RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 26 FÉVRIER 2026

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/07816 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLIUK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2025-Juge de l’exécution de [Localité 1]- RG n° 24/82077

APPELANTE

S.A.R.L. [1] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

Ayant pour avocat postulant Maître Ambroise de PRADEL de LAMAZE de la SELARL AMBROISE de PRADEL de LAMAZE , avocat au barreau de PARIS, toque : C0624,

et pour avocat plaidant Maître Barbara LE BEL de la SARL BARBARA LE BEL AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES

INTIMÉE

S.C.I. [2] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 2]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant Maître Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065,

et pour avocat plaidant Maître Servanne ROUSTAN de RENAUD-ROUSTAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 décembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Monsieur Cyril Cardini, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Dominique Gilles, président de chambre

Madame Violette Baty, conseiller

Monsieur Cyril Cardini, conseiller

GREFFIER lors des débats : Monsieur Grégoire Grospellier

ARRÊT

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour le 26 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Dominique Gilles, président et par Madame Michelle Nomo, greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Par contrat du 23 octobre 2007, la société [2] a donné à bail à la société [3], désormais dénommée [1], un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4]. Le bail a été renouvelé le 10 octobre 2021.

2. Par ordonnance de référé du 17 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a notamment constaté l’acquisition de la clause résolutoire, condamné la société [1] à payer à la société [2], à titre provisionnel, la somme de 97 705,09 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, accordé des délais de paiement sur 24 mois à la société [1], suspendu les effets de la clause résolutoire pendant ces délais et dit que faute pour la société la société [1] de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et il sera procédé à son expulsion immédiate.

3. Cette ordonnance a été signifiée à la société [1] le 27 septembre 2024.

4. Par acte du 19 novembre 2024, la société [2] a délivré un commandement de quitter les lieux à la société [1].

5. Par acte du 26 novembre 2024, la société [1] a assigné la société [2] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en nullité du commandement de quitter les lieux et paiement de dommages et intérêts.

6. Par jugement du 6 mars 2025, le juge de l’exécution a :

— débouté la société [1] de l’ensemble de ses demandes ;

— débouté la société [2] de sa demande de dommages et intérêts ;

— condamné la société [1] à payer à la société [2] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société [1] aux dépens.

7. Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution a retenu que l’ordonnance ayant été signifiée le 27 septembre 2024, le premier versement au titre de l’arriéré devait intervenir le 5 octobre 2024, que la société [1] ne conteste pas qu’elle n’a pas procédé au paiement du loyer au titre du 4ème trimestre au 1er octobre 2024, qu’à aucun moment n’est évoqué dans l’ordonnance l’accord de mensualisation du loyer dont fait état la société [1], que le juge des référés a octroyé des délais de paiement dont il a souverainement fixé les modalités et que la société [1] ne démontre pas l’existence d’un accord de mensualisation postérieur à l’ordonnance. Il en a déduit que la société [2] avait délivré le commandement conformément aux conditions fixées dans l’ordonnance de référé.

8. Par déclaration du 23 avril 2025, la société [1] a interjeté appel de ce jugement.

9. La clôture a été prononcée par ordonnance du 20 novembre 2025.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

10. Par conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 23 mai 2025, la société [1] demande à la cour d’appel de :

— infirmer le jugement du 6 mars 2025 en ce qu’il a :

— débouté la société [1] de l’ensemble de ses demandes,

— débouté la société [2] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la société [1] à payer à la société [2] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société [1] aux dépens.

Statuer à nouveau,

— annuler le commandement de quitter les lieux, signifié à la société [1] le 19 novembre 2024,

— condamner la société [2] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus de saisie,

— condamner la société [2] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

11. La société [1] fait valoir qu’antérieurement à la procédure de référé, elle avait obtenu l’accord du bailleur pour un paiement mensuel des loyers et qu’elle a repris le paiement des loyers courants, conformément à cet accord, mensuellement. Elle indique qu’après avoir reçu l’appel de loyer pour l’intégralité du 4ème trimestre 2024, elle a adressé un courriel à la société [2] pour lui faire part des erreurs figurant dans le décompte, mais que cette dernière a répliqué qu’il convenait de payer la totalité de l’échéance. Elle ajoute que le 22 novembre 2024, le salarié du magasin d’optique n’a pas été en mesure de rentrer dans les locaux, la serrure ayant été changée dans la soirée ou la nuit par la société [2].

12. La société [1] considère que le commandement est abusif dans la mesure où elle a respecté les termes de l’ordonnance qui n’a pas remis en cause l’accord passé entre les parties pour un paiement mensuel. Elle fait valoir que selon la jurisprudence, les parties peuvent, en cours de bail, convenir librement d’une modification du loyer ou de sa périodicité, à condition que cet accord soit clair et non équivoque, et que tel est le cas en l’espèce.

13. Par conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 17 juillet 2025, la société [2] demande à la cour d’appel de :

— juger la société [2] recevable et bien fondée en ses demandes fins et conclusions ;

— débouter la société [1] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Ce faisant,

— confirmer le jugement rendu le 6 mars 2025 en ce qu’il a :

— débouté la société [1] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamné la société [1] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société [1] aux dépens ;

— réformer le jugement rendu le 6 mars 2025 en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts

Et statuant à nouveau sur ce chef,

— condamner la société [1] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Y ajoutant en tout état de cause :

— condamner la société [1] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de M^e Etevenard conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

14. La société [2] fait valoir en premier lieu que la nullité du commandement ne peut être prononcée, conformément à l’article 114 du code de procédure civile, qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité et qu’en l’espèce, la société [1] ne démontre ni l’irrégularité de l’acte, ni le grief causé par l’irrégularité invoquée.

15. La société [2] conteste l’existence d’un accord des parties concernant la mensualisation du loyer. Elle expose que le 18 octobre 2021, elle a accepté de renouveler le bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021, aux clauses et conditions du bail antérieur, notamment de loyer, que la société [1] ayant sollicité, compte tenu des difficultés qu’elle rencontrait, de pouvoir régler mensuellement les loyers, elle a toléré cet aménagement, tout en lui précisant que cette tolérance ne remettait pas en cause les stipulations contractuelles et qu’elle était conditionnée au paiement régulier et en temps des loyers. Elle ajoute que, conformément à la jurisprudence, cette tolérance ne saurait constituer un accord bilatéral.

16. Elle poursuit en indiquant avoir rappelé à la société [1], en réponse au courriel du 21 octobre 2024, que la tolérance qui lui avait été accordée était conditionnée au paiement régulier des loyers par virement fait le 10 de chaque mois et que, quand bien même la tolérance ainsi accordée serait regardée comme un accord, ce qu’elle conteste, la société [1] n’a pas respecté cette tolérance en effectuant les paiements à bonne date. Elle fait valoir que la société [1] n’a jamais, depuis la signification de l’ordonnance, réglé son échéance mensuelle due au titre des arriérés dans les conditions fixées par ladite décision et que, contrairement à ce qu’elle soutient, elle n’est pas, à la date des présentes conclusions, à jour du montant des loyers dus. Elle en déduit que la clause résolutoire a repris ses effets, de sorte que le commandement de quitter les lieux doit produire ses effets.

17. Elle conteste l’allégation selon laquelle elle aurait fait procédé à un changement des serrures après la délivrance du commandement de quitter les lieux et sollicite par ailleurs la condamnation de la société [1] au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive en faisant valoir que cette dernière a, de parfaite mauvaise foi, engagé la présente procédure pour tenter d’obtenir de fait de nouveaux délais de paiements, qu’à ce jour, et en dépit d’une sommation de communiquer du 24 juin 2025, elle n’a pas communiqué les pièces qu’elle entend verser aux débats et qu’elle profite injustement de l’excellente commercialité de l’emplacement des locaux pour continuer à exploiter son commerce en faisant fi de ses obligations, telles qu’imposées par l’ordonnance, sans justifier par ailleurs de quelconques difficultés financières.

MOTIVATION

Sur la nullité du commandement de quitter les lieux :

18. Aux termes de l’ordonnance du 17 septembre 2024 (pièce appelante n° 17), signifiée à la société [1] par acte du 27 septembre 2024 (pièce intimée n° 3), le juge des référés a :

— condamné la société [1] à payer à la société [2] la somme provisionnelle de 97 705,09 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 32 476,92 euros et à compter de la signification de l’ordonnance sur le surplus ;

— dit que la société [1] pourra s’acquitter de cette somme, en plus des loyers courants, en 24 mensualités égales et consécutives, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de l’ordonnance et les versements suivants le 5 de chaque mois ;

— dit que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

— dit que faute pour la société [1] de payer à bonne date, en sus du loyer, des charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise et il sera procédé à son expulsion immédiate.

19. L’article 9 du bail conclu le 6 novembre 2007 (pièce appelante n° 2) stipule que « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel en principal de 70 500 euros (') hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et à terme à échoir les 1er octobre, janvier, avril et juillet de chaque année. Ce loyer sera majoré du montant des charges et de la taxe sur la valeur ajoutée au taux légal alors en vigueur. (') », l’article 10 du contrat prévoyant par ailleurs une indexation du loyer. Le 18 octobre 2021, la société [2] a consenti au renouvellement du contrat pour une durée de neuf années aux clauses et conditions du bail antérieur (pièce appelante n° 3).

20. Par lettre recommandée envoyée à la société [1] le 17 octobre 2024 et distribuée le 22 octobre 2024 (pièce intimée n° 5), la société [2] lui a indiqué qu’elle était redevable du loyer du 4ème trimestre 2024 s’élevant à la somme totale de 34 880,60 euros, exigible au 1er octobre 2024, et de la première mensualité de l’échéancier de remboursement s’élevant à la somme de 4 071,04 euros, exigible au 5 octobre 2024. Elle a relevé que la société [1] avait procédé à deux versements de 6 300 euros le 26 septembre 2024 et 3 700 euros le 14 octobre 2024 et l’a mise en demeure de régler sous huitaine de son envoi la somme de 28 951,64 euros, lui indiquant qu’à défaut, elle appliquerait la clause de déchéance prévue à la décision.

21. La société [1] conteste les sommes réclamées en faisant valoir que les parties avaient conclu antérieurement un accord pour la mensualisation du paiement du loyer qui n’a pas été remis en cause par l’ordonnance de référé et produit plusieurs courriels de la société [2] dans lesquels celle-ci indique (pièce appelante n° 19) :

— courriel du 13 février 2023 : « (') pour rappel, j’ai accepté que vous morceliez votre règlement et que vous décaliez la date de paiement au 12 du mois au lieu du 1er jour du mois »

— courriel du 22 avril 2023 : « (') à ce jour, vous n’avez pas encore commencé à payer le loyer du [Immatriculation 1] ('). Vous nous devez 31 651,22 €, dont 464,90 € pour solder le [Immatriculation 2]. Je constate une nouvelle fois :

— que vous ne respectez pas vos engagements, alors que j’ai accepté que vous régliez chaque trimestre mois par mois, avec un règlement du mois en cours au 12 de chaque mois

— que vous « grignotez » régulièrement pour retarder petit à petit chaque échéance

Je suis compréhensive et patiente chaque mois en vous « relançant » régulièrement pour éviter une nouvelle procédure qui occasionnerait des frais supplémentaires.

Mais, je ne peux accepter que vous commenciez à régler le mois en cours dans les derniers jours du mois.

Je vous prie donc de bien vouloir régler à réception de cet e-mail 1/3 de la somme due à ce jour, soit 10 550,40 € puis d’honorer vos engagements afin que chaque mois soit réglé le 12 du mois, soit un virement à émettre le 10 de chaque mois (') ».

— courriel du 3 juillet 2023 : « (') Vous trouverez ci-joint l’appel de loyer du 3ème trimestre 2023 ('). Le 2ème trimestre n’ayant pas encore été soldé, nous vous prions d’effectuer un virement à réception de cet e-mail. Nous espérons que conformément à notre accord, vous réglerez la valeur d’un tiers de trimestre pour le 12 de chaque mois (') » ;

— courriel du 23 octobre 2023 : « A ce jour vous nous devez la somme de 41 277,95 € au titre du solde du [Immatriculation 3] et du [Immatriculation 4]. Veuillez régler au minimum 14 000 € d’ici le 31 octobre 2023. Pour rappel, nous avons accepté à votre demande que les trimestres soient réglés par mois. Nous ne pouvons tolérer un tel retard (') ».

22. S’il ressort de ces courriels que la société [2] a accepté des paiements échelonnés mensuellement, celle-ci a néanmoins continué à se prévaloir de la totalité des sommes dues pour les trimestres concernés. Par suite, il ne résulte pas de ces éléments, au-delà d’une simple tolérance, l’existence non équivoque d’un accord de volontés liant la société [2] en vue de modifier contractuellement la périodicité du règlement du loyer, ni que celle-ci aurait accepté, postérieurement à la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire (pièce intimée n° 2) et au prononcé de l’ordonnance du 17 septembre 2024, de maintenir les facilités de paiement qu’elle avait précédemment accordées.

23. En l’occurrence, la société [1] justifie avoir payé les sommes suivantes au titre du loyer courant et de l’arriéré (pièce appelante n° 18) :

—  4 071,04 euros et 728,95 euros le 26 septembre 2024, ces sommes provenant d’un versement de 6 300 euros imputé, selon un message de la société [1] du 14 octobre 2024 (pièce appelante n° 20), sur les frais irrépétibles (1 500 euros), la première mensualité (4 071,04 euros) et le reliquat, soit 728,95 euros, sur le loyer courant ;

—  600 euros le 8 octobre 2024 ;

—  3 100 euros le 14 octobre 2024 ;

—  1 400 euros le 23 octobre 2024 ;

—  2 284 euros le 23 octobre 2024 ;

—  1 400 euros le 23 octobre 2024 ;

—  2 400 euros le 30 octobre 2024

Soit la somme totale, au 25 octobre 2024, date d’expiration du délai de huit jours suivant l’envoi de la mise en demeure, de 13 583,99 euros ou, si l’on calcule le délai de huit jours à compter de la distribution de la lettre, au 30 octobre 2024, de 15 983,99 euros.

24. Il s’ensuit que la totalité des sommes dues n’ayant pas été réglée dans le délai imparti, la clause résolutoire a retrouvé ses effets, de sorte que la société [2] pouvait valablement délivrer un commandement de quitter les lieux à la société [1].

25. Par ailleurs, c’est par des motifs pertinents que la cour d’appel adopte que le premier juge a retenu qu’il y avait lieu de débouter la société [1] de sa demande de dommages et intérêts pour abus de saisie, étant ajouté que le commandement de quitter les lieux a valablement été délivré à la société [1] et que cette dernière, qui réitère sa demande en cause d’appel, n’allègue ni ne justifie d’aucun préjudice.

26. Dès lors, le jugement sera confirmé en ce qu’il déboute la société [1] de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société [2] :

27. C’est par des motifs pertinents que la cour d’appel adopte que le premier juge a débouté la société [2] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

28. En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société [1], qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

29. En application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de débouter la société [1], tenue aux dépens, de sa demande formée sur le fondement de ce texte et de la condamner à payer à la société [2] la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel :

Confirme le jugement rendu le 6 mars 2025 en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la société [1] aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la société [1] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société [1], à payer à la société [2] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,