Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre a, 25 janvier 2019, n° 15/03662

TGI Perpignan 9 avril 2015

CA Montpellier
Confirmation 25 janvier 2019

Arguments

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Accepté
Application des articles L.290-1 et L.290-2 du code de la construction et de l'habitation
La cour a estimé que la promesse unilatérale était soumise aux dispositions des articles L.290-1 et L.290-2, car les consorts Y avaient accepté de s'engager pour une durée supérieure à 18 mois.
Rejeté
Faute imputable aux consorts Y
La cour a jugé que l'annulation de la promesse était due à l'absence de versement de l'indemnité de 5% par la société, et non à une faute des consorts Y.
Rejeté
Abus du droit d'appel
La cour a estimé que les consorts Y n'ont pas prouvé que le droit d'appel de la société avait dégénéré en abus.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier du 25 janvier 2019, la SARL Socovi Immobilier conteste le jugement du Tribunal de grande instance de Perpignan qui avait prononcé la nullité d'une promesse unilatérale de vente et débouté la société de ses demandes. La question juridique principale concerne la validité de la promesse au regard des articles L.290-1 et L.290-2 du Code de la construction et de l'habitation, notamment sur l'exigence d'une indemnité d'immobilisation. La cour de première instance a jugé que la promesse était nulle en raison de l'absence de versement de cette indemnité. La Cour d'appel confirme ce jugement, soulignant que la promesse était effectivement soumise aux dispositions légales et que la société n'avait pas respecté les conditions requises. Elle déboute également la société de ses demandes indemnitaires et les consorts Y de leur demande pour procédure abusive, confirmant ainsi l'intégralité du jugement de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 1re ch. a, 25 janv. 2019, n° 15/03662
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	15/03662
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Perpignan, 9 avril 2015, N° 14/04693
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Anne-Marie HEBRARD, président
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS BECQUE - DAHAN - PONS-SERRADEIL - CALVET - REYCALAUDI - BEAUREGARD - CALAUDI - BENE
Parties :	SARL SOCOVI IMMOBILIER

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRET DU 25 JANVIER 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 15/03662 – N° Portalis

DBVK-V-B67-MB4S

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 AVRIL 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 14/04693

APPELANTE :

SARL SOCOVI IMMOBILIER

immatriculée au RCS de Perpignan sous le N° 319862728, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e P a s c a l e C A L A U D I d e l a S C P CALAUDI/BEAUREGARD/MOLINIER/TRIBOUL MAILLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

e t a s s i s t é e d e M e C h r i s t o p h e B E A U R E G A R D d e l a S C P CALAUDI/BEAUREGARD/MOLINIER/TRIBOUL MAILLET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Madame B, E-F Y divorcée X

née le […] à PERPIGNAN

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Patrick DAHAN de la SCP

BECQUE-DAHAN-PONS-SERRADEIL- CALVET-REY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

e t a s s i s t é e d e M e F r a n ç o i s C A U L E T , a v o c a t a u b a r r e a u d e s P Y R E N E E S – O R I E N T A L E S , l o c o M e E l i s a b e t h R E Y ( S C P BECQUE-DAHAN-PONS-SERRADEIL- CALVET-REY), avocat plaidant

Monsieur C, D, Z Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Patrick DAHAN de la SCP

BECQUE-DAHAN-PONS-SERRADEIL- CALVET-REY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 21 Décembre 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le Vendredi 11 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline CHICLET, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Anne-E HEBRARD, Président de chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame E-José TEYSSIER

ARRET :

—  CONTRADICTOIRE.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Anne-E HEBRARD, Président de chambre, et par Madame E-José TEYSSIER, Greffier.

****

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 21 décembre 2012, B Y et son frère C Y se sont engagés unilatéralement à vendre à la Sarl Socovi Immobilier des parcelles de terrain non bâties situées à […] (66).

Courant octobre 2014, la société Socovi a saisi le président du tribunal de grande instance de Perpignan statuant en référé à l’effet de voir condamner les consorts Y à déférer à tout convocation du notaire pour régulariser une prorogation du délai de levée d’option ou de signature de l’acte authentique et à lui payer des dommages-intérêts.

Par ordonnance du 10 décembre 2014 le juge des référés s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire à jour fixe devant le juge du fond.

Par jugement contradictoire en date du 9 avril 2015 ce tribunal a :

• prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente du 21 décembre 2012 ;

• débouté la société Socovi de toutes ses demandes ;

• rejeté la demande d’attribution du dépôt de garantie et la demande de dommages-intérêts des consorts Y ;

• condamné la société Socovi Immobilier au paiement d’une indemnité de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• ordonné l’exécution provisoire ;

• condamné la société Socovi aux dépens.

La société Socovi Immobilier a relevé appel de ce jugement le 15 mai 2015 ;

Vu les conclusions de l’appelante remises au greffe le 4 novembre 2015';

Vu les conclusions des consorts Y, appelants à titre incident, remises au greffe le 10 avril 2018';

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 décembre 2018';

MOTIFS :

Sur la demande d’annulation de la promesse':

L’appelante conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a fait droit à la demande d’annulation de la promesse unilatérale sur le fondement des articles L.290-1 et L.290-2 du code de la construction et de l’habitation.

Elle soutient que la promesse unilatérale, avant prorogation, ne doit pas être régie par ces articles en ce qu’elle a été consentie pour une durée inférieure à 18 mois.

L’article L.290-1 du code de la construction et de l’habitation. dans sa version applicable dispose que « 'toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique'».

L’article L.290-2 du même code prévoit que «'la promesse unilatérale de vente mentionnée à l’article L. 290-1 prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire'».

La promesse contient une clause ainsi rédigée':

«'La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 31 mai 2014 à 16 heures.

Toutefois, préalablement à cette date, le promettant s’oblige à consentir au bénéficiaire une prorogation du délai de la présente promesse jusqu’au 20 décembre 2014 inclus. Cette prorogation aura lieu en la forme authentique et le bénéficiaire devra verser un dépôt de garantie de 5'% pour se conformer aux dispositions légales'».

Les consorts Y soutiennent que, compte tenu de la rédaction particulière de cette clause, ils se sont engagés dès l’origine pour une durée supérieure à 18 mois ce qui aurait dû entraîner le versement par la société Socovi de l’indemnité prévue par l’article L.290-2 du code de la construction et de l’habitation.

La société Socovi écrit, en page 5 de ses conclusions, que «'la prorogation du délai litigieux n’était soumise à leur endroit (les consorts Y) d’aucune mesure ou formalité particulière ni même information si ce n’est le versement d’une somme correspondant à 5'% du prix de vente'».

Elle admet, ainsi, que la prorogation de la promesse unilatérale ne nécessitait ni l’accord des promettants ni même leur information et qu’elle ne requérait de la part du bénéficiaire aucune manifestation de volonté ni justification d’un événement objectif autre que le versement de l’indemnité de 5'%.

En s’obligeant à consentir à la société Socovi, dès le 21 décembre 2012, une prorogation automatique de la promesse au-delà du délai de 18 mois, sans subordonner cette prorogation à leur information ni à leur accord préalables, les consorts Y ont accepté de s’engager, dès l’origine, pour une durée supérieure à 18 mois.

Cette promesse unilatérale d’une durée supérieure à 18 mois est donc soumise aux dispositions des articles L.290-1 et L.290-2 précités.

La société Socovi soutient que la promesse est conforme aux dispositions de ces articles puisqu’aucun de ces textes n’exige que le versement de l’indemnité d’immobilisation soit effectué dès la signature de l’acte authentique et qu’elle a versé cette indemnité avant l’expiration du délai de 18 mois.

Mais il résulte clairement de l’article L.290-2 que l’indemnité d’immobilisation, qui doit faire l’objet d’un versement ou d’une caution entre les mains du notaire rédacteur, est exigible le jour de la signature de l’acte authentique constatant un engagement

unilatéral d’une durée supérieure à 18 mois.

La promesse ayant été consentie par les consorts Y dès l’origine pour une durée supérieure à 18 mois, la société Socovi devait verser l’indemnité de 5'% dès le 21 décembre 2012 ce qu’elle n’a pas fait.

La promesse unilatérale est donc nulle en application des articles L.290-1 et L.290-2 du code de la construction et de l’habitation et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande indemnitaire de la société Socovi':

L’appelante demande, à titre subsidiaire et à défaut de signature forcée de l’acte litigieux, de condamner les consorts Y à lui payer une somme provisionnelle de 5.000 € (dispositif des conclusions).

Cependant, elle ne fait pas la preuve d’une faute imputable aux consorts Y qui serait à l’origine de l’annulation de la promesse, celle-ci ayant été prononcée du fait de l’absence de versement par la Socovi de l’indemnité de 5'% dès la signature du 21 décembre 2012.

Elle sera déboutée de sa prétention de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle des consorts Y':

Les consorts Y, formant appel incident, demandent à ce que l’indemnité d’immobilisation de 37.860 € leur demeure acquise sur le fondement de la responsabilité contractuelle.

Mais la promesse ayant été annulée et aucune rencontre des volontés n’ayant été constatée judiciairement, la demande des consorts Y fondée sur la responsabilité contractuelle ne peut être accueillie.

Ils seront déboutés de leur demande et le jugement sera confirmé sur ce point.

Les consorts Y réclament enfin une indemnité de 10.000 € pour procédure abusive.

Mais ils ne démontrent pas en quoi le droit d’appel de la société Socovi aurait dégénéré en abus et aurait été motivé par une intention de nuire alors surtout que la promesse requérait effectivement une interprétation.

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant ;

Déboute la Sarl Socovi Immobilier de ses prétentions indemnitaires;

Déboute les consorts Y de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamne la Sarl Socovi Immobilier aux dépens de l’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer aux consorts Y la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais engagés en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT