ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 24 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/04357 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PQZV

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 08 AVRIL 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9]

N° RG 21/00339

APPELANT :

Monsieur [Y] [H]

né le 18 Décembre 1956 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représenté par M^e Philippe DESRUELLES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Madame [K] [N]

née le 14 Mars 1958 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 6] / FRANCE

Représentée par M^e Dylan HERAIL, avocat au barreau de BEZIERS, postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/009039 du 14/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Ordonnance de clôture du 07 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Avril 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

A compter de 2013, sans qu’aucun écrit ne soit formalisé, M. [Y] [H] a donné à bail à Mme [K] [N] un local d 'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7] (34), pour un loyer initial mensuel de 321 euros, outre 20 euros de provision sur charges. Le 12 avril 2019, les parties ont formalisé leurs relations contractuelles en signant un contrat de bail aux mêmes conditions qu’énoncées ci-dessus mais n’ont réalisé pour ce faire aucun état de lieux.

Au mois d’avril 2019, la caisse d’allocations familiales (CAF) de l’Hérault a reçu un signalement pour le logement occupé par Mme [K] [N]. Ledit logement a en effet fait l’objet d’un constat de non-décence par le bureau d’études Urbanis le 9 avril 2019. Le 13 mai 2019, la CAF a mis en conservation l’allocation logement. L’indécence du logement a été confirmée par l’agence régionale de santé (ARS) le 19 janvier 2021.

Face à l’absence de régularité des paiements de loyer de Mme [K] [N], M. [Y] [H] lui a délivré, le 1er octobre 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant dû de 5 439,81 euros, lequel a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault le même jour.

Le 16 mars 2021, la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault a prononcé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de Mme [K] [N].

Suivant assignation en référé délivrée le 18 décembre 2020, notifiée au représentant de l’État dans le département de l’Hérault le 29 décembre 2021, M. [Y] [H] a attrait Mme [K] [N] devant le juge des référés aux fins de voir prononcer la résiliation dudit bail et l’expulsion de la locataire.

Par ordonnance du 22 juin 2021, le juge des référés a rejeté sa demande, qu’il estimait sérieusement contestable.

Selon acte d’huissier du 6 août 2021, Mme [K] [N] a fait citer M. [Y] [H] devant la présente juridiction aux fins principalement de voir ordonner des travaux de mise en conformité du logement.

Le jugement rendu le 8 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] :

Condamne M. [Y] [H] à faire réaliser des travaux de remise en état dans le logement loué, situé [Adresse 5], à savoir : la réparation efficace des volets roulant bloqués, le traitement des murs aux fins d’éviter l’invasion de moisissure, salpêtres et blattes, les travaux d’isolement et d’étanchéité du logement, les travaux de consolidation en sous-'uvre pour consolider les poutres et le coffrage de l’appartement ;

Fixe, pour ce faire, une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à l’achèvement complet des travaux susvisés ;

Précise que le tribunal se réserve la liquidation de ladite astreinte ;

Ordonne la réduction du loyer à hauteur de 91 euros jusqu’à parfait achèvement desdits travaux ;

Fixe à la somme de 5 646,46 euros la somme due par M. [Y] [H] à Mme [K] [N] au titre du préjudice de jouissance résultant de l’indignité du logement ;

Fixe à la somme de 2 586,96 euros la somme due par Mme [K] [N] à M. [Y] [H] au titre des loyers et charges impayés ;

Ordonne la compensation des dettes réciproques de Mme [K] [N] et M. [Y] [H] à concurrence de 2 586,96 euros ;

Condamne en conséquence, M. [Y] [H] à payer à Mme [K] [N] la somme de 3 059,50 euros ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Condamne M. [Y] [H] à verser à Mme [K] [N] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Y] [H] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision.

Le premier juge a relevé l’indécence du logement affecté de nombreux désordres, dont des fissures, une évacuation d’air viciée, un trou au plafond ou encore des infiltrations, constatés par huissier.

Il a retenu que Mme [K] [N] avait subi un préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement, lequel ne pouvait être diminué par la faute de la locataire dès lors que M. [Y] [H] ne l’avait pas informée, conformément à l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, avant le début des travaux, de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il a relevé que la dette locative de Mme [K] [N] avait été totalement effacée le 16 mars 2021 par la commission de surendettement des particuliers de l’Hérault et que cette dernière justifiait du paiement de la facture d’eau. Le premier juge a toutefois retenu que la locataire devait être condamnée à verser le solde locatif de 2 586,96 euros au bailleur dès lors qu’elle ne pouvait pas, de sa propre initiative, réduire le loyer en se contentant de verser la part du logement déduite de l’aide au logement dont elle avait été déchue en février 2021.

M. [Y] [H] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 16 août 2022.

Dans ses dernières conclusions du 20 octobre 2022, M. [Y] [H] demande à la cour de :

Réformer le jugement rendu le 8 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers ;

Débouter Mme [K] [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [K] [N] à verser à M. [Y] [H] la somme de 2 586,96 Euros au titre des loyers et charges impayés ;

Condamner Mme [K] [N] à verser à M. [Y] [H] la somme de 2 000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [K] [N] à supporter les entiers dépens d’instance.

M. [Y] [H] conclut à l’absence de tout grief susceptible d’être retenu à son encontre. Il fait grief au premier juge d’avoir retenu des désordres sans en rechercher la cause, affirmant qu’ils proviennent soit de la structure même de l’immeuble, soit sont en lien avec un dégât des eaux provenant de l’appartement supérieur. Il précise que le comportement de la locataire a retardé les travaux, en ce qu’elle s’est plusieurs fois opposée à l’intervention des artisans.

Dans ses dernières conclusions du 19 janvier 2023, Mme [K] [N] demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal-fondées

Confirmer le jugement rendu le 8 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en ce qu’il :

Condamne M. [Y] [H] à faire réaliser des travaux de remise en état dans le logement loué, situé [Adresse 4] [Localité 8], à savoir : la réparation efficace des volets roulant bloqués, le traitement des murs aux fins d’éviter l’invasion de moisissure, salpêtres et blattes, les travaux d’isolement et d’étanchéité du logement, les travaux de consolidation en sous-'uvre pour consolider les poutres et le coffrage de l’appartement,

Fixe, pour ce faire, une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant trois mois, passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à l’achèvement complet des travaux susvisés,

Précise que le Tribunal se réserve la liquidation de ladite astreinte,

Ordonne la réduction du loyer à hauteur de 91 euros jusqu’à parfait achèvement desdits travaux,

Fixe à la somme de 5.646,46 euros la somme due par M. [Y] [H] à Mme [K] [N] au titre du préjudice de jouissance résultant de l’indignité du logement,

Condamne M. [Y] [H] à verser à Mme [K] [N] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [H] aux dépens,

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision ;

Infirmer et réformer le jugement rendu le 8 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] en ce qu’il :

Fixe à la somme de 2 586,96 euros la somme due par Mme [K] [N] à M. [Y] [H] au titre des loyers et charges impayées,

Ordonne la compensation des dettes réciproques de Mme [K] [N] et M. [Y] [H] à concurrence de 2 586,96 euros ;

Condamner M. [Y] [H] à payer à Mme [K] [N] la somme de 5 646,46 euros au titre du préjudice de jouissance résultant de l’indignité du logement ;

Débouter M. [Y] [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner M. [Y] [H] à payer à Mme [K] [N] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [Y] [H] aux entiers dépens de l’instance.

Mme [K] [N] conclut à la confirmation du jugement, qui a notamment retenu l’indécence du logement affecté de multiples désordres et condamné M. [Y] [H] à l’indemniser de son préjudice de jouissance. Elle affirme souffrir d’une insuffisance respiratoire chronique sévère due aux conditions du logement et précise que le bailleur a été alerté de l’état de son logement sans pour autant qu’il ne la notifie de l’intervention des artisans en vue de réaliser les travaux nécessaires.

Mme [K] [N] conteste la dette locative, arguant du fait que l’intégralité de sa dette locative antérieure au jugement du 8 décembre 2022 a été effacée par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9]. Elle ajoute, en sus, que la déchéance de l’allocation logement est intervenue suite à la déclaration d’indécence du logement provenant de la carence du bailleur.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 7 avril 2025.

MOTIFS

1. Sur l’obligation du bailleur de remettre un logement décent au locataire

En cause d’appel, M. [Y] [H] ne critique pas les motifs du premier juge, qui a retenu la non décence du logement en litige en considération de ce qu’elle avait pu être relevée à trois reprises, le 15 avril 2019 par le bureau d’études Urbanis, le 19 janvier 2020 par le service santé environnement de la délégation départementale de l’Hérault et le 15 février 2022 d’un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice, et avance que les manquements relevés à l’obligation de décence résultent soit avec l’état de la structure de l’immeuble, soit sont en lien avec un dégât des eaux provenant de l’appartement situé à l’étage supérieur, que ces dégâts sur les parties communes de l’immeuble ne le concernent aucunement pour concerner le syndicat des copropriétaires, de sorte qu’il doit être dégagé de toute responsabilité.

Or, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, et il est précisé que les textes sur la décence des logements ont un caractère d’ordre public et que cette obligation, non pas de moyen mais de résultat, ne cesse qu’en cas de force majeure.

En l’espèce, M. [Y] [H] ne justifie aucunement qu’il se serait heurté à un cas de force majeure, le fait que l’assurance de l’occupant de l’étage supérieur serait défaillante consécutivement à un dégât des eaux ou que Mme [K] [N] n’aurait pas employé son indemnisation pour opérer les reprises des peinture ne consistant qu’en des suppositions, et le fait qu’elle se serait opposée aux travaux de reprises se heurtant au motif par le premier juge, de ce que les dispositions de l’article 7, e) de la loi du 6 juillet 1989 n’auraient pas été respectées, ce qui n’est pas utilement contredit, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit qu’il avait engagé sa responsabilité à l’égard de Mme [K] [N] et devait en conséquence réparer son préjudice de jouissance.

2. Sur la dette locative de Mme [K] [N]

Le premier juge a retenu que Mme [K] [N] était redevable de la somme de 2 586,96 euros au titre des loyers et charges impayés pour la période du mois de janvier 2021 au mois de février 2022, au motif qu’elle n’avait réglé de sa propre initiative que la part restante due après soustraction de l’allocation logement.

En cause d’appel, Mme [K] [N] verse au débat un jugement rendu le 8 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], qui a notamment ordonné la clôture de la liquidation de son patrimoine personnel pour insuffisance d’actif et dit que cette clôture pour insuffisance d’actif entrainait l’effacement des dettes nées au jour du jugement.

M. [Y] [H] ne conclut pas sur ce nouvel élément.

En l’espèce, l’arriéré locatif de 2 586,96 euros étant antérieur au 8 décembre 2022, le jugement dont appel sera infirmé en ce qu’il a condamné Mme [K] [N] à payer cette somme à M. [Y] [H] et ordonné compensation.

Statuant à nouveau, il en résulte que M. [Y] [H] sera condamné à payer à Mme [K] [N] la somme de 5 646,46 euros au titre du préjudice de jouissance résultant du caractère non décent du logement.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Y] [H] sera condamné aux dépens de l’appel.

M. [Y] [H], qui échoue en son appel, sera en outre condamné à payer à Mme [K] [N] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 8 avril 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 9], sauf en ce qu’il :

Fixe à la somme de 2 586,96 euros la somme due par Mme [K] [N] à M. [Y] [H] au titre des loyers et charges impayés ;

Ordonne la compensation des dettes réciproques de Mme [K] [N] et M. [Y] [H] à concurrence de 2 586,96 euros ;

Condamne en conséquence, M. [Y] [H] à payer à Mme [K] [N] la somme de 3 059,50 euros ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [Y] [H] à payer à Mme [K] [N] la somme de 5 646,46 euros au titre du préjudice de jouissance résultant du caractère non décent du logement ;

CONDAMNE M. [Y] [H] à payer à Mme [K] [N] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [Y] [H] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,