N° RG 22/04584 – N° Portalis DBVX-V-B7G-OMB4

Décision du Tribunal Judiciaire de LYON

Au fond du 17 mai 2022

( chambre 1 cab 01A)

RG : 20/00399

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile A

ARRET DU 17 Avril 2025

APPELANTE :

Mme [U] [P] épouse [N]

née le 03 Mars 1979 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentée par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant,toque : 475

Et ayant pour avocat plaidant M^e Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON, toque : 303

INTIMES :

M. [G] [B]

né le 03 Juillet 1942 à [Localité 14]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représenté par la SELARL DUREZ AVOCAT, avocat au barreau de LYON, toque : 1787

M. [F] [S]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Non constitué

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Avril 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Mars 2025

Date de mise à disposition : 17 Avril 2025

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Anne WYON, président

— Julien SEITZ, conseiller

— Françoise CLEMENT, magistrat honoraire

assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier

Arrêt Réputé contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Selon acte sous seing privé du 09 mai 2018, M. [B] a donné mandat à la société Parlez-moi commerce et entreprise de trouver acquéreur pour un bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 11] au prix de 200.000 euros net vendeur, à charge pour l’acquéreur de supporter la rémunération de l’agence immobilière, fixée à la somme de 20.000 euros.

La société Les zouzous lyonnais est, représentée par Mme [N], a formé une offre à 170.000 euros nets vendeur, que M. [B] a acceptée.

Selon acte authentique reçu le 17 octobre 2018, M. [B] et la société Les zouzous lyonnais est ont conclu une promesse de vente sur l’immeuble au prix de 170.000 euros, outre 18.000 euros de commission d’agence à la charge de l’acquéreur.

Aucune levée d’option n’est intervenue dans le délai convenu et la promesse de vente s’est trouvée frappée de caducité.

Personnellement intéressée par l’achat du bien, Mme [N] a donné le 11 septembre 2019 'mandat de recherche professionnelle’ à l’agence Parlez-moi commerce et entreprise, en vue de l’achat de l’immeuble de M. [B].

Elle a formulé le même jour une offre d’achat au prix de 200.000 euros nets vendeur en proposant de supporter en sus la rémunération de l’agence fixée à 20.000 euros.

L’agence immobilière a alors écrit à M. [B] pour l’inviter à se présenter le 20 septembre 2019 en ses locaux, en vue de la passation d’un compromis de vente.

Les parties ont entamé des pourparlers à l’issue desquels l’agence immobilière a demandé le 19 septembre 2019 à Me [L] [W], notaire, de préparer un compromis de vente au prix de 210.000 euros nets vendeur, pour la réunion de signature prévue le jour suivant.

Par courriel du 20 septembre 2019 adressé à l’agence immobilière, M. [B] a fait connaître 'qu’après réflexion', il déclinait l’offre de Mme [N] à 210.000 euros.

Par lettre d’avocat du 23 octobre 2019, Mme [N] a fait connaître à M. [B] qu’elle avait accepté son offre de cession au prix de 200.000 euros le 11 septembre 2019, en le mettant en demeure de réitérer la vente, considérée parfaite en application de l’article 1583 du code de procédure civile.

Par lettre du 25 octobre 2019, M. [B] a résilié le mandat de vente conféré à la société Parlez-moi commerce et entreprise en indiquant avoir trouvé acquéreur pour l’immeuble par l’intermédiaire d’une autre agence, en la personne de M. [F] [S].

Par assignation signifiée le 13 décembre 2019, Mme [N] a fait citer M. [B] et M. [S] devant le tribunal de grande instance de Lyon, afin d’entendre ordonner la vente de l’immeuble à son profit, aux prix de 210.000 euros.

M. [B] a conclu au rejet de la demande, en faisant connaître qu’il avait accepté le 10 septembre 2019 une offre émise par M. [S] au prix de 250.000 euros et qu’une vente était née de cet accord sur la chose et le prix, à raison de laquelle il ne pouvait consentir de nouvelle cession. Il a également contesté qu’une vente se soit formée avec Mme [N] en l’absence d’accord exprès de sa part. Il a affirmé que le mandat donné à la société Parlez-moi commerce et entreprise était de vendre au prix de 220.000 euros outre 20.000 euros de commission d’agence et que cette agence n’avait pu l’engager au prix de 200.000 euros nets vendeur.

M. [S] n’a pas constitué ministère d’avocat, pour avoir renoncé à la vente compte tenu de la contestation élevée par Mme [N].

La société Valmy immobilier est intervenue volontairement à l’instance, en sa qualité d’agence ayant concouru à la mise en relation de MM. [B] et [S]. Elle a conclu au rejet des demandes formées par Mme [N] et sollicité la condamnation de celle-ci à lui verser la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts, pour perte de chance de percevoir une commission dans le cadre de la vente convenue entre M. [S] et M. [B].

Par jugement du 17 mai 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— débouté Mme [N] de sa demande de vente judiciaire de l’immeuble ;

— débouté la société Valmy immobilier de sa demande indemnitaire au titre de la perte de chance;

— débouté M. [B] et la société Valmy immobilier des demandes indemnitaires dirigées contre Mme [N] pour procédure abusive ;

— condamné Mme [N] à payer à M. [B] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [N] aux dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats en ayant formé la demande ;

— rappelé l’exécution provisoire du jugement ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Le premier juge a retenu qu’il ne résultait pas du courriel adressé le 19 septembre 2019 par l’agence Parlez-moi commerce et entreprise la preuve de la volonté non équivoque de M. [B] de conclure la vente avec Mme [N] au prix de 210.000 euros.

Il a également retenu qu’en application des dispositions d’ordre public de la loi du 02 janvier 1970, le mandat conféré par M. [B] à l’agence Parlez-moi commerce et entreprise s’analysait en un mandat d’entremise, ne lui conférant pas le pouvoir d’engager le mandant, ce dont il a déduit que cette agence n’avait pu accepter l’offre de Mme [N] pour le compte de M. [B], en relevant de surcroît que l’intéressé justifiait d’une proposition d’achat émise le 09 septembre 2019 par M. [S] au prix de 250.000 euros et qu’il avait expressément décliné l’offre de Mme [N] le 20 septembre 2019.

Mme [N] a relevé appel de ce jugement selon déclaration enregistrée le 21 juin 2022, en intimant M. [B] et M. [S].

***

Aux termes de ses conclusions déposées le 21 septembre 2022, Mme [N] demande à la cour de :

— réformer le jugement du 17 mai 2022 en ce qu’il :

' l’a déboutée de sa demande de voir ordonner la vente judiciaire de l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 7] et de toutes ses demandes subséquentes,

' l’a condamnée à payer la somme de 1.500 euros à M. [B] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

' l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance,

' l’a déboutée du surplus de ses demandes,

statuant à nouveau :

— juger la vente entre les parties parfaite,

— ordonner la vente judiciaire au profit de Mme [U] [N], de l’immeuble sis à [Localité 13] [Adresse 9] comprenant un local à usage commercial, situé au rez-de-chaussée, occupant la partie Sud Est de l’immeuble, composé de trois salles de restaurant, une cuisine, une salle d’eau et deux WC d’une surface de 127,20 m² et la jouissance exclusive de la cour située à l’arrière de l’immeuble, ainsi qu’un lot à usage de cave situé au sous-sol, ledit ensemble immobilier étant cadastré section BM [Cadastre 4] 00 ha 03 a 30 ca, appartenant à M. [G] [B], né le 3 juillet 1942 à [Localité 14] (Ain), de nationalité française, restaurateur, demeurant [Adresse 6] à [Localité 1] (Ain), les biens et droits immobiliers ayant fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Me [A] [E], notaire à [Localité 10] le 11 janvier 1977 publié au service de la publicité foncière de Lyon 1er le 24 janvier 1977, volume 1636, numéro 9 et modifié aux termes d’un acte reçu par Me [O], notaire à [Localité 11] le 31 juillet 1980, publié au service de la publicité foncière de Lyon 1er le 29 août 1980, volume 2781, numér et ce moyennant la somme de 210.000 euros et conformément aux conditions prévues à l’accord conclu entre les parties le 19 septembre 2019.

— ordonner la publication du présent arrêt auprès du service de la publicité de Lyon,

en tout état de cause :

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] aux entiers dépens de l’instance.

Mme [N] soutient en premier lieu que le mandat donné par M. [B] à l’agence Parlez-moi commerce et entreprise s’analyse en un mandat de vente, ainsi qu’il résulte de sa lettre, éclairée par les échanges entre le mandant et le mandataire.

Elle ajoute qu’en vertu des dispositions de l’article 1984 du code civil, l’agence immobilière investie d’un tel mandat a le pouvoir d’engager son mandant et de vendre le bien, lorsque l’acquéreur consent, comme en l’espèce, à l’acheter aux prix et conditions fixées par le mandant.

Elle soutient en second lieu qu’il résulte du courriel adressé le 19 septembre 2019 par l’agence au notaire que M. [B] a accepté son offre ainsi que la prise d’un rendez-vous le 20 septembre 2019 pour signer le compromis afférent.

Elle considère que M. [B] s’est rétracté après avoir accepté l’offre et avance, au visa des articles 1113 et 1118 du code civil, qu’une telle rétractation n’est point valable lorsqu’il y a eu accord sur la chose et sur le prix.

***

M. [B] a constitué ministère d’avocat mais n’a pas conclu. Les conclusions de l’appelante lui ont été communiquées par voie de notification entre avocats. En l’absence de conclusions de sa part, il est réputé s’approprier les motifs du jugement querellé.

M. [S] n’a pas constitué ministère d’avocat et le greffe a invité l’appelante à lui signifier sa déclaration d’appel selon avis du 02 septembre 2022. Mme [N] a procédé à cette signification selon acte de commissaire de justice signifié le 12 septembre 2022 par remise à la personne de M. [S]. Les conclusions de l’appelante ont été signifiées à cet intimé le26 septembre 2022 par remise à sa personne. En l’absence de conclusions de sa part, M. [S] est réputé s’approprier les motifs du jugement querellé.

Le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction par ordonnance du 04 avril 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025, à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 avril 2025.

MOTIFS

Vu l’article 1113 du code civil ;

Vu l’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce ;

En vertu du premier de ces textes, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager, cette volonté pouvant résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

En vertu du 4ème alinéa du second, le mandat conféré à l’agent immobilier comportant l’autorisation d’engager le mandant pour une opération déterminée, doit en faire expressément mention.

Le mandat conféré le 09 mai 2018 par M. [B] à l’agence Parlez-moi commerce et entreprise porte l’intitulé 'mandat de vente de murs'. Il dispose que 'le mandant par ces présentes, charge le mandataire, qui l’accepte, de vendre’ les biens litigieux.

Il ne comporte cependant aucune indication expresse d’un quelconque pouvoir donné au mandataire pour engager le vendeur. En l’absence d’une telle indication, le mandat doit être considéré comme un mandat d’entremise.

En outre l’indication portée par M. [B] dans la lettre de résiliation de mandat du 25 octobre 2019 ' j’ai signé un mandat par lequel je vous demandais de vendre mon bien situé [Adresse 9] [Localité 13] ' ne suffit à prouver qu’il aurait été dans son intention de donner pouvoir à l’agence de l’engager, alors que les mandats avec pouvoir d’engager et les mandats d’entremise sont communément désignés sous l’appelation générique de mandat de vente.

La lettre du 11 septembre 2019 par laquelle l’agence Parlez-moi commerce et entreprise invitait M. [B] à se présenter en ses locaux le 20 septembre 2019 pour 'ratifier’ un compromis de vente ne suffit de même à établir qu’il aurait été dans l’intention de M. [B] de donner pouvoir à l’agence de l’engager.

La cour approuve en conséquence le premier juge d’avoir retenu que l’agence immobilière Parlez-moi commerce et entreprise ne disposait pas du pouvoir d’engager M. [B].

En l’absence d’un tel pouvoir conféré au mandataire, il convient de rechercher si M. [B] a effectivement accepté l’offre d’achat de Mme [N] au prix de 210.000 euros.

Le courriel adressé le 19 septembre 2019 par l’agence immobilière à Me [W] notaire est ainsi rédigé 'M. [B] me demande le projet de compromis pour demain. Voici l’accord que les acquéreurs et vendeurs viennent à l’instant de valider et d’accepter (nous avons baissé notre commission en faveur de M. [B]) : prix de vente net vendeur 210.000 euros, conditions suspensives nécessaires à ce dossier'.

La cour approuve le premier juge d’avoir retenu que ce courriel ne suffisait à établir la volonté non équivoque de M. [B] de vendre à Mme [N] au prix de 210.000 euros nets vendeur, dès lors :

— qu’il n’émane pas du vendeur lui-même, mais d’une agence également mandatée par l’autre partie,

— qu’au contraire de l’indication portée dans ce courriel, M. [B] a écrit le lendemain à l’agence Parlez-moi commerce et entreprise, pour lui faire connaître qu’il déclinait l’offre de Mme [N], 'après réflexion',

— que la mention 'après réflexion’ peut renvoyer à l’aboutissement d’un processus décisionnel précédemment inachevé et ne s’interprète pas nécessairement comme l’aveu d’un changement d’avis ou de décision.

De même, le fait que M. [B] n’ait pas décliné, à l’issue des échanges intervenus le 19 septembre 2019 le rendez-vous fixé le lendemain pour la signature d’un compromis, et qu’il ait demandé transmission d’un projet d’acte ne suffit à démontrer son acceptation des conditions offertes par Mme [N], un vendeur pouvant se réserver la possibilité d’acquiescer ou de décliner jusqu’au dernier moment, tout en hâtant le processus de cession susceptible de résulter de son éventuel accord.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de vente judiciaire.

Mme [N] succombe en cause d’appel et il y a lieu de la condamner à en supporter les dépens.

L’équité commande de rejeter sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire prononcé en dernier ressort,

— Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant :

— Condamne Mme [U] [P] épouse [N] aux dépens de l’instance d’appel ;

— La déboute de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT