COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/05809 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OJVI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 12 JUILLET 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE RODEZ

N° RG 17/00495

APPELANTS :

Monsieur [G] [F] [R] [M]

né le 13 Avril 1948 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 17]

[Localité 3]

et

Madame [Z] [A] [N] [P] épouse [M]

née le 21 Juin 1956 à [Localité 25]

de nationalité Française

[Adresse 17]

[Localité 3]

Représentés par M^e Marie-Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et représenté par M^e Frédéric HERMET, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [L] [X]

né le 14 Octobre 1950 à [Localité 21]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 3]

Assigné le 04/10/19 à personne

SA SAFER OCCITANIE prise en la personne de son représentant légal domicilié en sa qualité audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et représenté par M^e Odile LACAMP, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 17 septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 octobre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— réputé contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier

* * * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 21 juillet 2016, Monsieur [X] a signé avec les époux [M] un compromis de vente portant sur six parcelles :

— section AL [Cadastre 2], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], et [Cadastre 8] à [Localité 27] (12)

— section AE [Cadastre 10] à [Localité 20] (12) pour une contenance totale de 14 hectares 53 ares et 97 centiares et moyennant un prix de 102 000 euros.

Le 02 août 2016, Maître [I], notaire, a notifié la vente de ces biens à la SAFALT (devenue la SAFER Occitanie).

Le 24 août 2016, estimant que la notification était incomplète, la SAFALT a écrit au notaire pour obtenir la justification de la réalité du bail dont bénéficiaient les époux [M].

Le 06 septembre 2016, Maître [I] a procédé à une nouvelle notification, 'qui annule et remplace’ celle du 02 août 2016.

Cette notification indiquait que Monsieur et Madame [M] bénéficiaient d’un droit de priorité en tant que preneurs en place depuis plus de trois ans, titulaires d’un bail rural écrit et invoquait l’exemption au droit de préemption de la SAFER tenant à la qualité de fermier de l’acquéreur.

Maître [I] a précisé que les époux [M] s’engageaient à « maintenir une destination agricole et forestière aux biens acquis » et qu’ils souhaitaient louer les terres à Monsieur [U], jeune agriculteur, lequel restait dans l’attente d’une autorisation d’exploiter.

Par acte du 04 novembre 2016, la SAFER a déclaré exercer son droit de préemption sur les parcelles faisant l’objet d’une cession entre Monsieur [X] et les époux [M]. Les avis de préemption ont été publiés en Mairie de [Localité 26] et de [Localité 20], le 14 novembre 2016.

La SAFALT a procédé à un appel à candidatures les 23 et 24 et 26 janvier 2017.

Par exploits d’huissiers en date des 27 et 28 avril 2018 les époux [M] ont fait assigner la SAFER Occitanie et Monsieur [X] devant le tribunal de grande instance de Rodez pour voir annuler cet acte de préemption et voir déclarer la vente parfaite.

Par jugement réputé contradictoire du 12 juillet 2019, le tribunal de grande instance de Rodez a :

— déclaré irrecevable l’exception de nullité du bail à ferme,

— dit que l’acte de préemption exercé par la Société d’Aménagement Foncier Aveyron-Lot-Tam (SAFALT) aux droits de laquelle vient la SAFER Occitanie est intervenu dans les deux mois de la notification des conditions de la vente régularisée le 07 septembre 2016,

— débouté les époux [M] de leur demandes d’annulation de l’acte de préemption notifié par la SAFALT devenue SAFER Occitanie concernant la vente des parcelles cadastrées AL [Cadastre 8], [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 2] sur la commune de [Localité 27] (12) et de la parcelle AE [Cadastre 10] sur la commune de [Localité 20] (12),

— dit que Monsieur [X], vendeur, et la SAFER Occitanie, acquéreur, pourront procéder à la réitération en la forme authentique du compromis de vente en date du 21 juillet 2016 portant sur les parcelles suivantes :

' sur la commune de [Localité 28] : AL [Cadastre 8], [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 2]

' sur la commune de [Localité 22] : AE [Cadastre 10]

— ordonné la publication du présent jugement au service de la publicité foncière,

— débouté les parties de toutes autres demandes,

— rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [M] au paiement des dépens de la présente instance,

— dit qu’il pourra être procédé à la distraction en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 16 août 2019, les époux [M] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions remises au greffe le 12 septembre 2025, les époux [M] sollicitent la réformation du jugement sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande reconventionnelle en annulation du bail de ferme. Ils demandent en outre à la cour de :

A titre principal,

— annuler l’acte de préemption exercé par la SAFER Aveyron-Lot-Tarn aux droits de laquelle vient la SAFER Occitanie intervenu plus de deux mois et quinze jours après la notification des conditions de la vente du 2 août 2016 suite à la notification rectificative du 6 septembre 2016,

— annuler l’acte de préemption de la défenderesse et tous les actes subséquents,

— déclarer commun et opposable à Monsieur [X] le jugement à intervenir,

— déclarer parfaite la vente intervenue entre Monsieur [X] et les requérants pour un prix de 102 000 euros et portant sur les parcelles suivantes :

' sur la commune de [Localité 28] : AL [Cadastre 8], [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 2]

' sur la commune de [Localité 22] : AE [Cadastre 10]

— ordonner la réitération en la forme authentique du compromis de vente en date du 21 juillet 2016,

— ordonner que sur sommation régulièrement délivrée par les requérants à Monsieur [X], il devra comparaître en l’étude du notaire désigné pour la régularisation de l’acte authentique de vente et qu’à défaut pour lui de comparaître, il pourra être passé outre son absence,

— ordonner la publication du jugement à intervenir à la Conservation des Hypothèques,

A titre subsidiaire,

— annuler l’acte de préemption exercé par la SAFER Aveyron-Lot-Tarn contre les requérants fermiers en place, exploitant depuis plus de trois ans les terres préemptées,

— annuler l’acte de préemption de la défenderesse et tous les actes subséquents,

— déclarer commun et opposable à Monsieur [X] le jugement à intervenir,

— déclarer parfaite la vente intervenue entre Monsieur [X] et les requérants pour un prix de 102 000 euros et portant sur les parcelles suivantes :

' sur la commune de [Localité 28] : AL [Cadastre 8], [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 2]

' sur la commune de [Localité 22] : AE [Cadastre 10]

— ordonner la réitération en la forme authentique du compromis de vente en date du 21 juillet 2016,

— ordonner que sur sommation régulièrement délivrée par les requérants à Monsieur [X], il devra comparaître en l’étude du notaire désigné pour la régularisation de l’acte authentique de vente et qu’à défaut pour lui de comparaître, il pourra être passé outre son absence,

— ordonner la publication du jugement à intervenir à la conservation des hypothèques,

A titre très subsidiaire,

— annuler l’acte de préemption exercé par la SAFER Aveyron-Lot-Tarn contre les requérants fermiers en place, exploitant depuis plus de trois ans les terres préemptées,

— annuler l’acte de préemption de la défenderesse et tous les actes subséquents,

— déclarer commun et opposable à Monsieur [L] [X] le jugement à intervenir,

— déclarer parfaite la vente intervenue entre Monsieur [L] [X] et les requérants pour un prix de 102 000 Euros et portant sur les parcelles suivantes :

' sur la commune de [Localité 28] : AL [Cadastre 8], [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 7] et [Cadastre 2]

' sur la commune de [Localité 22] : AE [Cadastre 10]

— ordonner la réitération en la forme authentique du compromis de vente en date du 21 juillet 2016,

— ordonner que sur sommation régulièrement délivrée par les requérants à Monsieur [X], il devra comparaître en l’étude du notaire désigné pour la régularisation de l’acte authentique de vente et qu’à défaut pour lui de comparaître, il pourra être passé outre son absence,

— ordonner la publication du jugement à intervenir à la Conservation des Hypothèques,

— condamner la SAFER Occitanie à payer aux époux [M] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SAFER Occitanie aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Marie-Pierre Vedel-Salles conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions remises au greffe le 03 septembre 2025, la SAFER Occitanie sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a :

— dit que la préemption exercée par la SAFALT est intervenue dans les deux mois de la notification des conditions de la vente régularisée le 7 septembre 2016 ;

— dit que le droit de préemption exercé le 4 novembre 2016 par la SAFALT devenue SAFER est régulier ;

— débouté les époux [M] de leur demande d’annulation de l’acte de préemption notifié par la SAFALT ;

— dit que Monsieur [X], vendeur et la SAFER, acquéreur, pourront procéder à la réitération en la forme authentique du compromis de vente en date du 21 juillet 2015 ;

— ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière

— condamné les époux [M] aux dépens.

Elle demande également à la cour de condamner les époux [M] à verser à la SAFER Occitanie, venant aux droits de la SAFALT, 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de de l’instance qui pourront être recouvrés par [S] [C] sur son offre de droit.

Malgré la signification de la déclaration d’appel et des conclusions en date du 4 octobre 2019, Monsieur [X] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE l’ARRÊT :

Aux termes de l’article L 412-8 alinéas 1, 2 et 3 du code rural et de la pêche 'Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, les prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir.

Cette communication vaut offre aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l’article 1589 alinéa 1er du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite.

Le preneur dispose d’un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l’offre aux prix, charges et conditions communiquées avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption'.

Par ailleurs, l’article L 412-9 alinéa 1 dispose ' Dans le cas où, au cours du délai de deux mois prévu à l’article précédent, le propriétaire décide de modifier ses prétentions, il doit, par l’intermédiaire du notaire chargé d’instrumenter, notifier ses nouvelles conditions, notamment de prix, au preneur bénéficiaire du droit de préemption. Le délai de deux mois dont profite celui-ci pour faire valoir son droit de préemption aux nouvelles conditions est alors augmenté de quinze jours'.

En l’espèce, Maître [I], notaire, a notifié la vente des parcelles à la SAFALT le 2 août 2016.

Cette notification mentionnait les noms, domicile et profession des cessionnaires, la localisation et la désignation des biens immobiliers faisant l’objet de la vente, la situation locative des biens et en particulier l’existence d’un bail rural en cours, le prix principal des biens immobiliers et la circonstance que le preneur était en place depuis plus de trois ans et n’était pas propriétaire d’une superficie supérieure au maximum autorisé en matière de cumul.

Suite à cette notification, la SAFALT a, par courrier du 24 août 2016, demandé au notaire de bien vouloir lui confirmer la qualité de fermiers de Monsieur et Madame [M] et de lui adresser toutes pièces prouvant la réalité du bail.

Suite à la demande de la SAFALT, le notaire, par courrier du 6 septembre 2016, lui adressait une nouvelle notification annulant et remplacant la précédente en indiquant que depuis, certaines parcelles avaient été modifiées et en adressant à la SAFALT une copie du bail, de l’attestation MSA, de la division des parcelles AK [Cadastre 12]-[Cadastre 14]-[Cadastre 4] et un nouveau plan, Maître [I] précisant que la parcelle alinéa [Cadastre 5] provenait de la division de la parcelle anciennement casdastrée alinéa [Cadastre 13].

Or, d’une part, force est de constater que la notification initiale mentionnait déjà les principaux éléments concernant la vente, à savoir la consistance des biens vendus, leur prix et l’existence d’un bail en cours, le statut de fermier des époux [M] étant également précisé dans la déclaration d’intention d’alièner du 2 août 2016.

La SAFER disposait en conséquence dès le 2 août 2016 des informations nécessaires pour exercer son droit de préemption, les documents afférents au bail rural lui ayant été communiqués par le notaire à sa demande le 7 août 2016.

Par ailleurs, le notaire ne faisait état dans son courrier du 6 septembre 2016 d’aucune modification substantielle quant aux parcelles à vendre mais simplement d’une rectification de la numérotation de certaines d’entre elles, suite à une division parcellaire.

Ce point est en outre confirmé par la SAFER elle-même qui indique dans ses conclusions :

' La cession et donc la préemption ont porté sur les parcelles :

— AL [Cadastre 5]

— AL [Cadastre 6]

— AL [Cadastre 7]

— AL [Cadastre 8]

— AL [Cadastre 2]

— AE [Cadastre 10]

Mais suite à une division parcellaire :

— la parcelle AL [Cadastre 5] provient de la division de la parcelle AL [Cadastre 13]

— la parcelle AL [Cadastre 6] provient de la division de la parcelle AL [Cadastre 12]

— la parcelle AL [Cadastre 7] provient de la division de la parcelle AL [Cadastre 14]

— la parcelle AL [Cadastre 8] provient de la division de la parcelle [Cadastre 4].'

Par conséquent, les modifications invoquées par la SAFER sur la désignation des biens concernés pour justifier la necessité d’une nouvelle notification ne remettaient pas en question l’existence de l’offre de vente et l’objet même du contrat, l’identité des terrains et la consistance des parcelles désignées dans la notification initiale ne faisant l’objet d’aucune discussion et les parties étant d’accord sur la chose vendue, les inexactitudes quant aux références cadastrales de certaines parcelles dans la déclaration d’intention d’aliéner communiquée à la SAFER n’étant pas de nature à faire courir un nouveau délai de deux mois, les parcelles étant désignées avec une précision suffisante dans la déclaration d’intention d’aliéner initiale pour que la SAFER puisse apprécier la consistance du bien vendu.

La déclaration d’intention d’aliéner ayant été notifiée à la SAFER le 2 août 2016, cette dernière avait donc jusqu’au 17 octobre 2016, soit un délai de deux mois et 15 jours, pour faire connaître son refus ou son acceptation de l’offre au prix, charges et conditions communiqués.

Or, la SAFER n’a exercé son droit de préemption que le 4 novembre 2016, soit postérieurement à cette date.

Le droit de préemption exercé par la SAFER sera donc déclaré nul pour cause de forclusion.

La vente intervenue entre Monsieur [L] [X] et Monsieur et Madame [M] sera donc déclarée parfaite, ses conditions étant précisées au dispositif.

Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable l’exception de nullité du bail à ferme ;

Statuant à nouveau,

Déclare nul pour cause de forclusion le droit de préemption exercé par la SAFER Aveyron-Lot-Tarn aux droits de laquelle vient la SAFER Occitanie ;

Déclare commune et opposable à Monsieur [L] [X] la présente décision ;

Déclare parfaite la vente intervenue entre Monsieur [L] [X] et Monsieur [G] [M] et Madame [Z] [P] épouse [M] pour un prix de 102 000 Euros et portant sur les parcelles suivantes :

*sur la commune de [Localité 28] :

AL [Cadastre 8] [Localité 18] 07 ha 04 a 90 ca Pâture

AL [Cadastre 6] [Localité 18] 05 ha 40 a 85 ca Terre

AL [Cadastre 5] [Adresse 15] [Localité 24] [Adresse 23] 00 ha 02 a 87 ca Terre

AL [Cadastre 7] [Adresse 19] 00ha 79 a 41 ca Terre

AL [Cadastre 2] [Adresse 19] 00 ha 42 a 81 ca Terre

*sur la commune de [Localité 22] :

AE [Adresse 11] 00ha 92 a 70 ca Terre

Ordonne la réitération en la forme authentique du compromis de vente en date du 21 juillet 2016 ;

Ordonne que sur sommation régulièrement délivrée par les requérants à Monsieur [X], il devra comparaître en l’étude du notaire désigné pour la régularisation de l’acte authentique de vente et qu’à défaut pour lui de comparaître, il pourra être passé outre son absence ;

Ordonner la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière ;

Condamne la SAFER Occitanie à payer à Monsieur [G] [M] et à Madame [Z] [P] épouse [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en première instance et en appel ;

Condamne la SAFER Occitanie aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Marie-Pierre Vedel-Salles conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

le greffier le président