ARRET N°

N° RG 24/00278 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIRY4

AFFAIRE :

Mme [I] [O]

C/

Mme [V] [N] divorcée [Y]

STG/IM

Demande du locataire tendant à être autorisé d’exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 26 MARS 2025

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Le VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [I] [O]

née le 21 Février 1996 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie BRU-SERVANTIE, avocat au barreau de TULLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2024-03519 du 03/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANTE d’une décision rendue le 04 MARS 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE TULLE

ET :

Madame [V] [N] divorcée [Y]

née le 14 Août 1984 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sylvie BADEFORT de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

INTIMÉE

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 22 Janvier 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Madame Emel HASSAN, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 12 Mars 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. A cette date le délibéré a été prorogé au 26 mars 2025.

Au cours de ce délibéré, Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Stéphanie GASNIER, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Selon contrat de location en date du 19 janvier 2020, Mme [I] [O] a pris à bail un appartement propriété de Mme [V] [N] épouse [Y], sis [Adresse 1] à compter du 19 janvier 2020 moyennant un loyer de 465 euros par mois, avec dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer. Un état des lieux d’entrée était réalisé le 19 janvier 2020.

Dès le 28 janvier 2020, Mme [O] avertissait Mme [Y] par courriel de diverses difficultés avec ledit logement. Mme [Y] répondait par mail le 14 février 2020, proposant des solutions aux diverses difficultés relevées. Après mise en route de la chaudière effectuée par la société COUTURAS le 10 février 2020, dont Mme [O] contestait devoir en payer les frais, cette dernière avisait par divers mails sa bailleresse que la chaudière ne fonctionnait pas, se plaignant de n’avoir ni eau chaude ni chauffage. Elle indiquait également subir la remontée de cafards par les fissures entre plinthes et les parquets, et que le logement était par ailleurs infesté de puces remontant du sous-sol.

Le 16 mars 2020, Mme [O] faisait une demande de diagnostics-constat décence. La société SOLIHA effectuait la visite des lieux le 22 juillet 2020. Le rapport établi le 28 août 2020, transmis à la CAF, concluait à un constat de non- décence du logement en raison de divers désordres et notamment l’absence de chauffage et d’eau chaude sanitaire, absence de ventilation du logement, présence d’insectes nuisibles. Le rapport listait les travaux à réaliser pour mettre un terme à l’indécence, et notamment la nécessité de remettre en état la chaudière, procéder à une désinsectisation, installer un dispositif d’aération, modifier l’installation de l’éclairage des parties communes.

Mme [O] déposait une main courante le 14 août 2020, les travaux n’étant pas effectués et ses relances auprès de Mme [Y] étant restées vaines.

Le 21 septembre 2020, la CAF adressait à Mme [O] un constat de non – décence, en rappelant que la propriétaire avait 18 mois pour procéder à la mise en conformité du logement. Dans cette attente, l’allocation logement d’un montant de 352 euros, versée à Mme [Y], était suspendue.

Faute d’issue amiable, Mme [O] assignait en référé Mme [Y] devant le juge du contentieux de la protection du tribunal de grande instance de TULLE suivant acte du 23 décembre 2020, sollicitant de la voir condamner à effectuer les travaux pour lever l’indécence, et à assurer une jouissance paisible de son logement, et aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise.

Par ordonnance rendue le 29 mars 2021, des opérations d’expertise du logement étaient confiées à M. [K] [M]. Dans son rapport déposé le 21 septembre 2021, l’expert concluait à la non – décence du logement depuis le début de la location, soit le 19 janvier 2020. Il relevait différents désordres, notamment les problèmes d’humidité, fuite et absence d’aération, la présence d’insectes nuisibles, le problème de chaudière avec absence de production d’eau chaude qui nécessitait d’importantes réparations.

Par courrier du 11 mars 2022, Mme [Y] indiquait avoir réalisé sur l’immeuble les travaux les plus urgents, à savoir':

— remplacement de la chaudière,

— réparation de la gouttière cassée,

— remise aux normes du tableau électrique.

Elle précisait ne pas être en mesure de financer la réalisation des autres travaux.

C’est dans ces circonstances que le 17 février 2023, Mme [I] [O] assignait Mme [V] [N] épouse [Y] devant le tribunal judiciaire de TULLE pour la voir condamner à réaliser les autres travaux de nature à lever l’indécence et en réparation de ses préjudices. Mme [Y] sollicitait quant à elle de débouter Mme [O] de ses demandes, et à titre reconventionnel de condamner la locataire au paiement d’arriérés de loyers, de vol d’électricité, de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice matériel et d’un préjudice moral.

Mme [O] donnait son préavis le 17 mars 2023, et elle quittait les lieux le 1er avril 2023. Un état de lieu de sortie contradictoire était réalisé par la SCP SEIJO LOPEZ LALLART dont il ressortait que les lieux avaient été laissés sales et dégradés.

Par jugement rendu le 4 mars 2024, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TULLE a notamment':

— constaté l’abandon de la demande de condamnation à la réalisation de travaux sous astreinte,

— condamné Mme [Y] à payer à Mme [O]':

— la somme de 1500 euros au titre du préjudice de jouissance subi, et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2023, date de l’assignation et ce, jusqu’à parfait paiement,

— la somme de 161,43 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie non restitué, avec intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2023, date de l’assignation, et ce jusqu’à parfait paiemen,

— débouté Mme [O] de sa demande au titre du préjudice moral subi, et de sa demande en remboursement au titre des factures de chauffagiste,

— débouté Mme [Y] de ses demandes reconventionnelles au titre du vol d’énergie et d’électricité, au titre du coût des réparations locatives, au titre du préjudice moral,

— condamné Mme [O] à payer à Mme [Y] la somme de 2 167,19 euros au titre des loyers et charges impayés de janvier 2021 à mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023, date de l’assignation, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— débouté Mme [O] et Mme [Y] de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné Mme [O] et Mme [Y] à payer, chacune 50 % des dépens de la présente instance.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 10 avril 2024, Mme [I] [O] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a':

— condamné Mme [Y] à payer à Mme [O] la somme de 1500 euros au titre du préjudice de jouissance subi, et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2023, date de l’assignation, et ce, jusqu’à parfait paiement'

— débouté Mme [O] de sa demande au titre du préjudice moral subi, et de sa demande en remboursement au titre des factures de chauffagiste,'

— condamné Mme [O] à payer à Mme [Y] la somme de 2 167,19 euros au titre des loyers et charges impayés de janvier 2021 à mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023, date de l’assignation, et ce, jusqu’à parfait paiement,'

— débouté Mme [O] et Mme [Y] de leurs demandes au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,'

— condamné Mme [O] et Mme [Y] à payer chacune 50 % des dépens.

La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 18 décembre 2024.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions en date du 9 octobre 2024, Mme [O] demande à la Cour, au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent :

— infirmer le jugement et statuant à nouveau':

— condamner Mme [Y] à payer à Mme [O]':

— la somme de 12 876, 00 euros en réparation du préjudice de jouissance subi,

— la somme de 5 000,00 euros en réparation du préjudice moral subi,

— la somme de 167,82 euros au titre des factures de chauffagiste supportées à tort par la locataire,

— constater que les loyers restant dû s’élèvent à la somme de 1720,00 euros,

— débouter Mme [Y] de ses demandes mal fondées,

— condamner Mme [Y] au paiement d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens,

— débouter Mme [Y] de son appel incident,

— confirmer le jugement en ce qu’il a':

— condamné Mme [Y] à payer à Mme [O] la somme de 161,43 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie non restitué, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023, date de l’assignation, et ce jusqu’à parfait paiement,

— débouté Mme [Y] de sa demande reconventionnelle au titre du vol d’énergie et d’électricité, au titre du coût des réparations locatives, et au titre du préjudice moral avec intérêts au taux légal.

En l’état de ses dernières conclusions déposées le 9 juillet 2024, Mme [N] épouse [Y] demande en substance à la Cour':

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a':

— constaté l’abandon de la demande de condamnation à la réalisation des travaux sous astreinte,

— débouté Mme [O] de sa demande au titre du préjudice moral subi,

— débouté Mme [O] de sa demande de remboursement au titre des factures de chauffagiste,

— faire droit à l’appel incident de Mme [N],

— réformer le jugement entrepris,

— débouter Mme [O] de sa demande au titre du préjudice de jouissance,

subsidiairement':

— confirmer le jugement entrepris en ce que Mme [N] a été condamné à payer à Mme [O] la somme de 1500 euros au titre du préjudice de jouissance subi, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2023, date de l’assignation, et jusqu’à parfait paiement,

— condamner Mme [O] à payer à Mme [N] la somme de 1 0756,03 euros au titre des arriérés de loyers ou subsidiairement la somme de 2 309,61 euros ce avec intérêts de droit au titre de l’arriéré de loyers et charges,

Très subsidiairement':

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [O] à payer à Mme [N] la somme de 2 167,19 euros au titre des loyers et charges impayées de janvier 2021 à mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023, date de l’assignation, et ce jusqu’à parfait paiement,

— débouter Mme [O] de sa demande en paiement de la somme de 161,43 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie non restitué, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023, date de l’assignation, et ce jusqu’à parfait paiement,

— condamner Mme [O] à payer':

—  484,05 euros au titre du vol d’électricité,

—  1 050,00 euros au titre du vol d’électricité,

—  4 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel,

—  10 000,00 euros en réparation de son préjudice moral,

— débouter Mme [O] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [O] en une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût du rapport d’expertise.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions déposées.

MOTIFS DE LA DECISION

Le litige soumis à la Cour est relatif à un litige locatif opposant Mme [O] locataire à sa bailleresse Mme [Y], chacune sollicitant réparation de préjudices et paiement diverses sommes.

I – Sur les demandes indemnitaires de Mme [O]':

A ' Au titre du préjudice de jouissance

Au soutien de sa demande en réparation de son préjudice de jouissance, Mme [O] fait valoir que dans son rapport l’expert a mis en exergue divers désordres, dont certains contribuant à l’indécence du logement, notamment les dysfonctionnements de la chaudière liés à sa vétusté. Elle estime que les attestations produites par la propriétaire démontrent sa mauvaise foi et ne peuvent prévaloir sur le rapport d’expertise. Elle ajoute que le retard dans la réalisation des travaux n’est pas dû à sa résistance mais à la période de confinement liée au Covid. Elle soutient avoir été privée d’eau chaude et de chauffage sur trois hivers, de 2020 à 2022, que ses effets personnels ont été endommagés par les moisissures et sont devenus inutilisables, qu’elle a subi avec ses enfants les nuisances liées aux puces et cafards qui infestaient le logement, et que cela a eu un impact sur sa santé. Elle conteste avoir eu des animaux comme l’allègue la propriétaire. Elle estime que le préjudice de jouissance doit être évalué à 75% du loyer mensuel, soit 12 876 euros.

Mme [Y] réplique en demandant que Mme [O] soit déboutée de sa demande, en soutenant que le logement a été donné à bail en bon état tel que cela ressort de l’état des lieux d’entrée, que le remplacement de la chaudière a été effectué et que tout fonctionnait correctement, que les désordres postérieurs sont le fait de dégradations volontaires de la locataire comme en atteste un locataire M. [G]. Elle soutient que les pièces versées aux débats par la locataire viennent travestir la réalité, que la locataire a elle-même fait obstacle aux réparations pendant plusieurs mois, car le devis a été signé le 25 mars 2020 et que les réparations n’ont eu lieu que le 9 juillet 2020. Elle soutient avoir réalisé les travaux nécessaires, et que les insectes ont été introduits par la locataire qui possédait des chiens.

L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bai, et d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En application des dispositions susvisées, le preneur dispose d’une action en indemnité contre le bailleur ayant partiellement ou totalement inexécuté son obligation légale de délivrance. Il appartient au bailleur de prouver qu’il s’est libéré de son obligation de délivrance, de sorte qu’il supporte la charge de la preuve de l’exécution de celle-ci lorsque le preneur allègue une délivrance partielle.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 19 janvier 2020 fait état de manière générale, mais très laconique, d’un bon état du logement d’une surface de 83 m².

Lors de la visite des lieux par la société SOLIHA le 22 juillet 2020, il était conclu à un constat de non-décence du logement en raison de divers désordres notamment liés à l’absence de chauffage et d’eau chaude sanitaire, absence de ventilation du logement générant d’importants problèmes d’humidité, la présence d’insectes nuisibles.

Le rapport d’expertise judiciaire déposé le 21 septembre 2021, réalisé suite à la visite des lieux le 11 juin 2021, soit presque un an après la visite de la société SOLIHA, conclut également à la non-décence du logement depuis le début de la location soit le 19 janvier 2020. L’expert relève des problèmes d’humidité notamment côté pignon non isolé qui dégradait les plafonds comme les peintures et papiers peints sur les murs et sur certains retours de cloisons. Les photos I, J, K du rapport illustrent bien les moisissures liées à l’humidité, l’expert soulignant que le plâtre sur les murs a été directement appliqué sur le parpaing, sans isolation, générant l’humidité «avec des papiers peints qui se décollent et de la moisissure qui apparaît». Il est également relevé des fuites d’eau et l’absence d’aération conforme dans la salle de bain. L’expert souligne que «tous ces problèmes d’humidité font que l’état des papiers peints sur les murs et les cloisons, les peintures sur les plinthes, les tuyaux, les boiseries et les plafonds sont à refaire» et «'les parquets sont à nettoyer et à vitrifier». La présence d’insectes nuisibles n’a pas été constatée par l’expert le jour de la visite, «mais l’état des sols et plinthes (fissurées) montre que le milieu est propice à ces invasions», précisant qu'«un traitement a été réalisé en février 2021 et depuis le problème ne s’est pas renouvelé». Sur le problème de chaudière avec absence de production d’eau chaude, il ressort du rapport qu’il ne s’agit pas d’un problème d’entretien qui incomberait à la locataire, mais au contraire de travaux à la charge de la propriétaire en raison de la vétusté de l’appareil et qui nécessitait d’importantes réparations pour pouvoir fonctionner.

Il résulte de ces divers éléments un préjudice de jouissance indéniable pour Mme [O] qui n’a pu dans ces conditions jouir d’un logement en bon état d’usage et de réparation. Si la chaudière a été réparée, les problèmes d’humidité ont quant à eux persisté. Mme [Y] ne rapporte pas la preuve des allégations faites au sujet des animaux afin de rendre responsable Mme [O] de l’infestation d’insectes. Toutefois, comme l’a justement retenu le premier juge, Mme [O] n’a pas été privée de la jouissance totale du logement, puisqu’elle s’y est maintenue trois ans.

Le préjudice de jouissance de Mme [O] a justement été évalué à1 500 euros par le premier juge en raison de son caractère modéré. La réclamation présentée par cette dernière à hauteur de 12 876 euros apparaît excessive, et ne peut être que rejetée faute d’élément justificatif suffisant et probant.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [Y] à payer à Mme [O] la somme de 1500 euros au titre du préjudice de jouissance subi, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024, date dudit jugement.

B – Au titre du préjudice moral

Au soutien de sa demande en réparation de son préjudice moral qu’elle évalue à 5000 euros, Mme [O] fait valoir qu’elle a été particulièrement éprouvée par les désordres de son logement et les multiples démarches qu’elle a dû effectuer face à l’inertie de sa bailleresse, la conduisant à déménager.

Mme [Y] souligne quant à elle que les attestations produites par l’appelante sont contradictoires, et estime qu’il n’y a pas lieu à un préjudice moral.

Le dossier révèle que Mme [O] se borne à énumérer les désagréments liés à l’humidité et les comportements reprochés à son bailleur, sans produire d’élément justificatif d’un quelconque préjudice moral indépendant de son préjudice de jouissance. Elle produit un certificat médical laconique qui n’établit pas de lien de causalité direct et certain avec les problèmes d’humidité du logement, comme l’a justement relevé le premier juge. Elle ne fournit pas de justificatif s’agissant des dégradations liées aux moisissures.

Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [O] aux fins d’indemnisation d’un préjudice moral.

II ' Sur les points de désaccords opposants les parties':

A- Sur la demande en remboursement des factures de chauffagiste

Au soutien de sa demande en paiement des factures de chauffagiste à hauteur de 167,82 euros, Mme [O] estime que c’est à tort qu’elles ont été mises à sa charge. Elle produit une facture de 91 euros de la société COUTURAS en date du 27 janvier 2020 pour révision de la chaudière, et une facture de 44,88 euros en date du 14 février 2020 de la société COUTURAS pour remise en route de la chaudière.

Mme [Y] estime que les motifs des factures relèvent des réparations d’entretien qui incombent au locataire.

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, les équipements mentionnés au contrat de location et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives.

En l’espèce, le montant des deux factures produites par Mme [O] ne correspondant pas à la somme revendiquée de 167,82 euros, mais à la somme de 135,88 euros. Par ailleurs, elle ne rapporte pas la preuve d’avoir payé lesdites factures, d’autant qu’il ressort de la pièce n° 34 versée aux débats par Mme [Y] que la facture d’un montant de 44,88 euros n’a pas été payée par Mme [O] puisque l’entreprise a relancé Mme [Y] pour non- paiement le 4 aout 2021.

Par ailleurs, il résulte de l’article 7 précité que l’entretien de la chaudière est à la charge du locataire, qui doit aussi s’acquitter des petites réparations minimes sur la chaudière, sauf si le bail indique explicitement que cette obligation revient au propriétaire bailleur du logement ou que les frais sont compris dans les charges, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Aucun élément dans les factures de chauffagiste produites ne permet de dire que les réparations en cause n’étaient pas des réparations locatives.

Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [O] de sa demande formée au titre du paiement des factures de chauffagiste.

B – Sur la dette de loyer

Au soutien de sa demande de réévaluation de sa dette de loyer, Mme [O] fait valoir qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir payé l’intégralité du loyer, alors que la CAF avait suspendu le versement des allocations logement compte tenu de la non-décence du logement donné à bail par Mme [Y] . Elle soutient que les loyers dus s’élèvent à la somme de 1 720 euros, et non à la somme de 2 167,19 euros tel que l’a retenu le premier juge qui a intégré les charges locatives pourtant non prévues dans le contrat de bail.

Mme [Y] sollicite l’infirmation du jugement querellé qui a condamné Mme [O] à lui payer la somme de 2 167,19 euros au titre des loyers et charges impayés. Elle soutient que Mme [O] est bien redevable des charges locatives constituées par la taxe d’ordures ménagères, l’électricité des communs, le nettoyage et la consommation d’eau. Elle sollicite à titre principal que Mme [O] soit condamnée à lui payer la somme de 10 756,03 euros au titre des arriérés de loyers en soutenant que le logement n’était pas indécent. A titre subsidiaire, elle sollicite le paiement de la somme de 2 309,61 euros en tenant compte de la suspension des allocations logement, et très subsidiairement elle sollicite la confirmation du jugement querellé qui a condamné Mme [O] à lui payer la somme de 2 167,19 euros.

En l’espèce, Mme [Y] persiste à réclamer des loyers impayés à hauteur de 10 756,03 euros comprenant la part d’allocations logement suspendues par sa faute en raison du constat d’indécence. Comme l’a justement rappelé le premier juge, la suspension du versement par la CAF des prestations d’aide au logement, pour un montant de 409 euros, est due au constat de non-décence du logement, comme en atteste le courrier adressé par la CAF de la Corrèze le 28 janvier 2021. Aucun grief ne peut donc fait à Mme [O] pour s’être abstenue de payer l’intégralité du loyer et des charges.

Mme [Y] sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de10 756,03 euros au titre des arriérés de loyers.

Concernant les charges, le contrat de location a fixé un loyer mensuel de 465 euros, mais il n’est strictement rien indiqué concernant les charges récupérables, le paragraphe étant même barré (pages 3 et 4 du contrat). Il n’est aucunement mentionné de nature ni de montant de charge, ni de provision sur charges. Pour autant, et selon une jurisprudence constante, les charges récupérables sont des sommes dues, sans qu’il soit nécessaire de les prévoir lors de l’établissement du contrat de bail (Cass. Civ. 3ème, 4 juillet 2019, n°18-10.97). Il suffit que le bailleur justifie des charges récupérables, ce que Mme [Y] a fait en première instance.

De ces observations, il s’évince que Mme [O] est mal fondée à demander que les charges locatives soient écartées du montant des loyers impayés, et sera donc déboutée de sa demande de réduction de sa dette locative à la somme de 1 720 euros.

Quant à la demande subsidiaire de Mme [Y] aux fins de condamnation de Mme [O] à lui payer la somme de 2 309,61 euros, elle inclut la somme de 142,58 euros qui serait due pour l’année 2020 uniquement au titre des charges, ce que le premier juge n’a pas retenu. Elle ne verse aux débats aucun justificatif desdites charges pour l’année 2020.

Mme [Y] sera donc déboutée de ce chef de demande.

En conséquence, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [O] à payer à Mme [Y] la somme de 2.167,19 euros au titre des loyers et charges impayés de janvier 2021 à mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2023, date de l’assignation.

C – Sur la demande en paiement au titre du vol d’électricité

Mme [Y] sollicite le paiement par Mme [O] de la somme de 1 534,05 euros au titre du vol d’électricité. Elle soutient que sa locataire a occasionné d’importants troubles de voisinages, qu’elle a volontairement dégradé les parties communes et son logement, qu’elle a utilisé l’électricité des parties communes dans son intérêt personnel, se prévalant d’une attestation d’un locataire et d’une hausse de la consommation depuis l’arrivée de la locataire en produisant ses factures EDF.

Mme [O] conteste ces allégations, mettant en doute la véracité de l’attestation versée aux débats par la bailleresse, en produisant une attestation du même locataire, et alors même que l’état des lieux de sortie a mis en évidence la présence d’un câble installé sur le réseau électrique reliant le compteur de la locataire avec celui de l’appartement du dessus.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux de sortie la mise en évidence d’un câble installé sur le réseau électrique reliant le compteur de la locataire avec celui de l’appartement voisin situé sur le même palier (p. 4 du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie). Le diagnostics-constat de la société SOLIHA du 28 aout 2020 relevait le mauvais état des parties communes concernant l’électricité, et préconisait de «faire modifier la programmation ou l’installation de l’éclairage des parties communes». Le rapport d’expertise judiciaire mentionne que l’éclairage des communs est défectueux et nécessite des réparations.

De ces observations, il s’évince qu’il n’existe aucun élément probant permettant d’établir avec certitude que la locataire s’est livrée délibérément au vol allégué, comme l’a justement retenu le premier juge.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté Mme [Y] au titre du vol d’énergie.

D – Sur la demande en paiement des réparations locatives

Mme [Y] soutient que le logement a été dégradé, en se fondant sur le procès-verbal de constat d’huissier établi le 1er avril 2023 suite au départ des lieux de la locataire, que le logement a besoin de réparations et que le devis des réparations s’élève à la somme de 4 500 euros.

En l’espèce, il résulte de l’examen comparatif de l’état des lieux d’entrée établi le 19 janvier 2020 et du procès-verbal de constat d’état de lieux de sortie dressé par huissier de justice le 1er avril 2023, que le logement a globalement été restitué sale. L’état des lieux d’entrée est laconique sur la description de l’état des murs, alors que le procès-verbal de constat est bien plus précis en venant faire état de papier peint décollé, de revêtements muraux usés, l’huissier venant toutefois préciser pour le salon que des lès de papier peint se décollent en raison de l’humidité et que «la dégradation de l’état des murs du séjour n’est pas du fait de la locataire mais bien liée aux problèmes d’humidité et d’aération constatés par l’expert judiciaire». Mme [Y] ne peut donc demander une indemnisation au titre de réparations locatives pour refaire à neuf un logement qui avait été classé comme indécent.

Sur l’état des communs, et notamment l’entrée de l’immeuble, l’accès au sous-sol et les portes du grenier dégradées, aucun élément ne permet de rattacher ces dégradations à Mme [O], d’autres locataires occupant l’immeuble de Mme [Y]. Si le contrat de location signé le 19 janvier 2020 mentionne bien un grenier compris dans le bail, l’état des lieux d’entrée établi le même jour est taisant sur la présence d’un grenier, ainsi que sur l’état dans lequel il se trouvait au moment de l’entrée dans les lieux par Mme [O]. Mme [Y] est donc mal fondée à vouloir faire supporter à Mme [O] des réparations sur ledit grenier.

Aucune cave n’était annexée au logement de sorte que Mme [Y] est mal fondée à demander des réparations s’agissant de l’accès au sous-sol, rien n’apparaissant ni dans l’état des lieux d’entrée, ni dans l’état de lieux de sortie à ce sujet.

Contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, il existe bien un garage pris à bail par Mme [O] auprès de Mme [Y], tel que cela ressort du contrat signé entre les parties le17 janvier 2020 pour un montant mensuel de 30 euros (pièce n°1 versée aux débats par Mme [Y]) et comprenant «étagères, et fermé par volet électrique. Chauffe-eau de 200 litres coupé en deux en guise de lavabo». Un état des lieux dudit garage, non daté et très laconique, ne mentionne aucun état particulier, mis à part que le volet électrique fonctionne et que deux clés ont été remises (pièce n° 2 versée aux débats par Mme [Y]). Le procès-verbal de constat d’état de lieux de sortie ne fait aucune mention de l’état du garage.

Par ailleurs, l’attestation de M. [G] ne saurait avoir un caractère probant, son auteur ayant pu dire tout et son contraire dans deux attestations différentes. Aucune réparation locative ne peut donc être imputée à Mme [O] au titre du garage.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté Mme [Y] au titre de sa demande en paiement au titre de réparations locatives.

E – Sur la demande relative au dépôt de garantie

Mme [Y] demande à conserver le reliquat de dépôt de garantie d’un montant de 161,82 euros, au motif que la locataire aurait dégradé les lieux. Elle se prévaut du procès-verbal de constat d’huissier établi le 1er avril 2023 suite au départ des lieux de la locataire. Elle indique que la somme de 120,43 euros a été retirée de la caution au titre de la moitié des frais d’huissier pour l’état des lieux de sortie, et 132 euros de frais d’entretien annuel de la chaudière pour l’année 2022, outre le paiement de la facture de 91 euros de révision de la chaudière.

Mme [O] a estimé à juste titre que les dégradations invoquées ne pouvaient lui être imputées.

Mme [Y] ayant été déboutée de sa demande en paiement au titre de réparations locatives, rien ne justifie qu’elle conserve le reliquat de dépôt de garantie.

Il convient de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné Mme [Y] à payer à Mme [O] la somme de 161,43 euros au titre du reliquat du dépôt de garantie non restitué, avec intérêt au taux légal à compter du 17 janvier 2023, date de l’assignation, et ce, jusqu’à parfait paiement.

III – Sur le préjudice moral revendiqué par la bailleresse':

Mme [Y] fait valoir au soutien de sa demande d’indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 10 000 euros que Mme [O] a produit de faux témoignages, qu’elle est très affectée par la situation et l’acharnement dont elle fait l’objet de la part de sa locataire, et qu’elle est hospitalisée depuis le 16 décembre 2023 dans un établissement spécialisé.

Mme [O] estime que les pièces produites par la bailleresse ne sont que des allégations, et conclut à son débouté.

Si la bailleresse déplore le comportement qualifié de problématique de Mme [O] depuis son entrée dans les lieux, laquelle se montrerait irrespectueuse et injurieuse, tout en présentant des revendications infondées, la faute qu’elle invoque n’est corroborée que par des allégations contenues dans des attestations, SMS, dépôt de plainte, éléments dont la véracité est discutable, outre leur imprécision, et ne sauraient être retenus comme preuve suffisante. Il n’est pas démontré que l’hospitalisation de Mme [Y] ait un lien direct avec le litige qui l’oppose à Mme [O] ou aux agissements de cette dernière.

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la Cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle adopte, a fait une exacte appréciation de la situation en retenant l’absence de caractérisation d’un préjudice moral.

Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu’il a débouté Mme [Y] de sa demande aux fins d’indemnisation d’un préjudice moral.

Après examen de l’ensemble des prétentions formulées par chacune des parties, il s’avère que le jugement déféré se trouve confirmé dans toutes ses dispositions.

IV ' Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens':

Chacune des parties succombant au moins partiellement en ses prétentions devant la cour, elles supporteront par moitié les dépens de première instance et d’appel.

Compte tenu de l’issue du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles qu’elles ont dû exposer en cause d’appel pour assurer la défense de leurs intérêts, de sorte qu’elles seront toutes deux déboutées de leur demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 mars 2024 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TULLE, sauf à préciser que la somme de 1 500 € allouée à Mme [O] en indemnisation de son préjudice de jouissance portera intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024.

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en faveur de l’une ou l’autre des parties en cause d’appel.

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

DIT que les dépens de première instance et d’appel seront supportés par moitié par chacune des parties.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Isabelle MOREAU. Corinne BALIAN.