ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 20 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03024 – N° Portalis DBVK-V-B7G-POE5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 FEVRIER 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE

N° RG 21/00406

APPELANT :

Monsieur [Y] [E]

né le 26 Juin 2003 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Adresse 1] (ESPAGNE)

Représenté par M^e Nicolas SAINTE-CLUQUE de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Monsieur [W] [F]

né le 26 Août 1953 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Sébastien PINET de la SARL SPE GRESSIER PINET EXPERT COMPTABLE AVOCAT, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assisté de M^e Jacques Henri AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Sébastien PINET, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 03 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par décision du juge des tutelles mineurs du tribunal judiciaire de Narbonne du 23 novembre 2015, M. [V] [S] a été désigné administrateur ad hoc pour représenter son petit-fils M. [Y] [E], dans la succession du père de celui-ci, M. [O] [S].

En cette qualité, le 24 septembre 2017, M. [V] [S] a donné à bail à M. [W] [F] un logement meublé situé [Adresse 2], moyennant un loyer de 400 euros et de 405 euros à compter du mois de septembre 2018.

M. [W] [F] ne réglant plus ses loyers, M. [V] [S] lui a fait délivrer en vain un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire la somme de 2 142,14 euros le 13 mai 2019.

Par acte du 28 août 2019, M. [V] [S], es qualité d’administrateur ad-hoc de M. [Y] [E], a fait assigner M. [W] [F] en référé expulsion et par ordonnance du 7 décembre 2020, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Narbonne a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire et condamné M. [W] [F] à payer au bailleur la somme de 825 euros arrêtée en août 2020.

Par acte d’huissier du 12 février 2021, M. [V] [S] a fait assigner M. [W] [F] afin notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire et tous occupants de son chef ainsi que sa condamnation à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 500 euros et la somme de 2 470 euros au titre des sous-loyers trop-perçus.

Le jugement rendu le 7 février 2022 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne :

Rejette l’exception d’irrecevabilité tirée de l’absence de conciliation préalable ;

Déclare irrecevable la demande tendant à obtenir la résiliation du bail conclu entre M. [W] [F] et M. [V] [S], ès-qualité d’administrateur ad-hoc de M. [Y] [E] ;

Rejette en conséquence, la demande tendant à obtenir une indemnité d’occupation ;

Condamne M. [W] [F] à payer à [V] [S], ès-qualité d’administrateur ad-hoc de M. [Y] [E], la somme de 2 470 euros au titre de la sous-location illicite ;

Condamne M. [W] [F] à payer à M. [V] [S], ès qualité d’administrateur ad-hoc de M. [Y] [E], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le premier juge a rejeté l’exception d’irrecevabilité tirée de l’absence de tentative de conciliation, la demande principale, soit la demande tendant à la résiliation du bail avec expulsion du locataire, étant indéfinie dans un quantum.

Il a déclaré que la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail était irrecevable, M. [V] [S] justifiant avoir saisi la CCAPEX uniquement le 15 mai 2019 à la suite du commandement de payer les loyers dans le cadre de la première procédure qui avait donné lieu à une condamnation à payer, avec acquisition de la clause résolutoire en cas d’absence de paiement, ce qui n’était pas démontré, de sorte que si M. [V] [S] souhaitait agir sur un autre motif, il lui fallait faire délivrer un autre commandement, portant les motifs souhaités, et aviser à nouveau la CAPPEX et la sous-préfecture, ce qui n’avait pas été fait.

Le premier juge a retenu que, la sous-location n’ayant pas respecté les conditions de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyant que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable du logement sous-loué ne pouvait excéder celui payé par le locataire principal, les fruits de cette sous location devaient être remboursés au bailleur pour la durée de 26 mois échue à la date de l’assignation.

M. [Y] [E] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 7 juin 2022.

Dans ses dernières conclusions du 15 juillet 2024, M. [Y] [E] demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées ;

Recevoir M. [Y] [E] en son appel limité et l’y déclarer recevable ;

Infirmer partiellement le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne le 7 février 2022 ;

Juger que M. [W] [F] a sous-loué à M. [V] [Z] depuis le 2 novembre 2018 le logement sis [Adresse 2] à un loyer mensuel supérieur de 95 euros par mois au loyer principal ;

Juger que M. [W] [F] n’occupait pas son prétendu logement, résidence principale, depuis plus de 8 mois ;

Juger qu’une inexécution suffisamment grave de ses obligations par M. [W] [F] est caractérisée qui justifie la résiliation judiciaire du contrat de bail d’habitation en date du 24 septembre 2017 ;

Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation à compter du 7 février 2022 ;

Condamner M. [W] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 500 euros à compter du 7 février 2022 jusqu’à son entière libération des lieux qui est intervenue par la remise des clés le 31 mars 2023 ;

Condamner M. [W] [F] à payer M. [Y] [E], une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure ;

Confirmer pour le surplus le jugement dont appel.

M. [Y] [E] conclut à la recevabilité de la demande de résiliation du bail et le prononcé de l’expulsion, en ce que l’inexécution contractuelle caractérisée par le non-respect de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 ne serait pas concernée par la nécessité d’une information à la CCAPEX.

Il conclut également à la résiliation du contrat au titre d’une inexécution suffisamment grave du locataire. En ce sens, il soutient que M. [W] [F] n’habite pas effectivement les lieux depuis plus de huit mois. En sus, il ajoute que ce dernier sous-loue le logement en violation de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, n’ayant pas conclu de contrat de sous-location et dépassant le prix payé par le locataire principal, et ne paye plus régulièrement le loyer principal.

Dans ses dernières conclusions du 19 septembre 2024, M. [W] [F] demande à la cour de :

A titre principal,

Confirmer que l’assignation aurait dû être transmise à la CCAPEX et que, partant, la procédure était irrecevable ;

A titre subsidiaire,

Confirmer que M. [W] [F] a respecté l’ensemble de ses obligations contractuelles ;

Confirmer que M. [W] [F] a respecté les termes de l’ordonnance de référé rendue le 7 décembre 2020 ;

En conséquence,

Débouter M. [V] [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [V] [S] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] [F] conclut à l’irrecevabilité de l’action pour cause d’absence d’information de la CCAPEX, en ce qu’elle serait obligatoire quant aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail ainsi que les demandes additionnelles.

A titre subsidiaire, il soutient que le bail ne peut être résilié pour manquement dès lors que la sous-location a été acceptée par M. [V] [S] et, partant, l’absence d’occupation personnelle du logement par le locataire principal. Il précise que le bailleur ayant accepté la sous-location ne peut se voir restituer les sous-loyers perçus au titre des fruits civils.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 mars 2025.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail

M. [Y] [E] poursuit la résiliation du bail au motif d’une sous-location prohibée. M. [W] [F] lui oppose l’absence d’information préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locative (CCAPEX).

Si l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la CCAPEX doit être saisie en cas de demande de constat de la résiliation du bail mais aussi, comme entend le rappeler M. [W] [F], en cas d’assignation tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur, ou encore aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, au cas d’espèce, dès lors que la demande de résiliation du bail est fondée sur un autre motif, la sous-location prohibée, la recevabilité de l’action n’est pas subordonnée au respect de ces formalités préalables, de sorte qu’elle doit être déclarée recevable.

2. Sur la demande de résiliation judicaire du bail au motif d’une sous-location prohibée

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Si par courrier du 19 septembre 2017, M. [Y] [E] a autorisé la sous-location afin que, selon lui, M. [W] [F] puisse héberger les salariés de son restaurant, sous contrat saisonnier, c’est-à-dire de manière ponctuelle, ce dernier le conteste et avance que ce motif n’y était nullement mentionné.

Néanmoins, il n’est pas contesté que le logement en litige a été donné à bail à M. [V] [Z] le 2 novembre 2018, que le contrat, qui ne faisait pas mention d’une sous-location, a porté sur un logement vide et a été conclu pour une durée de trois ans, moyennant un loyer mensuel de 500 euros, soit un loyer très supérieur à celui convenu avec M. [Y] [E], de 405 euros à compter du mois de septembre 2018.

En raison de l’existence de cette inexécution suffisamment grave des obligations qui pesaient sur M. [W] [F], le bail conclu le 24 septembre 2017 sera par conséquent résilié au 7 février 2022.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En conséquence de ce qui précède et de ce que M. [W] [F] a restitué le logement le 31 mars 2023, celui-ci sera condamné à payer à M. [Y] [E] une indemnité d’occupation de 500 euros par mois, correspondant à la valeur locative du logement en litige, à compter du 7 février 2002 jusqu’au 31 mars 2023.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] [F] sera condamné aux dépens de l’appel.

M. [W] [F] sera en outre condamné à payer à M. [Y] [E] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 7 février 2022 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne, en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail et a rejeté la demande de condamnation au paiement d’un indemnité d’occupation ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

DECLARE recevable la demande de résiliation judiciaire du bail du 24 septembre 2017 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire de ce bail au 7 février 2002 ;

CONDAMNE M. [W] [F] à payer à M. [Y] [E] une indemnité d’occupation de 500 euros par mois à compter du 7 février 2002 jusqu’au 31 mars 2023 ;

CONDAMNE M. [W] [F] à payer à M. [Y] [E] la somme de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [W] [F] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,