ARRET N° .

N° RG 25/00412 – N° Portalis DBV6-V-B7J-BIWCF

AFFAIRE :

S.C.I. LE CLOS AURELIEN admise au bénéfice d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du 16 décembre 2024 du Tribunal judiciaire de Limoges

C/

S.C.P. BTSG Es qualité de mandataire judiciaire de la SCI LE CLOS AURELIEN situé [Adresse 3]

MP

Appel sur une décision relative à l’admission du plan de redressement

Grosse délivrée à M^e Mathieu BOYER, M^e Damien VERGER, le 04-12-2025

COUR D’APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE

— --==oOo==---

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2025

— --==oOo==---

Le quatre Décembre deux mille vingt cinq la Chambre économique et sociale de la cour d’appel de LIMOGES a rendu l’arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

S.C.I. LE CLOS AURELIEN admise au bénéfice d’une procédure de redressement judiciaire par jugement du 16 décembre 2024 du Tribunal judiciaire de Limoges, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Damien VERGER, avocat au barreau de LIMOGES

APPELANTE d’une décision rendue le 16 JUIN 2025 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES

ET :

S.C.P. BTSG Es qualité de mandataire judiciaire de la SCI LE CLOS AURELIEN situé [Adresse 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Mathieu BOYER de la SELARL DUDOGNON BOYER, avocat au barreau de LIMOGES

INTIMEE

— --==oO§Oo==---

Suivant avis de fixation à bref du Président de chambre chargé de la mise en état, l’affaire a été fixée à l’audience du 13 Octobre 2025. L’ordonnance de clôture a été rendue le 01 octobre 2025 et visa du Ministère public a été donné le 18 juillet 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de M^me Sophie MAILLANT, Greffier, a tenu seul l’audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l’adoption de cette procédure.

Après quoi, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 04 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Madame Marianne PLENACOSTE, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Madame Olivia JEORGER-LE GAC, Présidente de chambre, de Madame Géraldine VOISIN, Conseiller et d’elle même. A l’issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l’arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

— --==oO§Oo==---

LA COUR

— --==oO§Oo==---

FAITS ET PROCÉDURE :

La SCI LE CLOS AURELIEN, inscrite au RCS de Limoges depuis le 02 septembre 2020, a pour activité principale 'l’acquisition, la gestion, l’étude, la valorisation d’immeubles et l’aliénation desdits immeubles'.

Elle a été spécialement créée par statuts du 20 août 2020 pour le projet de réhabilitation d’un ensemble composé d’immeubles sinistrés classés monuments historiques, situés au n°[Adresse 2], [Adresse 3], et [Adresse 4].

Ces immeubles ont été acquis par elle par actes notariés séparés du 09 septembre 2020, pour un montant total de 275.000 euros, somme financée au moyen d’un prêt de 432.000 euros accordé par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel du Centre Ouest, assorti d’une garantie hypothécaire.

Les travaux de réhabilitation ont été interrompus à la suite d’un litige portant sur l’installation de l’échafaudage pour le chantier, faisant l’objet d’une instance pendante devant la Cour de ce siège.

Par jugement du 16 décembre 2024, le Tribunal judiciaire de Limoges a ouvert une procédure de redressement judiciaire au profit de la société LE CLOS AURELIEN et a désigné la société BTSG2 en qualité de mandataire judiciaire.

Le 12 février 2025, le mandataire judiciaire a établi un rapport aux termes duquel il a suggéré un désintéressement des créanciers au moyen de la vente des biens immobiliers appartenant à la société en redressement, soulignant 'qu’il conviendrait de savoir si la réalisation des biens immobiliers doit être soumise à l’autorisation préalable du juge-commissaire alors même qu’il s’agit d’une cession de stock s’inscrivant dans l’activité même de la société'.

Par requête du 14 avril 2025, la société Le Clos Aurélien a saisi le juge-commissaire auprès du Tribunal Judiciaire de Limoges, afin qu’il constate que son activité normale est la réalisation de son stock de biens immobiliers.

Par ordonnance du 06 mai 2025, le juge-commissaire a rejeté sa demande, au motif qu’il ne relevait pas de ses attributions de déterminer les actes relevant de la qualification d’acte de gestion courante. Il rejetait également la demande subsidiaire d’autorisation de vente des biens immobiliers en l’absence d’éléments permettant d’apprécier la valeur des biens et d’indication sur les créanciers inscrits.

Par jugement du 16 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Limoges a

— Dit que la cession des biens immobiliers dont la SCI LE CLOS AURELIEN est propriétaire, est soumise à l’autorisation préalable du juge commissaire conformément aux dispositions de l’article L622-7 du code de commerce ;

— Autorisé la poursuite de l’activité de la SCI LE CLOS AURELIEN ;

— Ordonné la prorogation de la période d’observation une nouvelle période de 6 mois ;

— Renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 3 novembre 2025 à 10h00 ;

— Dit que la notification du présent jugement tiendra lieu de convocation aux parties ;

— Rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

— Ordonné que le Greffier adresse immédiatement copie du présent jugement à :

— M. le Procureur de la République,

— la société BTSG2,

— M. le Directeur des finances publiques,

— Ordonné que le Greffier notifie le présent jugement au débiteur ;

— Ordonné que dans les quinze jours du présent jugement, à la diligence du Greffier, mention de la présente décision soit faite au registre spécial tenu au Greffe du Tribunal judiciaire de limoges ;

— Dit que les frais et débours seront payés par le débiteur ou qu’à défaut d’actif suffisant ils seront avancés par le Trésor Public en application de l’article L 663-1 du même code.

Le Tribunal judiciaire a retenu en ses motifs que la société LE CLOS AURELIEN ne produisait pas ses statuts, de sorte que la juridiction ne connaissait pas précisément son objet social. Par ailleurs, aucun élément ne venait démontrer que la SCI réalisait de manière habituelle des achats de biens immobiliers pour les revendre. Au contraire, les immeubles dont la vente était envisagée avaient été acquis le 09 septembre 2020 et elle ne disposait d’aucun autre bien mobilier, de sorte que ces cessions présentaient un caractère exceptionnel incompatible avec la notion d’acte relevant de la gestion courante.

Le 18 juin 2025, la société Le Clos Aurélien a relevé appel de ce jugement, seulement en ce qu’il a 'Dit que la cession des biens immobiliers dont la SCI LE CLOS AURELIEN est propriétaire, est soumise à l’autorisation préalable du juge commissaire conformément aux dispositions de l’article L622-7 du code de commerce'.

Par visa du 18 juillet 2025, le Ministère Public a dit s’en remettre à l’appréciation de la Cour.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 27 juin 2025, la société Le Clos Aurélien demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 16 juin 2025 par le Tribunal Judiciaire de Limoges (RG 24/00519 – N° Portalis DB3K-W-B7I-GBZF) en ce qu’il a « DIT que la cession des biens immobiliers dont la SCI LE CLOS AURELIEN est propriétaire, est soumise à l’autorisation préalable du juge commissaire conformément aux dispositions de l’article L. 622-7 du code de commerce ».

Et statuant à nouveau :

— de constater que :

— le Kbis et les statuts de la société LE CLOS AURELIEN démontrent qu’elle a comme activité principale : « L’acquisision, la gestion, l’étude, la valorisation d’immeubles et l’aliénation desdits immeubles » ;

— la comptabilité de la société LE CLOS AURELIEN établit que les biens immobiliers acquis constituent un actif circulant (« stock de marchandise ») et non un actif immobilisé, dont la réalisation relève de l’activité normale de l’entreprise et constitue l’unique chiffre d’affaires;

— la société LE CLOS AURELIEN ne loue pas les biens immobiliers qu’elle possède mais les vend de sorte que ces biens ne sont pas « destinés à servir de manière durable à la société » et ne constituent pas le gage général des créanciers ;

— la société LE CLOS AURELIEN relève donc de la catégorie des sociétés civiles immobilières marchandes et non pas patrimoniales, de sorte que son « activité normale » et sa « gestion quotidienne » consiste à vendre les biens immobiliers qu’elle a préalablement acquis;

— de juger :

— que les cessions des biens immobiliers dont la SCI LE CLOS AURELIEN est propriétaire, ne constituent pas des actes étrangers à sa gestion courante ;

— que lesdites cessions ne sont pas soumises à l’autorisation préalable du juge commissaire en application des dispositions de l’article L. 622-7 du Code de commerce.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’en sa nature de société civile immobilière marchande (et non patrimoniale), son activité normale et usuelle est de vendre les biens immobiliers dont elle fait l’acquisition, et que cette vente ne doit donc pas être soumise à l’approbation du juge-commissaire. Elle indique qu’antérieurement à l’ouverture du redressement judiciaire, elle avait vendu 4 lots que les 14 lots créés. Elle soutient, en outre, que l’affectation comptable démontre son activité normale est de vendre des biens immobiliers (comptabilisation des biens immobiliers en 'marchandises') et que son compte de résulta démontre que sa seule source de revenus est la réalisation des biens immobiliers.

Aux termes de ses dernières conclusions du 16 juillet 2025, la société BTSG2 es qualités de mandataire judiciaire de la société Le Clos Aurélien demande à la cour de :

— Donner acte à la SCP BTSG prise en la personne de Me [B] [Y] qu’il s’en remet à droit quant aux demandes formulées par la SCI LE CLOS AURELIEN.

— Dire que les dépens seront réservés en frais privilégiés de procédure.

Au soutien de ses prétentions, elle ne s’oppose pas aux demandes de la société Le Clos Aurélien, en ce qu’il apparaît que les cessions immobilières relèvent de son activité habituelle et ne relèvent d’aucun caractère exceptionnel. Elle s’en remet ainsi à droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que l’appel porte uniquement sur la disposition du jugement du 16 juin 2025 du Tribunal judiciaire de Limoges disant que la cession des biens immobiliers dont la SCI LE CLOS AURELIEN est propriétaire, est soumise à l’autorisation préalable du juge commissaire conformément aux dispositions de l’article L622-7 du code de commerce.

Les autres dispositions du jugement sont ainsi définitives et il ne sera statué par la cour d’appel que sur la disposition querellée.

Sur la nature des ventes immobilières par la SCI Le Clos Aurélien

Conformément aux dispositions de l’article L 622-7 II. du code de commerce, le juge-commissaire peut autoriser le débiteur à faire un acte de disposition étranger à la gestion courante de l’entreprise, à consentir une hypothèque, un gage ou un nantissement ou à compromettre ou transiger. Néanmoins, si cet acte est susceptible d’avoir une incidence déterminante sur l’issue de la procédure, le juge-commissaire ne peut statuer qu’après avoir recueilli l’avis du ministère public.

En l’espèce, les statuts de la SCI Le Clos Aurélien ont été produits dans le cadre de la procédure d’appel et mentionnent que la société a pour objet social l’acquisition, la gestion, l’étude, la valorisation d’immeubles et l’aliénation desdits immeubles (statuts au 20 août 2020). Cette activité est reprise dans l’extrait Kbis de la société en date du 5 janvier 2025.

En conformité avec cette activité, il ressort du bilan actif pour l’exercice du 1Er janvier 2022 au 31 décembre 2022 que les biens immobiliers de la SCI sont affectés en actif circulant et plus précisément 'marchandises'. De même, il ressort du compte de résultat que les revenus de la SCI proviennent uniquement des 'ventes de marchandises’ (' ventes des biens').

Au vu de ces éléments, les ventes immobilières réalisées par la SCI Le Clos Aurélien rentrent dans l’objet de la société et ne correspondent pas à des ventes de nature exceptionnelle. Le jugement de première instance sera ainsi infirmé en ce qu’il a dit que la cession des biens immobiliers dont la SCI Le Clos Aurélien est propriétaire est soumise à l’autorisation préalable du juge commissaire. Statuant à nouveau, il sera dit que cette cession n’est pas soumise à autorisation préalable du juge commissaire.

Sur les dépens

Les dépens seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.

— --==oO§Oo==---

PAR CES MOTIFS

— --==oO§Oo==---

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;

INFIRME le jugement du 16 juin 2025 du Tribunal judiciaire de Limoges en sa disposition querellée, à savoir en ce qu’il a:

— Dit que la cession des biens immobiliers dont la SCI LE CLOS AURELIEN est propriétaire, est soumise à l’autorisation préalable du juge commissaire conformément aux dispositions de l’article L622-7 du code de commerce ;

Statuant à nouveau,

DIT que la cession des biens immobiliers dont la SCI LE CLOS AURELIEN est propriétaire n’est pas soumise à l’autorisation préalable du juge commissaire ;

Y ajoutant,

DIT que les dépens d’appel seront employés en frais privilégiés de procédure collective.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

Sophie MAILLANT. Olivia JEORGER-LE GAC.