N° RG 24/02922 – N° Portalis DBVX-V-B7I-PSWV

Décision du

Tribunal Judiciaire de BOURG EN BRESSE

Au fond

du 07 mars 2024

RG : 22/03381

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 13 Janvier 2026

APPELANTE :

Mme [M] [V]

née le 08 Juillet 2001 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jean-paul SANTA-CRUZ de la SCP D’AVOCATS JURI-EUROP, avocat au barreau de LYON, toque : 692

INTIMEE :

Le Syndicat des copropriétaires RESIDENCE VOLTAIRE, situé [Adresse 5] [Localité 8] [Adresse 14] (01), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA LEMANIQUE, venant aux droits de la société FONCIA VOLTAIRE [Localité 8]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 359

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 06 Février 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 18 Novembre 2025

Date de mise à disposition : 13 Janvier 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Patricia GONZALEZ, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Patricia GONZALEZ, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [V] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 9] (01), au sein d’un immeuble dénommé [Adresse 11], soumis au régime de la copropriété.

Se plaignant de dégâts des eaux affectant leur appartement qui proviendraient de parties communes, M. [N] [V], en sa qualité de représentant légal de [M] [V] sa fille mineure à l’époque, ainsi que cette dernière, ont, par acte du 15 février 2017, assigné devant le président du tribunal de grande instance de Bourg-En-Bresse statuant en référé le syndicat de copropriété de l’immeuble résidence [13] aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 11 avril 2017, le président du tribunal de grande instance de Bourg-en-Bresse statuant en référé a déclaré irrecevable la demande de [M] [V] faute d’incapacité à agir et a ordonné une expertise judiciaire, et a désigné M. [F] [G] comme expert.

M. [Y] a été désigné comme nouvel expert par ordonnance du 31 août 2021 et a déposé son rapport le 28 mars 2022.

Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2022, Mme [V], devenue majeure, a assigné devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse le syndicat des copropriétaires en responsabilité et indemnisation de ses préjudices.

Par jugement contradictoire du 7 mars 2024, le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a :

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [V] la somme de 3.211,70 euros au titre des travaux réparatoires au sein de son appartement,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [V] la somme de 13.200 euros au titre de son préjudice lié à la perte de chance de ne pas avoir pu percevoir des loyers en raison du troisième sinistre,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [V] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Par déclaration du 3 avril 2024, Mme [V] a interjeté appel.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 février 2025, Mme [M] [V] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu le 7 mars 2024 en ce qu’il a limité la condamnation prononcée au titre de son préjudice, lié à la perte de chance de ne pas avoir pu percevoir des loyers en raison du troisième sinistre, à la somme de 13.200 euros,

Ce faisant, et jugeant à nouveau,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 53.600 euros au titre de son préjudice de perte de valeur locative ou, a minima, la somme de 48.240 euros s’agissant d’une perte de chance calculée à hauteur de 90%,

Y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance, comprenant notamment les frais d’expertise.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er octobre 2024, le [Adresse 12] [Adresse 14] demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant de nouveau

A titre principal,

— débouter Mme [V] de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

— fixer le montant de son préjudice au titre des travaux réparatoires à la somme de 1.725,32 euros TTC,

— rejeter la demande de Mme [V] tendant à voir indemniser son préjudice de perte de valeur locative,

En tout état de cause,

— condamner Mme [V] à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [V] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions écrites précitées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Mme [V] fait valoir que :

— si l’origine exacte des deux premiers sinistres n’est pas déterminée en raison d’un compteur fuyard non identifié, l’origine des infiltrations provenait des gaines techniques, parties communes ; l’expert a noté que l’appartement avait subi deux dégâts des eaux provenant de compteurs défaillants situés dans une gaine partie commune dans un angle de la cuisine, ce qui suffit à engager la responsabilité sans faute du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; s’il n’est pas établi que le locataire est parti de ce fait et a minima, elle n’a pu relouer en raison de l’état du local et de travaux réparatoires nécessaires,

Le syndicat des copropriétaires rétorque que :

— le jugement a retenu à tort sa responsabilité pour les trois sinistres sans démontrer sa faute, et il n’affirme pas que la cause de ces deux sinistres serait identique à celle du troisième,

— la cause du premier sinistre n’a jamais été identifiée, l’expert a conclu à un sinistre intervenu dans un appartement sus-jacent non déclaré au syndic ; le préjudice matériel a été indemnisé,

— Mme [V] a été indemnisée par son assureur sur le second sinistre mais n’a pas effectué les travaux, de sorte qu’il n’est pas possible d’identifier précisément les désordres des 2ème et 3ème sinistres, le tribunal n’a pas recherché la faute de la victime qui l’exonère,

— l’expert indique que l’origine des trois dégâts des eaux proviendrait de la gaine technique, ceci s’interprète comme le cheminement de l’écoulement des eaux en provenance de parties privatives.

Réponse de la cour

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable dispose : La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Le règlement de copropriété doit expressément prévoir cette modalité de gestion.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il résulte du rapport de l’expert que :

— s’agissant du premier sinistre du 5 novembre 2013, soit un dégât des eaux sur les murs de la cuisine et du séjour ainsi que sur le parquet flottant du salon, il y a eu une arrivée d’eau depuis la gaine technique mais l’origine exacte du sinistre reste inconnue ; il n’y a pas eu de travaux pour éviter les fuites,

— s’agissant du deuxième sinistre d’avril 2015, soit un dégât des eaux sur les murs, le sol de la cuisine et des dommages sur le meuble de cuisine, il a pour origine une fuite sur la colonne d’eau est sa cause n’a pas été clairement identifiée, il n’y a donc pas eu de travaux pour éviter les fuites, – s’agissant du sinistre de septembre 2015 soit un dégât des eaux sur les murs et sur le parquet flottant du salon, il a pour origine une fuite sur le compteur général d’alimentation en eau dans la gaine technique, un compteur a été changé le 26 septembre 2015 puis, suite au vote de l’asseblée générale de copropriété du 18 décembre 2018, les compteurs d’eau ont tous été remplacés au cours de l’année 2019 et le 3 juillet 2019 pour l’appartement [V],

— aucun sinistre n’a été constaté depuis octobre 2015.

Une expertise amiable avait par par ailleurs suggéré que le premier sinistre pouvait provenir d’une fuite inavouée dans un appartement sus-jacent et que la colonne avait véhiculée dans l’appartement [V].

C’est toutefois par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que le premier juge a retenu sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que :

— il est clairement établi par l’expertise que le troisième dégât des eaux a pour origine les parties communes de la copropriété,

— s’agissant des deux premiers sinistres, si leur origine n’avait pas été trouvée lors de leur survenue en l’absence d’investigations, l’expert judiciaire a toutefois indiqué, en page n°8 de son rapport, que l’origine des trois dégâts des eaux provenait de la gaine technique dans les étages supérieurs, et dans ses réponses aux dires, que le point d’infiltration dans l’appartement était bien noté au niveau de la gaine technique qui est une partie commune,

— en conséquence, il convient de considérer qu’il est suffisamment démontré que l’origine des deux premiers sinistres provient également des parties communes du fait de la vétusté des installations, et est similaire à celle du troisième sinistre.

La cour ajoute que :

— Mme [V], dans ses conclusions, fait valoir que le jugement déféré n’aurait pas été établi la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour les deux premiers sinistres mais le premier juge a bien retenu que l’origine des deux premiers sinistres provenait également des parties communes et est similaire à celle des deux premiers sinistres, et elle opère une confusion entre origine du sinistre et lien de causalité avec les préjudices qu’elle allègue,

— le dégât des eaux dans un appartement privatif n’a pas été démontré et la survenance dans un délai très rapproché de trois dégâts des eaux similaires passant tous par la gaine technique, partie commune, alors que le troisième sinistre permet de retenir la vétusté des équipements confirme l’origine commune des trois sinistres,

— aucune faute de la victime n’exonère le syndicat des copropriétaires ; la réalisation de travaux réparatoires suite aux deux premiers sinistres n’aurait nullement empêché le troisième sinistre tant que la cause n’en était pas déterminée.

En conséquence, le jugement est confirmé sur la responsabilité des trois sinistres imputés au syndicat des copropriétaires en raison de la vétusté manifeste des installations.

Sur l’indemnisation des préjudices

Mme [V] soutient que :

— le tribunal a exclu à tort l’indemnisation des deux premiers sinistres,

— concernant le 3ème sinistre, le tribunal s’est contredit en retenant d’une part qu’elle n’avait pas à pâtir financièrement des longueurs de l’expertise, dues à l’état de santé de l’expert judiciaire, et d’autre part en faisant peser cette charge sur elle alors qu’ elle ne pouvait entamer des travaux de rénovation sans savoir si l’expertise allait être reprise et un autre expert a été désigné, puis le dossier a été égaré,

— sur la perte de chance, le pourcentage retenu par le tribunal est faible, la situation locative en pays de Gex est tendue et elle aurait trouvé un locataire, de sorte qu’un pourcentage de 90% doit être retenu.

Le syndicat des copropriétaires réplique que :

— la cause du 3ème sinistre a été supprimée le 22 septembre 2015 avec le remplacement d’un compteur défaillant ayant causé la fuite,

— les travaux réparatoires ont été satisfaisants, l’appartement pouvait être reloué mais Mme [V] n’a pas fait procéder aux travaux nécessaires, et a laissé l’appartement en l’état ; elle aurait dû se retourner vers l’assureur locataire et on ignore si le sinistre a été indemnisé ; elle a empêché le jeu des assurances et s’est donc privée elle-même de toute indemnisation,

— subsidiairement, les travaux du 2ème sinistre n’ont pas été réalisés, elle a perçu 922,08 euros, ce montant doit être déduit, le devis produit est par ailleurs majoré,

— la copropriétaire ne justifie pas de l’absence de locataires aux dates dont elle sollicite une perte locative pour les deux premiers sinistres et elle ne tient pas non plus compte du délai normal de remise en location d’un appartement après départ d’un locataire, il n’est pas non plus démontré que l’appartement ne pouvait être loué alors qu’il était parfaitement habitable lors du 3ème sinistre, les dégradations étant esthétiques ; l’expert évoque simplement un panneau en bois déformé, des « traces » de dégât des eaux avec moisissures pouvant faire l’objet d’un simple nettoyage et le tuilage des lames de parquet,

— le locataire a été expulsé pour un motif sans lien avec les sinistres, le cabinet Prévost a confirmé la suppression de la cause du sinistre dans son rapport du 17 novembre 2015 ; le changement général des compteurs s’est inscrit dans une logique de prévention et a fait suite à une opportunité qui s’est présentée de bénéficier de compteur relevable à distance et c’est à tort que le tribunal a retenu que le changement de compteur intervenu le 3 juillet 2019, avait mis fin à son préjudice,

— des loyers sont réclamés alors que le locataire était toujours présent.

Réponse de la cour

* la réparation des dégradations

L’expert a exactement chiffré à 3.211,76 euros le montant des travaux de reprise et la cour reprend ce montant qui n’est pas démenti par des pièces probantes.

Le jugement a par ailleurs exactement retenu que si Mme [V] avait perçu une indemnisation de son assureur suite au deuxième sinistre, des travaux d’embellissement avaient été réalisés, qu’il ne peut non plus être reproché à la copropriétaire de ne pas avoir fait exécuter les travaux de réparation en intégralité avant la survenance du troisième sinistre alors que la cause des sinistres restait inconnue et qu’un nouveau dégat des eaux n’était pas à exclure, ce qui s’est réalisé et la cour adopte ces motifs.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires qui n’a pas indemnité le préjudice de Mme [V] n’est pas fondé à se prévaloir de ce qu’elle n’aurait pas elle-même exercé les recours contre les assureurs de manière adéquate.

La cour confirme en conséquence le jugement sur le montant des réparations des dégradations.

* la perte de loyers

Il n’est pas contesté que seule une perte de chance est indemnisable.

Le premier juge a estimé que :

— sur les deux premiers sinistres, la perte de loyer invoquée pour quatre mois d’absence de loyer entre novembre 2013 et février 2014 pour le premier et deux mois d’absence de loyer d’avril 2015 à mai 2015 pour le deuxième, a des raisons inconnues, et surtout, la nature exacte des désordres causés dans l’appartement de Mme [V] ne permet pas de savoir s’il existe de façon certaine un lien de causalité entre le départ du locataire en novembre 2013 et l’absence de location jusqu’à février 2014, puis aux mois d’avril et mai 2015,

— sur le troisième sinistre, il n’y a pas lieu de retenir la date de janvier 2022 comme date de fin de ce préjudice locatif, alors que les compteurs ont été changés dans l’appartement le 3 juillet 2019, que la cause des sinistres était donc alors réparée totalement, et que dans son troisième dire en date du 12 août 2019 adressé à l’expert judiciaire, son conseil de l’époque a reconnu que ce préjudice concernant la perte de loyer courait jusqu’au 31 juillet 2019 en raison du changement des compteurs le 3 juillet 2019 permettant ensuite sans difficulté la rénovation de l’appartement.

Le jugement doit être confirmé s’agissant des deux premiers sinistres, ayant estimé à juste titre qu’il n’était pas démontré un lien de causalité entre les dégâts des sinistres et le départ des locataires et aucune preuve contraire n’est rapportée en appel. L’appelante ne produit en effet aucun justificatif sur la location de son appartement lors des deux premiers sinistres et sur un éventuel départ de locataires.

Concernant le troisième sinistre, s’il n’est pas soutenu que le locataire a quitté les lieux suite au sinistre, il est évident que l’appartement ne pouvait être remis en location à partir de novembre 2016 compte tenu de son état et de l’expertise en cours.

S’agissant de la date retenue par le premier juge comme limite de l’indemnisation, si la pose de nouveaux compteurs permettait de fait la réalisation des travaux, Mme [V] fait à juste titre valoir qu’il convient au contraire de retenir la fin des investigations du nouvel expert. Il est en effet constant que les opérations d’expertise ont perduré avec un changement d’expert nécessitant de nouvelles investigations et Mme [V] soutient à bon escient que compte tenu de la poursuite des opérations d’expertise, il était plus prudent et raisonnable de sa part de ne pas procéder à des réparations qui pouvaient ensuite lui être reprochées.

Le jugement est en conséquence infirmé sur le montant des loyers indemnisables et ceux ci le sont jusqu’à janvier 2022.

S’agissant du taux de perte de chance, Mme [V] produit plusieurs pièces attestant de l’intensification de la demande de locations sur la région et de la raréfaction des biens à louer, compte tenu de la proximité avec la Suisse et du coût de l’immobilier dans ce pays, en faisant un secteur unique en France. Mais les pièces produites se rapportent uniquement aux ventes immobilières et non au marché locatif sur lequel aucun élément n’est donné et en particulier pour ce type de biens.

Il n’y a donc pas lieu de modifier le taux de perte de chance faute d’élements.

Le préjudice de Mme [V] qui ne précise toujours pas le détail de ses prétentions dans ses conclusions, comme déja relevé en première instance, est fixé à 63 mois x 400 = 25.200 euros.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’appel de Mme [V] étant fondé en partie, les dépens d’appel sont à la charge du syndicat des copropriétaires.

L’équité commande en outre de le condamner en cause d’appel à payer à Mme [V] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les condamnations à ce titre de première instance comprenant la charge du coût de l’expertise sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [13] à payer à Mme [M] [V] la somme de 13.200 euros au titre du préjudice lié à la perte de chance de ne pas avoir pu percevoir des loyers en raison du troisième sinistre,

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] à payer à Mme [M] [V] la somme de 25.200 euros au titre du préjudice lié à la perte de chance de ne pas avoir pu percevoir des loyers en raison du troisième sinistre

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 14] aux dépens d’appel et à payer à Mme [M] [V] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, La Présidente,