Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 20 novembre 2025, n° 25/00609

TGI Narbonne 26 novembre 2024

CA Montpellier
Confirmation 20 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Existence de la créance et caractère non sérieusement contestable
La cour a estimé que la créance n'était pas sérieusement contestable, mais a noté des incertitudes quant à l'origine des désordres, ce qui justifie que le débat soit tranché par le juge du fond.
Rejeté
Imputabilité des préjudices immatériels
La cour a confirmé que l'imputabilité des préjudices immatériels n'était pas clairement établie, laissant le débat à trancher par le juge du fond.
Accepté
Droit aux dépens et indemnité
La cour a condamné Madame [I] à payer une indemnité au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, en raison de sa position succombante.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier, Madame [I] conteste l'ordonnance du Tribunal judiciaire de Narbonne du 26 novembre 2024, qui a débouté ses demandes provisionnelles concernant des préjudices matériels et immatériels liés à des infiltrations dans son appartement. La juridiction de première instance a estimé que les contestations sur l'existence de la créance étaient sérieuses, nécessitant un débat au fond. La Cour d'appel, après avoir examiné les éléments, a confirmé cette ordonnance, soulignant que les expertises laissaient planer des doutes sur l'imputabilité des désordres. En conséquence, elle a également condamné Madame [I] à verser 1.000 euros au Syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 20 nov. 2025, n° 25/00609
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	25/00609
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Narbonne, 26 novembre 2024, N° 24/00340
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Bruno BLANQUERYann GARRIGUE
Cabinet(s) :	LX MONTPELLIERSCP BLANQUER CROIZIER CHARPY SELMO
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la résidence [ Adresse 7 ], son Syndic la SARL AGENCE PIGASSOU

Texte intégral

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/00609 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QREX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 26 NOVEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

N° RG 24/00340

APPELANTE :

Madame [Y] [I]

née le 29 Août 1959 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Hugues MOULY avocat au barreau de NARBONNE

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] représenté par son Syndic la SARL AGENCE PIGASSOU, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NARBONNE sous le n° 780 141 214 dont le siège social est [Adresse 10] représentée par son gérant domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 3],

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocat au barreau de NARBONNE

Ordonnance de clôture du 09 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 septembre 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

* *

FAITS

Madame [I] s’est rendue propriétaire d’un appartement constituant le lot n°40 au sein de la copropriété Ephyra sise [Adresse 8] à [Localité 9] suivant acte reçu le 8 octobre 2011 par Maître [L] [T], Notaire.

L’appartement de la requérante est situé au 3ème étage du bâtiment G et numéroté G305.

Madame [I] exerce la profession d’infirmière et il s’agit là de son seul et unique investissement.

L’appartement a été loué dans un premier temps.

Dès le mois de novembre 2014, l’appartement de Madame [I] a subi des infiltrations.

Une première expertise a été diligentée, de laquelle il est ressorti que les infiltrations avaient pour cause un défaut du chéneau encaissé sur la toiture du logement G402.

Les services d’un économiste de la construction ont été sollicités par l’ancien assureur dommages-ouvrage (en faillite depuis) de la résidence, qui a estimé le coût des travaux de remise en état des appartements touchés par ces infiltrations, principalement les bâtiments F et G de la copropriété, à un montant total de 44.177,70 euros.

Suivant un rapport du 22 juillet 2015, le coût des travaux de peinture au sein de l’appartement G305 s’élevaient à 1.770 € HTC et 4.830 € HT pour la réfection de la toiture du bâtiment G.

Les chiffres ainsi posés, l’ancien assureur dommages-ouvrage a donné son accord pour prendre en charge les travaux de réfection en réparation des désordres portant sur l’appartement G305.

L’assureur a versé une indemnité à hauteur de 43.101,30 € pour les travaux en réparation des bâtiments F et G de la résidence.

L’appartement de Madame [I] a été sinistré à maintes reprises, rendant la location de ce dernier impossible. Suite à ces premiers sinistres, la dernière locataire a quitté le logement le 18 décembre 2015.

Il semble que des travaux aient été effectués en parties communes mais l’appartement de Madame [I] a subi de nouvelles des infiltrations.

Les dommages consistent en l’apparition d’auréoles sur les parois de la gaine technique et en plafond de la cuisine ainsi que sur les murs de la chambre, la salle d’eau et des coulures sur les cloisons.

La situation étant intenable, le dernier locataire est tombé malade du fait de l’humidité permanente du logement et a dû le quitter pour des raisons de santé.

L’appartement n’est plus loué depuis le 18 novembre 2018 et ne peut plus l’être.

Une nouvelle expertise a été réalisée par l’assureur dommages ouvrage, la compagnie d’assurance ALPHA INSURANCE. L’expert a constaté les éléments suivants sans pour autant avoir

déterminé la cause des infiltrations :

— les dalles sur plots des coursives de la copropriété ne sont pas étanchées,

— l’étanchéité de la souche VMC sur terrasse technique est à vérifier,

— des végétaux obstruent partiellement l’évacuation de la terrasse technique,

— aucune descente ou pissette n’est visible en façades, alors que la facture de la société RBA comprend 1 pissette par chéneau '', (Pièce 5 -Page 10 à 17)

Suite au rapport préliminaire, la compagnie d’assurance a indiqué au syndic de la copropriété ne pas verser une seconde indemnité pour les désordres subis par I’appartement G305 appartenant à Madame [I].

La recherche de fuite a révélé le 30 novembre 2019 que la gaine de la VMC de l’appartement de la requérante laissait un passage d’eau important, inondant son logement.

En février 2020, le syndicat des copropriétaires a pris en charge les travaux de réfection de l’étanchéité de la gaine de la VMC selon facture n°20200201012 du 4 février 2020 établie par la société RBA.

Malgré les différentes réparations entreprises, depuis 2017, les dégâts des eaux n’ont de cesse de dégrader l’appartement. Cette situation empêche Madame [I] de le remettre en location tant que les infiltrations perdurent.

Le 20 août 2020 la situation n’était toujours pas réglée. Madame [I] n’était pas indemnisée, ni des dégâts, ni de ses pertes locatives.

Le 21 septembre 2020 le complexe étanchéité a été testé par fumigène et a révélé que des fissurations en façade et des trous en façade n’ont pas été bouchés, malgré la réalisation des différents travaux.

Une dernière recherche de fuite amiable, réalisée en juillet 2022, a mis en évidence la persistance des infiltrations, sans qu’une solution soit trouvée ou mise en place à ce jour.

Par ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de Narbonne du 26 novembre 2024, il était donné acte à madame [Y] [I] du désistement de sa demande de condamnation à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] visant à solliciter la réalisation sous astreinte de travaux de reprise d’étanchéité et compte tenu des contestations sérieuses Mme [Y] [I] a été déboutée de ses demandes provisionnelles, lesquelles doivent donner lieu à débat au fond.

Cette ordonnance a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] de ses demandes reconventionnelles provisionnelles.

Prétentions des parties

1) Mme [I] souhaite voir infirmé l’ordonnance 26 novembre 2024 dont appel et condamner le [Adresse 12] à lui verser la somme de 11.515,32 € au titre des préjudices matériels subis, afin de lui permettre de remettre son appartement en état, somme indexée sur l’indice BT01 entre 2 juillet 2024, jour du dépôt du rapport d’expertise [F], et le jour du complet paiement, ainsi que la somme de 37.272,35 €, à valoir sur I’indemnisation de ses préjudices immatériels, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, et 15.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens d’instance, comprenant ceux des ordonnances du 13 décembre 2022 et 5 mars 2024 et la portion du coût de l’expertise judiciaire dont Madame [I] a assumé la charge, déduction faite de la somme de 10.000 € réglée par le syndicat en exécution de la condamnation ad litem de l’ordonnance du 13 décembre 2022.

2) Le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] sollicite la confirmation de l’ordonnance rendue le 26 novembre 2024 et sollicite une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande de provision

A juste titre, le premier juge a justement rappelé que l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s 'imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Dès lors il incombe à Mme [I] de rapporter la preuve de l’existence de la créance et son caractère non sérieusement contestable.

La contestation sérieuse doit s’entendre comme celle qui laisse planer un doute quant à l’obligation elle-même, sa précise étendue, le montant précis de celle-ci.

En l’espèce, l’expert s’est exprimé sur les désordres dont l’origine concerne les parties communes de l’immeuble litigieux et retient que la cause des désordres était ' consécutive à une défaillance au niveau d’un joint de dilatation à maçonnerie du bâtiment’ ainsi qu’à une 'défaillance de la bande solin et de l’étanchéité du plot maçonné’ et indique que concernant les préjudices immatériels ' leur imputabilité peut se décomposer à hauteur de 80 % pour le lot couverture (à partager éventuellement avec le syndic selon l’appréciation du juge) et 20% pour le lot étanchéité’ et laisse à l’appréciation du tribunal l’évaluation du préjudice matériel et son imputabilité, justifiant ainsi que le débat soit tranché par le juge du fond,

Compte tenu de ces incertitudes et donc ces contestations sérieuses, l’ordonnance de référé sera confirmée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [I], succombante, sera condamnée au paiement de la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme l’ordonnance de référé en date du 26 novembre 2024

Statuant à nouveau ,

Condamne Mme [I] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [6] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,