N° RG 24/00023 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QDMQ

Minute N° :

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l’expropriation

ARRET DU 13 JUIN 2025

Débats du 16 Mai 2025

APPELANTE :

d’un jugement du juge de l’expropriation du département de l’Hérault en date du 22 Novembre 2023

Madame [E] [F] [Y] ÉPOUSE [B]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représenté par Maître Jérémy RAYNAL, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE

COMMUNE DE [Localité 7] Prise en la personne de son Maire en exercice

[Adresse 11]

[Localité 7]

Représenté par Maître FOURNIE Benjamin substituant Maître ROSIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

EN PRESENCE DE :

le Commissaire du Gouvernement du département de l’Hérault

Direction Générale des Finances Publiques

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par [O] [W], inspecteur divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l’Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame FERRANET, conseiller, faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller,

Monsieur VETU, conseiller,

GREFFIER :

M^me Elodie CATOIRE, greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

A l’audience publique du 16 mai 2025 où l’affaire a été mise en délibéré à l’audience publique du 13 juin 2025.

ARRET :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseiller, faisant fonction de présidente de chambre et Gaëlle DELAGE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

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Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.

Le président entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations,

EXPOSE DU LITIGE

Mme [E] [Y] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 7]. La commune de [Localité 7] titulaire d’un droit de préemption a décidé de l’exercer à réception de la déclaration d’intention d’aliéner pour 400 506 euros que lui a adressé le notaire en charge de la vente de ces biens cadastrés, section EH n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], de superficies de [Cadastre 10] et

8 m² en nature de voie interne bitumée desservant les parcelle EH [Cadastre 2] et EH [Cadastre 3]. La ville a proposé d’acquérir la propriété de Mme [Y] au prix de 74 580 euros.

Cette offre a été refusée par la propriétaire, et la ville de [Localité 7] a saisi le juge de l’expropriation de l’Hérault d’une demande de fixation du prix par courrier du 04 janvier 2023. Le transport sur les lieux a été fixé par ordonnance du 17 février 2023 au 04 avril suivant, date à laquelle il s’est déroulé en présence des parties et de leurs représentants.

Par jugement (RG 23/00003) en date du 22 novembre 2023 le juge de l’expropriation a :

Déclaré la demande de sursis à statuer irrecevable ;

Rejeté la demande de jonction ;

Fixé la date de référence au 02 mars 2006 ;

Fixé à 248 110 euros (343 m² x 110 +335 m² x 628) le prix d’acquisition par la commune de [Localité 7], des parcelle sises [Adresse 9] section EH n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], d’une superficie totale de 678 m² en nature de voie interne bitumée ;

Condamné la commune de [Localité 7] à payer à Mme [E] [Y] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissé les dépens à la charge de la commune de [Localité 7].

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[E] [Y] a interjeté appel de ce jugement le 26 janvier 2024. Dans son second mémoire déposé au greffe le 2 septembre 2024, elle demande à la cour de bien vouloir :

Infirmer les jugements n° RG 23/00001, n° RG 23/00002 et n° RG 23/00003 en date du 22 novembre 2023 en ce que le juge de l’expropriation a rejeté la demande de jonction ;

Infirmer le jugement critiqué n° RG 23/00003 en ce qu’il a fixé à 248 110 euros le prix d’acquisition par la commune de [Localité 7], des parcelles sises [Adresse 9] section EH n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] d’une superficie totale de 678 m² en nature de voie interne bitumée ;

Juger et statuant à nouveau de fixer le prix d’acquisition :

À titre principal à un million trois cent quatre-vingt-treize mille seize euros (1 393 016 €) avec ventilation du prix :

' cinq cent mille euros (500 000 €) pour la parcelle cadastrée section EH numéro [Cadastre 2] appartenant en indivision à Mme [E] [Y] épouse [B] et à M. [P] [Y] ;

' quatre cent soixante-sept mille deux cent trente-deux (467 232 €) pour la parcelle cadastrée section EH numéro [Cadastre 3] appartenant à Mme [E] [Y] ;

' quatre cent mille cinq cent six euros (425 784 €) pour les parcelles cadastrées section EH numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 5] appartenant Mme [E] [Y] épouse [B] ;

À titre subsidiaire : à un million trois cent quarante mille euros (1 340 000 €) le prix de vente de l’unité foncière des consorts [Y], conformément aux déclarations d’intention d’aliéner des parcelles faisant l’objet d’une vente indissociable (offre globale), avec ventilation du prix :

' cinq cent mille euros (500 000 €) pour la parcelle cadastrée section EH numéro [Cadastre 2] appartenant en indivision à Mme [E] [Y] épouse [B] et à M. [P] [Y] ;

' quatre cent trente-neuf mille quatre cent quatre-vingt-quatorze euros

(439 494 €) pour la parcelle cadastrée section EH numéro [Cadastre 3] appartenant à Mme [E] [Y] ;

' quatre cent vingt-cinq mille sept cent quatre-vingt-quatre euros (400 506 €) pour les parcelles cadastrées section EH numéros [Cadastre 4] et [Cadastre 5] appartenant à Mme [E] [Y] épouse [B] ;

Condamner la commune de [Localité 7] à verser aux Consorts [Y] une somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laisser les dépens à la charge de la commune de [Localité 7].

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La commune de [Localité 7] dans son mémoire déposé au greffe le 4 juin 2024 demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel n° RG 23/00003 en date du 22.11.2023 en ce qu’il a rejeté la demande de jonction des affaires enregistrées sous les n° RG 23/00001, 23/00002 et 23/00003 ;

Confirmer le jugement dont appel n° RG 23/00003 en date du 22.11.2023 en ce qu’il a fixé la date de référence au 02.03.2006 ;

Infirmer le jugement dont appel, à savoir celui rendu le 22.11.2023 sous le RG n°23/00003 par le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il l’a fixé à 248 110 € le prix d’acquisition par la commune de Montpellier sis [Adresse 9], des parcelles section EH n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], d’une superficie totale de 678 m² en nature de voie interne bitumée appartenant à Mme [E] [Y] ;

Statuant à nouveau fixer à 74 580 € (678 m² x 110 euros /m²) le prix d’acquisition par la commune de [Localité 7] des parcelles section EH n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], sises [Adresse 9], d’une superficie totale de 678 m² en nature de voie interne bitumée appartenant à Mme [E] [Y] ;

Rejeter toute demande contraire ;

Condamner Mme [E] [Y] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner Mme [E] [Y] aux dépens.

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Mme le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 18 juin 2024 demande à la cour de confirmer le jugement, qui a retenu le 2 mars 2006 comme date de référence, constaté que le bien en litige peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, et retenu un prix au m², pour la partie des parcelles en zone 4AU1-1 de 110 euros et de 628 euros/m² pour la partie située en zone 11AU.

MOTIFS :

Aux termes de l’article L.211-5 du Code de l’urbanisme, 'tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien en indiquant le prix qu’il en demande… A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L.213-4. En l’espèce, aucun accord amiable n’est intervenu, de sorte qu’il convient de statuer, étant rappelé que l’article L.213-4 du même code précise que le prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Sur la demande de jonction :

Mme [Y] soutient que dès lors que les parcelles appartiennent à la même indivision, il s’agit bien d’une unité foncière et que les parcelles ont été vendues de manière indissociable dans un unique compromis de vente.

La commune de [Localité 7] répond que la jonction est une mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours et qu’en tout état de cause les parcelles ne constituent pas une unité foncière.

L’article 368 du code de procédure civile prévoit que les décisions de jonctions et disjonctions d’instance sont des mesures d’administration judiciaire et il résulte des dispositions de l’article 537 du même code que les mesures d’administration judiciaire ne sont sujettes à aucun recours. Mme [Y] n’est donc pas recevable en cause d’appel à solliciter l’infirmation du jugement et donc le prononcé de la jonction des procédures.

En tout état de cause la qualification d’unité foncière ne peut être appliquée qu’à des parcelles différentes contiguës qui appartiennent au même propriétaire ou à la même indivision, or en l’espèce, les parcelles concernées, si elles forment une unité géographique à usage de terrain bâti et de voies d’accès, appartiennent à trois propriétaires différents : l’indivision [Y] pour la parcelle [Cadastre 2], Mme [E] [Y] pour les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et M. [P] [Y] pour la parcelle [Cadastre 3].

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que la fixation du prix sera réalisée pour chaque parcelle.

Sur la qualification de la parcelle :

La date de référence fixée par le premier juge au 02 mars 2006 n’est pas contestée. A cette date, 343 m² des parcelles sont situées en zone 4AU1-1 et 335 m² en en zone 11AU. Il n’est pas contesté en cause d’appel que les parcelles peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir.

Sur le prix :

Mme [Y] soutient que la commune a manifesté une intention dolosive en instaurant par délibération du 22 juin 2009 un périmètre d’étude dans le [Adresse 9] qui a compromis définitivement tout projet de construction, et en instituant un zone 4AU1 illogique et ne correspondant pas à l’intention des auteurs du PLU, ce qui a permis d’acquérir les terrains à moindre prix, que la parcelle a vocation à recevoir la qualification de terrain à bâtir pour de l’habitation et non uniquement pour de l’activité.

La commune répond que la légalité du droit de préemption et du zonage ne relève pas de la compétence du juge de l’expropriation.

L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

En l’espèce l’instauration d’un périmètre d’étude dans le [Adresse 9] par délibération du 22 juin 2009 renouvelée le 27 septembre 2019, n’a pas modifié le PLU de la commune et les caractéristiques de la classification de la zone 4AU1, il ne peut donc être allégué d’une intention dolosive de la commune.

En ce qui concerne la logique des prescriptions de la zone 4AU1-1 et leur correspondance avec les orientations générales et les objectifs du projet d’aménagement et de développement durable, ces questions ne relèvent pas de la compétence du juge de l’expropriation.

Le commissaire du gouvernement produit en cause d’appel 2 termes de comparaison qui concernent des cessions de terrains en 2019 et 2017, à [Localité 7], proches des parcelles objet du litige, en zone 4AU1-1, de superficies de 2539 et 3000 m² aux prix de 107,13 et 50 euros/m ² et propose de retenir les superficies situées en zone AU1-1 le prix de 110 euros/m². Pour les parties de parcelles situées en zone 11AU ([Adresse 12]) il produit deux termes de comparaison dont une cession intervenue le 20 décembre 2016 pour un prix de 874,02 euros/m² pour lequel la hauteur de plancher maximale est de 27 mètres et calcule après application d’une formule modératrice et actualisation un prix au m² de 628 euros pour la parcelle objet du litige.

L’exproprié fait valoir qu’il convient de retenir le prix de 628 euros/m² correspondant au prix des terrains à bâtir destinés à de la construction sur la totalité des parcelles ou subsidiairement le prix global résultant de la déclaration d’intention d’aliéner.

L’autorité expropriante soutient que la superficie de 335 m² située en zone 11AU est trop petite pour bénéficier d’une plus value, que le prix doit être fixé à 110 euros/m² pour la totalité de la surface, que d’ailleurs lors de la donation de 2004 les deux parcelles (AH213 et AH [Cadastre 4] et [Cadastre 5]) avaient été évaluées à la même somme de 12 000 euros.

Il ne peut être contesté que dans le secteur 4AU1, la construction d’habitations n’est autorisée que sous des conditions contraignantes et pour certains publics, et donc que la valeur du terrain ne peut atteindre celle d’un terrain à bâtir classique d’un quartier d’habitation, il convient donc de retenir la proposition du commissaire du gouvernement qui a retenu un prix au m² de 110 euros pour la partie des parcelles située en zone 4AU1.

En ce qui concerne la partie des parcelles situées en zone 11AU, la valeur du terrain est celle d’un terrain à bâtir classique. L’autorité expropriante affirme que la superficie de 335 m² ne permet pas d’édifier la moindre construction toutefois il ressort de son propre shéma que même en respectant les distances de retrait il est tout à fait possible d’implanter une construction sur cette partie de parcelle. Se basant sur le terme de comparaison proposé par le commissaire du gouvernement et tenant compte de la différence des valeurs maximales de construction autorisées entre les présentes parcelles et celle du terme de comparaison, la valeur de 628 euros/m² sera retenue.

Par conséquent le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé la valeur des deux parcelles à la somme de (335 x 628) + (343 x 110) = 248 110 euros.

Sur les autres demandes :

Chaque partie succombant partiellement en son appel conservera la charge de ses dépens.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour :

Déclare irrecevable en cause d’appel la demande de jonction ;

Confirme le jugement RG 23/00003 rendu par le juge de l’expropriation du département de l’Hérault le 22 novembre 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d’appel.

La greffière La présidente