RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 5

ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2025

(n° 201, 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/00401 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CE5WH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Décembre 2021 – Tribunal de Commerce de Paris, 15ème chambre – RG n° 2020033477

APPELANT

Monsieur [A] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

né le 16 Novembre 1966 à [Localité 13]

Représenté et assisté de M^e Xavier Dubois, avocat au barreau de Paris, P563

INTIMÉE

S.A.S. RESIDENTIAL PARTNERS, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au R.C.S. de [Localité 18] sous le numéro 442 133 922

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric Ingold de la Selarl Ingold & Thomas – Avocats, avocat au barreau de Paris, B1055 et assistée de M^e Charles-Edouard Forgar de Largo Avocats, avocat au barreau de Paris, P112

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 Juin 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

— M^me Nathalie Renard, présidente de la chambre 5-5

— M^me Marilyn Ranoux-Julien, conseillère

— M^me Marie-Annick Prigent, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Marie-Annick Prigent dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Maxime Martinez

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Renard, présidente de la chambre 5-5 et par Wendy PANG FOU, greffier auquel la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société Residential Partners commercialise, sous l’enseigne [U] Residential, des programmes immobiliers neufs sur le territoire national.

M. [E] a exercé de façon indépendante une activité d’agent commercial pour laquelle il était inscrit au registre du commerce. Il a sollicité sa radiation du registre spécial des agents commerciaux en juillet 2019.

Suivant contrat de mars 2014, M.[E] s’est vu confier un mandat d’agent commercial aux fins de procéder, en son nom et pour le compte de la société Residential Partners, à la recherche d’acquéreurs pour des lots de copropriété, objet de mandats détenus par la société Residential Partners et plus généralement de se livrer à toutes opérations relevant de l’activité de transactions sur immeubles et fonds de commerce. Ledit contrat a été conclu pour une durée de douze mois, tacitement renouvelable par période de 12 mois.

M. [E] a assuré sa mission à compter de mars 2014 et ce, jusqu’à la rupture du contrat notifiée par ce dernier à la société Residential Partners par courrier recommandé en date du 14 mai 2019 avec demande d’avis de réception.

M.[E], a, par acte en date du 21 août 2020, assigné la société Residential Partners devant le tribunal de commerce de Paris afin d’obtenir le règlement d’une indemnité de fin de contrat ainsi que le règlement des commissions durant l’exécution du contrat.

Par jugement du 13 décembre 2021, le tribunal de commerce de Paris a :

— Débouté M. [E] de sa demande d’irrecevabilité ;

— Déclaré prescrites les demandes de rappels de commissions au titre des ventes [D], [V] et Perl ;

— Condamné la société Residential Partners au paiement à M. [E] d’une somme de 47 938 euros au titre d’une indemnité de fin de contrat ;

— Débouté les parties de toutes demandes autres plus amples ou contraires ;

— Condamné la société Residential Partners au paiement d’une somme de 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la société Residential Partners aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 74,50 euros dont 12,20 euros de TVA ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 28 décembre 2021, M. [A] [E] a interjeté appel du jugement en ce qu’il a :

— Limité la condamnation de la société Residential Partners au paiement d’une indemnité de fin de contrat d’un montant de 47 938 euros ;

— Déclaré prescrites les demandes de rappels de commissions au titre des ventes [D], [V] et Perl ;

— Débouté M.[E] de toutes demandes autres plus amples ou contraires.

Par ses dernières conclusions notifiées le 28 juillet 2022, M.[E] demande, au visa de l’article 446-2 du code de procédure civile, des articles L.134-1 et suivants du code de commerce, des articles 1189 et 1190, 1224, 1137 du code civil, de :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 13 décembre 2021 en ce qu’il a jugé que la rupture du contrat d’agent commercial par M. [E] le 14 mai 2019 était imputable à la société Residential Partners et a en conséquence fait droit à la demande d’indemnité de fin de contrat sollicitée par M.[E] ;

— Infirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Paris le 13 décembre 2021 en ce qu’il a :

— limité la condamnation de la société Residential Partners au paiement à M. [E] d’une indemnité de fin de contrat à la somme de 47 938 euros ;

— déclaré prescrite la demande de rappel de commissions au titre de la vente Perl ;

— débouté M. [E] de toutes demandes autres plus amples ou contraires ;

et statuant à nouveau :

— Condamner la société Residential Partners à verser à M. [E], au titre de l’indemnité de fin de contrat, la somme de :

— à titre principal : 322 856,73 euros ;

— à titre subsidiaire : 154 440 euros ;

— à titre infiniment subsidiaire : 109 740,22 euros ;

— Juger que la demande présentée par M. [E] à titre de rappel de commissions sur la vente Perl / Promologis n’est pas prescrite, et par conséquent recevable ;

— Condamner la société Residential Partners à verser à M. [E] les sommes suivantes :

A titre principal, s’agissant du mandat « OMEM » et à raison du non-paiement de l’incentive :

—  2 100,00 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [V],

—  4 390,50 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [D],

—  2 917,50 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente SCI Redel,

—  3 625,50 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Tissier,

—  1 687,50 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [Localité 6],

—  1 648,50 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Cuiti,

—  5 898,00 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Loir,

—  3 526,50 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Pages,

—  1 657,50 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Cadelou,

—  52 587,34 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Perl /Promologis,

—  1 560,00 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Bourles,

—  6 385,73 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [H],

—  16 525,00 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [T],

—  2 137,50 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [Localité 8],

—  4 619,33 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Weill,

—  2 640,00 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [Z],

—  4 462,50 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [M],

—  2 220,00 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [I],

—  2 077,53 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Guindon,

—  3 600,00 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [Localité 17],

—  4 207,50 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente SCI Iguela,

—  3 757,50 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [C],

—  1 800,00 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Heijblom,

—  4 230,00 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [X],

—  1 928,70 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [F],

—  1 665,00 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Barry,

—  3 870,00 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Loth,

—  1 170,00 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Drouilly,

—  2 475,00 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Le Graverend,

soit une somme totale de 150 650,13 euros H.T. ;

A titre subsidiaire, en cas de débouté s’agissant du non-paiement de l’incentive dans le cadre du mandat « OMEM » :

—  32 965,20 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente Perl / Promologis,

—  2 554,29 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [H] ;

En tout état de cause :

—  2 313 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [S],

—  5 106 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [J],

—  6 582,60 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [W],

—  3 765 euros H.T. à titre de rappel de commissions sur la vente [K] ;

— Condamner la société Residential Partners à verser à M. [E] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat d’agent commercial ;

— Assortir les condamnations prononcées des intérêts au taux légal avec anatocisme (article 1343-2 du code civil), à compter de la date de signification de l’assignation devant le tribunal de commerce, soit le 21 août 2020 ;

— Condamner la société Residential Partners à verser à M. [E] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société Residential Partners aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions, notifiées le 8 juin 2022, la société Residential Partners demande, au visa des articles 1103, 1104, 1189, 1315, 1342 et 2224 du code civil, des articles L.134-1 et suivants du code de commerce, de :

A titre principal,

— Infirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris en ce qu’il a condamné la société Residential Partners au paiement à M. [E] d’une somme de 47 938 euros à titre d’indemnité de fin de contrat ;

Statuant à nouveau,

— Débouter M. [E] de sa demande de paiement d’une indemnité de fin de contrat;

— Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris en toutes ses autres dispositions, en ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires du demandeur ;

A titre subsidiaire,

— Confirmer le jugement du tribunal de commerce de Paris en toutes ses dispositions ;

En conséquence,

— Débouter M. [E] de l’intégralité de ses demandes ;

En tout état de cause,

— Condamner M. [E] aux entiers dépens ainsi qu’à verser à la société Residential Partners la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 9 janvier 2025, puis modifiée par ordonnance de clôture rectificative en date du 15 mai 2025.

La cour renvoie pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

M. [E] sollicitant la réintégration des commissions dont il réclame le paiement dans l’assiette de calcul de l’indemnité de rupture, il y a lieu de statuer préalablement sur la demande au titre des commissions et ensuite sur le demande au titre de l’indemnité de rupture.

Sur la demande de paiement de commissions

L’article L 134-6 du code de commerce dispose que pour toute opération commerciale conclue pendant la durée du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission définie à l’article L. 134-5 lorsqu’elle a été conclue grâce à son intervention ou lorsque l’opération a été conclue avec un tiers dont il a obtenu antérieurement la clientèle pour des opérations du même genre'

L’article R 134-3 du même code précise que le mandant remet à l’agent commercial un relevé des commissions dues, au plus tard le dernier jour du mois suivant le trimestre au cours duquel elles sont acquises ; que ce relevé mentionne tous les éléments sur la base desquels le montant des commissions a été calculé ; et que l’agent commercial a le droit d’exiger de son mandant qu’il lui fournisse toutes les informations, en particulier un extrait des documents comptables nécessaires pour vérifier le montant des commissions qui lui sont dues.

Sur la demande de commissions au titre de l’incentive

M. [E] fait valoir que :

La société Residential Partners lui aurait dissimulé l’existence d’incentive (honoraire de résultat) prévue au contrat signé entre la société Residential Partners et l’association Omem de sorte qu’il n’a pas pu réclamer le pourcentage auquel il estime avoir droit sur les honoraires perçus par la société Residential Partners alors que l’incentive perçue par celle-ci résulte des nombreuses ventes conclues par lui.

La société Residential Partners réplique que :

M. [E] ne rapporte aucune preuve de ce qu’elle aurait « sciemment dissimulé » l’incentive. De plus, elle estime qu’elle n’avait aucune obligation d’informer M. [E] de l’existence d’incentive dès lors que le contrat d’agent commercial prévoyait seulement un droit à commission sur les honoraires perçus par la société Residential Partners au titre de chaque opération de vente réalisée par M. [E], que celui-ci n’a pas participé à l’ensemble des ventes qui ont conduit, par leur prix agrégé, à un objectif fixé par le mandant principal,

M.[E] demande la communication de pièces, objet de sa sommation en première instance mais ne forme pas cette demande dans le dispositif de ses conclusions. Les pièces produites aux débats par les parties sont suffisantes pour statuer sur la demande.

La société Residential Partners bénéficiait de mandats de vente en l’état futur d’achèvement de la part de maîtres d’ouvrage et en confiait la commercialisation à M. [E].

Sur le mandat de vente (page 4) conclu entre la société Residential Partners et l’association Omem, en date du 18 février 2013, l’article 5 intitulé « Rémunération du mandataire » stipule : « En cas de réalisation de la cession des lots avec un acheteur présenté par le mandataire, le mandat s’oblige à payer à ce dernier, pour l’exécution de sa mission, à titre de rémunération, un pourcentage de 6% HT sur le prix de vente toutes taxes comprises exprimé dans l’acte authentique de vente. »

Il prévoit par la suite que : « Par ailleurs, le mandant versera au mandataire, une prime de résultat dont l’assiette est déterminée comme suit : L’ensemble du programme sera divisé en subdivisions, chacune de celles-ci étant composées d’un ensemble de logements représentatifs du programme. La composition des subdivisions de programme sera notifiée au mandataire dans les 10 jours suivants la signature du présent mandat. »

Suit ensuite le mode de calcul de l’honoraire de résultat.

«  Cette prime sur honoraires ne sera versée intégralement que si les objectifs délais (réservations + vente) fixés par le mandant sont respectés. Si les objectifs délais n’étaient pas tenus, la prime sur honoraires serait minorée comme suit : ['] "

L’article 5 intitulé « commission » du contrat entre M. [E] et la société Residential Partners stipule : " Sur toutes les affaires réalisées par ses soins, M. [E] aura droit à un pourcentage ci-après défini, de la commission TVA incluse, qui sera encaissée par son mandant, ce pourcentage sera défini par avenant au contrat pour chacune des opérations.

[Adresse 12]: 25% des honoraires perçus par la société Residential Partners (de 6% HT sur le TTC).

Opération amenée par le Mandataire (immeubles [Localité 14]) : 30% des honoraires perçus par la société Residential Partners (à déterminer).

Les futures opérations qui seront travaillées de façon commune entre la société Residential Partners et M.[E] feront l’objet d’un avenant au présent mandat précisant les conditions mises en place. "

La commission sur la seule opération " [Adresse 11] [Localité 17] " a été précisé dans le contrat. Si les parties ont fixé à 30 % de la commission perçue par le mandant les honoraires à verser sur la vente des immeubles situés à [Localité 14], elles n’ont pas précisé le pourcentage perçu par le mandant.

Il n’est prévu qu’un pourcentage de commissions fixe. Aucun honoraire de résultat n’est évoqué dans le contrat.

Contrairement à ce que soutient M. [E], le fait de fixer l’assiette de calcul de sa commission à 6 % des honoraires perçus par la société Residential Partners démontre la volonté des parties de limiter les honoraires du mandataire à un montant fixe. M. [E] ne justifie pas que la société Residential Partners lui a dissimulé l’existence d’un honoraire de résultat alors qu’il avait connaissance que son mandant était lui-même mandataire de l’association Onem, et percevait à ce titre des honoraires. Cependant, M. [E] ne peut se prévaloir du contrat conclu entre l’Omem et la société Residential Partners que dans la limite du propre contrat qu’il a signé avec cette dernière.

Dans le domaine d’activité exercé par les parties, l’honoraire de résultat est une pratique courante. Les parties ont nécessairement négocié le taux de commission alloué à M. [E] mais ne donnent aucun élément sur les conditions dans lesquelles elles sont parvenues à cet accord précisé au contrat.

L’absence de mention d’honoraire de résultat dans le contrat, objet du litige, la mention précise du calcul de la commission de M. [E] à 6 % des honoraires perçus par la société Residential Partners pour le premier projet qui lui a été confié, la mention que le pourcentage perçu ultérieurement par M. [E] serait défini par avenant au contrat pour chacune des opérations sans que les parties ne produisent aucun élément sur des négociations ultérieures à ce titre, démontrent la volonté des parties de se limiter aux termes précis du contrat.

Dès lors que les deux contrats étaient indépendants, les parties pouvaient fixer librement le taux de commission.

Le fait que dans le tableau récapitulatif des commissions perçues par M.[E], figure pour l’opération " [Adresse 11] [Localité 17] « en 2014 une ligne » incentive " pour un montant de 5100,27 euros ne lui accorde aucun droit, puisqu’il reconnaît n’avoir jamais reçu cette somme.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes en paiement de M. [E] de commissions au titre de l’incentive.

Sur la demande en paiement de commissions relative à la vente « PERL »

Le tribunal de commerce a déclaré prescrites les demandes de rappels de commissions au titre des ventes [D], [V] et Perl. Aux termes de ses dernières conclusions, M. [E], qui avait interjeté appel de cette disposition, ne conteste que la prescription de la demande au titre de la vente Perl retenue par le tribunal.

M. [E] demande d’autres rappels de commissions ([H], [S], [J], [W], [K]) au titre d’un non-respect de l’obligation d’exclusivité.

Sur la prescription

M. [E] fait valoir que la demande au titre de la vente Perl ne serait pas prescrite dès lors qu’il n’aurait eu connaissance du montant réel de la vente qu’au cours de l’instance, lorsqu’il a découvert le tableau versé aux débats par la société Residential Partners.

La société Residential Partners réplique que M. [E] devait avoir connaissance du montant réel d’une vente réalisée en partie par ses soins, ou du moins qu’il aurait dû le connaitre, et en conséquence qu’il disposait des éléments lui permettant d’exercer son action.

L’article 2224 du code civil dispose : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

La vente Perl a eu lieu le 30 mars 2015 et l’assignation aux termes de laquelle M. [E] forme sa demande de commission date du 21 août 2020.

M. [E] invoque avoir vendu 14 lots de cet immeuble, la société Residential Partners alléguant avoir vendu le reliquat en bloc à la société Perl. La société Residential Partners a perçu 6% d’honoraires sur la vente soit 156 977,16 euros et a reversé 4% de cette dernière somme à M. [E] soit 6279,09 euros.

M. [E] verse aux débats la facture évaluant sa commission correspondant à la vente Perl en faisant observant que contrairement aux autres factures, le montant de la vente n’est pas mentionné.

Si effectivement, M. [E] verse plusieurs factures sur lesquelles figurent le montant de la vente et le montant des commissions, il produit également la facture de la vente Bormettes en date du 6 mars 2018, la facture de la vente SCI Almiqantara en date du 22 mars 2018, la facture de la vente [Adresse 5] en date du 27 novembre 2018, la facture de la vente [S] en date du 16 janvier 2017, la facture de la vente [Adresse 19] en date du 21 juin 2017 ne mentionnant pas le prix de la vente mais le seul montant des commissions de M. [E] ce qui démontre que ce mode de facturation n’était pas inhabituel.

En conséquence, M. [E] produit une facture en date du 23 mars 2015 d’un montant de 6279,09 euros pour 14 logements vendus préalablement à la date de la vente en bloc à la société Perl. Il ne pouvait ignorer le montant de la vente des 14 appartements et connaissait le mode de calcul de la commission perçue par son mandant et la sienne. Il y a lieu de retenir qu’à cette date, M. [E] avait eu connaissance du montant et du mode de fixation de la commission qui lui a été versée sur la vente Perl, sans les contester et qu’à la date de l’assignation du 21 août 2020, son action en paiement était prescrite.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de commissions au titre de la violation de l’obligation d’exclusivité de la société Residential Partners

M. [E] allègue que :

La société Residential Partners aurait délibérément violé à plusieurs reprises l’obligation d’exclusivité qu’elle avait à son égard en vertu du contrat d’agent commercial, en ouvrant la commercialisation des opérations de [Localité 17] et de [Localité 10] à des agences extérieures ce qui aurait engendré des pertes de commissions pour lui.

La société Residential Partners répond que :

Les programmes ou lots désignés pouvant être confiés à M. [E] en exclusivité ou co-exclusivité, la stipulation du contrat d’agent commercial selon laquelle « le mandant s’interdit de missionner un autre agent extérieur » permettait de confier une vente à un nombre limité de mandataires, sans pouvoir dépasser le nombre d’un agent extérieur.

L’obligation d’exclusivité résulte de l’article 2. b) du contrat conclu entre les parties : « Le Mandant confie en exclusivité ou en co-exclusivité les programmes ou les lots désignés dans les présentes et s’interdit de missionner un autre agent extérieur. Il se réserve le droit de traiter directement certains lots avec ses propres clients. »

La vente en co-exclusivité signifie que la vente du bien peut être confiée à un nombre limité de mandataires.

Le fait que dans le contrat d’agent commercial, dans la même phrase, il soit mentionné la possibilité de vendre en exclusivité ou en co-exclusivité, en précisant « s’interdit de missionner un autre agent extérieur » implique la possibilité de faire appel à un agent extérieur mais uniquement un seul. Ensuite, il est ajouté que le mandant « se réserve le droit de traiter directement certains lots avec ses propres clients » ce qui n’est pas contradictoire.

Cette interprétation du contrat est corroborée par les courriels échangés entre les parties aux termes desquels M.[E] a été informé de l’intervention d’un mandataire extérieur comme en attestent notamment les échanges entre les parties sur les ventes [K] et [S]. Il ne démontre pas que le mandant a eu recours à plus d’un agent extérieur pour les ventes concernées.

Aux termes du mandat de vente confié le 10 mars 2016 par la SCCV [Adresse 7] à la société, l’article 5.2 intitulé « partenaires » stipule que dans l’hypothèse où " [U] [Residential Partners] sous-traitera ces logements à des professionnels de l’immobilier, il est entendu entre les parties que les honoraires seront de 10% HT sur le prix TTC, payable sur facture émise à la réitération de l’acte ", alors qu’ils s’élèvent à 5% pour l’intervention de la seule société Residential Partners.

Dans le cadre du mandat de vente en date du 18 février 2013 confié par l’association Omem, l’article 5 « rémunération du mandataire », stipule qu’en cas de cession des lots avec un acheteur présenté par la société Residential Partners, la rémunération sera de 6% HT sur le prix de vente TTC.

En cas de cession des lots avec un acheteur présenté par le mandant « le mandant s’oblige à payer au mandataire, pour l’exécution de sa mission, à titre de rémunération, un pourcentage de 4% HT sur le prix de vente toutes taxes comprises exprimé dans l’acte authentique de vente ».

Cependant, M. [E], au titre du mandat d’agent commercial conclu avec la société Residential Partners, perçoit un pourcentage équivalent à 25% puis 30% des honoraires versés à celle-ci, et ne peut prétendre qu’à ce pourcentage. Le partage de commission n’est calculé que sur les honoraires à percevoir par la société Residential Partners et non sur la commission de M.[E]. Dès lors que la co-exclusivité a été autorisée, M. [E] qui n’est « rémunéré que pour les affaires réalisées par ses soins », ne peut réclamer le calcul de sa commission sur l’intégralité des honoraires perçues par le mandant alors qu’un agent tiers est intervenu dans la vente. M. [E], aux termes des courriels échangés avec la société Residential Partners, ou lors de l’établissement des factures, n’a manifesté aucun désaccord sur cette méthode habituellement pratiquée dans la profession et prévue au contrat.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de rappels de commissions de M. [E] liées à la violation d’une obligation d’exclusivité.

Sur la demande de M.[E] au titre d’une indemnité de fin de contrat :

Sur le droit à indemnité

M. [E] soutient que la rupture du contrat d’agent commercial est imputable à la société Residential Partners, dans la mesure où elle ne l’a pas mis en mesure d’exécuter son mandat, que la société Residential Partners ne lui a confié aucun mandat lui permettant la conclusion de vente depuis le mois de juin 2017, soit près de deux ans avant la notification de la rupture du contrat, intervenue alors que M. [E] était en difficulté financière au titre de son activité et qu’il était sous contrat d’exclusivité avec le mandant. Il estime que la société Residential Parteners ne peut lui reprocher de s’être éventuellement contenté de travailler sur la base des mandats qu’elle lui avait confiés, au détriment de la recherche de tout nouveau mandat. Il soutient avoir apporté à plusieurs reprises ou tenté d’apporter de nouveaux mandats à la société Residential Parteners.

Enfin, M. [E] soutient que les mandats confiés à [Localité 16] et à [Localité 10] l’occupaient à temps complet et requéraient sa présence durant toute la semaine, l’empêchant de s’intéresser aux mandats de vente correspondant à des biens situés notamment en région parisienne, dont il estime dans tous les cas ne pas avoir été informé.

La société Residential Partners réplique avoir délégué à M. [E] la vente de biens au détail dans le cadre des mandats qui lui étaient confiés par des promoteurs dans le Sud de la France, zone géographique dans laquelle avait choisi de s’installer M. [E]. De plus, elle indique avoir orienté M. [E] vers des promoteurs à démarcher pour obtenir de nouveaux mandats. Enfin, elle ajoute avoir confié dès le début de son contrat à M. [E] la recherche d’acquéreurs dans le cadre d’un mandat financièrement conséquent – projet de l’Omem – puis d’un second – projet du promoteur Oceanis – qui lui ont permis pendant plusieurs années de générer un chiffre d’affaires annuel conséquent, oscillant entre 55.036,77 euros et 95.526,75 euros. Cependant elle allègue que M. [E] aurait totalement délaissé ses démarches de prospection pour les biens toujours à vendre mais financièrement moins intéressants dans le cadre du mandat confié par le promoteur Oceanis.

L’article L134-4 du code de commerce dispose que les contrats intervenus entre les agents commerciaux et leurs mandants sont conclus dans l’intérêt commun des parties (alinéa 1) ; que les rapports entre l’agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d’information (alinéa 2) ; que l’agent commercial doit exécuter son mandat en bon professionnel ; et que le mandant doit mettre l’agent commercial en mesure d’exécuter son mandat (alinéa 3).

L’article L 134-12 du même code, dont les dispositions sont d’ordre public, indique qu’en cas de cessation de ses relations avec le mandant, l’agent commercial a droit à une indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi ; qu’il perd toutefois le droit à réparation s’il n’a pas notifié au mandant, dans un délai d’un an à compter de la cessation du contrat, qu’il entend faire valoir ses droits ; et que ses ayants droit bénéficient également du droit à réparation lorsque la cessation du contrat est due au décès de l’agent.

L’article L134-13 précise toutefois que la réparation prévue à l’article L. 134-12 n’est pas due dans les cas suivants :

1° La cessation du contrat est provoquée par la faute grave de l’agent commercial ;

2° La cessation du contrat résulte de l’initiative de l’agent à moins que cette cessation ne soit justifiée par des circonstances imputables au mandant ou dues à l’âge, l’infirmité ou la maladie de l’agent commercial, par suite desquels la poursuite de son activité ne peut plus être raisonnablement exigée ;

3° Selon un accord avec le mandant, l’agent commercial cède à un tiers les droits et obligations qu’il détient en vertu du contrat d’agence.

Il est admis que la faute grave, privative d’indemnité de rupture, se définit comme celle qui porte atteinte à la finalité commune du mandat et rend impossible le maintien du lien contractuel ; elle se distingue du simple manquement aux obligations contractuelles justifiant la rupture du contrat.

Par courrier en date du 14 mai 2019, avec demande d’avis de réception, adressé à la société Residential Partners, M. [E] mettait fin au mandat d’agent commercial dans les termes suivants : « Par suite d’absence totale d’activité depuis de nombreux mois et par conséquent de chiffre d’affaires, à mon grand regret, je me vois dans l’obligation de mettre un terme à la convention exclusive qui nous liait jusqu’à présent, et ce sans préavis. Je vous remercie de bien vouloir en prendre note et d’en accuser réception par tout moyen. Vous en remerciant par avance. »

L’article 1er du contrat définit les missions confiées à M. [E] : " Par les présentes, la société Residential Partners donne à [A] [E], qui accepte, mandat de procéder en son nom et pour son compte, à la recherche d’acquéreurs pour des lots de copropriété objet de mandats détenus par Residential Partners, et plus généralement de se livrer à toutes opérations relevant de l’activité de « Transactions sur Immeubles et Fonds de Commerces », réglementée par la Loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et le Décret 72-678 du 20 juillet 1972. "

L’article 2. a) du contrat d’agent commercial stipule : " M [A] [E] exerce son mandat en tant qu’agent mandataire exclusif'

Pendant la durée du présent contrat, M. [E] s’interdit de s’intéresser directement ou indirectement, à des opérations entrant dans le cadre du présent mandat qui lui seraient proposées par des tiers sauf accord préalable et écrit du mandat. Pendant la durée du mandat, l’agent s’interdit de travailler pour un autre cabinet, promoteur ou professionnel de l’immobilier ou sur un programme dédié autre que ceux pour lesquels il est mandaté par Residential Partners."

Il avait été prévu dans le contrat la commercialisation de deux projets précis pour lesquels M. [E] est intervenu.

Il ne peut être reproché à M. [E] de s’être montré passif dans la recherche de nouveaux mandats dès lors que son mandat l’orientait principalement vers la recherche d’acquéreurs pour des lots de copropriété objet de mandats de vente détenus par la société Residential Partners, que M. [E] justifie que cette activité nécessitait un bureau de vente sur place et sa présence pour recevoir les clients.

M. [E] verse aux débats des photographies du bureau de vente de [Localité 10] et de celui de [Localité 17], des courriels relatifs à son installation sur place, au matériel nécessaire, une attestation du 18 décembre 2020 de M. [O], conseiller en gestion de patrimoine, qui indique qu’en 2014, 2015 et jusqu’au début 2016, M. [E] tenait le bureau de [Localité 17].

M. [P], aux termes d’une attestation du 14 décembre 2020, indique avoir rencontré M.[E], après l’avoir contacté fin 2016 en vue de l’acquisition d’un bien immobilier, dans son bureau de vente dans le cadre de la commercialisation du programme de vente Oceanis, que M.[E] a participé en 2018 à des réunions de chantier avec les nouveaux propriétaires.

M. [E] justifie donc de l’existence de bureaux de vente nécessitant sa présence lors de la commercialisation des programmes.

La société Residential Partners communique une liste des mandats de vente qui lui ont été confiés entre 2015 et 2019 mais elle ne justifie ni avoir transmis cette liste à M. [E] ni lui avoir confié des programmes à commercialiser à compter de 2018.

Elle ne démontre pas s’être inquiétée de l’absence d’activité de M. [E] à compter de 2018. Si M.[E] pouvait exercer son mandat sur tout le territoire, elle ne lui a proposé aucun programme dans une région autre que le Sud-Est et que M. [E] aurait refusé. Il ne peut être reproché à M. [E] de ne pas avoir réussi à vendre certains appartements (programme domaine de Safran) en raison d’un sinistre affectant le parking de l’immeuble.

Le tribunal de commerce a justement retenu que " M. [E] justifie avoir apporté ou tenté d’apporté à son mandant de nouveaux mandats pendant toute la relation contractuelle : mandat [T] en 2015, [I], [H], [N] (non abouti) en 2015, Nîmes et Béziers en 2018 (perte de mandats), Juan les Pins (non abouti), la Seyne sur Mer (non abouti), Rayol/Canadel sur Mer (projet non abouti), Saint Cyr sur Mer (non abouti) ; "

M. [E] produit des échanges de courriels de 2018 avec la société Residential Partners, alors qu’elle ne lui confiait plus de nouveaux mandats, lui demandant d’effectuer des démarches dans plusieurs communes du Sud-Est de la France afin de prospecter sur d’éventuels programmes qui n’ont pas abouti.

Par courriel du 26 juillet 2018, M. [R] de la société Residential Partners indiquait à M. [E] qui évoquait avec lui la possibilité d’un programme à commercialiser : " c’est parfait. Merci pour ton retour. On va avoir des choses en septembre par ailleurs. On se verra courant septembre. [G] "

Par courriel du 28 novembre 2018, M. [E] s’adressait à M. [R] et M. [B] de la société Residential Partners : " [G], [L], Suite discussion avec [L] ce jour, le projet de [Localité 15] nous échappe, à mon grand regret. Comme dit avec [L], les ventes de [Localité 9] ne reprendront pas (malgré la pub diffusée selon Oceanis, je n’ai strictement aucun contact) et les différents sujets abordés pour développer des affaires sont au point mort. Je vais donc être confronté à un problème majeur de trésorerie et ce très vite. En clair la situation est intenable dans le temps et à très brève échéance. Suite à la discussion avec [L] et à sa demande, je vous adresse donc ce mail pour mémo. Bonne soirée. [A] ".

M. [R], président de la société Residential Partners adressait le 16 juin 2019 le courriel suivant à M. [E] après que celui-ci ait démissionné : «   » [A], Tu sais très bien qu’on t’a toujours encouragé à aller chercher du travail ou des contrats ailleurs parce que nous n’étions pas capables de développer utilement dans le sud de la France c’était clair net et sans équivoque. Si nous avions été promoteur dans le sud de la France et qu’on avait des programmes à d’autres là j’aurais compris ta position. Notre exclusivité initiale n’avait plus aucun sens et tu le sais parfaitement bien. On aurait dû peut-être le signifier de façon plus formelle mais je crois que nous avions d’autres rapports basés sur la confiance. "

M. [E] adressait à M. [B] de la société Residential Partners un message téléphonique le 14 mai 2019 pour l’aviser de la rupture du mandat et des motifs et M. [B] répondait : « Je comprends ta position malheureusement. »

Il résulte des pièces du dossiers que la société Residential Partners n’a formulé durant l’exécution du mandat aucun grief à l’encontre de M. [E] qui a été contraint de démissionner compte tenu de l’absence d’affaires proposées par son mandant alors qu’il justifiait que dans le même temps, il devait s’acquitter des charges liées à l’exercice de sa profession.

M. [E] justifie avoir perçu les commissions suivantes :

2017 : 103 624,35 euros HT

2018 : 40 791 euros HT pour une seule vente réalisée, le solde résultant de ventes de l’année 2017

2019 : aucune commission

Cette réduction de commissions ne résulte pas de l’absence de prospection de M. [E] mais de l’absence d’affaires confiées par le mandant à son mandataire comme il s’y était engagé.

Ces résultats justifiaient que M. [E] résilie le contrat, la société Residential Partners ne motivant pas cette absence de programmes à commercialiser et maintenant dans le même temps une clause d’exclusivité qui interdisait à M. [E] de travailler avec un autre promoteur ce qui réduisait considérablement son champ d’action dans un secteur concurrentiel.

Au vu de ces éléments, la rupture du contrat d’agent commercial est justifiée par des circonstances imputables à la société Residential Partners.

Sur le montant de l’indemnité

L’indemnité de rupture est destinée à réparer le préjudice subi par l’agent du fait de la perte pour l’avenir des revenus tirés de l’exploitation de la clientèle commune. Son quantum n’étant pas réglementé, il convient de fixer son montant en fonction des circonstances spécifiques de la cause.

M.[E] demande le calcul de l’indemnité de rupture sur la base des deux dernières années, complètes et subsidiairement sur trois ans. La société Residential Partners conteste le calcul de cette indemnité sur trois ans.

En l’espèce, le mandat a duré de 2014 à 2019. Pour tenir compte tenu de l’activité fluctuante de l’agent, l’indemnité sera calculée sur la période des trois dernières années d’exercice soit du 14 mai 2016 au 14 mai 2019 et sera évaluée à deux ans de commissions.

Il résulte des factures produites par M. [E], non contestées, que sur cette période, celui-ci a perçu :

14 mai 2016 au 14 mai 2017 : 116.671,85 euros H.T.

14 mai 2017 au 14 mai 2018 : 41.488,50 euros H.T.

14 mai 2018 au 14 mai 2019 : 6.450 euros H.T

Total : 164.610,35 / 3 = 54.870,11 euros.

Il y a lieu de fixer l’indemnité de fin de contrat à la somme de 54.870,11 euros X 2 ans = 109.740,22euros.

Cette indemnité portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, seront capitalisés conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat d’agent commercial par la société Residential Partners

Il n’a pas été démontré une dissimulation de la part de la société Residential Partners de nature à réduire le calcul des commissions versées à M.[E] ni déloyauté quant à l’application d’une clause d’exclusivité dont celui-ci ne peut se prévaloir.

S’il a été retenu que la résiliation du mandat est imputable à l’attitude de la société Residential Partners, ce qui a justifié le paiement d’une indemnité de fin de contrat en faveur de M.[E], celui-ci ne caractérise pas des faits du mandant autres que ceux démontrés et ayant donné lieu à indemnisation.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions de première instance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens n’entrent pas dans le champ de l’appel.

La société Residential Partners sera condamnée aux dépens d’appel et devra verser à M.[E] la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande à ce titre de la société Residential Partners sera rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Dans la limite de l’appel ;

Confirme le jugement du 13 décembre 2021 du tribunal de commerce de Paris sauf en ce qu’il a condamné la société Residential Partners au paiement à M. [E] d’une somme de 47 938 euros au titre d’une indemnité de fin de contrat ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Residential Partners à payer à M. [E] la somme de 109.740,22 euros au titre de l’indemnité de fin de contrat, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Dit que ces intérêts produiront eux-mêmes des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la société Residential Partners à verser à M.[E] la somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société Residential Partners sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Residential Partners aux dépens d’appel.

La Greffière, La Présidente,