COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°143

CONTRADICTOIRE

DU 13 MAI 2025

N° RG 23/07491 – N° Portalis DBV3-V-B7H-WFL3

AFFAIRE :

[K] [V]

C/

S.A. IMMOBILIERE 3 F, nouvelle dénomination de la SA LE FOYER FONCTIONNAIRE ET DE LA FAMILLE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Avril 2023 par le Juge des contentieux de la protection de TP de Boulogne-Billancourt

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 23-000031

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 13.05.2025

à :

Me [Y]

M^e Christophe DEBRAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Madame [K] [V]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Lorine PEREZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 633

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C786462023003540 du 22/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

****************

INTIMEE

S.A. IMMOBILIERE 3 F, nouvelle dénomination de la SA LE FOYER FONCTIONNAIRE ET DE LA FAMILLE

N° SIRET : 552 14 1 5 33

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 – N° du dossier 23452

Plaidant : M^e Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, , avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0128

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Mars 2025, Madame Anne THIVELLIER, conseillère ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 février 2014, la société Immobilière 3F a donné en location à Mme [K] [V], pour une durée de 3 mois renouvelable, un logement à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel principal révisable de 291,28 euros, outre une provision sur charges mensuelle.

Par acte de commissaire de justice du 15 juin 2022, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 580,37 euros arrêtée au 8 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice du 8 septembre 2022, la société Immobilière 3F a fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt, statuant en matière de référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [V] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout lieu que le demandeur désignera ou à défaut dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix du bailleur aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner Mme [V] au paiement de la somme provisionnelle de 2 645,27 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation terme d’août 2022 inclus,

— condamner Mme [V] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé et augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la complète libération des lieux,

— condamner Mme [V] à lui payer la somme de 360 euros au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [V] aux dépens.

Par ordonnance du 17 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection a dit n’y avoir lieu à référé suite à la contestation sérieuse du montant de la dette par Mme [V] et a renvoyé l’affaire au fond.

Par jugement réputé contradictoire du 6 avril 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— déclaré la demande recevable,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 15 août 2022,

— condamné Mme [V] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3 728,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— autorisé Mme [V] à s’acquitter de la dette en 36 mensualités de 100 euros chacune le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, la cinquième mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [V] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant,

— dit qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, sis [Adresse 2] à [Localité 4], il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [V] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dû si le bail s’était poursuivi, jusqu’à totale libération des lieux et remise des clés,

— dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Mme [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure 'pénale',

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 2 novembre 2023, Mme [V] a relevé appel de ce jugement en demandant sa réformation des chefs du jugement ayant déclaré l’action de la société Immobilière 3F recevable, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et l’ayant condamnée à payer la somme de 3 728,94 euros ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 30 janvier 2024, Mme [V] a formé un appel nullité en demandant l’annulation du jugement en toutes ses dispositions avec la mention selon laquelle cette déclaration d’appel vient compléter celle du 2 novembre 2023.

Par ordonnance du 12 décembre 2024, le conseiller de la mise en état a :

— déclaré recevable et bien fondée la demande de jonction de Mme [V],

— ordonné la jonction des deux instances,

— débouté la société Immobilière 3F de ses demandes,

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l’instance au fond.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 24 juillet 2024, Mme [V], appelante, demande à la cour de :

— déclarer l’appel recevable,

A titre principal,

— prononcer la nullité du jugement du 6 avril 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt,

— débouter la société Immobilière 3F de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Immobilière 3F à lui verser une somme de 3 457,60 euros au titre des charges indues,

— ordonner la compensation entre les dettes réciproques en application des articles 1347 et suivants du code civil,

— lui accorder un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en ce qu’il :

— a déclaré l’action de la société Immobilière 3F recevable,

— a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 15 août 2022,

— l’a condamnée à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3 728,94 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de janvier 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

— l’a condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

Statuant à nouveau,

— débouter la société Immobilière 3F de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— condamner la société Immobilière 3F à lui verser une somme de 3 457,60 euros au titre des charges indues,

— ordonner la compensation entre les dettes réciproques en application de l’article 1347 du code civil,

— lui accorder un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— condamner la société Immobilière 3F à verser à Maître [Y] [S] une somme de 2 000 euros en application des dispositions combinées de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner la société Immobilière 3F aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 19 août 2024, la société Immobilière 3F, intimée, demande à la cour de :

— statuer sur l’absence de saisine régulière de la cour au regard d’un appel nullité formalisé à l’encontre d’un jugement ayant autorité de chose jugée et sans précision des chefs de jugement critiqués dans la déclaration, une déclaration d’appel nullité ne pouvant compléter une déclaration d’appel antérieure sans y faire référence, afin d’infirmation du jugement entrepris s’agissant du jugement prononcé le 6 avril 2023 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt,

En tout état de cause,

— débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— confirmer le jugement du 6 avril 2023 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

Subsidiairement, si la cour accordait des délais et suspendait les effets de l’acquisition de la clause résolutoire,

— dire qu’à défaut du règlement de la somme de 100 euros en sus du loyer et des charges, la clause résolutoire reprendra ses effets,

Infiniment subsidiairement,

— voir prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, des lieux loués référencés 1332L – 0064 sis [Adresse 2],

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde-meuble ou local du choix de la société requérante aux frais, risques et péril de Mme [V],

— condamner Mme [V] à lui payer la somme de 3 964,65 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 25 avril 2024, terme de mars 2024 inclus,

— dire qu’à compter de l’arrêté des comptes et jusqu’au départ effectif de Mme [V], celle-ci devra mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges majorées de 50 %, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer, jusqu’à complète reprise des lieux,

En tout état de cause,

— condamner Mme [V] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [V] aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 27 février 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la saisine de la cour

La société Immobilière 3F demande à la cour de 'statuer sur l’absence de saisine régulière de la cour au regard d’un appel nullité formalisé à l’encontre d’un jugement ayant autorité de chose jugée et sans précision des chefs de jugement critiqués dans la déclaration, une déclaration d’appel nullité ne pouvant compléter une déclaration d’appel antérieure sans y faire référence, afin d’infirmation du jugement entrepris s’agissant du jugement prononcé le 6 avril 2023 par le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt'.

Elle fait valoir que :

— il ne peut être soutenu que la seconde déclaration d’appel viendrait compléter la précédente dans la mesure où l’appel nullité n’est possible que lorsque la voie de l’appel infirmation est prohibé, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque le jugement a statué et dispose donc de l’autorité de chose jugée au principal,

— en l’absence de mention des chefs du jugement critiqués dans la seconde déclaration d’appel, la cour ne peut utilement statuer en application de l’article 562 du code de procédure civile faute d’effet dévolutif,

— la cour ne peut donc statuer faute de saisine régulière,

— il s’agit d’une seconde déclaration d’appel, autonome de la première, en prohibition du principe 'appel sur appel ne vaut’ consacré par la jurisprudence de la Cour de cassation.

Mme [V], qui demande à titre principal l’annulation du jugement, ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

L’article 542 du code de procédure civile dispose que l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

En application des articles 54 2° et 901 du code de procédure civile, dans leur version applicable au présent litige, la déclaration d’appel doit mentionner l’objet de la demande, à savoir la réformation ou l’annulation de la décision attaquée.

En l’espèce, dans le dispositif de ses dernières conclusions, Mme [V] demande à la cour à titre principal de prononcer la nullité du jugement et à titre subsidiaire, sa réformation.

Dans sa déclaration d’appel du 2 novembre 2023, elle demande la réformation du jugement en visant expressément certains de ses chefs.

Le 30 janvier 2024, elle a déposé une seconde déclaration d’appel dans laquelle il est indiqué:

'Appel nullité. Le jugement du 6 avril 2023 rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt sous le numéro 11-23-000031 sera annulé en toutes ses dispositions. Cette déclaration d’appel vient compléter la déclaration d’appel du 2 novembre 2023 enregistrée sous le numéro 23/07752 (RG 23/07491).'

Il apparaît ainsi que si cette déclaration d’appel porte la mention 'appel nullité', il y est demandé l’annulation du jugement, ce qui correspond à la demande principale de Mme [V] telle que formulée dans ses premières conclusions d’appelante, de sorte que la société Immobilière 3F ne peut soutenir qu’il s’agit d’un appel-nullité irrecevable du fait même de la nature du jugement déféré susceptible d’appel.

Si l’appel tend à l’annulation du jugement, la dévolution du litige s’opère pour le tout, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’énoncer les chefs du jugement critiqués.

Dans la mesure où la seconde déclaration d’appel visait expressément la première déclaration d’appel qu’elle vient ainsi compléter et qu’elle a été faite dans le délai pour conclure prévu par l’article 908 du code de procédure civile (Civ. 2ème, 19 novembre 2020, n°19-13.642), la cour est en conséquence valablement saisie de la demande d’annulation du jugement déféré.

Sur l’annulation du jugement

Mme [V] fait valoir que l’ordonnance de référé fixant la date de renvoi ne lui a pas été signifiée ni régulièrement notifiée dans la mesure où elle comporte une erreur sur son adresse et qu’elle a été retournée au greffe. Elle soutient qu’elle n’a donc pas été appelée à l’audience du 7 février en méconnaissance de l’article 14 du code de procédure civile, ce qui lui a causé un grief important puisqu’elle n’a pas été en mesure de se défendre devant le premier juge et qu’elle a perdu un degré de juridiction.

La société Immobilière 3F soutient que dans l’hypothèse où la nullité invoquée est étrangère à la nullité de l’acte introductif d’instance comme en l’espèce, la cour doit statuer sur le fond de l’affaire au regard de l’effet dévolutif de l’appel.

Sur ce,

En application de l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

L’article 837 du code de procédure civile dispose qu’à la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction.

En l’espèce, il apparaît que l’ordonnance de référé comporte une erreur sur la première page en ce que Mme [V] est domiciliée au [Adresse 2] à Garches et non au numéro 31 comme indiqué sur la décision. Aucun acte de notification ou de signification de cette décision n’est produit. Mme [V] verse aux débats une enveloppe mentionnant son nom et l’adresse erronée, envoyée le 18 janvier 2023 et retournée au tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt le 22 février 2023 avec la mention 'défaut d’accès ou d’adressage'.

Il est donc établi que Mme [V] n’a pas été régulièrement convoquée à l’audience au fond du 7 février 2023, ce qui lui a causé grief en l’empêchant de comparaître devant le premier juge et de faire valoir ses moyens et en la privant d’un double degré de juridiction. Le jugement déféré mérite en conséquence annulation.

La cour rappelle qu’en principe, dès lors qu’un jugement est annulé consécutivement à l’annulation de l’acte introductif d’instance, il n’y a pas d’effet dévolutif de l’appel quant à l’examen du fond du litige. Cependant l’effet dévolutif doit être rétabli dès lors que l’appelant a conclu au fond à titre principal devant la cour (Civ. 2ème, 23 novembre 2006, n°05-12.416 ou Civ. 3ème, 15 décembre 2016, n°15-22.416), comme en l’espèce.

La cour est donc en l’espèce tenue de statuer sur le fond du litige.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

* Sur la recevabilité de la demande

Mme [V] soutient que la demande de la société Immobilière 3F est irrecevable en ce qu’elle ne justifie pas de la saisine de la Ccapex alors qu’elle ne pouvait délivrer l’assignation en résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de 2 mois suivant cette saisine. Elle relève que la bailleresse produit une saisine de la Ccapex du 3 février 2021 alors que le commandement de payer date du 15 juin 2022 de sorte que cette saisine ne concerne pas la même procédure. Elle ajoute que l’intimée ne justifie pas de la réception de la notification de l’assignation par le représentant de l’état dans le département alors que l’assignation doit lui être notifiée au moins deux mois avant l’audience.

La société Immobilière 3F fait valoir que sa demande est recevable en ce qu’elle a saisi la Ccapex qui en a accusé réception le 3 février 2021 ; que l’assignation a été délivrée le 8 septembre 2022 et qu’elle l’a notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 septembre 2022 alors que l’audience s’est tenue le 15 novembre 2022.

Sur ce,

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige que:

II.-Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience (…). Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la société Immobilière 3F justifie de la saisine de la Ccapex des Hauts-de-Seine (pièce 5) et de sa réception par cet organisme le 3 février 2021 (pièce 6), soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 8 septembre 2022. Il ressort du document produit que cette saisine concerne effectivement Mme [V] et le bien donné à bail et que la dette s’élevait au 3 février 2021 à la somme de 1 218,92 euros, ce qui correspond au décompte produit. Il n’est justifié d’aucune autre procédure la concernant ni d’aucun autre commandement de payer qui lui aurait été délivré, de sorte qu’il n’est pas établi que cette saisine concernerait une autre procédure.

De même, la bailleresse justifie de la transmission de cette assignation à la préfecture des Hauts-de-Seine le 12 septembre 2022 par l’accusé de réception électronique – Exploc (pièce 20). La première audience s’est tenue le 15 novembre 2022, soit plus de deux mois après cette notification.

Il convient donc de déclarer la demande de constatation de la clause résolutoire recevable.

* Sur la nullité du commandement de payer

Mme [V] soutient que le commandement de payer est nul en ce que la bailleresse ne justifie pas qu’il a été signalé à la Ccapex.

La société Immobilière 3F affirme que la Ccapex a bien été saisie.

Sur ce,

Il résulte de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint.

Outre le fait que cette obligation ne concerne pas les bailleurs personnes morales et donc la société Immobilière 3F, la cour relève qu’aucune sanction n’est attachée à ces dispositions.

Il convient en conséquence de débouter Mme [V] de sa demande de nullité du commandement de payer pour ce motif.

* Sur les sommes dues

Mme [V] indique que si elle reconnaît ne pas avoir été temporairement en mesure de régler ses loyers, les charges facturées l’ont été en méconnaissance des stipulations contractuelles et des dispositions législatives relatives à la facturation des charges récupérables. Elle affirme que lorsque les charges font l’objet d’un comptage individuel, la consommation résulte du relevé du compteur et que ce n’est qu’en cas d’impossibilité d’y procéder que la consommation peut faire l’objet d’une estimation forfaitaire.

Elle expose que son logement est équipé d’un compteur permettant d’évaluer sa consommation d’eau mais que ce poste de charges a fait l’objet d’une facturation au forfait pendant plusieurs mois sans que la bailleresse ne justifie d’une impossibilité de procéder au relevé, de la nécessité de procéder au remplacement du compteur ni de la possibilité légale ou réglementaire d’appliquer un tel forfait. Elle ajoute qu’à supposer même qu’elle l’établisse, l’estimation forfaitaire appliquée était disproportionnée (35 m3 par mois facturés alors que la moyenne de la consommation annuelle française est de 55 m3 et qu’elle vit seule), ce que la bailleresse reconnaît en indiquant qu’il s’agissait de la contraindre à changer de compteur du fait de l’intervention d’un nouveau prestataire. Elle relève que la société Immobilière 3F a d’ailleurs réduit le volume d’eau facturé à compter du mois de mars 2023.

Elle demande donc à être déchargée de la somme de 3 457,60 euros au titre des charges indues et de lui accorder un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire compte tenu du faible montant des sommes restant dues après déduction de ces charges et compensation.

La société Immobilière 3F s’oppose à ces demandes et fait valoir que le bail prévoit qu’une provision sur charges est exigible chaque mois et qu’en cas d’impossibilité de relever un compteur ou de dysfonctionnement de celui-ci, la consommation fera l’objet d’une estimation forfaitaire.

Elle explique qu’en raison de l’intervention d’un nouveau prestataire, le changement des compteurs d’eau s’est imposé et que malgré plusieurs tentatives, elle n’a pu accéder au logement de Mme [V] pour y procéder, de sorte qu’elle a été contrainte de majorer la facturation d’eau afin de l’inciter à le faire. Elle affirme qu’une régularisation sera réalisée dès que le compteur d’eau sera changé et que la consommation réelle sera relevée. Elle en déduit que la créance locative est justifiée dans son intégralité.

Sur ce,

En application de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification. (…) Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

L’article 4 B. du bail stipule que 'concernant les charges relevant du comptage individuel, la consommation fera l’objet d’une facturation en fonction du relevé constaté. En cas d’impossibilité de relever un compteur ou de dysfonctionnement constaté de ce dernier, la consommation fera l’objet d’une estimation forfaitaire. En cas d’absence de compteurs individuels, la consommation fera l’objet d’une facturation dans les mêmes conditions que les charges générales'.

En l’espèce, la société Immobilière 3F a, dans un premier temps, appliqué à Mme [V] un forfait mensuel de consommation d’eau basé sur la consommation moyenne des 3 derniers mois puis elle a appliqué un forfait qu’elle qualifie elle-même de dissuasif faute d’avoir pu accéder à son logement pour procéder au changement du compteur d’eau, à savoir 15 m3 pour l’eau chaude et 20 m3 pour l’eau froide. Depuis mars 2023, la facturation a été ramenée à 2 m3 pour l’eau chaude et 5 m3 pour l’eau froide.

La bailleresse produit les courriers qu’elle a adressés à Mme [V] en réponse à ses interrogations sur les régularisations des charges d’eau et notamment :

— un courrier du 7 novembre 2022 dans lequel elle lui explique l’application d’un forfait par le fait que la société Proxiserve a tenté d’accéder en vain à son logement à 4 reprises (les 24 février, 18 mars et 25 octobre 2021 et le 19 septembre 2022) pour effectuer le changement de compteur et dans lequel elle lui demande de prendre attache avec cette société pour y remédier,

— un courrier du 6 juillet 2023 lui expliquant la nécessité de ce changement de compteur par le changement de prestataire ainsi que de lui fournir un certificat médical en cas d’impossibilité de changement du compteur pour raisons de santé.

Mme [V] ne conteste pas avoir reçu ces courriers. La bailleresse lui a également délivré une sommation de laisser libre accès à son logement pour changement de compteur par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024.

Il résulte de ces éléments que la société Immobilière 3F tente de procéder depuis février 2021, en raison d’un nouveau prestataire, au changement du compteur individuel d’eau installé dans le logement de Mme [V] et ce sans succès à ce jour et sans que la locataire s’explique sur les raisons de son refus. Cette dernière ne justifie pas avoir proposé au bailleur de procéder elle-même au relevé de son compteur ou d’y faire procéder par le gardien comme elle le soutient, de même qu’elle n’établit pas avoir transmis ses relevés.

La société Immobilière 3F a donc, conformément aux stipulations contractuelles, appliqué un forfait pour la facturation de la consommation d’eau, de sorte que la dette locative est justifiée, Mme [V] ne faisant valoir aucun autre moyen de contestation à ce titre.

L’appelante est donc déboutée de sa demande de condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 3 457 euros au titre de charges indues.

* Sur la résiliation du bail

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— V. Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

— VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Sur ce,

Mme [V] n’ayant pas réglé la somme visée dans le commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, il convient de constater que la clause résolutoire est acquise à la date du 15 août 2022.

Il résulte du décompte produit (pièce 19) que la dette locative s’élève, à la date du 25 avril 2024, (terme de mars 2024 inclus) à la somme de 3 964,65 euros et que le paiement du loyer est repris depuis le mois de novembre 2023.

Il convient en conséquence de condamner Mme [V] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3 964,65 euros au titre des loyers et charges impayés.

Compte tenu du montant de la dette, qui est constituée principalement du forfait appliqué à la consommation d’eau qui pourra être régularisée dès le changement du compteur d’eau, et de la reprise du paiement des loyers courants, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Mme [V] des délais de paiement sur 36 mois, étant précisé qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son échéance ou d’un terme du loyer courant, la clause résolutoire reprendra effet, l’expulsion sera ordonnée, et une indemnité d’occupation sera due, selon les modalités prévues au dispositif.

La société Immobilière 3F ne faisant valoir aucun moyen au soutien de sa demande visant à voir doubler le montant de l’indemnité d’occupation, il convient de la débouter de cette demande et de fixer le montant de cette indemnité à celui du loyer actualisé et augmenté des charges.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [V], qui succombe, est condamnée aux dépens.

Elle est condamnée à payer à la société Immobilière 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Annule le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Déclare la demande de la société Immobilière 3F recevable ;

Déboute Mme [K] [V] de sa demande d’annulation du commandement de payer ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à la date du 15 août 2022, du bail conclu le 20 février 2014 entre la société Immobilière 3F et Mme [K] [V] relatif à un logement à usage d’habitation n°1332L – 0064 situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

Déboute Mme [K] [V] de sa demande de condamnation de la société Immobilière 3F à lui payer la somme de 3 457,60 euros au titre des charges indues et de sa demande de compensation;

Condamne Mme [K] [V] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 3 964,65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 avril 2024, terme de mars 2024 inclus ;

Autorise Mme [K] [V] à se libérer de sa dette par 36 versements mensuels successifs de 110 euros chacun, en sus du loyer et des charges en cours, payable le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, le solde étant versé le 36ème mois ;

Rappelle que pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus et que si les modalités du paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de l’arriéré ou du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

Si la clause résolutoire reprend effet :

Ordonne l’expulsion de Mme [K] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 4] avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les formes légales et notamment dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [K] [V] à verser à la société Immobilière 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuellement dû comme si le bail s’était poursuivi, et augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne Mme [K] [V] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [K] [V] aux entiers dépens.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, Le Président,