ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/04718 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PC7N

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 01 JUIN 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

N° RG 14/03887

APPELANT :

Monsieur [V] [E] [I]

né le 04 Octobre 1952 à [Localité 6] (59)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jérémy BALZARINI de la SCP ADONNE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.R.L. FINALLIANCE INVESTISSEMENTS représentée par la SELARL MJSA prise en la personne de Maître [D] [Z], dont le siège social est [Adresse 9] agissant en qualité de mandataire à la liquidation judiciaire

[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Geneviève CALVET-MASNOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES – non plaidant

Ordonnance de clôture du 19 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Au mois de décembre 2009, la SARL Finalliance Investissements a fait l’acquisition d’un ensemble immobilier à usage de cave situé à [Adresse 5], avec le projet de le transformer en plusieurs logements à usage d’habitation.

La vente était régularisée par acte authentique en date du 03 mai 2011, moyennant le prix de 495 000 euros.

Selon contrat en date du 06 avril 2010, la SARL Finalliance Investissements confiait à Monsieur [V] [I], architecte, une mission de conception et de maîtrise d''uvre.

Monsieur [I] a préparé un avant-projet dans lequel il chiffrait le coût de la réalisation à hauteur de 1 250 000 euros.

Au mois d’avril 2011, et alors que la requérante avait déjà régularisé 60% des promesses d’achat des logements, Monsieur [I] a établi le projet de conception avec le dossier de consultation des entreprises comprenant le cahier des clauses techniques particulières, le cahier des clauses administratives particulières et les actes d’engagement.

Les différents marchés de travaux étaient signés par la SARL Finalliance Investissements portant le coût de la construction à la somme de plus de 1 457 000 euros.

Le chantier démarrait au mois de juin 2011, avec une livraison prévue courant troisième trimestre 2012.

Invoquant le fait d’avoir été contraint de faire face à des plus-values importantes par rapport au coût estimatif des travaux ayant eu pour effet de bouleverser l’économie financière du projet, la SARL Finalliance Investissements a fait appel à Monsieur [B] afin de déterminer les éventuelles erreurs commises par l’architecte et de chiffrer les préjudices subis.

Selon rapport en date du 27 février 2014, Monsieur [B] a conclu que la responsabilité de Monsieur [I] était engagée en raison de nombreuses erreurs et omissions qui lui sont imputables et qui sont la cause des dépassements financiers subis par le maître d’ouvrage.

Par exploit du 1er octobre 2014, la SARL Finalliance Investissements a assigné Monsieur [I] devant le tribunal de grande instance de Perpignan afin d’obtenir la condamnation de Monsieur [I] à l’indemniser de ses préjudices.

Selon jugement du 03 mai 2016, le tribunal de grande instance de Perpignan a notamment :

— déclaré Monsieur [I] responsable du préjudice occasionné à la SARL Finalliance Investissements par ses fautes de sous-évaluation du projet architectural et de manquement au devoir de conseil et l’a condamné à le réparer;

— ordonné une expertise comptable et désigné Madame [G] pour y procéder ;

— condamné Monsieur [V] [I] à payer à la SARL Finalliance Investissements une provision de 25 000 euros à valoir sur son entier dommage à déterminer par expertise.

Monsieur [I] a relevé appel de ce jugement le 15 juin 2016.

Selon jugement du Tribunal de commerce de Perpignan en date du 19 octobre 2016, une procédure de redressement judiciaire a été ouverte au bénéfice de la SARL Finalliance Investissements puis convertie en liquidation judiciaire suivant jugement du 07 décembre 2016.

La SELARL MJSA prise en la personne de Maître [Z], désigné en qualité de mandataire judiciaire puis liquidateur, est intervenu volontairement à la procédure.

Monsieur [R] [U] en remplacement de Madame [G] a déposé son rapport le 21 octobre 2019.

Suivant arrêt en date du 20 mai 2021, la Cour d’Appel de Montpellier a confirmé en toutes ses dispositions le jugement du 3 mai 2016.

L’affaire est revenue après expertise pour évaluer le préjudice du maître d’ouvrage devant le tribunal judiciaire de Perpignan.

Par jugement contradictoire du 01 juin 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— accueilli la SEARL MJSA prise en la personne de Maître [Z] en son intervention volontaire à l’instance, recevable et fondée,

— condamné Monsieur [I] à payer à la SEARL MJSA prise en la personne de Maître [Z] ès qualités de liquidateur de la SARL Finalliance Investissement les sommes suivantes :

* 578 391 euros HT en indemnisation de son préjudice financier,

* 3 000 en indemnisation de ses frais irrépétibles,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné Monsieur [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire.

Par déclaration d’appel enregistré par le greffe le 21 juillet 2021, Monsieur [I] a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au greffe le 02 novembre 2022, Monsieur [V] [I] sollicite la réformation du jugement et demande à la cour de :

— rejeter l’intégralité des demandes formées par la SARL Finalliance Investissements et son liquidateur la SELARL MJSA envers Monsieur [I],

— les condamner à la restitution de la provision de 25 000 euros initialement versée,

— les condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Par conclusions enregistrées au greffe le 17 janvier 2022, la SELARL MJSA prise en la personne de Maître [Z] en qualité de liquidateur de la SARL Finalliance Investissements sollicite la confirmation du jugement et demande à la cour de :

— débouter Monsieur [I] de toutes ses demandes,

— le condamner à verser à la SARL Finalliance Investissements, représentée par la SELARL MJSA prise en la personne de Maître [Z], agissant en qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Monsieur [I] conteste les appréciations techniques portées par Monsieur [A] [C] dans le cadre de son rapport amiable du 27 février 2014, faisant valoir que ce dernier est expert-comptable et n’a aucune compétence en matière de bâtiment et de construction.

Par ailleurs, il fait valoir que l’expert judiciaire, Monsieur [U], qui est architecte, n’aurait pas la compétence financière lui permettant d’évaluer le préjudice financier de la SARL Finalliance Investissements.

Or, en l’espèce, force est de constater que Monsieur [A] [C] est expert en évaluation immobilière et mobilière, pilotage, ordonnancement et coordination, coordonnateur SPS et expert en techniques du bâtiment et économie du bâtiment et présentait donc les compétences pour répondre à la mission qui lui avait été confiée.

Monsieur [U] est quant à lui expert en bâtiment et travaux public, étant relevé que l’expert privé mandaté par l’appelant est également expert en contentieux de la construction et n’a à priori pas de qualification particulière par rapport à Monsieur [U].

En tout état de cause, les compétences de ce dernier n’ont pas été remises en cause par Monsieur [I] pendant les opérations d’expertise, aucune demande d’un sapiteur expert-comptable n’ayant notamment été sollicitée par ce dernier.

Par conséquent, les conclusions du rapport d’expertise judiciaire ne sont pas utilement contredites par l’appelant.

L’expert judiciaire expose que l’architecte a estimé le 6 avril 2010 le coût global des travaux à la somme de 1 250 000 euros HT mais n’a pas actualisé son estimation au fur et à mesure des modifications successives du projet.

Il précise que le coût définitif des marchés de travaux ne peut être supérieur de 10 % au coût global prévisionnel des marchés de travaux fixé au PGC alors qu’au stade de l’élaboration du [7], le taux de tolérance de 10 % est dépassé, le cumul des actes d’engagement établis en 2011 étant de 1 440 898,10 euros HT.

A ce montant viennent s’ajouter :

—  250 145,53 euros HT correspondant aux actes d’engagement signés en 2012 ;

—  160 787,30 euros HT correspondant aux actes d’engagement signés en 2013 ;

—  89 069,30 euros HT correspondant à des actes d’ engagement non datés ;

soit un cumul de 1 940 900,23 euros HT représentant un dépassement de 55 % par rapport au budget initial.

L’expert judiciaire ajoute qu’outre l’erreur commise sur l’estimation initiale, le maître d’ouvrage a dû faire face à des avenants pour 68 904,12 euros HT et à des travaux supplémentaires sans établissement d’avenants pour 131 324,72 euros HT, ce qui aboutit à un nouveau cumul de 2 146 287,22 euros HT, soit un dépassement de 898 658,25 euros HT, soit 72 % par rapport au budget initial, faisant notamment état de plus-values extrêmement importantes sur les lots démolitions,métallerie-serrurerie, revêtements faïences et voiries.

Il convient de rappeler que dans le cadre d’un marché à prix global et forfaitaire, tout supplément de prix correspondant à des travaux non prévus doivent faire l’objet d’un avenant signé par le maître de l’ouvrage, sauf si ces travaux apparaissent indispensables à la réalisation de l’ouvrage, l’expert relevant sur ce point que le DGD du 30 septembre 2014 établi par Monsieur [I] fait état d’avenants dont la plupart sont inexistants.

S’agissant du préjudice subi par la société Finalliance Investissements et des différentes solutions retenues par l’expert judiciaire, le tribunal a justement relevé:

— d’une part, que la SARL Finalliance avait supporté des plus-values financières très importantes du fait des défaillances de Monsieur [I], le dépassement extrêmement conséquent du budget ayant eu pour conséquence de bouleverser toute l’économie de l’opération immobilière projetée et de diminuer, voir de supprimer tout bénéfice ;

— d’autre part, que le fait pour le maître de l’ouvrage d’avoir accepté de signer certains avenants pour un montant de 1 946 058,38 euros ne peut lui être reproché alors que la livraison des travaux était initialement prévue courant troisième trimestre 2012, que la question des travaux supplémentaires s’est posée alors que les opérations de construction étaient déjà bien avancées, que le délai de livraison était atteint et que le maître de l’ouvrage avait déjà régularisé la quasi-totalité des promesses d’achat, de sorte qu’il était contraint d’assurer la bonne fin de l’opération dans l’intérêt des acquéreurs ;

— enfin, que le maître de l’ouvrage, même s’il devait être considéré comme un professionnel de l’immobilier, ne pouvait envisager un dépassement de 72 % du prix initialement convenu pour l’opération immobilière projetée et ce alors même qu’il avait fait appel à un professionnel de l’économie de la construction en la personne de Monsieur [I].

Compte tenu de ces éléments, il convient de retenir la solution n°1 mentionnée par l’expert consistant à ajouter au bénéfice escompté de 446 391 euros correspondant à la marge prévisionnelle communiquée par la SARL Finalliance Investissements à la Caisse d’Epargne Languedoc Roussillon la perte subie de 157 000 euros, soit un préjudice de 603 391 euros HT.

Cependant l’expert judiciaire, pages 37 à 42 de son rapport, exclut la responsabilité de l’architecte concernant les surcoûts pour un certain nombre de postes et ce, à hauteur de 416 621 euros.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [I] au paiement d’une somme de 603 391 euros – 416 621 euros – 25 000 euros versés à titre de provision, soit une somme de 161 770 euros en réparation du préjudice subi par la SARL Finalliance Investissements.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a condamné Monsieur [V] [I] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

Statuant à nouveau,

Condamne Monsieur [V] [I] à payer à la SELARL MJSA prise en la personne de Maître [Z] ès qualités de liquidateur de la SARL Finalliance Investissements la somme de 161 770 euros en indemnisation de son préjudice financier ;

Condamne Monsieur [V] [I] à payer à la SELARL MJSA prise en la personne de Maître [Z] ès qualités de liquidateur de la SARL Finalliance Investissement la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel;

Condamne Monsieur [V] [I] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,