ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 20 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/07417 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PIE4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 06 DECEMBRE 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BÉZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 4]

N° RG 21/00303

APPELANTE :

Madame [H] [L] épouse [R]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Isabelle MERLY- CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Madame [Z] [W]

née le 17 Novembre 1949 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e François QUINTARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 2022/005514 du 08/06/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

Ordonnance de clôture du 03 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 4 juillet 1997, avec effet au 1er juillet 1997, Mme [H] [L], épouse [R], a donné à bail à Mme [Z] [W], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], moyennant un loyer de 4 600 francs par mois, ainsi qu’une provision pour charges de 200 francs par mois.

Par avenant non signé, le bailleur et la locataire ont convenu qu’à compter du 1er juillet 2006, le montant du loyer serait porté à la somme forfaitaire de 950 euros par mois et serait révisé à chaque date anniversaire, par application de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Par acte du 2 juillet 2020, Mme [H] [L], épouse [R], a fait assigner Mme [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Béziers afin d’obtenir sa condamnation au paiement d’arriérés de loyer et de charges, la résiliation du bail et son expulsion.

Le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] :

Déboute Mme [H] [L], épouse [R], de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

Déboute Mme [Z] [W] de sa demande reconventionnelle ;

Condamne Mme [H] [L], épouse [R], à verser à Mme [Z] [W] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [H] [L] épouse [R] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge a relevé que Mme [H] [R], à qui il incombait d’établir le montant des sommes demandées au titre de l’indexation de loyer, se contentait de procéder par affirmation, ne justifiait d’aucun calcul ni ne produisait aucun décompte permettant de comprendre à quoi correspondaient les 9 295,20 euros sollicités.

Il a également relevé que Mme [H] [R] échouait à démontrer que Mme [Z] [W] ne se serait pas régulièrement acquittée du paiement de ses loyers et charges, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ayant été couverte par les provisions sur charges et le bail ne comportant aucune précision quant au mode de calcul des charges de consommation d’eau froide.

Le premier juge a retenu que Mme [H] [R] ne justifiait pas avoir signifié à Mme [Z] [W] un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement, outre le fait que la locataire produisait l’attestation de la société Sogessur, aux termes de laquelle il apparaissait que le bien objet du bail était régulièrement assuré.

Il a débouté Mme [Z] [W] de sa demande tendant à voir la somme de 8 056,80 euros versée en restitution des sommes indûment perçues par la bailleresse, en ce qu’elle se contentait de procéder à des calculs théoriques et ne versait aucune pièce en procédure permettant d’établir le montant des sommes réellement versées.

Mme [H] [R] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 24 décembre 2021.

Dans ses dernières conclusions du 18 juin 2024, Mme [H] [R] demande à la cour de :

Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté l’intégralité des demandes de Mme [H] [R] ;

Condamner Mme [Z] [W] au paiement d’une somme de 7 885,79 euros au titre des arriérés de loyers arrêté au 31 décembre 2023 ;

Condamner Mme [Z] [W] au paiement de la somme de 13 739,14 euros au titre des arriérés de charges arrêté au 31 décembre 2023 ;

Prononcer la résiliation du bail aux torts de Mme [Z] [W] pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

Ordonner en conséquence l’expulsion de Mme [Z] [W] des lieux loués dans un délai d’un mois après signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, au besoin par le recours à la force publique ;

Condamner Mme [Z] [W] jusqu’à son départ effectif des lieux loués au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1 264,96 euros par mois correspondant au montant des loyers et provisions sur charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

Condamner Mme [Z] [W] au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Mme [H] [R] conclut à l’absence de prescription de l’action, arguant du fait que M. [O] [R] a saisi la commission de conciliation le 21 septembre 2017 en qualité de mandataire de sa mère, Mme [H] [R]. Elle rappelle que l’effet suspensif de prescription n’est, en l’espèce, pas soumis à une saisine préalable d’une juridiction.

L’appelante sollicite la résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges, faisant grief au premier juge de ne pas avoir tenu compte de toutes les pièces transmises et affirmant avoir parfaitement justifié, par l’envoi de plusieurs courriers recommandés à sa locataire, du calcul de l’indexation des loyers tenant la variation de l’indice et des charges. Selon elle, Mme [Z] [W] aurait accepté le nouveau calcul puis aurait entrepris de verser des règlements ne correspondant plus au montant indexé.

Dans ses dernières conclusions du 19 novembre 2024, Mme [Z] [W] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamner Mme [H] [R] à verser à Mme [Z] [W] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [H] [R] aux entiers dépens.

Mme [Z] [W] conteste la demande de résiliation du bail, soutenant qu’elle est injustifiée. Elle fait valoir qu’il existe une erreur dans les calculs de l’appelante et que la somme de 950 euros comprend le loyer ainsi que les charges, tel que cela ressort de la volonté des parties dans l’avenant du 1er juillet 2006, et que le calcul devrait être fondé sur l’indice initial 111,47.

La locataire conclut à l’application d’une prescription triennale relative au rappel de charges et annuelles relative à l’indexation des loyers. Elle conteste une quelconque suspension de la prescription suite à la tentative de conciliation, en ce que Mme [H] [R] n’a pas été partie à ladite procédure.

Mme [Z] [W] fait valoir qu’aucun justificatif des charges locatives n’a été produit par la bailleresse, arguant du fait que les demandes de l’appelante ne correspondent pas aux pièces communiquées ou ne font tout simplement pas l’objet d’une justification. Elle affirme ne pas avoir une consommation de 500 m3 d’eau par an, qui serait le fait d’une fuite d’eau que Mme [H] [R] devait prendre en charge.

L’intimée fait également valoir que Mme [H] [R] ne justifie d’aucun décompte actualisé au soutien de ses demandes.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 mars 2025.

MOTIFS

1. Sur les arriérés de loyers

Le premier juge a relevé que le bail avait été conclu moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4 600 francs, soit 701,26 euros, ainsi qu’une provision pour charges mensuelle de 200 francs, soit 30,49 euros, et que si les parties avaient convenu, aux termes d’un avenant non signé, que le loyer serait porté, à compter du 1er juillet 2006, à « la somme forfaitaire de 950 euros » par mois, pour autant, Mme [Z] [W] n’avait pas manifesté clairement et sans équivoque ni ambiguïté sa volonté de renoncer aux dispositions protectrices de l’article 23 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989, qui stipule que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie, ce qui prohibe toute évaluation forfaitaire, de sorte que l’avenant devait être déclaré nul et réputé non écrit, ce qui entrainait pour conséquence que les parties étaient soumises aux dispositions du bail initial.

Si, en première instance, Mme [H] [R] n’avait pas détaillé l’indexation des loyers dont elle poursuivait le recouvrement des sommes en résultant, ce qui n’avait pas permis au premier juge d’entrer en voie de condamnation, en cause d’appel, elle soumet à l’appréciation de la cour un calcul sur la base d’un loyer hors charges de 950 euros, sans toutefois soutenir une critique des motifs du premier juge, qui avait pourtant dit que les parties étaient soumises aux dispositions du bail initial et donc au loyer qui y était prévu, de 4 600 francs, soit 701,26 euros, de sorte que le montant du loyer réindexé doit, en conséquence, être calculé sur cette base.

Cependant, la cour relève des écritures de Mme [Z] [W] que le loyer en principal était 872,72 euros au 1er juillet 2006, ce qui n’est pas critiqué par Mme [H] [R], de sorte qu’il s’impose aux parties et sera retenu pour le calcul des loyers révisés sur les années suivantes.

S’agissant de l’indice à retenir, la cour constate que Mme [H] [R] fait état d’un indice de référence, sans toutefois le préciser.

Mme [Z] [W] lui oppose les termes du bail initial, qui prévoyait une indexation annuelle, en tenant compte de la moyenne des quatre derniers indices trimestriels du coût de la construction connus, et que les quatre indices connus au 1er juillet 1997, soit à la date de signature du bail, étant de 1038 (T1 96), 1029 (T2 96), 1030 (T3 96) et 1046 (T4 96), qu’ainsi, la moyenne des indices de bases était de 1035,75 à cette date, et les quatre indices connus au 1er juillet 2006, soit à la date à laquelle le loyer a été porté à la somme de 950 euros, étant de 1270 (T1 2006), 1276 (T2 2006), 1278 (T3 2006) et 1332 (T4 2006), la moyenne des indices pour l’indexation au 1er juillet 2006 était alors de 1289.

Il a été convenu entre les parties qu’à compter du 1er juillet 2006, le montant du loyer serait révisé à chaque date anniversaire, par application de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

En application de ce principe et du loyer de 872,72 euros à cette date, Mme [Z] [W] avance un calcul tiré du simulateur proposé par le site Internet de l’Institut national de la consommation, qui fait application de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, et soutient que les loyers aux 1er juillet 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019 devraient être fixés respectivement à 980,14 euros, 980,69 euros, 985,70 euros, 996,30 euros et 1012, 94 euros, ce qui n’est pas utilement contredit par Mme [H] [R], qui se limite à indiquer que son calcul est réalisé « en fonction de l’indice des loyers fixé par la loi ALUR de 2008 », ce qui inopérant au cas d’espèce, en considération de ce qui a été convenu entre les parties.

Cette dernière indique dans ses écritures que Mme [Z] [W] s’est acquittée de la somme mensuelle de 1 110 euros en 2017, de 1 309,44 euros à compter de novembre 2018, de 1 309,44 euros en 2019, de 1 022,26 euros à compter d’avril 2021, de 1 126 euros à compter de janvier 2022 et de 1 163,50 euros depuis août 2022.

Ces sommes étant supérieures au loyer réindexé de chaque année considérée, en ce compris le montant des provisions pour charges tel que prévu initialement par les parties, Mme [H] [R] échoue ainsi à démontrer l’existence d’arriérés de loyers, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé, par moyen substitué, en ce qu’il a débouté Mme [H] [R] de sa prétention visant à voir Mme [Z] [W] condamner au paiement des arriérés de loyers.

2. Sur les arriérés de charges

Mme [H] [R] poursuit la régularisation des charges des années 2014 à 2022.

Or, outre le fait que le premier juge a dit que les demandes de régularisation de charges pour les années antérieures au 2 juillet 2017 étaient prescrites et qu’il n’est pas apporté de critique utile à ce motif, celui-ci a opposé à Mme [H] [R] le fait que le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère était couvert par les provisions sur charges payées par Mme [Z] [W] et que, pour le surplus, c’est-à-dire pour les consommations d’eau froide, le bail ne comportait aucune précision quant au mode de calcul des charges à ce titre et que la seule communication des relevés de charges de copropriété, sans aucune précision quant à la clé de répartition utilisée, ne suffisaient à justifier des sommes demandées à ce titre par la bailleresse.

En cause d’appel, si Mme [H] [R] n’apporte pas de réelle critique à ces motifs, la cour constate néanmoins qu’elle verse au débat les avis de taxes foncières, desquelles il ressort le montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), à la charge de la locataire, ainsi que les relevés des charges de copropriété établis par le syndic, sur lesquels apparait la part locative, qu’ainsi, sont bien au débat les différents montants de charges locatives que la bailleresse est en droit de répercuter sur Mme [Z] [W].

Néanmoins, si Mme [H] [R] soumet à l’appréciation de la cour, notamment au moyen des courriers qu’elle adresse annuellement à Mme [Z] [W] aux fins de régularisation des charges, l’existence d’un arriéré de charges qui serait en sa faveur, pour la somme totale de 13 739,14 euros, arrêtée au 31 décembre 2023, ses calculs sont inopérants dès lors que le loyer hors charges est erroné, puisqu’il n’a pas été retenu pour la somme de 872,72 euros au 1er juillet 2006 et qu’il n’a pas été révisé à chaque date anniversaire, par application de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE, ce qui conduit à une part de provisions pour charges diminuée et, ainsi, par voie de conséquence, à une régularisation de charges surévaluée.

En l’état, il est décidé de rouvrir les débats afin que Mme [H] [R] puisse soumettre à la cour, dans un tableau synthétique et précis, une régularisation des charges en considération du loyer réindexé, suivant les modalités ci-avant retenues, des sommes effectivement payées par Mme [Z] [W], suivant les montants avancés et ci-avant repris, des sommes acquittées au titre des provisions pour charges, résultant de la différence entre le loyer réindexé et les sommes effectivement payées, et le montant des charges qui sont à répercuter sur la locataire, avec une justification, notamment, des consommations d’eau lui incombant.

En conséquence, l’affaire est renvoyée à l’audience du lundi 8 septembre 2025, à 9 heures, afin que Mme [H] [R] puisse présenter un tel décompte de charges locatives, synthétique et précis, et que Mme [Z] [W] puisse y répondre utilement.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mixte contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 6 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], en ce qu’il a retenu l’absence d’un arriéré de loyers ;

Pour le surplus,

ORDONNE la réouverture des débats ;

RENVOIE l’affaire à l’audience de plaidoiries du lundi 8 septembre 2025, à 9 heures ;

DIT que la notification de l’arrêt aux parties vaut convocation à cette audience ;

INVITE Mme [H] [R] à soumettre au débat, dans un délai de quinze jours à compter de la date du présent arrêt, soit le 20 mai 2025, un décompte de charges locatives synthétique et précis, tenant compte du loyer réindexé, tel que retenu par la cour, et des sommes effectivement payées par Mme [Z] [W] ;

INVITE cette dernière à y répondre à l’issue, dans un délai de quinze jours ;

RÉSERVE les autres demandes au fond, les dépens et les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,