MINUTE N° 285/2025

Copie exécutoire

aux avocats

Le 12 juin 2025

La greffière

RÉPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 2 A N° RG 24/01638 -

N° Portalis DBVW-V-B7I-IJI7

Décision déférée à la cour : 18 avril 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg

APPELANTS :

Madame [L] [C] [V] et

Monsieur [D] [B]

demeurant tous deux [Adresse 1]

représentés par M^e Joëlle LITOU-WOLFF, avocat à la cour

plaidant : M^e BOISSERIE, avocat au barreau de Strasbourg

INTIMÉE :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence 'Les [Adresse 5]"

sise [Adresse 1]

représenté par son syndic la société FONCIA ABFC prise en la personne de son représentant légal

ayant siège [Adresse 2]

représenté par M^e Guillaume HARTER de la SELARL LX COLMAR, avocat à la cour

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 mars 2025, en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre

Madame Nathalie HERY, conseillère

Madame Sophie GINDENSPERGER, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière lors des débats : Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE

ARRÊT contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE

Mme [L] [C] [V] et M. [D] [B] (les consorts [C] [V] – [B]) sont propriétaires du lot 30 situé au 4ème étage de la copropriété [Adresse 4]. M. [D] [B] est également propriétaire du lot 29, situé au même étage.

Au mois de mai 2022, les voisins de palier des consorts [C] [V] – [B] ont constaté qu’ils avaient procédé à l’installation d’une caméra globe, située au-dessus de la porte d’entrée du lot 30. Un boîtier a par ailleurs été posé dans un local technique situé au 4ème étage.

Malgré mise en demeure adressée par le syndic le 6 février 2023 aux consorts [C] [V] – [B], le matériel n’a pas été retiré.

Selon ordonnance rendue le 18 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— au principal, renvoyé les parties à se pourvoir, mais dès à présent, tous droits et moyens des parties réservés,

— rejeté les exceptions de litispendance et de nullité de l’assignation,

— condamné Mme [L] [C] [V] et M. [D] [B] à retirer la caméra dans le couloir du 4ème étage, partie commune de l’immeuble, située au-dessus de la porte d’entrée de leur lot n°30 ainsi que le boîtier présent dans le placard des gaines techniques et remettre les lieux en leur état initial avant travaux illicites, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, 3 jours à compter de la signification de la présente décision,

— condamné Mme [L] [C] [V] et M. [D] [B] aux dépens,

— rejeté tous les autres chefs de demande des parties,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Pour rejeter l’exception de litispendance, le juge des référés a relevé qu’une procédure avait été introduite devant les juges du fond aux fins de voir prononcer la nullité de la résolution de l’assemblée générale permettant au syndic d’ester en justice et de juger que le local avait été acquis par usucapion, mais qu’aucune demande tendant à condamner Mme [C] [V] et M. [B] à retirer la caméra dans le couloir du 4ème étage n’avait été formulée par le syndicat des copropriétaires, de sorte que l’objet des deux litiges n’était pas identique.

Le juge des référés a considéré que l’installation de la caméra susceptible de filmer l’ensemble du couloir du 4ème étage, partie commune dans laquelle elle avait été installée sans autorisation préalable de l’assemblée générale, constituait un trouble manifestement illicite. Il a ainsi relevé que :

— Mme [C] [V] et M. [B] n’apportaient aucune preuve de ce que le couloir serait une partie commune à usage privatif, alors que selon le règlement de 'l’assemblée générale', les couloirs sont des parties communes,

— il appartenait à Mme [C] [V] et M. [B] de demander l’accord de l’assemblée générale pour installer la caméra dans le couloir,

— si Mme [C] [V] et M. [B] produisaient une photographie sur laquelle n’était visible que la porte d’entrée de leur lot, il apparaissait au regard de l’emplacement de la caméra qu’elle était susceptible de filmer les parties communes et que son orientation pouvait être modifiée à tout moment, ayant pour effet de porter atteinte à la vie privée des résidents.

Le 23 avril 2024, les consorts [C] [V] – [B] ont interjeté appel de cette ordonnance par voie électronique, leur appel tendant à l’annulation, l’infirmation ou la réformation de la décision en toutes ses dispositions.

Par ordonnance du 10 juin 2024, la présidente de chambre a fixé d’office l’affaire à l’audience du 6 mars 2025, en application de l’article 905 ancien du code de procédure civile. L’avis de fixation a été envoyé le même jour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 8 juillet 2024, les consorts [C] [V] – [B] demandent à la cour de :

— dire l’appel bien fondé,

Y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 18 avril 2024 en ce qu’elle a :

— rejeté les exceptions de litispendance et de nullité de l’assignation,

— condamné Mme [C] [V] et M. [B] à retirer la caméra dans le couloir du 4ème étage, partie commune de l’immeuble, situé au-dessus de la porte d’entrée de leur lot n°30 ainsi que le boîtier présent dans le placard des gaines techniques et remettre les lieux en leur état initial avant travaux illicites, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, trois jours à compter de la signification de la présente décision,

— condamné Mme [C] [V] et M. [B] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande faite par Mme [C] [V] et M. [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [C] [V] et M. [B] aux dépens,

— rejeté tous les autres chefs de demandes de Mme [C] [V] et M. [B],

et statuant à nouveau,

— juger nulle l’assignation délivrée à M. [B] et Mme [C] [V],

— juger irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires Les Périscopes I et, dans tous les cas mal fondée,

En conséquence,

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires Les Périscopes I,

— déclarer le propriétaire du lot 30 propriétaire du local technique,

— condamner le syndicat des copropriétaires Les Périscopes I à verser à chacun des appelants la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires Les Périscopes I aux dépens de première instance et d’appel,

— le débouter de toutes conclusions contraires et de l’intégralité de ses fins, moyens, demandes et prétentions.

Les consorts [C] [V] – [B] font valoir que lors de l’assemblée générale du 23 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a autorisé le syndic à ester en justice contre les consorts [C] [V] – [B] ; que l’autorisation donnée portait sur une assignation au fond et non en référé, procédure pour laquelle l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire ; que la décision entreprise doit être infirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir.

Ils relèvent que la cour est actuellement saisie d’une demande en annulation de l’assemblée générale du 15 mars 2022 ayant désigné le syndic ( RG 24-308), lequel ne pouvait pas représenter le syndicat pour ester en justice ni convoquer l’assemblée générale qui a autorisé l’action en justice ; qu’en refusant de statuer sur la régularité des assemblées générales de 2022 et 2023, le juge des référés a méconnu son office et que la décision doit être infirmée de ce chef.

Ils soulèvent le défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires en raison de la nullité de l’assemblée générale du 25 avril 2023 autorisant l’action en justice, en raison de l’irrégularité de la désignation des scrutateurs, en méconnaissance du règlement intérieur alors que le syndicat des copropriétaires a fait le choix de ne pas le mettre à jour sur ce point ; qu’ils étaient défaillants lors de cette assemblée générale et ont contesté en justice la résolution autorisant l’action en justice ; qu’en leur qualité de copropriétaires, ils peuvent se prévaloir de l’irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir du syndic d’agir en justice.

Les consorts [C] [V] – [B] soulèvent également le défaut d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires Les Périscopes I pour la défense d’un seul copropriétaire. Ils soutiennent qu’il appartient à Mme [Y], copropriétaire qui invoque une atteinte à sa vie privée, d’engager une action à ses frais.

Les appelants soutiennent que M. [B] est propriétaire du lot n°29 situé face au lot n°30 ; que le mur séparant le couloir du lot n°30 sur lequel la caméra est fixée est celui de leur logement, de sorte qu’il s’agit d’une partie commune à usage exclusif en application de l’article 1er du règlement de copropriété ; que la caméra est d’aspect discret par ses formes et dimensions, n’empêche pas le passage et ne modifie pas la substance et la destination des parties communes ; que le constat d’huissier relève que l’objet est petit et ne gêne pas la circulation ; que s’agissant d’une partie commune à usage exclusif, ils sont dispensés de l’autorisation de l’assemblée générale.

Ils font valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que des parties communes feraient l’objet de captation ; qu’ils n’ont pas été sollicités afin de présenter une visualisation de l’image captée par la caméra ; qu’au jour où le juge des référés a statué, la caméra ne filmait ni les parties communes ni aucune partie privative ; qu’en outre le système mis en place est moins intrusif que l’usage d’un oeilleton et permet d’éviter le vol de colis déposés devant la porte par les livreurs ; que la caméra ne viole pas la vie privée des copropriétaires et qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite.

Les appelants ajoutent qu’ils ne sont pas tenus à une obligation d’information du public ou de déclaration pour une personne physique par le règlement général de protection des données.

Les consorts [C] [V] – [B] soutiennent que les propriétaires successifs du lot n°30 payent les charges et impôts du placard depuis 30 ans ; que l’imposition des lots leur appartenant est calculée sur une base de 121 m² avec présence d’une cave ; que le lot n°30 mesure 117,8m² de sorte qu’en ajoutant la surface du local technique, la surface de 121m² est atteinte ; que ce local technique est leur propriété et est grevé d’une servitude de passage liée à l’installation de compteurs électriques des lots n° 28, 29 et 30 ; que si le local technique appartient au propriétaire du lot n°30, celui-ci est libre d’y installer l’objet de son choix ; qu’il s’agit toutefois d’une contestation sérieuse justifiant de rejeter la demande en référé.

Si la cour devait considérer que le local technique ne leur appartient pas, les consorts [C] [V] – [B] estiment qu’il ne peut leur être reproché d’y avoir installé un appareil technique qui y a sa place.

*

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 2 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) demande à la cour de :

— confirmer en son intégralité l’ordonnance rendue le 18 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg,

— débouter M. [B] et Mme [C] [V] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner solidairement, à défaut in solidum, M. [B] et Mme [C] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la présente instance,

Sur la litispendance, le syndicat des copropriétaires relève qu’aucun juge n’a été préalablement saisi d’une demande de condamnation des consorts [C] [V] – [B] au retrait de l’installation litigieuse ; que les consorts [C] [V] – [B] ont attaqué les 8 derniers procès-verbaux des assemblées générales de la copropriété et sollicitent notamment l’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 25 avril 2023 ayant autorisé le syndic à ester en justice à leur encontre au sujet de l’installation de la caméra.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’installation par un copropriétaire d’un système de vidéo-surveillance permettant d’observer les parties communes est contraire à l’article 9 du code civil, aux articles 6 et 8 de la Convention européenne des droits de l’homme et des libertés fondamentales et porte atteinte aux droits détenus par chacun des copropriétaires dans l’exercice de leurs droits sur les parties communes ; que l’installation d’une caméra ayant nécessité le percement du mur du couloir du 4ème étage afin d’en permettre le branchement est illicite ; que les couloirs de la copropriété sont des parties communes ; que l’installation d’une caméra dans les parties communes sans autorisation préalable est constitutive d’un trouble manifestement illicite.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’une résolution reste valide tant qu’elle n’est pas annulée ; qu’en l’espèce, la résolution n°11 de l’assemblée générale du 25 avril 2023 n’a pas été annulée ; qu’il n’appartient pas au juge des référés d’examiner la validité d’une résolution qui n’a pas été annulée ; qu’il n’est pas obligatoire que l’assemblée générale autorise le syndic à ester en justice dans le cadre d’une procédure en référé ; qu’en outre le mandat donné au syndic lors de l’assemblée générale du 25 avril 2023 vise l’action en justice 'par toutes voies de droit et devant toutes les juridictions compétentes, y compris devant les juridictions d’appel'.

Il soutient que le juge des référés ne dispose pas de la compétence pour trancher un débat au fond portant sur des demandes d’annulation d’assemblées et de résolutions d’assemblées générales ; que son action n’a pas pour finalité la défense d’un seul copropriétaire mais tend à préserver les parties communes et à faire respecter le règlement de copropriété, de sorte que son intérêt à agir est démontré.

Il prétend que les appelants n’expliquent pas en quoi le mur du couloir commun pourrait être une partie commune à usage exclusif ; que les consorts [C] [V] – [B] n’ont pas sollicité d’autorisation en assemblée générale ; que l’image produite par les consorts [C] [V] – [B] démontre que le couloir est filmé et que les appelants sont seuls détenteurs du système vidéo et de l’accès aux images de sorte qu’il n’existe aucune garantie quant à la prétendue captation d’une partie seulement des parties communes.

Il conteste la propriété du placard technique invoquée par les consorts [C] [V] – [B] et rappelle qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de se prononcer sur la prescription acquisitive d’une partie commune d’un immeuble. Il soutient que le raisonnement des consorts [C] [V] – [B] est dénué de tout fondement et explication logique.

Pour l’exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées.

MOTIFS

Les consorts [C] [V] – [B] sollicitent l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté les exceptions de litispendance et de nullité de l’assignation, mais ne développent aucun moyen au soutien de cette demande d’infirmation. Dès lors, l’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les consorts [C] [V] – [B] soulèvent l’irrecevabilité de la demande du syndicat des copropriétaires d’une part pour défaut de qualité à agir et d’autre part pour défaut d’intérêt à agir.

La cour est actuellement saisie, dans le cadre d’une procédure parallèle, d’une demande d’annulation de l’assemblée générale du 15 mars 2022 ayant désigné le syndic. Néanmoins, cette assemblée générale n’ayant, en l’état, pas été annulée, le syndic a qualité à agir pour représenter le syndicat des copropriétaires en justice.

Il résulte de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, à l’exception notamment des demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés.

Dans ces conditions, et alors que l’autorisation de l’assemblée générale n’était pas nécessaire pour permettre au syndicat des copropriétaires d’agir dans le cadre de la présente procédure en référé, les appelants ne sauraient lui opposer un défaut de qualité à agir.

De manière surabondante, la résolution n°11 de l’assemblée générale du 25 avril 2023, aux termes de laquelle le syndic a été autorisé 'à agir en justice, par toutes voies de droit et devant toutes les juridictions compétentes, y compris les juridictions d’appel à l’encontre de M. [B] [D] et Mme [C] [K] pour que le syndicat des copropriétaires puisse obtenir réparation du litige suivant : installation d’une caméra et d’un boîtier HAGER dans les parties communes sans autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires’ ne précise pas la nature de l’action en justice, de sorte que la procédure de référé n’est pas exclue de l’autorisation donnée. Cette résolution n’a, en l’état pas été annulée, quand bien même une procédure est actuellement pendante à cette fin.

Par ailleurs, il n’est pas démontré que le couloir dans lequel la caméra litigieuse a été installée constitue une partie commune à usage privatif. Cette installation a en outre nécessité un percement du mur du couloir, constitutif d’une atteintes aux parties communes.

Ainsi, et contrairement à ce que prétendent les consorts [C] [V] – [B], la demande du syndicat des copropriétaires ne tend pas à la défense des intérêts d’un seul copropriétaire, mais a pour finalité de préserver les parties communes et de défendre les droits détenus par chacun des copropriétaires sur ces mêmes parties communes.

La preuve de l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires est par conséquent rapportée.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires sera donc rejetée.

Sur la demande de remise en état des lieux

Selon l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes.

Il est constant que les consorts [C] [V] – [B] ont procédé, sans autorisation de l’assemblée générale, à l’installation d’une caméra globe, dans le couloir du 4ème étage de la copropriété, au dessus de la porte d’entrée de leur lot, ainsi que d’un boîtier dans le local technique situé au même étage.

Cette installation, qui a notamment nécessité le percement d’un mur, porte atteinte aux parties communes de la copropriété, sans autorisation de l’assemblée générale, ainsi qu’à la vie privée des autres copropriétaires dès lors que la caméra, dont les consorts [C] [V] – [B] maîtrisent seuls le réglage et l’orientation, a vocation à filmer le couloir du 4ème étage. Elle constitue ainsi un trouble manifestement illicite.

Ainsi que l’a relevé à juste titre le juge des référés, il ne lui appartient pas de se prononcer sur le fond et il ne peut juger que les consorts [C] [V] – [B] sont devenus propriétaires du local technique par le jeu de la prescription acquisitive.

Les consorts [C] [V] – [B] admettent qu’il s’agit d’une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code de procédure civile, justifiant de rejeter la demande en référé.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se prévaut d’un trouble manifestement illicite, et de l’article 835 du même code, selon lequel l’existence d’une contestation sérieuse n’empêche pas le juge des référés de prendre des mesures destinées à mettre fin à un tel trouble.

En l’espèce, la cour ne peut que constater que le local technique dans lequel le boîtier de marque Hager a été installé n’est pas, aux termes du règlement de copropriété, une partie privative. Par voie de conséquence, cette installation dans les parties communes, également effectuée sans autorisation du syndicat des copropriétaires, constitue un trouble manifestement illicite.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [L] [C] [V] et M. [D] [B] à retirer la caméra dans le couloir du 4ème étage, partie commune de l’immeuble, située au-dessus de la porte d’entrée de leur lot n°30 ainsi que le boîtier présent dans le placard des gaines techniques et à remettre les lieux en leur état initial avant travaux illicites, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, trois jours à compter de la signification de la décision.

Sur les dépens et les frais de procédure

L’ordonnance entreprise étant confirmée en ses dispositions principales, elle le sera également s’agissant des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

A hauteur de cour, les consorts [C] [V] – [B], qui succombent en leurs demandes, sont condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des consorts [C] [V] – [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant, publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré :

DÉCLARE les demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] recevables ;

CONFIRME en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 18 avril 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg ;

Y ajoutant,

DIT n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de Mme [L] [C] [V] et M. [D] [B] tendant à voir déclarer le propriétaire du lot 30 propriétaire du local technique ;

CONDAMNE Mme [L] [C] [V] et M. [D] [B] in solidum aux dépens d’appel ;

CONDAMNE Mme [L] [C] [V] et M. [D] [B] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] la somme de 3 000 euros (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Mme [L] [C] [V] et M. [D] [B] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,