ARRET N° .

N° RG 24/00339 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BISAR

AFFAIRE :

S.A. CENTRE TOURISTIQUE DE [Adresse 2]

C/

Commune COMMUNE DE [Localité 1] la COMMUNE DE [Localité 1], dont le siège est situé [Adresse 3] – [Localité 1], agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice dûment habilité.

MP/MS

Demande en nullité du bail commercial

Grosse délivrée à M^e Philippe CHABAUD, M^e Michel LABROUSSE,

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

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ARRÊT DU 05 DECEMBRE 2024

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Le cinq Décembre deux mille vingt quatre la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.A. CENTRE TOURISTIQUE DE [Adresse 2], demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par M^e Michel LABROUSSE de la SCP SCP D’AVOCATS MICHEL LABROUSSE – CELINE REGY – FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE

APPELANTE d’une décision rendue le 18 AVRIL 2024 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BRIVE LA GAILLARDE

ET :

Commune COMMUNE DE [Localité 1] la COMMUNE DE [Localité 1], dont le siège est situé [Adresse 3] – [Localité 1], agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice dûment habilité., demeurant [Adresse 3] – [Localité 1]

représentée par M^e Philippe CHABAUD de la SELARL SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES substituée par M^e François-charles BERNARD, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

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Suivant avis de fixation sur procédure à brefs délais du Président de chambre, l’affaire a été fixée à l’audience du 14 Octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de M^me Sophie MAILLANT, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 05 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et d’elle même. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

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FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte du 15 décembre 2010, la commune de [Localité 1] a consenti un bail commercial à la société Centre Touristique de [Adresse 2], portant sur un ensemble immobilier sis village de [Adresse 2], commune de [Localité 1], pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2010 au 31 décembre 2018. En particulier, ce contrat incluait un article 6 'Améliorations', aux termes duquel 'Tous travaux, améliorations, embellissements, installations et décors qui seraient faits dans les lieux loués par le preneur, même avec l’autorisation du bailleur, pendant le cours du bail (y compris tous appareils placés par le preneur pour l’usage desdits lieux, à l’exception cependant des appareils mobiles et ceux simplement boulonnés ou vissés) et d’une manière générale toutes installations à demeure faites par le preneur, resteront en fin du présent bail, à quelque époque et de quelque manière qu’elles arrivent, la propriété du bailleur, sans indemnité quelconque de sa part. Le preneur ne pourra plus supprimer les travaux ainsi exécutés au cours des présentes, sans le consentement du bailleur, lesdits travaux se trouvant incorporés à l’immeuble du fait de leur exécution, et le preneur perdant tous droits de propriété à leur égard'.

Par acte d’huissier du 29 juin 2018, la commune de [Localité 1] a notifié à la société Centre Touristique de [Adresse 2] un congé avec refus du renouvellement et offre d’indemnité d’éviction pour le 31 décembre 2018.

Un différend s’étant élevé entre les parties portant sur le montant des indemnités dues au titre de l’éviction, la société Centre Touristique de [Adresse 2] s’est maintenue dans les lieux après le 31 décembre 2018.

***

Par jugement du 1er septembre 2023, le Tribunal judiciaire de Brive a notamment:

— condamné la commune de [Localité 1] à payer, via séquestre, à la société Centre Touristique de [Adresse 2] la somme de 751 794 € au titre de l’indemnité d’éviction ;

— jugé que la société Centre Touristique de [Adresse 2] devra remettre les lieux à la commune de [Localité 1] à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date à laquelle lui sera notifié le versement de l’indemnité au séquestre, et ordonné son expulsion à défaut de libération des lieux.

La société Centre Touristique de [Adresse 2] a relevé appel de ce jugement (RG 23/698), l’instance étant également pendante devant la Cour d’appel.

Le 5 octobre 2023, la commune de [Localité 1] a procédé au versement sur le compte séquestre de la somme de 751.794 € et l’a notifié à la société Centre Touristique de [Adresse 2].

Le 24 octobre 2023, la commune de [Localité 1] a fait délivrer à la société Centre Touristique de [Adresse 2] une sommation de laisser sur place les mobil-homes et habitations légères de loisirs.

Par acte du 31 octobre 2023, la société Centre Touristique de [Adresse 2] a protesté la sommation susvisée, au motif que les mobil-homes et habitations légères de loisirs ainsi que les terrasses en bois les entourant étaient simplement posées et/ou calées sur le fond, et en conséquence n’étaient pas devenues la propriété du bailleur.

Par acte du 8 novembre 2023, la commune de Beynat a saisi le Juge des référés du tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde afin de voir enjoindre à la société Centre Touristique de [Adresse 2] de mettre fin au démontage/déplacement/transport/transfert des installations et améliorations (mobil-homes, chalets, terrasses) appartenant au fonds de commerce du bien loué, et de la voir enjoindre à restituer et remettre en place les éléments démontés sous astreinte.

La reprise des lieux par la commune de [Localité 1] est intervenue le 26 janvier 2024. A cette occasion, la commune a dénoncé par courrier au bâtonnier de l’ordre des avocats de Brive la Gaillarde, en charge du séquestre, une dégradation du site, en particulier la découpe à la scie et l’enlèvement d’ouvrages fixés au sol, ainsi que l’enlèvement de nombreux mobil-homes et chalets ainsi que leurs équipements liés.

Par ordonnance du 18 avril 2024, le Juge des référés de Brive-la-Gaillarde a :

— au principal renvoyé les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés ;

— Ordonné à la SA Centre Touristique de [Adresse 2] de mettre fin, sans délai au démontage/déplacement/transport/transfert des installations et améliorations (mobil-homes, chalets, terrasses) inclus dans le fonds de commerce de l’ensemble immobilier donne à bail le 15 decembre 2010 ;

— Ordonné à la SA Centre Touristique de [Adresse 2] de restituer à la Commune de [Localité 1] les éléments démontés, sous astreinte d’un montant de 400 euros par jour de retard pour une durée de 120 jours à compter d’un délai de dix jours commençant à courir lors de la signification de la présente décision ;

— Ordonné à la SA Centre Touristique de [Adresse 2] de remettre en état et en place les éléments démontés des mobil-homes, chalets et terrasses, sous astreinte d’un montant de 400 euros par jour de retard pour une durée de 120 jours à compter d’un délai de dix jours commençant à courir lors de la signification de la présente décision ;

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné la SA Centre Touristique de [Adresse 2] aux entiers dépens de la procédure :

— Condamné la SA Centre Touristique de [Adresse 2] à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le Juge des référés a retenu dans ses motifs que, dès lors qu’il existe une contestation sérieuse sur la nature des mobil-homes, chalets et terrasses installés sur le camping, le fait pour la société Centre Touristique de [Adresse 2] de les enlever est contraire à ce qui a été jugé par le juge du fond, et constitue un trouble manifestement illicite.

Le 30 avril 2024, la société Centre Touristique de [Adresse 2] a interjeté appel de ce jugement.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 juin 2024, la société Centre Touristique de [Adresse 2] demande à la Cour d’appel de':

— réformer l’ordonnance en date du 18 avril rendue par le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de BRIVE LA GAILLARDE,

Statuant à nouveau,

— A titre principal, se déclarer incompétent au profit des juridictions de fond;

— A titre subsidiaire, débouter la Commune de [Localité 1] de tous ses chefs de demandes ;

— La condamner au paiement de la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir l’incompétence du Juge des référés, l’article 145 du Code de procédure civile n’étant pas applicable, tout comme l’article 834 en raison de l’existence d’une contestation sérieuse et l’article 835 en raison de l’absence de trouble manifestement illicite. Elle soutient que l’indemnité d’éviction représente la réparation du préjudice causé au preneur par le refus de renouvellement du bail commercial et non le prix de vente des éléments du fonds de commerce exploité. A titre subsidiaire, elle se fonde sur l’article 6 du bail commercial pour solliciter le rejet de la demande formulée par la Commune de [Localité 1], les mobil-homes, terrasses et chalets présentant des caractéristiques de mobilité et de légèreté justifiant que ces installations soient exclues de la clause de transfert de propriété.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 Juin 2024, la Commune de BEYNAT demande à la Cour d’appel de':

— débouter la SA CENTRE TOURISTIQUE DE [Adresse 2] de sa demande de reformation de l’ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal judiciaire de BRIVE-LA GAILLARDE ;

— confirmer l’ordonnance rendue par le Juge des référés du Tribunal judiciaire de BRIVE LA-GAILLARDE ;

— condamner la SA CENTRE TOURISTIQUE DE [Adresse 2] au paiement de la somme de 10000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner la SA CENTRE TOURISTIQUE DE [Adresse 2] aux entiers dépens d’appel, en accordant à Maître Philippe CHABAUD, Avocat, le bénéfice de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que les moyens développés par l’appelant sur l’applicabilité de l’article 145 et 834 du CPC sont inopérants dans la mesure où le Juge des référés ne s’est fondé que sur l’article 835, admettant l’existence d’une contestation sérieuse. Elle soutient que l’existence d’une contestation sérieuse est effectivement établie concernant l’intégration des chalets, mobil-homes et terrasses dans le périmètre de l’indemnité d’éviction. Elle conteste l’interprétation par l’appelante de l’article 6 du bail quant à la propriété sur les chalets, mobil-homes et terrasses, faisant valoir que cette propriété a été transférée par l’application des clauses du contrat de bail à la Commune de [Localité 1]. Elle souligne, à ce titre que la mention «'des appareils mobiles et ceux simplement boulonnés ou vissés'» renvoie simplement aux machines et outillages utilisés par le preneur. Elle indique que le rapport d’expertise judiciaire a retenu l’ensemble des installations dans son évaluation de l’indemnité d’éviction.

MOTIFS

Sur la compétence du Juge des référés

Conformément aux dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Pour apprécier la réalité du trouble ou du risque allégué, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue (Civ. 2ème 4 juin 2009, n°08-17.174).

En l’espèce, l’existence d’une contestation sérieuse quant à la propriété des mobil-homes, chalets et terrasses, résultant de l’interprétation de l’article 6 du bail commercial conclu le 15 décembre 2010 entre la commune de [Localité 1] et la société Centre Touristique de [Adresse 2], ne fait pas l’objet de discussion entre les parties. Cette question n’est pas susceptible d’être tranchée en référé mais par le Juge du fond. Par conséquent, il convient d’appliquer les dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, comme l’a justement fait le premier juge.

Dans le cadre de l’expertise judiciaire diligentée aux fins d’évaluer la valeur marchande du fonds de commerce, l’expert judiciaire a détaillé la consistance des éléments corporels de l’actif immobilisé, 'à savoir le matériel-outillage, les installations agencements divers, le matériel de transport, les aménagements en cours', soulignant en 'point important, concernant les éléments corporels de l’actif immobilisé, la société n’est pas propriétaire du terrain de camping à usage commercial ni des gites, elle est locataire de la commune de [Localité 1] moyennant un loyer hors taxe total fixé en 2019 à 22.923 euros (8.262 pour le camping, plus 14.661 pour les gites)'.

Ces éléments corporels de l’actif immobilisé, comprenant les mobil-homes, chalets et terrasses, ont été valorisés par l’expert en ce que, tout comme les éléments incorporels, ils ont contribué à produire le chiffre d’affaires de la société Centre Touristique de [Adresse 2]. Si les actifs corporels ont ainsi été intégrés dans la valeur du fonds de commerce, cela ne préjuge pas pour autant de leur propriété, aussi bien dans le cadre de l’expertise que dans la décision du juge du fond en première instance reprenant les éléments de l’expertise pour statuer sur le montant de l’indemnité d’éviction.

Comme indiqué dans l’exposé du litige, la cour d’appel a été saisie au fond de l’appel formé à l’encontre du jugement du 1er septembre 2023 du Tribunal judiciaire de Brive. Les deux procédures ont été fixées à la même audience de plaidoirie et la même date de mise à disposition a été donnée à l’issue de l’audience.

Nonobstant le fait que la cour d’appel ait statué au fond sur la propriété des mobil-homes, des chalets et de leurs accessoires, dans le cadre de la présente procédure la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le juge des référés a rendu sa décision, soit le 18 avril 2024, pour apprécier la caractérisation du trouble manifestement illicite.

A cette date, la caractérisation d’un trouble manifestement illicite résultant de l’enlèvement des mobil-homes, chalets et terrasses par la société Centre Touristique de [Adresse 2] était insuffisamment établie au regard de l’ambiguïté significative affectant les dispositions de l’article 6 du bail commercial quant à la propriété des installations, que seule la Cour statuant au fond a pu postérieurement trancher.

L’ordonnance du 18 avril 2024 sera ainsi infirmée en ce qu’elle a retenu la compétence du Juge des référés pour statuer sur les demandes de la Commune de [Localité 1].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La Commune de [Localité 1] succombant à l’instance, elle doit être condamnée aux dépens et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, elle sera condamnée à verser à la société Centre Touristique de [Adresse 2] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

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PAR CES MOTIFS

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La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

INFIRME l’ordonnance du 18 avril 2024 du Juge des référés Brive-la-Gaillarde';

Statuant à nouveau,

DIT n’y avoir lieu à référé,

CONDAMNE la Commune de [Localité 1] à verser à la société Centre Touristique de [Adresse 2] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE la commune de [Localité 1] aux dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.