COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 04 novembre 2025

N° RG 23/01536 – N° Portalis DBVU-V-B7H-GCDW

— PV- Arrêt n°

Association Foncière Urbaine (AFUL) [Adresse 9] / S.A.R.L. WOOD & ASSOCIES, S.A.M. C.V. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS, [A] [S], [X] [B] [H], [V] [Z], [X] [Z], S.C.I. CJN, [T] [J], [U] [N] [Y], [O] [K] [R], [I] [F], [P] [G], [W] [L], Compagnie d’assurance SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, S.A.R.L. EMERGENCE IMMOBILIER

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 10 Juillet 2023, enregistrée sous le n° 18/03292

Arrêt rendu le MARDI QUATRE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Madame Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Association Foncière Urbaine (AFUL) [Adresse 9]

Domicilié chez la SCP RIVIERE ET MAUBARET

[Adresse 11]

[Localité 12]

Représentée par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

S.A.R.L. WOOD & ASSOCIES

[Adresse 25]

[Localité 3]

et

S.A.M. C.V. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

[Adresse 5]

[Localité 23]

Représentées par Maître Olivier TOURNAIRE de la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEES et APPELANTES dans le cadre du dossier 23/1553 absorbé par jonction

M. [A] [S]

[Adresse 8]

[Localité 26]

et

Mme [X] [B] [H]

[Adresse 13]

[Localité 21]

et

M. [V] [Z] et Mme [X] [Z]

[Adresse 19]

[Localité 15]

et

S.C.I. CJN

[Adresse 6]

[Localité 18]

et

M. [T] [J]

[Adresse 31]

[Localité 14]

et

M. [U] [N] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 24]

et

M. [O] [K] [R]

[Adresse 7]

[Localité 28]

et

M. [I] [F]

[Adresse 30]

[Localité 10]

et

Mme [P] [G]

[Adresse 17]

[Localité 22]

et

M. [W] [L]

[Adresse 4]

[Localité 20]

Représentés par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET-DE ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ-GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

Compagnie d’assurance SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS

[Adresse 1]

[Localité 27]

Représentée par Maître Marie-christine SLIWA-BOISMENU, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.A.R.L. EMERGENCE IMMOBILIER

Chez Monsieur [C] [M]

[Adresse 32]

[Localité 16]

Non représentée

Caducité partielle à son égard par ordonnance du 30 mai 2025

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 15 septembre 2025

ARRÊT : PAR DÉFAUT

Prononcé publiquement le 04 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE (AFUL) [Adresse 9], constituée le 15 novembre 2005, a entrepris un programme de réhabilitation d’un immeuble ancien collectif à usage d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 33] (Puy-de-Dôme) après avoir confié la maîtrise d''uvre par contrat du 22 décembre 2005 à la société WOOD & ASSOCIÉS, société d’architectes assurée auprès de la société d’assurances MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF).

Par contrat également signé le 22 décembre 2005, l’AFUL [Adresse 9] a confié à la SARL ÉMERGENCE IMMOBILIER une mission d’assistante à maître d’ouvrage dans le cadre de ce programme de réhabilitation immobilière.

Suivant un marché de travaux privés conclu le 26 décembre 2005, l’ensemble des lots de cette opération de réhabilitation immobilière, concernant tant les parties privatives que les parties communes, a été confié à la SARL ÉTABLISSEMENTS [M] EYRAUD moyennant le prix total de 1.566.599,00 € TTC. Ce marché de travaux privés comprenait notamment la réalisation du lot n° 7 « Électricité, VMC, chauffage ». Cet entrepreneur de travaux était alors assuré auprès de la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS.

Après achèvement des travaux, les appartements issus de ce programme de réhabilitation ont été mis en location à compter du mois de mai 2011.

Arguant que la mise en 'uvre des conduits de raccordement des chaudières de l’immeuble sur le conduit collectif d’évacuation des fumées n’avait pas été réalisée conformément aux règles de l’art et aux normes de sécurité en vigueur, avec des conduits de raccordement et d’évacuation de fumée en mauvais état et des fixations des conduits sur la canalisation collective sans assurer l’étanchéité vis-à-vis des gaz de fonctionnement et en compromettant en conséquence la sécurité des occupants, l’AFUL [Adresse 9] a assigné [sans indication de date] la SARL ÉTABLISSEMENTS [M] EYRAUD devant le Président du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand qui, suivant une ordonnance de référé rendue le 16 mai 2012, a ordonné l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [D] [E], expert près la cour d’appel de Riom. Cette mesure d’expertise judiciaire a été étendue aux autres intervenants et assureurs de travaux par ordonnances de référé du 21 novembre 2012 et du 13 novembre 2013. Après avoir rempli sa mission, l’expert judiciaire commis a établi son rapport le 11 juin 2014.

En lecture de ce rapport d’expertise judiciaire, arguant d’une situation de travaux totalement hors normes et occasionnant un risque sévère d’asphyxie pour les occupants de l’immeuble, l’AFUL [Adresse 9] et les copropriétaires ci-après nommés ont saisi les 27 et 30 juillet et 3 août 2018 le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand au visa de l’article 1792 du Code civil aux fins d’indemnisation des travaux de reprise nécessaires et des préjudices subis.

C’est dans ces conditions que le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a, suivant un jugement n° RG-18/03292 rendu le 10 juillet 2023 :

— fixé la clôture de l’instruction de cette affaire au 15 mai 2023 ;

— déclaré l’action intentée par l’AFUL DU [Adresse 9] irrecevable pour défaut de qualité à agir ;

— déclaré l’action intentée par M. [F], M. [S], Mme [G], Mme [B] [H], M. [L], M. [J], M. [R], M. [N] [Y], M.[Z] et la SCI CJN recevable ;

— condamné in solidum la société WOOD & ASSOCIES et la société d’assurances MAF à payer les sommes suivantes au titre des travaux de remise en état locatif :

o 3.868,70 € TTC à M. [F] ;

o 1.051,22 € TTC à la SCI CJN ;

o 617,38 € TTC à M. [L] ;

— condamné in solidum la société WOOD & ASSOCIES et la société d’assurances MAF à payer les sommes suivantes au titre de la perte de chance locative :

o 29.434,84 € à M. [F] ;

o 13.485,00 € à M. [J] ;

o 14.175,00 € à M. [Z] ;

o 26.100,00 € à la SCI CJN ;

— condamné in solidum la société WOOD & ASSOCIES et la société d’assurances MAF à payer à M. [F], M. [S], Mme [G], Mme [B] [H], M. [L], M. [J], M. [R], M. [N] [Y], M. [Z] et la SCI CJN une indemnité totale de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné in solidum la société WOOD & ASSOCIES et la société d’assurances MAF aux dépens de l’instance qui comprendront ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

— dit que les dépens pourront être directement recouvrés par la SCP COLLET de ROCQUIGNY – CHANTELOT – BRODIEZ & ASSOCIES conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 3 octobre 2023, le conseil de l’AFUL DU [Adresse 9] a interjeté appel de la décision susmentionnée. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé : « Objet/Portée de l’appel : L’appel tend à la nullité du jugement et à tout le moins à son infirmation en ce qu’il a : – déclaré l’action intentée par l’AFUL [Adresse 9] irrecevable pour défaut de qualité à agir et donc débouté l’AFUL. » (instance n° RG-23/01536).

Par déclaration formalisée par le RPVA le 5 octobre 2023, le conseil de la société WOOD & ASSOCIES ainsi que la société d’assurances MAF a interjeté appel de la décision susmentionnée. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé : « Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués en ce que je jugement attaqué DÉCLARE l’action intentée par Monsieur [F], Monsieur [S]. Madame [G]. Madame [B] [H], Monsieur [L]. Monsieur [J], Monsieur [R], Monsieur [N] [Y], Monsieur [Z] et la SCI CJN recevable, CONDAMNE in solidum la société WOOD & Associés et la MAF à payer les sommes suivantes au titre des travaux de remise en état locatif: – 3 868,70 € TTC à Monsieur [F], -1051,22€TTCàIaSCICJN, – 617,38 € TTC à Monsieur [L], CONDAMNE in solidum la société WOOD & Associés et la MAF à payer les sommes suivantes au titre de la perte de chance locative: – 29 434,84 € à Monsieur [F], – 13 485 € à Monsieur [J], – 14 175 € à Monsieur [Z], -26 100€à1aSCICJN, CONDAMNE in solidum la société WOOD & Associés et la MAF à payer à Monsieur [F], Monsieur [S], Madame [G], Madame [B] [H], Monsieur [L], Monsieur [J], Monsieur [R], Monsieur [N] [Y], Monsieur [Z] et à la SCI CJN la somme totale de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum la société WOOD & Associés et la MAF aux dépens qui comprendront ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise, DIT que les dépens pourront être directement recouvrés par la SCP COLLET – de ROCQUIGNY -CHANTELOT -BRODIEZ & Associés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.» (instance n° RG-23/01553).

Suivant une ordonnance rendue le 25 mars 2024, le Conseiller de la mise a ordonné la jonction de l’instance n° RG-23/01553 à l’instance n° RG-23/01536.

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 11 juin 2025, l’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE (AFUL) DU [Adresse 9] A [Localité 33] ainsi que M. [I] [F], M. [A] [S], Mme [P] [G], Mme [X] [B] [H], M. [W] [L], M. [T] [J], M. [O] [K] [R], M. [U] [N] [Y], M. [V] [Z], Mme [X] [Z] et la SCI CJN ont demandé de :

— au visa des articles 1792 et suivants du Code civil ;

— infirmer le jugement rendu le 10 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce que le Tribunal « a déclaré l’action intentée par l’AFUL [Adresse 9] irrecevable pour défaut de qualité à agir et donc débouté l’AFUL », et, statuant à nouveau ;

— [à titre principal] ;

— dire et juger que les désordres imputables à la société [M] EYRAUD, à la société WOOD&ASSOCIES et la société EMERGENCE IMMOBILIER relèvent de la responsabilité décennale prévue par les dispositions des articles 1972 et suivants du Code civil ;

— condamner in solidum la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, la SARL WOOD ET ASSOCIES, la société MAF et la société EMERGENCE IMMOBILIER à payer à l’AFUL DU [Adresse 9] la somme totale de 216.127,93 € au titre des travaux de reprise, sauf à parfaire ;

— à titre subsidiaire [en cas d’application de la responsabilité contractuelle de droit commun], condamner in solidum la société WOOD & ASSOCIES, la société d’assurances MAF et la société EMERGENCE IMMOBILIER à payer à l’AFUL DU [Adresse 9] la somme totale de 216.127,93 € au titre des travaux de reprise, sauf à parfaire, au visa des articles 1147 et suivants du Code civil [ancien] ou des articles 1231-1 et suivants du Code civil ;

— à titre subsidiaire, en cas de confirmation de l’irrecevabilité des demandes de l’AFUL [Adresse 9] ;

— au visa des articles 1303-1 et suivants du Code civil et subsidiairement 1346 et suivants du Code civil ;

— condamner in solidum la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIEN, la société WOOD & ASSOCIES, la société d’assurances MAF et la société EMERGENCE IMMOBILIER à payer, en remboursement des sommes versées par les copropriétaires à l’AFUL DU [Adresse 9], suivant quotes-parts, pour remise en état des systèmes de chauffage du bâtiment :

o à M. [F], la somme de 27.434,04 € ;

o à M. [S] la somme de 12.989,97 € ;

o à Mme [P] [G] la somme de 30.948,12 € ;

o à Mme [X] [B] [H] la somme de 15.074,18 € ;

o à M. [L] la somme de 22.683,98 € ;

o à M. [J] la somme de 14.080,54 € ;

o à M. [R] la somme de 22.150,81 € ;

o à M. [N] [Y] la somme de 14.710,65 € ;

o à M. et Mme [Z] la somme de 11.390,45 € ;

o à la SCI CJN la somme de 21.447,99 € ;

— [en tout état de cause] ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

o déclaré l’action intentée par M. [F], M. [S], Mme [G], Mme [B] [H], M. [L], M. [J], M. [R], M. [N] [Y], M. [Z] et la SCI CJN recevable ;

o condamné in solidum, dans le principe, la société WOOD & ASSOCIES et la société d’assurances MAF à indemniser M. [F], la SCI CJN et M. [L], au titre de la remise en état locative ;

o condamné in solidum dans le principe, la société WOOD & ASSOCIES et la société d’assurances MAF à indemniser M. [F], M. [J], M. [Z], la SCI CJN, au titre de la perte de chance locative ;

— infirmer pour le surplus le jugement déféré en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— statuant à nouveau ;

— condamner la SA SWISSLIFE ASURANCES DE BIENS à intervenir, et à indemniser des préjudices des copropriétaires, tant au titre de la remise en état locative que de la perte de chance locative ;

— condamner la société EMERGENCE IMMOBILIER à indemniser les préjudices des copropriétaires, tant au titre de la remise en état locative que de la perte de chance locative ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité le quantum à accorder au titre de la remise en état locative aux sommes suivantes :

o 3.868,70 € TTC à M. [F] ;

o 1.051,22 € TTC à la SCI CJN ;

o 617,38 € TTC à M. [L] ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [Z] de ses demandes au titre de la remise en état locative ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a limité le quantum à accorder au titre de la perte de chance locative aux sommes suivantes :

o 29.434,84 € à M. [F] ;

o 13.485,00 € à M. [J] ;

o 14.175,00 € à M. [Z] ;

o 26.100,00 € à la SCI CJN ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [S], Mme [G], Mme [B] [H], M. [L], M. [R], M. [N] de leurs demandes au titre du préjudice locatif ;

— statuant à nouveau ;

— condamner in solidum la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, la société WOOD & ASSOCIES et la société d’assurances MAF ainsi que la société EMERGENCE IMMOBILIER au paiement, au titre des travaux de remise en état locative :

o à M. [F] de la somme de 5.292,61 € ;

o à M. [L] de la somme de 5.462,05 € ;

o M. [Z] [de la somme de] 516,16 € ;

o à la SCI CJN de la somme 4.184,00 [€] ;

— condamner in solidum la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, la société WOOD & ASSOCIES, la société d’assurances MAF et la société EMERGENCE IMMOBILIER au paiement, au titre de leur perte de chance locative, et sauf à parfaire :

o à M. [F] de la somme de 58.869,68 € ;

o à M. [S] de la somme de 27.037,86 € ;

o à Mme [G] de la somme de 57.850,00 € ;

o à Mme [B] [H] de la somme de 26.100,00 € ;

o à M. [L] de la somme de 51.678,00 € ;

o à M. [J] de la somme de 26.970,00 € ;

o à M. [R] de [la somme de] 50.286,00 € ;

o à M. [N] de la somme de 31.980,00 €

o à M. [Z] de la somme de 28.350,00 € ;

o à la SCI CJN de la somme de 52.200,00 € ;

— condamner in solidum la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, la société WOOD & ASSOCIES, la société d’assurances MAF et la société EMERGENCE IMMOBILIER au paiement d’une indemnité de 10.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, la société WOOD & ASSOCIES, la société d’assurances MAF et la société EMERGENCE IMMOBILIER aux entiers dépens intégrant les frais de référé et d’expertise, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la société d’avocats Collet-de Rocquigny-Chantelot-Brodiez & Associés, avocats au barreau de Clermont-Ferrand et de la cour d’appel de Riom.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 27 août 2024, la société MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), en qualité d’assureur de la SAS WOOD & ASSOCIES, et la SAS WOOD & ASSOCIES ont demandé de :

— au visa des 1240, 1356 et 1792 du Code civil, de l’article 9 du code de procédure civile et de l’article L.124-3 du code des assurances ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté l’AFUL DU [Adresse 9] de sa demande de condamnation aux travaux de reprise des raccordements des chaudières ;

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. [S], Mme [G], Mme [B] [H], M. [R] et M. [N] de l’intégralité de leurs demandes ;

— déclarer irrecevable les demandes nouvelles en cause d’appel de l’ensemble des copropriétaires visant à obtenir le remboursement de leur quote-part de travaux au titre de la remise en état de lot chauffage ;

— réformer le jugement déféré pour le surplus ;

— statuant à nouveau ;

— juger que la responsabilité décennale de la société WOOD & ASSOCIES ne peut pas êtreutilement engagée compte tenu de l’étendue de sa mission et de son départ du chantier avant la réception des travaux, que la société WOOD & ASSOCIES n’a pas manqué à son devoir de conseil, que la société WOOD & ASSOCIES n’a pas commis d’erreur de conception dans la réalisation des pièces écrites et que l’origine des désordres est uniquement liée à des défauts d’exécution imputable à la société [M] EYRAUD comme indiqué par l’expert judiciaire [E] ;

— en conséquence ;

— [à titre principal] ;

— débouter M. [F], M. [L] et la SCI CJN de leurs demandes d’indemnités au titre de la remise en état des appartements dirigées à l’encontre de la société WOOD & ASSOCIES et la société d’assurances MAF ;

— débouter M. [F], M. [J], M. [Z] et la SCI CJN de leurs demandes d’indemnités au titre des pertes locatives dirigées à l’encontre de la société WOOD & ASSOCIES et société d’assurances MAF ;

— débouter la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIEN de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la société WOOD & ASSOCIES et la société d’assurances MAF ;

— condamner la SA SWISSLIFE ASRUANCES DE BIENS en sa qualité d’assureur décennale de la société [M] EYRAUD à garantir la société WOOD & ASSOCIES et la société d’assurances MAF de l’intégralité des sommes susceptibles d’être mises à leur charge en principal, intérêts et frais pour un montant de 169.080,00 € TTC selon le chiffrage BET BETALM figurant en page 70 du rapport d’expertise judiciaire ;

— à titre subsidiaire, confirmer le jugement déféré ;

— [en tout état de cause], condamner l’AFUL DU [Adresse 9] et l’ensemble des requérants :

o à payer à la société WOOD & ASSOCIES et la société d’assurances MAF une indemnité de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

o aux entiers dépens de l’instance, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit la Selarl Tournaire-Meunier, avocats associés au barreau de Clermont-Ferrand.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 24 juin 2025, la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, en qualité d’assureur de la société [M] EYRAUD, a demandé de :

— au visa des articles 1792 et 1240 du Code civil et de l’article 9 du code de procédure civile ;

— [à titre principal] ;

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a déclaré l’action intentée par l’AFUL DU [Adresse 9] irrecevable pour défaut de qualité à agir ;

— confirmer ce même jugement en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— à titre subsidiaire ;

— déclarer irrecevables et à tout le moins mal fondées, les demandes présentées par l’AFUL DU [Adresse 9] et l’ensemble des copropriétaires ;

— rejeter ces mêmes demandes ;

— limiter le montant des travaux de reprise à la somme de 187.140,00 € à dire d’expert ;

— au visa des garanties souscrites ;

— cantonner le montant des condamnations au bénéfice des propriétaires au plafond de garantie de 100.700,00 €, outre déduction de la franchise de 10 % avec un minimum de 5 fois et un maximum de 45 fois l’indice BT-01 du coût de la construction, pleinement opposable aux tiers au titre de la garantie facultative ;

— [en tout état de cause] ;

— condamner la société WOOD & ASSOCIÉS, sous la garantie de son assureur la société d’assurances MAF, à garantir la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS de toute condamnation éventuelle dans une proportion qui ne saurait être inférieure à 50 % et ce, au visa de l’article 1240 du Code civil,

— condamner tout succombant :

o à payer à la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS une indemnité de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o aux entiers dépens de première instance et d’appel.

' Suivant une ordonnance rendue le 30 mai 2024, le Conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de l’appel interjeté le 3 octobre 2023 par l’AFUL [Adresse 9] à l’encontre du jugement n° RG-18/03292 du 10 juillet 2023 du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand à l’égard de la SARL EMERGENCE IMMOBILIER, qui elle-même n’a pas constitué avocat.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie Motifs de la décision.

Par ordonnance rendue le 4 septembre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 15 septembre 2025 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré et développé ses moyens et prétentions précédemment énoncés. La décision suivante a été mise en délibéré au 4 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1/ Questions préalables

La démarche de signification de la déclaration d’appel du 3 octobre 2023 à la SARL ÉMERGENCE IMMOBILIER ayant fait en définitive l’objet d’une simple remise le 21 novembre 2023 en l’étude de l’huissier de justice instrumentaire faute de notification au destinataire, la présente décision sera rendue par défaut à l’égard de l’ensemble des parties au litige, conformément aux dispositions de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

Il sera préalablement rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif [des conclusions d’appel] (') », de sorte que les mentions tendant à « Constater que’ », « dire et juger que’ » ou « Donner acte’ » qui figurent dans le dispositif de certaines conclusions ne seront pas directement répondues, constituant des éléments simplement redondants qui renvoient aux moyens et arguments développés dans le corps de ces mêmes conclusions.

Les formules du type « Déclarer irrecevables et en tout cas mal fondés… » ou « aDéclarer recevables et en tout cas bien fondés » qui figurent dans les dispositifs des conclusions d’avocat sans que la Cour ne soit saisie de quelconques fins de non-recevoir préalables aux débats de fond sont en conséquence considérées comme de simples clauses du style tout à fait inutiles et redondantes, qui seront en conséquence lues comme relevant uniquement des moyens de rejet ou d’admission au fond.

En première instance, l’AFUL et les copropriétaires susnommées ont été déboutés de toutes leurs demandes formées à l’encontre de la société ÉMERGENCE au motif que cette société a été placée en liquidation judiciaire et qu’ils ne peuvent en conséquence réclamer de quelconques sommes d’argent à son encontre, ne pouvant le cas échéant que demander de fixer des créances au passif de cette liquidation judiciaire. En cause d’appel, aucune assignation en intervention forcée n’a été délivrée à l’encontre du liquidateur judiciaire de la société ÉMERGENCE par l’AFUL et les copropriétaires susnommées, l’AFUL ayant été au demeurant déchue de son appel interjeté à l’encontre de la société ÉMERGENCE par ordonnance de caducité partielle d’appel du 3 octobre 2023 du Conseiller de la mise en état. Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes formé à l’encontre de la société ÉMERGENCE.

2/ Sur les fins de non-recevoir

Bien qu’ayant interjeté appel à ce sujet le 5 octobre 2023 (avant jonction des procédures), les sociétés MAF et WOOD ne réitèrent pas dans le dispositif de leurs dernières conclusions d’intimé et d’appel incident la remise en cause de la décision de recevabilité prononcée en première instance concernant les demandes de M. [F], M. [S], Mme [G], Mme [B] [H], M. [L], M. [J], M. [R], M. [N] [Y], M. [Z] et la SCI CJN. Ce chef de décision de première instance sera en conséquence purement et simplement confirmé.

En première instance, l’ensemble des demandes de l’AFUL (constituée depuis le 15 novembre 2005) a été déclaré irrecevable pour défaut par cette dernière de justification de la publication conforme au Journal officiel de la République française de ses statuts consécutivement à la date du 8 décembre 2005 de délivrance du récépissé qui lui a été délivré par la préfecture de la Gironde auprès de laquelle ses représentants avaient régularisé la déclaration de son existence avec indication de son objet et de son siège.

En l’occurrence, l’AFUL justifie en cause d’appel, conformément aux dispositions de l’article 8 de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires, avoir déclaré sa constitution auprès de la préfecture de la Gironde par courrier du 30 novembre 2005 avec communication de ses statuts, indication de la localisation de son siège ([Localité 12]) et délivrance d’un récépissé le 8 décembre 2005. De plus, elle justifie en cause d’appel d’un procès-verbal d’assemblée générale du 15 mai 2015 autorisant l’engagement de cette procédure contentieuse, étant précisé que l’organe délibérant que constitue l’Assemblée générale représente l’intégralité des copropriétaires et implique nécessairement une décision préalable conforme du Conseil des syndics qui ne comporte pas tous les membres de cette assemblée. Dans ces conditions, le jugement de première instance sera infirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable l’ensemble des demandes de l’AFUL, cette dernière ayant au contraire pleinement qualité pour agir en recherche de responsabilité et indemnisation concernant la remise en état des systèmes de chauffage et de VMC du bâtiment litigieux.

En conséquence des motifs qui précèdent, les demandes formées à titre subsidiaire par les copropriétaires susnommés aux fins de remboursement par quotes-parts entre eux de ce même préjudice allégué de reprise du dispositif de chauffage du bâtiment devient sans objet.

Également en conséquence des motifs qui précèdent, la demande formée par les sociétés MAF et WOOD, au visa de l’article 564 du code de procédure civile en allégation de demande nouvelle, aux fins d’irrecevabilité des demandes formées [à titre subsidiaire en lieu et place de l’AFUL en cas d’irrecevabilité des demandes de cette dernière] par les copropriétaires susnommés aux fins de remboursement de leurs quote-parts des travaux engagés pour la mise en conformité du lot de chauffage et de VMC devient sans objet.

3/ Sur les demandes concernant les parties collectives

Les sociétés MAF et WOOD indiquent dans leurs écritures que la réception des travaux litigieux [se rapportant aux parties communes du fait de la mention des chaudières] est intervenue en décembre 2010, la société SWISSLIFE précisant dans ses écritures que la réception des travaux concernant les parties communes est intervenue le 22 juin 2011, avec des réserves. De leur côté, l’AFUL et les copropriétaires susnommés ne précisent pas dans leurs écritures la date de réception des travaux. Il apparaît d’abord indéniable que cette réception des travaux concernant les parties communes est effectivement intervenue de manière tacite, compte tenu de la prise de possession de l’ensemble de l’ouvrage après acquittement de l’intégralité du prix de l’entier programme de réhabilitation. Conformément à ce qui a été décidé en première instance, cette réception des travaux est donc bien intervenue tacitement au plus tard en fin d’année 2010, les appartements livrés ayant par ailleurs commencé à être mis en location enc ours d’année 2011. Il n’est donc pas sérieusement contestable que la réception des travaux est tacitement intervenue concernant tout à la fois les parties communes et les parties privatives en fin d’année 2010, compte tenu de l’appropriation des appartements dès cette prise de position de l’ouvrage après acquittement de l’intégralité du prix d’acquisition. La date de réception tacite des travaux à retenir, concernant tant les parties communes que les parties privatives, en application des dispositions de l’article 1792-6 du Code civil, sera donc celle au plus tard, sans plus de précision possible du 31 décembre 2010, ce qui ouvre la discussion recherchée à titre principal par les appelants au visa des articles 1792 et suivants du Code civil.

L’action intentée à titre principal par l’AFUL et les copropriétaires susnommés concernant les parties communes et privatives au visa des articles 1792 et suivants du Code civil en allégation de préjudice de reprise des travaux concernant l’installation de chauffage et la VMC du bâtiment ainsi que des prejudices annexes s’insère effectivement dans le délai décennal d’épreuve prévu à l’article 1792-4-1 du Code civil, eu égard aux laps de temps de moins de dix années qui se sont écoulés entre la date du 31 décembre 2010 (au plus tard) de prise en compte de réception tacite des travaux et celle d’assignation en référé-expertise ayant donné lieu à l’ordonnance de référé de désignation d’expert judiciaire du 16 mai 2012 (dont la date n’est pas indiquée mais qui est nécessairement en deçà de ce délai décennal) puis entre la date du 11 juin 2014 d’établissement du rapport d’expertise judiciaire et celle du 27 juillet 2018 de première assignation au fond en lecture de ce rapport d’expertise judiciaire.

Il convient dès lors de déterminer si les sociétés WOOD et [M]-EYRAUD ont bien eu chacune la qualité de constructeur pendant tout ou partie de la durée de ce marché de travaux privés, au sens des dispositions des articles 1792 et 1792-1 du Code civil.

À ce sujet, la société WOOD conteste l’application de cette présomption de responsabilité attachée à la qualité de constructeur résultant des articles 1792 et suivants du Code civil, arguant que son contrat de maîtrise d''uvre a fait l’objet à son initiative envers le maître d’ouvrage, en raison d’une situation alléguée de blocage et d’impossibilité de travailler convenablement suivants ses instructions, d’une notification de suspension par courrier du 26 novembre 2009, d’une notification de prolongation de cette suspension par un second courrier du 19 mai 2010 puis d’une notification de résiliation de ce contrat par un troisième courriel du 4 mai 2011. Ces courriers sont versés au dossier et il n’est donc pas contestable que la société WOOD avait effectivement cessé toute intervention de maîtrise d''uvre sur ce chantier depuis le 26 novembre 2009. Or, la société WOOD affirme que l’ensemble du dispositif de chaudières individuelles et de VMC n’a été installé que postérieurement à la date du 26 novembre 2009 à compter de laquelle elle avait cessé toute intervention de maîtrise d''uvre après notification régulière d’une suspension de son contrat, jusqu’à la résiliation contractuelle du 4 mai 2011. Cette objection s’avère exacte, les parties appelantes ne contestant pas cette chronologie. De fait, les travaux litigieux d’installation des dispositifs de chaudières et de VMC, de manière non conforme à la réglementation technique applicable et aux règles de l’art, apparaissent de manière suffisamment certaine avoir été réalisés alors que la société WOOD avait cessé d’exercer toute activité de maîtrise d''uvre sur ce chantier, eu égard au rapport de contrôle établi le 19 avril 2012 par l’APAVE de [Localité 29] suite à une visite du 4 avril 2012. Il n’est pas davantage établi que les travaux litigieux datant au plus tôt de l’année 2010 aient été exécutés suivants des plans ou instructions qui auraient été laissés par la société WOOD avant la cessation complète de ses activités sur ce chantier à compter du 26 novembre 2009.

Dans ces conditions, la société WOOD n’ayant de toute évidence pas eu la qualité de constructeur au sens des articles 1792 et 1792-1 du Code civil du fait de l’exercice d’une quelconque mission de maîtrise d''uvre à l’occasion et pendant la période de l’installation du dispositif litigieux de chaudières et de VMC, l’ensemble des demandes formé à son encontre et à l’encontre de son assureur la société MAF par l’AFUL et les copropriétaires susnommés concernant ce dispositif doit être rejeté.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que la société [M]-EYRAUD a entièrement réalisé, dans sa conception comme dans son exécution, l’entier programme de mise en 'uvre du dispositif litigieux de chaudières et de VMC. Celle-ci a donc la qualité de constructeur de l’ensemble de ces éléments d’équipement au sens des articles 1792 et 1792-1 du Code civil.

Enfin, la société SWISSLIFE, qui confirme que la société [M]-EYRAUD a souscrit auprès d’elle un contrat d’assurance à compter du 1er janvier 2007 afin de garantir sa responsabilité civile décennale, conteste pour autant la mobilisation de sa garantie contractuelle, affirmant d’une part que cette souscription de garantie est postérieure au contrat d’entreprise générale du 26 décembre 2005 conclu par la société [M]-EYRAUD et d’autre part que la souscription de garantie concernant spécifiquement les travaux de plomberie, d’électricité et de chauffage n’a distinctement été souscrite que postérieurement par un avenant à compter du 6 août 2008.

En l’occurrence, les parties appelantes objectent à juste titre qu’il résulte des comptes-rendus de chantier et des facturations, d’une part que les travaux généraux n’ont commencé qu’en 2007 et d’autre part que les travaux litigieux sur le poste dédié de plomberie, électricité, chauffage et VMC n’ont été réalisés que postérieurement à la date de l’avenant précité du 6 août 2008 et ont été achevés, au moins en partie, le 24 octobre 2008 suivant un autre compte-rendu de chantier. La mobilisation de la garantie contractuelle d’assurance s’applique en effet à compter de la date de commencement effectif des travaux confiés à l’assuré. La société SWISSLIFE était donc bien l’assureur de la responsabilité civile décennale de la société [M]-EYRAUD lors du démarrage et de la mise en 'uvre, voire de l’achèvement d’au moins la plus grande partie de ce poste de travaux portant spécifiquement sur l’installation des dispositifs de chaudières avec tous leurs composants de plomberie et d’électricité, de leurs extracteurs et de la VMC après dépose du précédent dispositif de plomberie et d’électricité constatée dans un procès-verbal de chantier du 21 juin 2008 précédant immédiatement la conclusion le 6 août 2008 de l’avenant susmentionné. Dans ces conditions, il est sans incidence que l’ensemble de ce contrat de garantie ait été résilié à compter du 1er janvier 2010 dès lors qu’il est établi que les travaux litigieux avaient démarré sous couvert de cette garantie contractuelle antérieurement à cette date. La première date de réclamation concernant ces mêmes désordres, en ce qu’elle est postérieure à cette résiliation contractuelle, est donc également sans incidence sur le principe de la mobilisation de cette garantie d’assurance.

En définitive sur la question de la détermination des constructeurs au sens des articles 1792 et 1792-1 du Code civil, seule la responsabilité de la société [M]-EYRAUD, ayant exécuté les travaux litigieux d’installation de chaudières et de VMC sous la responsabilité contractuelle de la société SWISSLIFE, et non de celle de l’assureur l’ayant remplacée postérieurement à la date précitée de résiliation contractuelle du 1er janvier 2010, doit en conséquence être discutée en application des dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil.

Dès lors, il convient d’examiner le rapport d’expertise judiciaire du 11 juin 2014 de M. [D] [E], ce qui amène notamment à constater et à retenir que :

' dans l’ensemble du programme de réhabilitation de cet immeuble ancien et collectif à usage d’habitation du centre-ville de [Localité 33], seuls les travaux relatifs au lot n° 7 « Électricité ' VMC – Chauffage » sont litigieux en raison de la mise en débat de leur dangerosité en ce qui concerne l’articulation du chauffage au gaz et de la Ventilation mécanique contrôlée (VMC), en dépit du fait que ces postes de travaux ont fait au moment de leur mise en service l’objet de certificats de conformité sans réserves ;

' un rapport APAVE du 19 avril 2012 a alerté les copropriétaires et les locataires de l’immeuble de la dangerosité en l’état de ces installations de chauffage gaz et de VMC, les occupants de l’immeuble courant des risques réels d’asphyxie si des aménagements lourds de mise en conformité ne sont pas engagés ;

' la documentation contractuelle et technique de ce marché de 1.566.599,00 € TTC a été empreinte dès le départ de légèreté, faute notamment d’établissement d’un Cahier des clauses techniques particulières (CCTP) en lieu et place de simples indications générales, de communication de plans d’études et d’exécution, de connaissances techniques suffisantes sur ce dispositif de chaudières individuelles avec évacuation des gaz naturels brûlés, de connaissances concernant la capacité de microaccumulation, de savoir s’il s’agit d’appareils à hauts rendements, de précisions sur l’évacuation des gaz brûlés, d’indication sur le système de la VMC (nombre de groupes, débits'), de mentions sur les épaisseurs des isolants alors que les travaux de rénovation doivent aussi tenir compte des textes réglementaires relatifs à l’isolation thermique en matière de renovation ;

' le dispositif litigieux de chauffage de l’immeuble était constitué de chaudières individuelles au gaz à partir de la cuisine de chaque appartement, concernant l’eau chaude sanitaire et le chauffage, censé être en conformité avec la ventilation de la pièce d’installation de la chaudière, en ce compris toutes robinetteries et façonnages ;

' « L’AFUL a réceptionné les ouvrages tels qu’exécutés et laissé les locataires entrer dans les lieux sans s’assurer que toutes les consignes de sécurité soient respectées. » (page 27) ;

' « (') la technique des lots concernés a été totalement négligée par les entreprises ([M] EYRAUD et ses sous-traitants) au profit d’une improvisation permanente avec toutes les conséquences en découlant et les résultats que l’on connaît maintenant. » (page 27) ;

' la société [M]-EYRAUD a conçu et réalisé les installations mixtes de chauffage individuel et de production d’eau chaude sanitaire par chaudières au gaz naturel avec distribution en tube cuivre aller et retour vers les radiateurs acier (chaudières Saunier Duval modèle Thema Plus C25E), dont la conformité CEE n’est pas en cause mais dont la notice du fabricant spécifie que ce modèle doit être raccordé à un conduit d’évacuation des gaz brûlés à tirage naturel de type cheminée avec des caractéristiques techniques précises d’installation ;

' en conformité par ailleurs avec un rapport Dubost Assainissements du 28 mai 2013, des dangerosités importantes et des anomalies répétitives sont constatées de manière identique dans chacun des appartements composant les lots de l’immeuble en ce qui concerne les dispositifs de chauffage et eau chaude sanitaire gaz ainsi que de VMC, en l’espèce : présence d’une VMC en dépression avec chaudières à tirage naturel en omettant parfois de poser de nombreuses grilles d’air neuf auto-réglables en pièces principales, manque de grille d’arrivée d’air neuf en quantité suffisante (débit non calculé), absence d’amenée d’air neuf nécessaire à la combustion du gaz des chaudières par tirage naturel, gaines parfois déconnectées avec absence de bouchons en combles, conduits de fumée non visibles et non conformes au DTU en vigueur tant en hauteur qu’en accessibilité pour les ramonages, absence de preuves de contrôle de dépression et d’équipement des chaudières en SPOTT, conduits de raccordement en gainages cachés sous le placoplâtre non démontables ni visibles et visitables sur toute leur longueur, absence de tés de purge, absence de Robinets obturation automatique intégrée (ROAI) spéciaux aux cuisinières et aux plaques de four, absence de confirmation par avis technique des matériaux composant les conduits de raccordement, grilles d’évacuation en cuisines volontairement obturées, inversions de tirage dans les cuisines disposant d’une grille d’extraction VMC dans le même local, gainages du bâtiment principal passant tous dans le même conduit et sortant hors toiture au même endroit sans aucun chapeau de protection alors que d’autres chaudières sont raccordées hors hauteur réglementaire et sortent directement au ras de la toiture sans plus de respect des normes (un conduit de fumées devant sortir à plus de 40 cm du faîtage dans un rayon de 8 m), nombreuses déformations et blessures des gaines, absence d’étanchéité entre les gaines et les conduits révélée par caméra endoscopique, présence de corps étrangers dans les conduits du fait d’accumulations de dépôts (condensats, suies, graisses) démontrant l’absence de ramonages des conduits avant l’installation des gainages de manière contraire aux techniques usuelles et aux norms en vigueur, installation d’une VMC en extraction dans le même local qu’une chaudière à tirage naturel (non-conformité spécifiquement aux DTU Gaz 61-1, Fumisterie 24-1 et VMC 68.1 / article 3.1) ;

' les certificats de conformité QUALIGAZ ne reflètent donc pas la réalité et sont dès lors caduques ;

' il existe en définitive un risque avéré d’aspiration des gaz brûlés par inversion de tirage relatif aux appareils à tirage naturel du fait que les locaux concernés sont équipés de plus d’une VMC en dépression, alors que les ventouses d’extraction qui sont à proximité immédiate des chaudières ne peuvent qu’entraîner l’aspiration des gaz brûlés dans la pièce, ce qui est totalement hors normes est interdit par la réglementation technique et sanitaire applicable ;

' en cet état des installations litigieuses, l’aménagement d’un système SPOTT, constituant un accessoire de sécurité arrêtant la chaudière lorsque les gaz brûlés ne s’évacuent pas dans la chaudière mais sont aspirés dans le logement dans des conditions dès lors dangereuses pour les occupants, ne pourra suffire à rattraper l’ensemble des malfaçons et des carences techniques en thermique et en aéraulique dans la mesure où, dans la configuration d’une VMC tournant en permanence pour assurer sa fonction de renouvellement d’air réglementaire, la chaudière équipée d’un SPOTT se mettrait sans arrêt en sécurité et ne fonctionnerait pas du fait de son tirage inférieur à la dépression de la VMC ;

' il a dès lors été fermement recommandé, dès l’ouverture des opérations expertales, de ne pas utiliser les dispositifs existants de chaudières en raison de risques évidents d’asphyxie et de mort toxique au monoxyde de carbone pour les occupants, les travaux réalisés par la société [M]-EYRAUD n’étant conformes ni aux DTU spécifiquement applicables, ni aux règles professionnelles, ni aux règles de l’art en matière de sécurité ;

' les locaux n’étant ni occupés ni ventilés ni chauffés depuis de nombreux mois se sont dégradés très rapidement ;

' les travaux de reprise et de mise en conformité consistent notamment en la dépose des chaudières existantes sans réemploi, en la fourniture et la pose de chaudières neuves à ventouses et ECS à micro-accumulation, en la dépose de la VMC existante, en la fourniture et la pose d’une nouvelle VMC après étude de dimensionnement de l’ensemble moyennant un coût total estimé à 179.400,00 € TTC selon devis d’entreprises spécialisées, outre des travaux annexes de plâtrerie et de peinture moyennant un coût total estimé de 58.305,00 € TTC selon devis d’entreprise, soit un coût total général de travaux de 237.705,00 € TTC, une étude de ces chiffrages amenant à conclure à une fourchette d’un montant total général entre 187.140,00 € TTC et 238.500,00 € TTC [soit une moyenne de 212.820,00 € TTC].

En l’occurrence, en application des dispositions de l’article 1792 du Code civil, il résulte effectivement des développements et conclusions du rapport d’expertise judiciaire qui précède que les travaux litigieux d’installation de chauffage et production d’eau chaude sanitaire ainsi que de VMC dans l’ensemble des appartements de l’immeuble litigieux, compte tenu des non-conformités et désordres de construction susmentionnés et des risques d’asphyxie mortelle ou d’intoxication qu’elle comporte pour les occupants, sont constitutifs d’éléments d’équipement rendant l’ensemble de cet ouvrage totalement impropre à sa destination d’habitabilité. De plus, il ne peut être objecté que ces désordres auraient été apparents lors de la réception des travaux, seul le rapport APAVE du 19 avril 2012 ayant pu en définitive les mettre en évidence. La société SWISSLIFE en qualité d’assureur de la société [M]-EYRAUD, au titre de la conception et de l’exécution de l’ensemble de ces poste de travaux, sera en conséquence condamnée à supporter envers l’AFUL l’ensemble des conséquences dommageables de ces désordres de construction et non-conformités en ce qui concerne les installations des chaudières de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ainsi de leurs réseaux d’extraction et des VMC.

En ce qui concerne le coût total de ces travaux de reprise et de mise en conformité, l’AFUL et les copropriétaires susnommées ont d’initiative engagé et fait exécuter à leurs frais avancés par quotes-parts l’ensemble de ces travaux afin de pouvoir sans plus attendre exploiter à des fins locatives les appartements livrés et pourtant inoccupés valables du fait de ces problèmes de sécurité consécutifs aux dispositif de chaudières et de VMC. Le coût d’ensemble de ces travaux de reprise et de mise en conformité s’est élevé à la somme totale de 178.327,93 € TTC, outre un coût supplémentaire de maîtrise d''uvre de 37.800,00 €, soit un coût total général de 216.127,93 €, au demeurant inférieur à la fourchette d’estimation proposée par l’expert judiciaire. Il convient ici de préciser que les membres de l’AFUL ont notamment fait le choix de déposer définitivement les chaudières individuelles et d’opter pour une chaudière collective. Il y a donc lieu de condamner la société SWISSLIFE, en qualité d’assureur de la société [M]-EYRAUD, à payer au profit de l’AFUL la somme totale précitée de 216.127,93 € au titre du coût des travaux de reprise et de remise en conformité de l’ensemble de ce poste de travaux de chaudière et raccordements et de VMC.

En revanche, la formule de condamnation libellée « sauf à parfaire » sur ce poste de demande sera rejetée, aucune proposition de mode à parfaire n’étant présentée.

Dans ces conditions, les mêmes demandes formées à titre subsidiaire par l’AFUL et les copropriétaires susnommés au titre de la responsabilité contractuelle de droit commun et par les seuls copropriétaires susnommés par quotes-parts deviennent sans objet.

Aucune condamnation pécuniaire n’étant en définitive prononcée à l’encontre de la société WOOD du fait des travaux susmentionnés, la demande de cette dernière et de la société MAF formée aux fins de garantie à l’encontre de la société SWISSLIFE en qualité d’assureur de la société [M]-EYRAUD devient sans objet.

La société WOOD sous la garantie de la société MAF étant mise hors de cause en raison du fait qu’elle justifie n’avoir pas eu la qualité de constructeur à l’occasion et pendant la durée de l’exécution des travaux litigieux d’installation des dispositifs de chaudières et de VMC, la demande de garantie à hauteur de 50 % formée à titre subsidiaire à l’encontre de ces dernières par la société SWISSLIFE en qualité d’assureur de la société [M]-EYRAUD sera rejetée.

4/ Sur les demandes concernant les parties privatives

Pour les motifs précédemment énoncés en ce qui concerne l’absence de qualité de constructeur de la société WOOD sous la garantie de la société MAF à l’occasion des travaux litigieux, le jugement de première instance sera infirmé en ses décisions de condamnation in solidum de ces deux sociétés à payer au profit de certains copropriétaires des réparations en allégation de travaux de remise en état locatif et en allégation de perte de chance locative. Dans ces conditions, pour les motifs précédemment énoncés concernant la qualité de constructeur de la société [M]-EYRAUD, seule la responsabilité de la société SWISSLIFE en qualité d’assureur de la société [M]-EYRAUD reste engagée pour la réparation de l’ensemble des préjudices ayant pu distinctement affecter les lots privatifs.

M. [F], M. [L], M. [Z] et la SCI CJN se prévalent chacun dans le dispositif des conclusions d’appelant d’un préjudice matériel distinct de coûts de travaux de remise en état locatif de leur appartement à hauteur respectivement de 5.292,61 €, de 5.460,05 €, de 516,16 € et de 4.184,00 €. En cette occurrence, ces réclamations n’apparaissent injustifiées dans la mesure où la prise en charge du remboursement du montant total des travaux de reprise de conformité au bénéfice de l’AFUL inclut les frais de plâtrerie relatifs aux orifices laissés dans les appartements du fait des dépose des équipements individuels de chauffage précédemment installés. De plus, ils allèguent un délai très prolongé de fermeture des appartements du fait de l’impossibilité de les chauffer pendant plusieurs années avec dégradation en conséquence des embellissements alors qu’il leur aurait été aisément loisible d’avancer le coût des travaux de reprise et de mise en conformité du dispositif de chauffage et de VMC beaucoup plus tôt qu’ils ne l’ont fait de façon poursuivre leurs objectifs de mise en location en engageant immédiatement après leur demande de remboursement auprès du constructeur civilement responsable. Ces postes de demandes seront en conséquence rejetés, ce qui amène à infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a fait droit à ces chefs de condamnation (à des montants moindres) au profit de M. [F], de M. [L] et de la SCI CJN et à confirmer ce même jugement en ce qu’il a rejeté ce chef de demande à l’égard de M. [Z].

En ce qui concerne la réparation des préjudices immatériels, les copropriétaires susnommés se prévalent directement dans le dispositif de leurs conclusions, en allégation de préjudice de perte de chance locative sauf à parfaire, des sommes respectives de 58.869,68 € au profit de M. [F], de 27.037,86 € au profit de M. [S], de 57.850,00 € au profit de M. [G], de 26.100,00 € au profit de Mme [B] [H], de 51.678,00 € au profit de M. [L], de 26.970,00 € au profit M. [J], de 50.286,00 € au profit de M. [R], de 31.980,00 € au profit de M. [N], de 28.350,00 € au profit de M. [Z] et de 52.200,00 € au profit de la SCI CJN.

En cette occurrence, il n’est effectivement pas contestable que tous ces appartements avaient vocation à être offerts en location, s’agissant d’une opération de promotion immobilière sous le régime de la défiscalisation. Pour autant, tous ces appartements ont été évacués à compter du 10 septembre 2012 pour les raisons de non-conformité des dispositifs de chauffage et de VMC provoquant des risques d’asphyxie pour les occupants et n’ont été remis en location qu’à compter du 3 juillet 2019 après l’exécution des travaux nécessaires de reprise et de mise en conformité (en faisant notamment le choix d’une chaudière collective). Ici encore, les copropriétaires susnommés ne fournissent aucune explication particulière sur les raisons pour lesquelles l’AFUL dont ils sont les adhérents n’a pas engagé et avancé plus tôt les travaux nécessaires de reprise et de mise en conformité dont ils demandent et obtiennent le remboursement dans le cadre de la présente instance. Il y a lieu dans ces conditions de fixer à une année pour chacun de ces copropriétaires le contretemps consécutif de perte de chance de rendement locatif, durée estimée nécessaire pour accomplir et finaliser à frais avancés les travaux nécessaires de reprise et de mise en conformité du dispositif de chauffage et de VMC. Ces chefs de préjudice seront dès lors arbitrés dans les conditions suivantes :

' pour [F], sur la base d’un loyer mensuel de 670,00 €, la somme totale de 8.040,00 €, à concurrence de 70 % du fait de l’abattement au titre de la perte de chance, soit : 5.628,00 € ;

' pour M. [S], sur la base d’un loyer mensuel de 310,78 €, la somme totale de 3.729,36 €, à concurrence de 70 % du fait de l’abattement au titre de la perte de chance, soit : 2.610,55 € ;

' pour Mme [G], sur la base d’un loyer mensuel de 545,00 €, la somme totale de 6.540,00 €, à concurrence de 70 % du fait de l’abattement au titre de la perte de chance, soit : 4.578,00 € ;

' pour Mme [B] [H], sur la base d’un loyer mensuel de 300,00 €, la somme totale de 3.600,00 €, un concurrence de 70 % du fait de l’abattement au titre de la perte de chance, soit : 2.520,00 € ;

' pour M. [L], sur la base d’un loyer mensuel de 594,00 €, la somme totale de 7.128,00 €, à concurrence de 70 % du fait de l’abattement au titre de la perte de chance, soit : 4.989,60 € ;

' pour M. [J], sur la base d’un loyer mensuel de 310,00 €, la somme totale de 3.720,00 €, à concurrence de 70 % du fait de l’abattement au titre de la perte de chance, soit : 2.604,00 € ;

' pour M. [R], sur la base d’un loyer mensuel de 578,00 €, la somme totale de 6.936,00 €, à concurrence de 70 % du fait de l’abattement au titre de la perte de chance, soit : 4.855,20 € ;

' pour M. [N], sur la base d’un loyer mensuel de 390,00 €, la somme totale de 4.680,00 €, à concurrence de 70 % du fait de l’abattement au titre de la perte de chance, soit : 3.276,00 € ;

' pour M. [Z], sur la base d’un loyer mensuel de 350,00 €, la somme totale de 4.200,00 €, à concurrence de 70 % du fait de l’abattement au titre de la perte de chance, soit : 2.940,00 € ;

' pour la SCI CJN, sur la base d’un loyer mensuel de 600,00 €, la somme totale de 7.200,00 €, à concurrence de 70 % du fait de l’abattement au titre de la perte de chance, soit : 5.040,00 €.

5/ Sur les autres demandes

En conséquence des motifs qui précèdent à titre principal, le jugement de première instance sera purement et simplement infirmé en ses décisions de condamnation in solidum des sociétés WOOD et MAF au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice des copropriétaires susnommés ainsi que d’imputation in solidum à l’encontre de ces dernières des dépens de première instance.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge des parties appelantes les frais irrépétibles qu’elles ont été contraintes d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 10.000,00 €, en tenant compte des frais de défense à la fois de première instance et d’appel, à la charge de la société SWISSLIFE en qualité d’assureur de la société [M]-EYRAUD.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge des sociétés WOOD et MAF les frais irrépétibles qu’elles ont été contraintes d’engager à l’occasion de cette instance et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 3.000,00 €, à la charge de la société SWISSLIFE en qualité d’assureur de la société [M]-EYRAUD.

Enfin, succombant à l’instance en cause d’appel, la société SWISSLIFE en qualité d’assureur de la société [M]-EYRAUD sera purement déboutée de sa demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code procédure civile et supportera les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais et dépens afférents à la procédure de référé et à la mesure d’expertise judiciaire susmentionnées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par défaut,

CONFIRME le jugement n° RG-18/03292 rendu le 10 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes formé à l’encontre de la SARL ÉMERGENCE IMMOBILIER.

INFIRME ce même jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable pour défaut de qualité à agir l’action intentée par l’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE (AFUL) [Adresse 9].

Statuant de nouveau,

JUGE RECEVABLE, au regard de la qualité à agir, l’action intentée par l’AFUL [Adresse 9].

CONDAMNE la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, en qualité d’assureur de la SARL ÉTABLISSEMENTS [M]-EYRAUD, à payer au profit de l’AFUL [Adresse 9] la somme totale de 216.127,93 €, en réparation de son préjudice de travaux de reprise et de mise en conformité des installations de chaudières et de VMC.

CONFIRME ce même jugement en ce qu’il a jugé recevable les actions exercées par M. [I] [F], M. [A] [S], Mme [P] [G], Mme [X] [B] [H], M. [W] [L], M. [T] [J], M. [O] [K] [R], M. [U] [N] [Y], M. [V] [Z] et la SCI CJN.

INFIRME ce même jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société d’assurances MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), en qualité d’assureur de la SARL WOOD & ASSOCIÉS, ainsi que la SARL WOOD & ASSOCIÉS à payer des réparations au profit de M. [I] [F], de la SCI CJN et de M. [W] [L] en allégation de travaux de remise en état locatif et au profit de M. [I] [F], de M. [T] [J], de M. [V] [Z] et de la SCI CJN des réparations en allégation de préjudice de perte de chance locative.

INFIRME ce même jugement en ses décisions de condamnation in solidum des sociétés WOOD et MAF au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance, incluant les frais et dépens de procédure de référé et d’expertise judiciaire, à la charge in solidum de ces dernières.

Statuant de nouveau.

DÉBOUTE l’AFUL [Adresse 9] ainsi que M. [I] [F], M. [A] [S], Mme [P] [G], Mme [X] [B] [H], M. [W] [L], M. [T] [J], M. [O] [K] [R], M. [U] [N] [Y], M. [V] [Z], Mme [X] [Z] et la SCI CJN de l’ensemble de leurs demandes formé à l’encontre de la société d’assurances MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), en qualité d’assureur de la SARL WOOD & ASSOCIÉS, ainsi que de la SARL WOOD & ASSOCIÉS.

CONDAMNE la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, en qualité d’assureur de la SARL ÉTABLISSEMENTS [M]-EYRAUD, à payer en réparation du préjudice de perte de chance locative :

' à M. [I] [F], la somme de 5.628,00 € ;

' à M. [A] [S], la somme de 2.610,55 € ;

' à Mme [P] [G], la somme de 4.578,00 € ;

' à Mme [X] [B] [H], la somme de 2.520,00 € ;

' à M. [W] [L], la somme de 4.989,60 € ;

' à M. [T] [J], la somme de 2.604,00 € ;

' à M. [O] [K] [R], la somme de 4.855,20 € ;

' à M. [U] [N] [Y], la somme de 3.276,00 € ;

' à M. [V] [Z], la somme de 2.940,00 € ;

' à la SCI CJN, la somme de 5.040,00 €.

DÉBOUTE la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, en qualité d’assureur de la SARL ÉTABLISSEMENTS [M]-EYRAUD, de l’ensemble de ses demandes de garantie formé à l’encontre de la société d’assurances MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), en qualité d’assureur de la SARL WOOD & ASSOCIÉS, ainsi que de la SARL WOOD & ASSOCIÉS.

RAPPELLE en tant que de besoin l’opposabilité de droit des plafonds de garantie et franchises contractuelles de la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, en qualité d’assureur de la SARL ÉTABLISSEMENTS [M]-EYRAUD, en ce qui concerne les dommages matériels et les dommages immatériels.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

Y ajoutant.

CONDAMNE la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, en qualité d’assureur de la SARL ÉTABLISSEMENTS [M]-EYRAUD à payer au profit des parties appelantes une indemnité de 10.000,00 €, en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, en qualité d’assureur de la SARL ÉTABLISSEMENTS [M]-EYRAUD, à payer au profit de la société d’assurances MUTUELLES DES ARCHITECTES FRANÇAIS (MAF), en qualité d’assureur de la SARL WOOD & ASSOCIÉS, ainsi que de la SARL WOOD & ASSOCIÉS une indemnité de 3.000,00 €, en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE la SA SWISSLIFE ASSURANCES DE BIENS, en qualité d’assureur de la SARL ÉTABLISSEMENTS [M]-EYRAUD, aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui comprendront les frais et les dépens afférents à la procédure de référé et à la mesure d’expertise judiciaire susmentionnées, et ordonne en tant que de besoin l’application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Collet ' De Rocquigny ' Chantelot ' Brodiez & Associés et de la SELARL Tournaire – Meunier, sociétés d’avocats au barreau de Clermont-Ferrand.

Le greffier Le président