est possible de procéder à la scission des deux maisons, en se fondant sur le projet établi par la société Geometri.

Dans leurs conclusions notifiées le 13 novembre 2024, les consorts [I] et [O] demandent à la cour de:

Rejetant toutes demandes, fins et conclusions contraires.

— confirmer purement et simplement le jugement rendu en toutes ses dispositions.

— débouter les époux [V] de leur demande tendant au prononcé de la nullité du jugement.

Par application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 (notamment l’article 28),

— déclarer irrecevables comme mal fondées les demandes des époux [V] pour non-respect des dispositions légales.

En tout état de cause,

— débouter les époux [V] de toutes leurs demandes comme infondées et ne créant que des inconvénients pour les concluants.

— débouter les époux [V] de leurs demandes de transport sur les lieux ou d’expertise.

— condamner les époux [V] in solidum à payer à Mme [B] [I] et M. [P] [O] la somme de 6000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner les époux [V] in solidum en tous les dépens de première instance et d’appel.

Les intimés réfutent toute nullité du jugement dans la mesure où ils avaient invoqué l’irrecevabilité des demandes au motif que seule l’assemblée générale des copropriétaires a compétence pour se prononcer sur la suppression ou le retrait de la copropriété d’un copropriétaire, ce que les premiers juges ont retenu.

Ils estiment que l’article 28 précise clairement les deux conditions cumulatives pour la dissolution d’une copropriété et qu’il a vocation à s’appliquer.

Ils déclarent que la copropriété a fonctionné jusqu’à ce que les époux [V] veuillent changer les règles, s’estimant « lésés », et se désolidarisent de la gestion de cette dernière, d’où la mise en 'uvre d’une procédure participative, avec parmi les points de discussion, une éventuelle dissolution de cette copropriété, mais sans que rien ne soit déterminé.

Ils concluent en tout état de cause à la nécessaire confirmation du jugement en l’état de l’impossibilité de dissoudre la copropriété selon les demandes des époux [V].

La clôture a été prononcée le 6 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la nullité du jugement

Il résulte du jugement déféré que dans leurs conclusions, les consorts [I] et [O] avaient évoqué les dispositions de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965, le juge n’a donc pas relevé d’office un moyen de droit, il n’y a pas lieu de prononcer la nullité du jugement.

Sur les conditions de scission de la copropriété

Même si la loi Elan a profondément modifié la loi du 10 juillet 1965 notamment en créant de nouveaux articles 41-13 à 41-23 dédiés aux copropriétés à deux copropriétaires, pour autant, ces articles ne dérogent pas à l’article 28 de cette loi, lequel énonce «'I.-Lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :

a) Le propriétaire d’un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L’assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaire'».

Il résulte de cet article que la possibilité de réaliser une scission implique de caractériser l’existence de plusieurs bâtiments, or le terme de «'bâtiment'» ne fait pas l’objet d’une définition précise.

Si pour le ministre de l’équipement, « par bâtiment, il faut entendre des constructions indépendantes les unes des autres, même si ces constructions sont desservies par des équipements ou des aménagements communs » (RQE Equipement,'JO déb. AN,'27 août 1966), les doctrines actuelles admettent, tenant compte des procédés modernes de construction, qu’il pourrait s’agir d’une construction unique, à condition qu’elle se compose de parties techniquement indépendantes, par exemple en étant dotées d’entrées séparées et sans communications internes.

Or tel n’est manifestement pas le cas en l’espèce, puisque le litige porte sur un seul bâtiment dans lequel à l’heure actuelle, les lots sont imbriqués, et la création de deux bâtiments suppose une modification préalable du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, sur le plan formel, il est de jurisprudence constante que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour le projet de règlement de copropriété, l’état descriptif de division et l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes, notamment s’il est fait application de l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e’civ., 29 janv. 1997, n°94-19.548).

Or, l’examen de la convocation à l’assemblée générale du 14 novembre 2023 montre que ces documents n’ont pas été transmis.

En conséquence, les conditions posées par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas remplies, les époux [V] seront déboutés de leurs demandes. Il n’est pas possible de déclarer «'irrecevables comme mal fondées'» leurs demandes, le caractère bien-fondé ou non d’une demande supposant qu’au préalable, sa recevabilité ait été établie.

Les époux [V] seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi,

Dit n’y avoir lieu à l’annulation du jugement,

Confirme le jugement déféré,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamne les époux [V] aux dépens d’appel.

Prononcé par mise à disposition de la décision au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M^me Anne-Laure Pliskine, Conseillère faisant fonction de Présidente de la Chambre civile Section B, et par le Greffier présent lors du délibéré, M. Mathis Landrieu, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier La Présidente de section