N° RG 23/03886 – N° Portalis DBVX-V-B7H-O66F

Décision du Juge des contentieux de la protection de [Localité 7] au fond du 10 février 2023

RG : 11-22-0042

[C]

C/

S.A.R.L. GROUPE SIR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 03 Décembre 2025

APPELANT :

Monsieur [D] [C], né le 23 septembre 1982 à [Localité 9] (Tunisie), demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Philippe DUCRET de l’AARPI A3 AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 324

INTIMÉE :

La S.A.R.L. GROUPE SIR anciennement SOCIETE IMMOBILIERE DU RHONE, inscrite au registre du commerce et des sociétés sous le numéro 390 828 424 dont le siège social est situé [Adresse 6], ayant pour mandataire, la S.A.R.L. REGIE EMERY, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de LYON sous le numéro B398 912 766, dont le siège social est situé [Adresse 1], pris en son agence « LOCA IMMO » situé [Adresse 4], représentée par son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège social

Représentée par M^e Anne BARLATIER PRIVITELLO de la SELARL BARLATIER, avocat au barreau de LYON, toque : 41

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 08 Septembre 2025

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 Octobre 2025

Date de mise à disposition : 03 Décembre 2025

Audience présidée par Véronique DRAHI, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2020, la SARL Groupe SIR a consenti à M. [D] [C] un bail portant sur un appartement situé [Adresse 5]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 700 € et de provisions sur charges de 60 €.

Ce contrat comportait une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, d’une part, «'deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges'», et d’autre part, «'un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.'»

Le 26 septembre 2022, le bailleur a fait signifier à M. [C] deux commandements visant la clause résolutoire, l’un pour le paiement de la somme de 3'051,80 € en principal, l’autre pour la justification d’une assurance contre les risques locatifs.

Prétendant que les deux commandements étaient demeurés infructueux, la société Groupe SIR a, par acte d’huissier du 30 novembre 2022, fait assigner le locataire en constat de la résiliation du bail.

M. [C] n’a pas comparu et, par jugement réputé contradictoire du le 10 février 2023, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon a :

Condamné M. [C] à payer à la société Groupe SIR la somme de 5'583,73 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au mois de février inclus selon état de créance du 1er février 2023,

Constaté que le bail consenti par la société Groupe SIR à M. [C] sur les locaux à usage d’habitation situé [Adresse 2]) est résilié depuis le 27 octobre 2022,

Dit que M. [C] doit quitter les lieux et qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur est autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamné M. [C] à payer à la société Groupe SIR :

Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation de bail, à compter du 1er mars 2023, jusqu’à libération effective et totale des lieux,

La somme de 100 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté le surplus des demandes de la société Groupe SIR,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Condamné M. [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 septembre 2022.

Le tribunal a retenu en substance :

Que le bailleur établit l’obligation de paiement dont il réclame l’exécution et que le commandement de justifier d’une assurance est demeuré infructueux, de sorte que la société Groupe SIR est en droit de se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 27 octobre 2022';

Que M. [C] étant désormais occupant sans titre, le bailleur est en droit d’obtenir l’autorisation de faire procéder à son expulsion, ainsi que le paiement d’une indemnité d’occupation.

Par déclaration en date du 11 mai 2023, M. [D] [C] a relevé appel de cette décision en tous ses chefs.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 7 août 2023 (conclusions d’appelant), M. [D] [C] demande à la cour':

Déclarer M. [C] recevable et bien fondé en son appel,

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon le 10 février 2023 intégralement et dans toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Débouter la société Groupe SIR de toutes demandes, fins et conclusions,

Accorder à M. [C] un délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour payer le solde de son arriéré locatif,

Suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés à M. [C],

Ordonner que si M. [C] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par la cour, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas voir joué,

Condamné la société Groupe SIR à payer à M. [C] la somme de 1'000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société Groupe SIR aux entiers dépens.

***

Aux termes de ses écritures remises au greffe par voie électronique le 8 février 2024 (conclusions d’intimé et d’appel incident n°2), la SARL Groupe SIR demande à la cour':

Déclarer l’appel de M. [C] recevable mais mal fondé,

En conséquence,

A titre principal :

Confirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lyon le 10 février 2023 en ce qu’il a constaté que le bail est résilié depuis le 27 octobre 2022,

A défaut et a titre subsidiaire, statuant à nouveau :

Constater que le bail est résilié pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives depuis le 27 novembre 2022,

En tout état de cause :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [C] à payer à la société Groupe SIR la somme de 5 583,73 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupations jusqu’au mois de février 2023 inclus,

Y ajoutant,

Condamner M. [C] à payer à la société Groupe SIR la somme de 2'310,77 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’au 31 octobre 2023, selon état de créance du 7 février 2024,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [C] à payer à la société Groupe SIR une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail jusqu’à la libération effective et totale des lieux,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné la libération des lieux par M. [C] et ordonné qu’à défaut de libération volontaire des locaux deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion, tant de sa personne que de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

Débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [C] au paiement de la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance,

Condamner M. [C] au paiement de la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [C] aux dépens de la procédure de première instance, qui comprennent le coût du commandement de payer du 26 septembre 2022,

Condamner M. [C] à tous les frais et dépens de la procédure d’appel.

***

Il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des moyens venant à l’appui de leurs prétentions.

MOTIFS,

Sur le constat de la résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs':

La société SIR considère que l’absence de production d’une attestation d’assurance dans le mois du commandement de payer suffit à emporter la résiliation de plein droit du bail, tant bien même le locataire justifierait a posteriori de l’assurance souscrite.

M. [C] affirme avoir apporté la justification de l’assurance du local d’habitation avant la notification du commandement du 26 septembre 2022 et il cite une jurisprudence selon laquelle la clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive d’une assurance, et non une justification tardive de celle-ci.

Sur ce,

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année, à la demande du bailleur.' Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée au bail signé le 1er octobre 2020 sanctionne «'le défaut d’assurance contre les risques locatifs'» et non l’absence de justification d’une telle assurance dans le délai d’un mois et le commandement qui a été délivré le 26 septembre 2022 à M. [C] au visa de cette clause n’est pas resté infructueux.

En effet, si M. [C] ne prétend pas avoir justifié auprès du bailleur être assuré dans le mois de ce commandement, il démontre qu’il était bien assuré dans ce délai. En ce sens, il produit dans le cadre de la présente instance d’appel une attestation d’assurance [Adresse 8] souscrite auprès de la société LCL ayant pris effet le 30 septembre 2022, laquelle assurance a succédé à celle initialement souscrite auprès de la société MAIF. Dans ces conditions, la clause résolutoire insérée au contrat de bail n’a pas joué.

Le jugement attaqué, qui a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 27 octobre 2022, est infirmé. Statuant à nouveau, la cour rejette la demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance.

Sur la demande en paiement d’un arriéré de loyer':

La société Groupe SIR, qui sollicite dans le dispositif de ses écritures, une actualisation de la condamnation prononcée en première instance indique que la dette de loyer s’élève au 7 février 2024 à la somme de 2'310,77 €.

M. [C] ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

En vertu de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du «'relevé compte locataire'» produit que, déduction faite des frais d’huissier de justice de 253,62 € et 330,74 € quittancés en novembre 2022 et janvier 2023, la dette locative s’élevait au 28 février 2023 à la somme de 5'583,73 €. Le jugement attaqué, ayant condamné M. [C] au paiement de cette somme, est confirmé.

En revanche, le «'relevé de compte locataire'» actualisé versé aux débats par la société Groupe SIR fait apparaître au crédit des «'virements huissier'» qui ne correspondent que très partiellement pas aux versements effectués par M. [C] entre les mains du commissaire de justice à hauteur de la somme totale de 11'105 € mentionnée dans le décompte de frais de la SELARL Joo-Beldon. Au demeurant, ce décompte qui fait apparaître des frais de commissaire de justice d’un montant conséquent quittancés en novembre 2023 et un remboursement du dépôt de garantie le 8 novembre 2023, invalide les explications données par la société intimée selon lesquelles elle a suspendu l’expulsion de l’appelant. En l’état de ces incohérences, la société intimée échoue à rapporter la preuve du quantum actualisé de sa créance locative et, en conséquence, la cour rejette sa demande en paiement formée à hauteur d’appel.

Sur le constat de la résiliation du bail pour impayé de loyers':

La société Groupe SIR sollicite à titre subsidiaire le constat de la résiliation du bail fondée sur l’absence de régularisation dans le délai de deux mois de l’impayé de loyer réclamé aux termes du commandement de payer délivré le 26 septembre 2022, affirmant que le locataire n’a ni réglé sa dette, ni pris attache avec le bailleur.

M. [C] ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoyait alors que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, les conditions générales du bail signé le 1er octobre 2020 contiennent une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2022 pour la somme en principal de 3'051,80 €. Les «'relevés de compte locataire'» produits montrent que M. [C] n’a effectué aucun règlement dans les deux mois du commandement de payer, n’ayant repris ses paiements qu’à compter de janvier 2023.

Dès lors, le commandement est resté infructueux dans le délai de deux mois imparti et la cour constate que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies depuis le 27 novembre 2022.

Sur la demande de délais de paiement suspensif des effets de la clause résolutoire :

M. [C] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir avoir proposé de régulariser son arriéré locatif en quatre échéances, ce que le bailleur a accepté. Il affirme avoir repris le paiement des loyers courants et être en capacité de respecter des délais de paiement pour le solde de sa dette.

La société Groupe SIR confirme la proposition de paiement faite par l’appelant mais elle estime qu’à défaut pour l’intéressé d’avoir formulé sa demande de délai de paiement devant le Juge des contentieux de la protection, cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur ce,

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (') Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, M. [C] justifie que, par un courrier de son conseil de mai 2023, il a proposé au mandataire de la société bailleresse un échéancier pour le paiement de sa condamnation prononcée en première instance et l’appelant verse aux débats le courriel en réponse par lequel il a été informé que la société bailleresse acceptait de suspendre son expulsion du logement à la condition que l’échéancier proposé soit respecté. L’appelant justifie en outre d’un premier paiement de 1'363,80 € effectué par chèque le 11 mai 2023.

Or, ces seuls éléments, contemporains de la déclaration d’appel, ne permettent pas à la cour de savoir si l’échéancier proposé a été respecté, ni même de vérifier si M. [C] est en capacité de reprendre le paiement des loyers courants. Or, la charge de cette preuve lui incombe et la cour relève qu’en réalité, l’appelant ne produit aucun justificatif de sa situation personnelle et financière. Dès lors, s’il résulte des pièces produites par la société Groupe SIR que l’intéressé a effectué plusieurs paiements entre les mains du commissaire de justice qui a recouvré la somme totale de 11'105 € comme cela résulte du décompte produit par la société intimée, reste que la mention de cette somme globale ne permet pas à la cour de savoir à quelle date M. [C] a effectué des versements entre les mains du commissaire de justice et dès lors d’apprécier la capacité de l’intéressé à solder sa dette de manière échelonnée, tout en étant en mesure de reprendre le paiement des loyers courants pour éviter qu’une dette locative ne se reconstitue aussitôt.

Dès lors, la cour rejette la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et le jugement attaqué, en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [C] des lieux loués et qui l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération définitive des lieux, est confirmé.

Sur les demandes accessoires':

La cour d’appel confirme la décision attaquée qui a condamné M. [C], partie perdante, aux dépens de première instance et à payer à la société Groupe SIR la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [C], partie perdante, est condamné aux dépens à hauteur d’appel.

L’équité ne commande pas d’indemniser l’une quelconque des parties de leurs frais irrépétibles. La cour rejette en conséquence toutes les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu le 10 février 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail depuis le 27 octobre 2022,

Statuant à nouveau sur ce point,

Rejette la demande de la SARL Goupe SIR en constat de la résiliation de plein droit du bail du 1er octobre 2020 consenti par la SARL Groupe SIR à M. [D] [C] portant sur l’appartement situé [Adresse 5]) fondée sur le défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs,

Constate que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 1er octobre 2020 consenti par la SARL Groupe SIR à M. [D] [C] portant sur l’appartement situé [Adresse 5]) sont réunies depuis le 27 novembre 2022,

Confirme le jugement rendu le 10 février 2023 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Lyon pour le surplus de ses dispositions.

Y ajoutant,

Rejette la demande de M. [D] [C] en délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, laquelle a joué le 27 novembre 2022,

Rejette la demande actualisée en paiement d’un arriéré locatif formée par la SARL Groupe SIR,

Condamne M. [D] [C] aux dépens de l’instance d’appel,

Rejette les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT