N° RG 24/09109 – N° Portalis DBVX-V-B7I-QBB6

Décision du Président du TJ de Lyon en référé du 28 octobre 2024

RG : 24/00605

S.C.I. SCI L’ENTRAIDE FAMILIALE

C/

S.A.R.L. SERRURERIE GENERALE MONTHOUXPERE ET FILS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

8ème chambre

ARRÊT DU 11 Mars 2026

APPELANTE :

La SCI DE L’ENTRAIDE FAMILIALE, SCI au capital de 1.524,49 €, immatriculée au RCS de Lyon sous le numéro 335 130 852, ayant son siège social sis [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice domicilié de droit audit siège

Représentée par M^e Nicolas LARCHERES, avocat au barreau de LYON, toque : 162

INTIMÉE :

La société SERRURERIE GENERALE [Z] PERE ET FILS, Société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Lyon sous le numéro 389 756 008 et dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par son gérant et domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Jacques AGUIRAUD de la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, toque : 475

Ayant pour avocat plaidant M^e Séverine GENC, avocat au barreau de LYON

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 04 Février 2026

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 04 Février 2026

Date de mise à disposition : 11 Mars 2026

Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

— Bénédicte BOISSELET, président

— Véronique DRAHI, conseiller

— Nathalie LAURENT, conseiller

assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier

A l’audience, un membre de la cour a fait le rapport.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 4 février 1986, La SCI de L’entraide Familiale a acquis de la société Amenagement et Entreprise (SAE) plusieurs lots faisant partie de la copropriété située [Adresse 2], dont le lot n°25 consistant en un garage/entrepôt desservi, côté Sud, par une cour intérieure, comme le sont également les lots 24, côté Ouest, appartenant à la société SAE et 26, côté Nord, appartenant à M. et Mme [J].

Suivant acte sous-seing privé du 26 mars 1990, la société L’entraide Familiale a consenti à M. [K] [Z] le bail du lot n°25, ce dernier louant également préalablement les lots 24 et 26 selon bail commercial du 24 juin 1982 et avenant du 1er juillet 1989.

L’entrée à ces trois locaux se fait par la cour intérieure.

Selon avenant du 30 janvier 2009, la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils dont les gérants sont [X] [Z] et [R] [Z] est devenue locataire des lots 24 et 26, à la suite de [K] [Z].

Par lettre recommandée avec AR du 3 juillet 2020, la société l’Entraide Familiale a indiqué à M. [K] [Z] sa volonté de résilier le contrat de bail portant sur le lot n°25 à compter du 15 mars 2021.

Un état des lieux a été réalisé le 31 mars 2021.

Par lettre recommandée avec AR du 28 juillet 2023, la société L’entraide Familiale a demandé à la société [Z] de débarrasser les affaires lui appartenant entreposées sur la mezzanine (sous-pente) faisant partie du lot n°25, demande réitérée par l’intermédiaire de son assureur protection juridique par courrier du 8 août 2023.

Par courrier du 28 août 2023, la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils a contesté cette demande estimant avoir conservé la jouissance de la partie de l’entrepôt qui lui a été retirée en mars 2021, après plus de 30 ans d’occupation, sans avoir été en permanence locataire.

Sommation a été faite à cette société de débarrasser ladite mezzanine par acte du 15 décembre 2023.

Par acte du 26 mars 2024, la société l’Entraide Familiale a fait assigner la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon, aux fins de lui voir ordonner sous astreinte de débarrasser entièrement les affaires entreposées au sein de la mezzanine et de la voir condamner au paiement d’une somme provisionnelle de 17.880,32 €, correspondant à la perte locative subie.

Par ordonnance contradictoire du 28 octobre 2024, le juge des référés a :

— Débouté la société l’Entraide Familiale de ses demandes ;

— Condamné la société l’Entraide Familiale à verser à la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils la somme de 1.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société L’entraide Familale aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 2 décembre 2024, la société l’Entraide Familiale a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 2 février 2026, la société l’Entraide Familiale demande à la cour :

— Infirmer l’ordonnance du 28 octobre 2024 en ce que le président du tribunal judiciaire a débouté la société L’entraide Familiale de ses demandes et l’a condamnée à une somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Sur l’occupation irrégulière,

— Condamner la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils à libérer totalement la mezzanine faisant partie intégrante du lot n°25 et à procéder à la fermeture de l’ouverture crée entre les lots n°24 et 25 dans un délai de 15 jours à compter de l’arrêt à intervenir et ce sous asteinte de 200 € par jour de retard ;

Sur la demande de provision,

— Condamner la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils à verser à la société L’entraide Familiale une provision d’un montant de 20.074,95 €, à titre d’indemnité d’occupation due depuis la fin du bail ;

Subsidiairement,

— Condamner la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils à verser à la société l’Entraide Familiale une provision d’un montant de 13.383,30 € à titre d’indemnité d’occupation depuis le premier courrier de mise en demeure ;

Subsidiairement, sur la demande d’expertise,

— Désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de déterminer si la mezzanine litigieuse fait partie intégrante du lot n°25 ou fait partie d’un autre lot, de déterminer la date de construction de ladite mezzanine dans la mesure du possible et de déterminer sa surface ;

— Condamner la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils à verser à la société L’entraide Familiale une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils aux entiers dépens de l’instance d’appel ainsi que de première instance.

Par conclusions enregistrées au RPVA le 3 février 2026, la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils demande à la cour :

— Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du 28 octobre 2024 ;

— Déclarer irrecevable la demande de désignation d’un expert présentée par La SCI de L’entraide Familiale ;

— Débouter La SCI de L’entraide Familiale de sa demande d’expertise ;

En tout état de cause,

— Débouter la société l’Entraide Familiale de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner la société l’Entraide Familiale à payer la somme de 3.000 € à la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société l’Entraide Familiale aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le trouble manifestement illicite

Selon l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La SCI de L’entraide Familiale invoque l’occupation sans droit ni titre de la mezzanine par la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils, faisant valoir qu’il n’est pas sérieusement contestable au vu des photographies jointes à l’état des lieux du 31 mars 2021 que la mezzanine, située à l’intérieur du lot 25 est sa propriété, propriété confirmée tant par le plan établi lors de la mise en copropriété de l’immeuble en 1985 que par l’état descriptif de division dont il résulte que cette mezzanine non mentionnée par l’architecte n’existait pas en 1985, pas plus que la porte créée entre les lots 24 et 25, alors que le lot 24 n’est constitué, selon l’état descriptif de division que d’un bâtiment à usage d’entrepôt et de bureaux d’un niveau sur rez-de-chaussée situé au fond de la cour côté Ouest, sans mention d’aucune mezzanine, sur laquelle la SAE ne revendique aucun droit de propriété. Elle précise qu’il ressort de ces plans que la mezzanine ne constitue pas un lot distinct et n’est rattachée à aucun autre lot que le lot 25.

Elle ajoute que l’accès à la mezzanine depuis les locaux loués par la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils n’a aucune incidence sur le droit de propriété de La SCI de L’entraide Familiale, pas plus que son utilisation même prolongée par l’intimée alors que c’est par mesure de commodité et acte de pure faculté que [K] [Z], alors locataire des trois lots a créé un passage entre le lot 24 et la mezzanine située dans le lot 25, sans modification des titres de propriété.

Elle prétend enfin que, sauf à renverser la charge de la preuve, il ne lui appartient pas de démontrer son droit de propriété sur la mezzanine mais à la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils d’établir qu’elle n’en est pas propriétaire, l’article 553 du code civil instaurant une présomption de propriété de toutes les constructions édifiées à l’intérieur d’un bâtiment au profit du propriétaire de ce dernier, ce qu’elle ne fait pas.

Elle ajoute qu’au demeurant l’intimée ne justifie pas d’une utilisation trentenaire de ladite mezzanine laquelle, comme ci-avant indiqué, n’a pu être édifiée qu’après 1990, en 1998 d’après les dires des salariés de la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils, qui, au surplus ne verse aux débats aucun élément permettant d’établir à quel titre et de quelle manière elle l’aurait utilisée, s’agissant d’une simple faculté à elle laissée.

Elle soutient enfin que l’absence de réserve à ce titre dans l’état des lieux contradictoire signé par le mandataire de la SCI qui n’a pas vérifié que le locataire avait débarrassé l’ensemble du lot 25 ne saurait avoir d’incidence sur la propriété de La SCI de L’entraide Familiale de la mezzanine, ni sur un éventuel droit de l’intimée de l’utiliser.

La société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils soutient que La SCI de L’entraide Familiale n’apporte pas la preuve du trouble manifestement illicite dont elle se prévaut à défaut de justifier de son droit de propriété, alors qu’il ne résulte pas de actes versés aux débats c’est à dire l’acte de vente du 4 février 1986, l’état descriptif de division, le règlement de copropriété et le plan d’état des lieux de copropriété, que la sous-pente objet du litige serait rattachée au lot 25, étant précisé que l’appelante elle-même admet que la mezzanine n’est évoquée dans aucun des documents établis lors de la copropriété, ce qui ne saurait être utilisé contre la société [Z].

Elle rappelle à ce titre que le juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas le juge de la propriété, ce que La SCI de L’entraide Familiale semble oublier en tentant de faire trancher, sur le fondement d’un trouble manifestement illicite, un litige relatif à la propriété de la sous-pente et au droit d’occupation de celle-ci, alors que :

— la sous-pente est uniquement accessible via les locaux commerciaux loués par la société [Z],

— elle est utilisée par elle depuis plus de 30 ans, ce dont témoignent les différentes attestations d’anciens occupants des bâtiments et d’employés de la serrurerie versées aux débats, la serrurerie ayant d’ores et déjà l’usage des bureaux avant 1989, lesquels ont été formellement inclus dans le bail commercial en 1989, soit depuis plus de 37 ans, étant observé que la SAE, bailleresse commerciale gérée comme l’appelante par M. [Q] [Y], n’a pas été appelée en cause,

— cette sous-pente était utilisée par la serrurerie [Z] quand bien même le garage était loué à un autre locataire, ce dont témoigne l’attestation de M. [S], qui travaillait anciennement dans le garage lorsque celui-ci était loué par un autre locataire en 1998 et 1999,

— l’état des lieux ne mentionne aucune réserve alors que le mandataire de l’appelante a agi en son nom et pour son compte et que ce n’est que près de deux ans et demi après la libération du garage que La SCI de L’entraide Familiale a sollicité que cette sous-pente soit débarrassée bien qu’un état des lieux contradictoire avait été signé, ce qui n’a aucun sens,

— le recours à la présomption de l’article 553 du code civil constitue un aveu de La SCI de L’entraide Familiale, laquelle n’est pas en mesure d’établir avec certitude le trouble manifestement illicite dont elle se prévaut, ce qui est également confirmé par la demande d’expertise qu’elle soutient désormais,

— il est d’ailleurs étonnant que La SCI de L’entraide Familiale ne craigne d’affirmer, sans aucun

fondement, que la mezzanine aurait été installée par le locataire puis que M. [K] [Z], père et grand-père des gérants actuels aurait créer un passage entre le lot n°24 et la mezzanine.

Sur ce,

Le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

Selon l’article 553 du code civil, toutes constructions, plantations et ouvrages sur un terrain ou dans l’intérieur sont présumés faits par le propriétaire à ses frais et lui appartenir, si le contraire n’est prouvé ; sans préjudice de la propriété qu’un tiers pourrait avoir acquise ou pourrait acquérir par prescription soit d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui, soit de toute autre partie du bâtiment.

La cour retient qu’il résulte du constat d’huissier dressé le 24 juin 2024 que la mezzanine également appelée sous-pente est située au dessus du garage anciennement loué par [K] [Z], c’est à dire du lot 25 et que s’agissant d’une sous-pente, elle ne peut se situer qu’à cet endroit compte tenu de la configuration des lieux et notamment de celle du lot 24 contigu et composé d’un rez-de-chaussée et d’un premier étage divisé en deux bureaux, accessible par un escalier situé à gauche en entrant et donnant sur un couloir contenant deux portes à droite permettant d’accéder aux deux bureaux et une porte à gauche donnant accès à la sous-pente litigieuse. Au demeurant, l’appartenance de l’entièreté de la mezzanine au lot 25 est également acquise sans ambages au vu de la photographie versée aux débats par l’appelante en pièce 17, de même que son accès par l’escalier décrit ci-avant.

Il est donc acquis avec l’évidence exigée en matière de référé que la sous-pente faisant partie intégrante du lot 25 est la propriété présumée de La SCI de L’entraide Familiale en application de l’article 554 du code civil, peu important d’une part, que l’accès s’y fasse par le lot 24 qui était également loué par [K] [Z], d’autre part, que la serrurerie [Z] en revendique un usage trentenaire, alors que [K] [Z] était déjà titulaire du bail du lot 25, dès lors qu’elle a la qualité de locataire et ne rapporte pas que sa bailleresse revendique cet usage. Au demeurant, il résulte de l’état des lieux de sortie et de la pièce 17 de l’appelante qu’un accès à la mezzanine existe depuis le lot 25, étant observé que le fait qu’aucune réserve ne figure dans cet état des lieux s’agissant de l’occupation de la mezzanine est également sans incidence, compte tenu de la configuration de cet accès qui nécessite une échelle.

De même encore, le fait qu’il ne soit pas rapporté avec certitude que l’ouverture entre les lots 24 et 25 qui n’existait pas en 1985 ait été réalisée par M. [K] [Z] n’est pas davantage déterminant, dès lors que l’intimée ne revendique et ne justifie de l’usage de la mezzanine que depuis 1998.

L’occupation sans droit, ni titre de la mezzanine par l’intimée constitue par définition un trouble manifestement illicite pour l’appelante qu’il appartient à la cour de faire cesser. L’ordonnance est infirmée de ce chef et la cour condamne la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils à libérer totalement la mezzanine dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai et ce, pendant une durée de 6 mois.

La cour déboute en revanche La SCI de L’entraide Familiale de sa demande visant à la fermeture de l’accès à la mezzanine par le lot 24 dont il n’est pas établi avec l’évidence requise en matière de référé qu’elle a été créée par l’intimée.

Sur la demande de provision

Selon l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’appelante soutient que l’occupation sans droit, ni titre de la mezzanine faisant partie du lot 25 lui ouvre droit à une indemnité d’occupation, destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur mais également à l’indemniser du préjudice subi du fait de l’occupation qui rend le local anciennement loué indisponible, qu’elle évalue à 446,11 € par mois pendant 58 mois, sur la base du loyer trimestriel que M. [Z] payait, étant précisé qu’à supposer qu’il puisse lui être reproché de ne pas avoir vérifié l’état de la mezzanine, elle a néanmoins mis en demeure la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils de cesser toute utilisation à compter du 28 juillet 2023, en sorte que l’indemnité d’occupation est alors due à compter de cette date.

Enfin, elle conteste le fait qu’il serait impossible d’accéder à la mezzanine depuis le lot 25, alors que l’intimée a dissimulé au commissaire de justice qu’elle a mandatée, une ouverture se trouvant derrière les étagères annexées au constat, laquelle apparaît en revanche très clairement sur les photographies prises lors de l’état des lieux de sortie, cette question n’ayant au demeurant aucune incidence sur sa demande de provision.

La société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils invoque des contestations sérieuses à la demande de provision dans son principe et son quantum dès lors que :

— elle échoue à démontrer que la sous-pente à laquelle la serrurerie accède via les locaux commerciaux (lots 24 et 26) depuis plus de 30 ans, sans contestation appartiendrait au lot garage (25) et ce plus de deux ans après la libération des lieux,

— elle ne démontre pas en quoi le garage/entrepôt ne pourrait être loué, preuve qui ne peut être rapportée puisqu’il a toujours été loué de la sorte sans remise en cause de son utilisation dans le cadre du bail commercial, en sorte qu’elle ne peut solliciter une prétendue perte locative,

— elle ne démontre pas que cette absence de location serait imputable à l’intimée,

— le montant de la provision sollicitée n’est pas démontré, alors que la société L’entraide Familiale voulait y faire des travaux qu’elle a visiblement tardé à commencer, ce qui exclut la responsabilité de la société [Z].

Sur ce,

La cour retient que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses, bien que le rattachement de la mezzanine au lot 25 soit retenu, dès lors que La SCI de L’entraide Familiale a attendu juillet 2023 pour s’apercevoir que la mezzanine était encombrée et qu’elle ne justifie pas de ce qu’elle a été empêchée de louer le bien, sans la mezzanine, dont l’accès par le lot 25 est malaisé.

La cour confirme l’ordonnance attaquée de ce chef.

La demande subsidiaire d’expertise est sans objet en ce qu’elle était destinée à rapporter le rattachement de la mezzanine au lot 25.

Sur les mesures accessoires

La décision déférée est infirmée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Succombant, la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils supportera les dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à La SCI de L’entraide Familiale la somme totale de 2.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile à en première instance et à hauteur d’appel et de la débouter de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme la décision attaquée :

— en ce qu’elle a débouté la SCI L’entraide Familiale de sa demande tendant à la condamnation de la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils à libérer la mezzanine des objets lui appartenant,

— et en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance ;

La confirme en ce qu’elle a débouté la SCI L’entraide Familiale de ses autres demandes ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils à libérer de ses effets la mezzanine faisant partie du lot n° 25 appartenant à La SCI de L’entraide Familiale, dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai et ce, pendant une durée de 6 mois ;

Condamne la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamne la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils à payer à La SCI de L’entraide Familiale la somme de 2.000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à hauteur d’appel ;

Déboute la société Serrurerie Générale [Z] Père et Fils de sa demande sur ce fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT