ARRET N° 33

N° RG 24/00078 – N° Portalis DBV6-V-B7I-BIRAH

AFFAIRE :

Mme [W] [S]

C/

Mme [U] [E],

M. [D] [L]

CB/EH

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Grosse délivrée aux avocats

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

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Le VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ la Chambre civile de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [W] [S]

née le 28 Juin 1950 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Eric VALLERON de la SELARL DUPUY-VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2024-1016 du 30/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANTE d’une décision rendue le 10 JANVIER 2024 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES

ET :

Madame [U] [E]

née le 28 Janvier 1959 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Muriel NOUGUES, avocat au barreau de CREUSE

Monsieur [D] [L]

né le 24 Avril 1972 à ALGERIE, demeurant [Adresse 2]

non comparant, non représenté

INTIMÉS

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 27 Novembre 2024. L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 Octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, magistrat rapporteur, assistée de Madame Line MALLEVERGNE, Greffier, a tenu seule l’audience au cours de laquelle elle a été entendue en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 23 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre, a rendu compte à la Cour, composée de M^me Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller et de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte sous seing privé du 29 avril 2017, avec prise d’effet au même jour, Madame [U] [E] a donné à bail à Madame [W] [S] divorcée [O] et à Monsieur [D] [L] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel révisable de 490 €, une provision mensuelle sur charges de 25 € et le versement d’un dépôt de garantie de 490 € lors de l’entrée des locataires dans les lieux.

Après avoir fait signifier à Madame [W] [S] un congé pour cause de vente du logement à elle donné à bail suivant acte d’huissier en date du 20 octobre 2022, Madame [U] [E] a fait délivrer à chacun de ses locataires un commandement de payer les loyers pour un montant de 2121,76 €, et ce :

— par acte de commissaire de justice en date du 22 décembre 2022 s’agissant de Madame [W] [S]

— par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2023 s’agissant de Monsieur [D] [L].

Ces commandements de payer étant restés infructueux, Madame [U] [E] a par acte d’huissier en date du 21 avril 2023, assigné devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, Madame [W] [S] et Monsieur [D] [L], pour notamment :

— voir prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à ces derniers sur le fondement des articles l217,l224,1226 et 1227 du Code Civil

— voir ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef

— les voir condamner solidairement

* au paiement de la somme de 2719,47 € au titre des loyers et charges restant dûs

* au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier terme du loyer, soit à la somme de 505,44 € outre les charges et taxes récupérables

* au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par jugement du 10 janvier 2024 rendu alors que Madame [W] [S] était assistée de son Conseil et que Monsieur [D] [L] était ni présent, ni représenté, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES a notamment :

— dit que le commandement de payer délivré aux locataires n’est pas nul

— prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du jugement, après avoir retenu que les locataires s’étaient abstenus depuis plus d’un an, d’exécuter leur obligation au paiement des loyers, et considéré que ces manquements constituaient des faits répétés suffisamment graves pour justifier la résiliation du contrat de bail

— ordonné l’expulsion des lieux loués de Madame [W] [S] et de Monsieur [D] [L], et de tous occupants de leur chef

— fixé à la somme de 505,44 € l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, et condamné solidairement Madame [W] [S] et Monsieur [D] [L] à son paiement

— condamné solidairement Madame [W] [S] et Monsieur [D] [L] à son paiement à payer à Madame [U] [E] la somme de 6463,01 € arrêtée à la date du 31 octobre 2023, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2121,76 € à compter du 22 décembre 2022, date du commandement de payer, et à compter de la décision pour le surplus, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date

— débouté Madame [W] [S] de sa demande de délais de paiement, en considération de l’absence de reprise du loyer courant, de l’importance de la dette et de la faiblesse de ses ressources

— dit que Monsieur [D] [L] ne bénéficiera pas de délais de paiement

— condamné in solidum Madame [W] [S] et Monsieur [D] [L] à verser à Madame [U] [E] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens

— rappelé l’exécution provisoire de ses dispositions.

Selon déclaration reçue au greffe de cette Cour le 5 février 2024,Madame [W] [S] a interjeté appel de ce jugement, en intimant Madame [U] [E] et Monsieur [D] [L] .

La procédure devant la Cour a été clôturée par ordonnance du 23 octobre 2024, sans que Monsieur [D] [L] n’ait constitué Avocat.

Il sera statué par arrêt de défaut, dès lors que Monsieur [D] [L] s’est vu signifier les actes de procédure qui lui étaient destinés ( déclaration d’appel régularisée par Madame [W] [S], conclusions d’appel déposées par cette dernière ) par acte de Maître [F] [R] déposé en son Etude.

Prétentions des parties

Dans le dernier état de ses conclusions en date du 1er mai 2024, Madame [W] [S] demande en substance à la Cour :

— de la juger recevable et bien fondée en son appel

— d’infirmer le jugement rendu à son encontre le 10 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES

— statuant à nouveau,

* à titre principal, de juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré à sa personne le 22 décembre 2022, et en conséquence de débouter Madame [U] [E] de l’ensemble de ses demandes

* à titre subisdiaire, de juger n’y avoir à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et de lui accorder des délais de paiement lui permettant de solder en sus du paiement de son loyer courant, le montant de son arriéré de loyer et de charges, et ce en 36 mensualités

* à titre très subsidiaire, de juger n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, de lui accorder des délais de paiement conformément au VI 1° de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, et de juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI de l’article 24 de ladite loi

* à titre infiniment subsidiaire, de lui accorder des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation soulevée à l’encontre de la décision de la Commission de Surendettement ayant déclaré recevable son dossier de surendettement, et de juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI de l’article 24 de ladite loi

— en tout état de cause,

* de débouter Madame [U] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

* de débouter Madame [U] [E] de l’ensemble de ses demandes

* de statuer ce que de droit quant aux dépens.

En l’état de ses dernières conclusions déposées le 31 juillet 2024, Madame [U] [I] épouse [E] ( ci-après dénommée Madame [U] [E]) demande en substance à la Cour :

— de déclarer Madame [W] [S] mal fondée en son appel

— de la débouter de l’ensemble de ses demandes

— de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES

— de constater que ledit jugement a été signifié le 6 février 2024 à Madame [W] [S] et à Monsieur [D] [L]

— de juger que les commandements de payer délivrés le 22 décembre 2022 à Madame [W] [S] et le 19 janvier 2024 à Monsieur [D] [L] sont valables

— de constater que Madame [W] [S] a saisi la Commission de Surendettement le 19 janvier 2024, soit postérieurement à la date du jugement déféré

— de prononcer la résiliation judiciaire du bail en date du 29 avril 2017 pour non-paiement des loyers et charges et non-production des attestations d’assurance à la date du 10 janvier 2024

— d’ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [W] [S] et de Monsieur [D] [L], et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique

— de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail le 10 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux égale à une somme égale au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 505,44 €

— de constater qu’à la date du 14 mai 2024, la dette locative de Madame [W] [S] et de Monsieur [D] [L] s’élevait à la somme de 9653,06 €

— de débouter Madame [W] [S] de sa demande de délais de paiement et de l’ensemble de ses demandes

— de condamner Madame [W] [S] à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, force est de constater que dans le cadre de son appel, Madame [W] [S] ne conteste pas avoir été défaillante dans le règlement de son loyer, pas plus qu’elle ne discute du montant de la créance locative revendiquée à son encontre.

Il s’ensuit que le litige soumis à la Cour se trouve circonscrit à la question :

— de la validité du commandement de payer délivré le 22 décembre 2022 à Madame [W] [S]

— de l’incidence de la procédure de surendettement requise par Madame [W] [S] sur la procédure d’expulsion dirigée à son encontre

— des délais de paiement sollicités par Madame [W] [S] à l’effet de voir suspendre les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail la liant à Madame [U] [E].

1) Sur la validité du commandement de payer délivré le 22 décembre 2022 à Madame [W] [S] :

La validité du commandement de payer délivré le 22 décembre 2022 à la demande de Madame [U] [E] est contestée par Madame [W] [S] au motif que ledit commandement de payer a été précédé d’un congé aux fins de vente que cette dernière s’est vu signifier par acte d’huissier en date du 20 octobre 2022.

A cet égard, il convient :

— de constater qu’aux termes dudit congé pour cause de vente du logement dont elle était locataire, Madame [W] [S] bénéficiait d’un délai de deux mois expirant le 20 décembre 2022 pour accepter l’offre de vente à elle faite, sachant que l’intéressée n’a pas donné suite à ladite offre

— de relever que le commandement de payer litigieux en date du 22 décembre 2022 a été délivré

à la demande de Madame [U] [E]

* après l’expiration du délai de deux mois imparti à sa locataire Madame [W] [S] pour accepter le cas échéant l’offre de vente lui bénéficiant

* pour un motif ayant trait au défaut de paiement des loyers dûs par la locataire en vertu du bail sous seing privé en date du 29 avril 2017

* et pour paiement d’un arriéré locatif de 2121,76 €.

Il s’ensuit que le seul fait pour le commandement de payer du 22 décembre 2022 d’avoir été précédé d’un congé aux fins de vente est insuffisant à affecter la validité dudit commandement, qui ne recèle aucune irrégularité en ce qu’il contient toutes les mentions requises pour un acte de procédure ayant pour finalité d’enjoindre à un locataire défaillant d’apurer son arriéré locatif dans le délai de deux mois à lui imparti, et de l’informer que son bailleur entendait poursuivre la résiliation judiciaire de son bail, étant de surcroît observé que se trouve annexé audit commandement de payer un décompte détaillé de la dette locative invoquée.

Au vu de ces observations, il y a lieu de juger parfaitement valable et opposable à Madame [W] [S] le commandement de payer qu’elle s’est vu signifier le 22 décembre 2022 à la demande de Madame [U] [E], et de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a dit que ledit commandement de payer n’était pas nul.

2) Sur l’incidence de la procédure de surendettement requise par Madame [W] [S] sur la procédure d’expulsion dirigée à son encontre :

Madame [W] [S] se prévaut de l’incidence de sa situation de surendettement sur le litige locatif l’opposant à son bailleur, et ce afin de se voir accorder des délais de paiement et de faire obstacle à la résiliation de son bail.

A l’examen du dossier, il convient :

— à titre liminaire, d’observer que Madame [U] [E] poursuit la résiliation judiciaire du bail par elle consenti le 29 avril 2017 à Madame [W] [S] et à Monsieur [D] [L] pour manquement de ces derniers à leur obligation de paiement des loyers dûs en contrepartie de leur occupation des lieux loués, et ce sans prévaloir de l’application de la clause résolutoire insérée dans ledit contrat de bail

— de constater que ce n’est que postérieurement à l’intervention du jugement déféré du 10 janvier 2024 ayant prononcé à sa date la résiliation judiciaire du bail liant Madame [U] [E] à ses locataires, que Madame [W] [S] a saisi la Commission de Surendettement des Particuliers de la Haute-Vienne par déclaration du 19 janvier 2024.

Il s’ensuit que la saisine dans ce contexte procédural de la Commission de Surendettement des Particuliers de la Haute-Vienne par Madame [W] [S] , n’a aucune incidence sur la résiliation du bail requise à son encontre, laquelle résiliation demeure parfaitement possible si elle apparaît justifiée, et ce d’autant que la décision de ladite commission ayant déclaré recevable ladite demande de surendettement a fait l’objet d’une contestation formalisée par Madame [U] [E] pour cause de mauvaise foi de la débitrice.

3) Sur la résiliation du bail consenti à Madame [W] [S] et à Monsieur [D] [L] :

Le premier juge a prononcé la résiliation du bail consenti par Madame [U] [E] à Madame [W] [S] et à Monsieur [D] [L], après avoir constaté que ces derniers s’étaient abstenus depuis plus d’un an de l’exécution de leur obligation au paiement des loyers, et considéré à juste titre que ces manquements répétés étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation de leur contrat de location.

La résiliation du bail telle que prononcée en première instance sera donc confirmée à l’égard des deux locataires, et ce d’autant qu’en cause d’appel l’arriéré locatif s’est accru pour passer de la somme de 6463,01 € visée dans le jugement querellé du 10 janvier 2024, à la somme de 9653,06 € selon extrait de compte arrêté au 14 mai 2024, puis à la somme de 11 790,46 € selon extrait de compte arrêté au 1er novembre 2024.

Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu’il a condamné solidairement Madame [W] [S] et Monsieur [D] [L] à payer à Madame [U] [E] la somme de 6463,01 € arrêtée à la date du 31 octobre 2023, et ce :

— sauf à dire que ladite somme de 6463,01 € produira intérêts au taux légal sur la somme de 2121,76 € à compter du 22 décembre 2022 à l’égard de Madame [W] [S], et à compter du 19 janvier 2023 à l’égard de Monsieur [D] [L]

— sauf à constater qu’à la date du du 14 mai 2024, la dette locative de Madame [W] [S] et de Monsieur [D] [L] s’élevait à la somme de 9653,06 €.

4) Sur les délais de paiement sollicités par Madame [W] [S] :

A cet égard, il y a lieu de relever que Madame [W] [S] sollicite le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 pour obtenir des délais de paiement aux fins de paralyser le jeu de la clause résolutoire insérée dans son contrat de bail, alors que sa bailleresse n’a pas jugé utile :

— de se prévaloir de l’existence de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location la liant Madame [W] [S] et à Monsieur [D] [L], lors de la délivrance des commandements de payer délivrés à ses locataires les 22 décembre 2022 et 19 janvier 2023

— ni de revendiquer le bénéfice de l’acquisition des effets de ladite clause lors de la délivrance de son assignation du 21 avril 2023, aux fins de résiliation dudit bail et d’expulsion de ses loctaires.

En conséquence, il convient :

— de débouter Madame [W] [S] de sa demande de délais de paiement aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire, et ce d’autant qu’elle ne justifie pas avoir repris le paiement régulier de son loyer courant et de ses charges

— de rappeler que les seuls délais auxquels Madame [W] [S] peut prétendre, consistent en des délais de paiement susceptibles de lui être accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil.

S’agissant de l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code Civil, il y a lieu :

— à titre liminaire, de rappeler que de tels délais ne peuvent être accordés que dans la limite de deux années, et en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier

— à l’examen du dossier

* de constater que Madame [W] [S] sollicite des délais de paiement sans accompagner sa demande de la moindre proposition de règlement échelonné de sa dette locative excédant un montant de 11 000 €, ni du moindre versement à l’effet de démontrer sa bonne foi

* de considérer que les revenus que l’intéressée justifie percevoir depuis le 1er juin 2023 au titre d’une pension de retraite d’un montant mensuel de 932,86 €, font qu’elle n’est pas en capacité financière d’apurer l’arriéré locatif dû à Madame [U] [E] dans les conditions de délais imparties par l’article 1343-5 du Code Civil précité.

Il s’ensuit que Madame [W] [S] sera déboutée de sa demande de délais de paiement, de sorte qu’il n’existe aucun motif justifiant de suspendre les effets de la résiliation judiciaire du bail consenti à son profit par Madame [U] [E].

5) Sur les effets de la résiliation du bail consenti au profit de Madame [W] [S] et de Monsieur [D] [L] :

La résiliation judiciaire du bail dont se trouvaient titulaires Madame [W] [S] et Monsieur [D] [L] justifie de confirmer le jugement déféré, en ce qu’il a :

— ordonné l’expulsion des lieux loués de Madame [W] [S] et de Monsieur [D] [L], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique

— condamné solidairement Madame [W] [S] et Monsieur [D] CHACHOURà régler une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 505,44 € à compter de la résiliation de leur bail intervenue le 10 janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux .

6) Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens :

L’équité commande de ne pas laisser Madame [U] [E] supporter la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer en première instance comme en cause d’appel pour assurer la défense de ses intérêts, de sorte qu’en sus de la somme de 500 € octroyée par le premier juge avec condamnation in solidum de ses ex-locataires à lui régler ladite somme, elle se verra allouer une indemnité supplémentaire de 2000 € pour ses frais irrépétibles d’appel avec condamnation de Madame [W] [S] au paiement de cette somme.

Pour avoir succombé en son recours, Madame [W] [S] sera condamnée à supporter les entiers dépens de la présente instance d’appel, tandis que les dépens de première instance seront supportés in solidum par Madame [W] [S] et Monsieur [D] [L].

PAR CES MOTIFS

La Cour d’appel statuant publiquement, par arrêt de défaut susceptible d’opposition, rendu par mise à disposition au greffe et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

DÉCLARE recevable l’appel interjeté par Madame [W] [S];

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LIMOGES, et ce notamment en ce qu’il a condamné solidairement Madame [W] [S] et Monsieur [D] [L] à payer à Madame [U] [E] la somme de 6463,01 € arrêtée à la date du 31 octobre 2023, sauf :

— sauf à dire que ladite somme de 6463,01 € produira intérêts au taux légal sur la somme de 2121,76 € à compter du 22 décembre 2022 à l’égard de Madame [W] [S], et à compter du 19 janvier 2023 à l’égard de Monsieur [D] [L]

— à constater qu’à la date du du 14 mai 2024, la dette locative de Madame [W] [S] et de Monsieur [D] [L] s’élevait à la somme de 9653,06 € ;

Y ajoutant,

DIT que la saisine par Madame [W] [S] de la Commission de Surendettement des Particuliers de la Haute-Vienne , n’a aucune incidence sur la résiliation du bail requise à son encontre ;

DÉBOUTE Madame [W] [S] de sa demande de délais de paiement aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE Madame [W] [S] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame [W] [S] à verser à Madame [U] [E] la somme de 2000 € pour ses frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE Madame [W] [S] à supporter les entiers dépens de la présente instance d’appel, tandis que les dépens de première instance seront supportés in solidum par Madame [W] [S] et Monsieur [D] [L].

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

Emel HASSAN. Corinne BALIAN.