Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 16 juin 2020, n° 18/05452

TI Béziers 13 juillet 2018

CA Montpellier
Infirmation partielle 16 juin 2020

Arguments

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Accepté
Rejet de la demande de paiement du loyer pour la période postérieure à l'état des lieux
La cour a confirmé que le locataire est tenu de payer le loyer jusqu'à la fin du préavis, ce qui justifie la confirmation du jugement sur ce point.
Rejeté
Absence de preuve des dégradations
La cour a estimé que la locataire n'a pas apporté la preuve que les dégradations n'étaient pas de son fait, confirmant ainsi le jugement initial.
Rejeté
Procédure infondée de la SCI CLEM'S
La cour a rejeté cette demande, considérant que la confirmation des arriérés de loyers et des réparations locatives ne justifiait pas une procédure abusive.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 16 juin 2020, n° 18/05452
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/05452
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Béziers, 13 juillet 2018, N° 17-000912
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Séverine LE BIGOTAude TASTAVY
Parties :	SCI CLEM'S

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 16 JUIN 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/05452 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-N33T

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 JUILLET 2018

TRIBUNAL D’INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 17-000912

APPELANTE :

Madame E G H F épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représentée par M^e Séverine LE BIGOT, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/012864 du 24/10/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMES :

Monsieur D X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Assigné le 14 décembre 2018 – A domicile

SCI CLEM’S

[…]

Représentée par M^e Aude TASTAVY, avocat au barreau de BEZIERS

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 11 mai 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les parties ayant expressément accepté le recours à la procédure sans audience et déposé à la cour leur dossier contenant leurs écritures régulièrement déposées et notifiées ainsi que leurs pièces visées au bordereau. Elles ont été préalablement avisées, sans opposition de leur part, du prononcé de l’arrêt par mise à disposition au greffe de la juridiction dans le délai de deux mois ainsi que de la date de clôture des débats par une note du premier président de la cour d’appel adressée aux bâtonniers du ressort le 09/04/2020.

Madame Nathalie AZOUARD, conseiller, a fait le rapport prescrit par l’article 785 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— de défaut

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé du 18 février 2015, la SCI CLEM’S a donné à bail à D X et E F épouse X une maison située à ROUJAN moyennant un loyer mensuel de 820 €. Le 28 avril 2017, un état des lieux de sortie était effectué.

Par acte d’huissier du 26 février 2017, la SCI CLEM’S a fait assigner D X et E F épouse X devant le Tribunal d’Instance de Béziers aux fins de les voir condamner au paiement de la somme de 7.113,49 € avec application des intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de la dette locative et de celle de 600 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Le jugement rendu le 13 juillet 2018 par le Tribunal d’Instance de Béziers énonce dans son dispositif :

• Condamne solidairement D X et E F épouse X à payer à la SCI CLEM’S les sommes suivantes :

• 149,33 € au titre des loyers et charges impayés avec application des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

• 4.225,06 € au titre du préjudice matériel avec application des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

• 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

• Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

• Condamne solidairement D X et E F épouse X aux dépens.

Le jugement expose que le bailleur est fondé à réclamer le paiement du loyer et des charges jusqu’à la restitution des clés du logement, soit jusqu’au 28 avril 2017. Au regard des éléments communiqués et notamment les justificatifs de charges, les époux X restent devoir 766,67 € pour le loyer jusqu’au 28 avril 2017, 122 € pour la TOM 2016 et 80,66 € pour la TOM 2017, soit la somme de 149,33 € après déduction de la caution.

Sur les dégradations locatives, le jugement relève que les époux X n’établissent pas la réalité des griefs énoncés en particulier l’indécence du logement en l’absence de documents attestant de l’importance des désordres évoqués (humidité) ainsi que des man’uvres utilisées par le bailleur qui aurait renseigné l’état des lieux de sortie après coup. Le litige sera donc apprécié au regard des éléments communiqués par la SCI.

L’état des lieux d’entrée décrit un logement comme étant neuf, tandis que l’état des lieux de sortie révèle la présence de chevilles apparentes, de trous non rebouchés, de murs tâchés, du ménage non effectué et de la nécessité de reprendre la peinture dans la quasi totalité de l’habitation.

Au regard des factures produites, les époux X seront condamnés à régler 225,06 € pour le ménage et 4.000 € pour la peinture, étant précisé que la présence de trous ou de chevilles ne peut justifier la réfection totale de la peinture, il sera appliqué en outre une vétusté de 10 % par année d’occupation.

Le jugement ajoute que les demandes présentées par la SCI étant fondées, les défendeurs ne peuvent valablement prétendre au bénéfice de dommages et intérêts.

E F épouse X a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 30 octobre 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 11 mai 2020.

En application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matière non pénale sur le fondement de la loi d’urgence pour faire face à l’épidémie de covid-19, le président de la formation de jugement a décidé de recourir dans cette affaire avec représentation obligatoire à la procédure sans audience, et les avocats des parties en ont été régulièrement informé par la note transmise par le premier président de la cour d’appel aux bâtonniers du ressort le 9 avril 2020.

Les avocats de la partie appelante et de la partie intimée la SCI CLEM’S ont expressément consenti à la procédure sans audience avec le dépôt de leurs pièces et de leurs écritures.

Les dernières écritures pour E F épouse X ont été déposées le 26 novembre 2018.

Les dernières écritures pour la SCI CLEM’S ont été déposées le 13 février 2019.

D X a fait l’objet d’une signification à domicile le 14 décembre 2018 et n’a pas constitué. L’arrêt sera rendu par défaut.

Le dispositif des écritures pour E F épouse X énonce :

• Confirmer le jugement dont appel concernant la somme due par les époux X au titre des TOM 2016 et 2017, ainsi que le loyer d’avril après déduction du dépôt de garantie, soit 1.498,33 €.

• Réformer le jugement dont appel concernant le préjudice matériel et dire qu’aucun préjudice matériel n’est démontré.

• Rejeter l’ensemble des arguments et prétentions de la SCI CLEM’S.

• Condamner la SCI CLEM’S à payer à E F épouse X la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour la procédure infondée.

• Condamner la SCI CLEM’S à payer à E F épouse X la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur les sommes dues au titre des loyers et charges, E F épouse X sollicite la confirmation du jugement dont appel. Elle soutient en effet qu’il convient de rejeter la demande infondée de la SCI CLEM’S de paiement du loyer pour la période postérieure au 28 avril 2018, date de la remise des clés lors de l’état des lieux de sortie.

Sur les prétendus désordres, E F épouse X relève que l’état des lieux de sortie n’a pas été remis le jour même de l’établissement aux locataires, laissant tout loisir au propriétaire de le modifier. Madame Y présente lors de cette visite atteste que des mentions ont été rajoutées, à savoir « villa neuve pas entretenue ' ménage non effectué ' trous non bouchés », « peinture à reprendre sur toute la villa excepté 1 chambre ' jardin non entretenu ».

De plus, le courrier adressé par la SCI CLEM’S le lendemain de cet état des lieux démontre l’absence de prétendus désordres, car seules les TOM 2016 et 2017 sont réclamées. E F épouse X verse aux débats des photographies du logement démontrant son entretien et l’absence de désordre.

Le dispositif des écritures pour la SCI CLEM’S énonce :

• Infirmer parte in qua le jugement dont appel.

• Condamner solidairement les époux X à payer à la SCI CLEM’S au titre des arriérés de loyers et charges la somme de 283,59 €.

• Confirmer pour le surplus le jugement dont appel.

• En conséquence, condamner solidairement les époux X à payer la somme de 4.225,06 € au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

• Condamner solidairement les époux X à payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Y ajoutant, condamner solidairement les époux X à payer 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens dont ceux de première instance.

Sur les loyers et charges dus, la SCI CLEM’S relève que les époux X ne contestent pas ne pas avoir réglé le loyer d’avril 2017, soit 821,44 €. Ils restent devoir également le loyer du 1^er au 3 mai, pour un montant de 79,49 €, dès lors que le préavis notifié à la SCI CLEM’S a été réceptionné le 3 mai 2017. La SCI justifie en outre des taxes foncières 2016 et 2017 de 122 € et 80,66 €.

Sur les réparations locatives, la SCI CLEM’S affirme que les époux X sont entrés dans un logement neuf. Il n’y a eu aucune mise en demeure pour se plaindre d’une mauvaise installation ou de problèmes d’humidité. E F épouse X a signé le procès-verbal de sortie en toute connaissance de cause, et Madame Z, gérante de la SCI, conteste formellement l’avoir rempli après signature comme en témoigne Monsieur A présent lors de l’état des lieux.

Au regard des factures produites, les époux X restaient devoir à la SCI CLEM’S la somme de 5.850,06 € mais la SCI ne critique pas le jugement dont appel qui a ramené cette demande à la somme de 4.000 € en appliquant un coefficient de vétusté.

MOTIFS

Sur la dette au titre des arriérés de loyers et de charges :

Le jugement dont appel a fixé la dette locative à la somme de 149,33 € en retenant la somme de 766,67 € pour le loyer restant du jusqu’au 28 avril 2017, 122 € pour la taxe sur les ordures ménagères de 2016, 80,66 € pour la taxe sur les ordures ménagères de 2017 et en déduisant le dépôt de garantie de 820 €.

Ces dispositions ne font l’objet d’aucune critique.

Seul se trouve en litige le loyer pour la période du 29 avril au 3 mai 2017 le bailleur soutenant que le paiement est dû dans la mesure où le préavis court jusqu’au 3 mai 2017 la notification du congé ayant eu lieu par un courrier daté du 1^er avril 2017 et réceptionné le 3 avril 2017.

Il est en effet constant que le locataire est tenu au paiement du loyer jusqu’à la fin du préavis dont le point de départ est fixé au jour de la réception par le bailleur du congé et ce même si l’état des lieux de sortie et la remise effective des clés ont eu lieu avant la fin du préavis, sauf à démontrer que les lieux ont été reloués.

En l’espèce il ressort des pièces produites que les locataires ont donné congé avec un préavis de un mois par courrier recommandé en date du 1^er avril 2017 réceptionné par

le bailleur le 3 avril 2017 et que par conséquent le préavis court jusqu’au 3 mai 2017.

Il n’est pas rapporté la preuve ni même soutenu que les lieux aient été reloués entre la remise des clés le 28 avril 2017 et la fin du préavis.

Par conséquent les locataires sont solidairement tenus de payer le loyer jusqu’au 3 ami 2017 soit une somme supplémentaire 134,25 € ( loyer mensuel au prorata du nombre de jours).

Par conséquent infirmant le jugement dont appel sur le montant de la dette au titre des arriérés de loyer et de charges, la cour condamne solidairement D X et E F épouse X à payer à la SCI CLEM’S la somme de 283,58 € au titre des loyers et charges impayés avec application des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance.

Sur les réparations locatives :

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux objets du bail à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est tenu de rendre les lieux dans le même état que celui dans lequel il les a pris.

En l’espèce il ressort du contrat de bail et de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 4 mars 2015 que la villa objet du bail a été louée neuve avec quelques travaux restant à terminer à savoir la pose du grillage, de placards et la finition de marches d’escalier.

Il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement trois ans plus tard soit le 28 avril 2017 que la maison est état général moyen, que le ménage n’a pas été fait, qu’il y a des trous sur plusieurs murs et des taches.

L’appelante soutient que les mentions relatives aux dégradations dans la maison n’auraient pas été portées en sa présence mais ajoutées unilatéralement par le bailleur postérieurement mais sans en rapporter la preuve.

En effet la production au débat de photographies supposées démontrer le bon état des lieux n’est pas probante dans la mesure où ces photographies ne sont pas datées.

Par ailleurs l’attestation de Madame Y qui écrit que des mentions ont été rajoutées sur l’état des lieux de sortie est contredite par deux attestations produites au débat par le bailleur celles de Madame B et celle de Monsieur C qui affirment avoir constater le mauvais état général de la maison, notamment au niveau des murs et peintures.

Par conséquent les locataires auxquels incombent la charge de la preuve que les lieux sont rendus dans un état identique à celui dans lequel ils étaient lors du début du bail ou que les dégradations survenues durant leur occupation des lieux ne leurs sont pas imputables sont défaillants dans la charge de cette preuve.

Au vu des factures produites par la SCI pour la réfection des murs et le ménage et après avoir appliqué un coefficient de vétusté de 10% c’est à juste titre que le premier

juge a fixé les réparations locatives à la somme de 4.225,06 € montant qui n’est pas utilement critiqué.

Par conséquent le jugement dont appel sera confirmé sur ce point.

Sur la demande de dommage et intérêts pour procédure abusive:

La confirmation de la condamnation des locataires au paiement d’un arriéré au titre des loyers et des charges ainsi qu’à des réparations locatives induit le rejet de la demande de dommages et intérêts formée par E F épouse X contre le bailleur pour procédure abusive.

E F épouse X sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En outre E F épouse X succombant en son appel sera condamnée au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant selon la procédure sans audience, par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 juillet 2018 par le tribunal d’instance de Béziers sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation au titre des loyers et charges impayées;

S’y substituant sur ce point et y ajoutant,

Condamne solidairement D X et E F épouse X à payer à la SCI CLEM’S la somme de 283,58 € au titre des loyers et charges impayés avec application des intérêts au taux légal à compter de l’assignation introductive d’instance;

Déboute E F épouse X de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne E F épouse X à payer à la SCI CLEM’S la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne E F épouse X aux dépens de la procédure d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N.A