Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 28 mai 2025, n° 24/04894

TGI Montpellier 16 juillet 2024

CA Montpellier
Confirmation 28 mai 2025

Arguments

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Rejeté
Violation du règlement de copropriété
La cour a estimé qu'il n'était pas démontré que le stationnement des véhicules de la société TBCN portait atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble, et qu'aucune violation manifeste du règlement de copropriété n'était établie.
Accepté
Droit à l'indemnité pour frais de justice
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires à verser une indemnité complémentaire à la société TBCN en raison de sa succombance en appel.
Accepté
Droit aux dépens en cas de succombance
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel en raison de sa succombance.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 28 mai 2025, n° 24/04894
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/04894
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 16 juillet 2024, N° 24/30177
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Michel GOURON
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BEZ DURAND DELOUP GAYET
Parties :	La société par actions simplifiée TBCN LOCATION au capital de 10.000 euros

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 28 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/04894 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QMTY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 JUILLET 2024

PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER N° RG 24/30177

APPELANTE :

Syndic. des copro. RESIDENCE [Adresse 7] personne morale créée par l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, représenté par son Syndic en exercice, la SARL [G] [C] IMMOBILIER immatriculée au RCS de Montpellier sous le n° B [Numéro identifiant 2] dont le siège social est [Adresse 8] à [Localité 6], elle-même représentée par ses représentants légaux en exercice domicilié ès-qualité audit siège

[Adresse 3] [Localité 1]

Représenté par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e BLANC, avocat plaidant

INTIMEE :

La société par actions simplifiée TBCN LOCATION au capital de 10.000 euros, RCS MONTPELLIER n° 911 468 346, ayant son siège social sis [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 3], [Localité 1]

prise en la personne de son président en exercice

[Adresse 7], [Adresse 5],

[Adresse 3] [Localité 1]

Représentée par M^e Michel GOURON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 20 Mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 MARS 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière Libert immo est propriétaire de plusieurs lots, notamment à usage de bureaux, portant les numéros 53, 54 et 55, situés au rez-de-chaussée du [Adresse 5], au sein de la résidence [Adresse 7], sise [Adresse 3] à [Localité 1].

Suivant acte sous seing privé du 28 février 2022, a été conclu un bail commercial entre la société Libert immo et la SARL Groupe Sud Vo, au nom et pour le compte d’une société en cours de constitution et d’immatriculation, aux fins d’exploitation d’une activité de 'commerce de voitures et de véhicules automobiles légers', portant sur un local faisant partie du lot numéro 54, d’une superficie de 51m², ainsi que sur deux places de parking comprises dans le lot situées côté [Adresse 4] et sept places en sus situées à l’arrière de la copropriété, à l’adresse sise [Adresse 3] à [Localité 1].

Par lettre recommandée en date du 21 décembre 2022, le syndic de la copropriété Résidence [Adresse 7] a demandé à la société Libert immo d’intervenir auprès de sa locataire pour faire respecter le règlement de copropriété, en occupant les places accordées lors de la signature de son bail et en laissant toutes places privées ou visiteurs libres d’occupation.

Puis par lettre recommandée du 7 juin 2023, le syndic a mis en demeure la société Libert immo de faire cesser l’occupation par des véhicules appartenant à sa locataire des parties communes de la résidence.

Deux nouvelles mises en demeure ont été adressées par le conseil du syndicat des copropriétaires à la société copropriétaire ainsi qu’à sa locataire, en date du 21 septembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SARL [G] [C] immobilier, a fait assigner en référé la société Groupe Sud V.O. devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, il la condamne à cesser tout stationnement non autorisé de ses véhicules sur les parties commune de la résidence [Adresse 7], sous astreinte de 1 000 euros qui serait due pour chaque véhicule stationné irrégulièrement sur les parties communes à compter de la signification de l’ordonnance.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 16 juillet 2024, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

— prononcé la mise hors de cause de la société Groupe Sud V.O. ;

— reçu en son intervention volontaire la société TBCN exerçant sous l’enseigne Sud V.O. ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de l’ensemble de ses prétentions ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la société TBCN exerçant sous l’enseigne Sud V.O. une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice des 24, 26 et 27 octobre 2023 d’un montant de 840 euros.

Par déclaration en date du 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] a relevé appel de cette décision en critiquant chacune de ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 29 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] demande à la cour de :

— infirmer en toutes ses dispositions la décision attaquée,

— condamner la société TBCN exerçant sous l’enseigne Sud V.O. à cesser tout stationnement non autorisé de ses véhicules sur les parties communes de la résidence [Adresse 7], sous astreinte de la somme de 1 000 euros qui sera due pour chaque véhicule stationné irrégulièrement sur les parties communes à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— condamner la société TBCN exerçant sous l’enseigne Sud V.O. au paiement de la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société TBCN exerçant sous l’enseigne Sud V.O. aux entiers dépens, dont le coût des procès-verbaux de constat pour la somme de 1 368,88 euros.

Il invoque les dispositions des articles 835 du code de procédure civile et 9 et 13 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que le règlement de copropriété, et fait valoir que constitue un trouble manifestement illicite toute perturbation pouvant résulter d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il ajoute qu’il est de jurisprudence constante que le règlement de copropriété est opposable de plein droit au locataire.

Il soutient qu’en l’espèce, le stationnement non autorisé des véhicules sur les parties communes constitue une violation de l’article 10 du règlement de copropriété.

Il expose qu’il est justifié et ressort du dernier procès-verbal de constat dressé le 1er octobre 2024 que la société TBCN stationne, de manière quasi permanente, les véhicules de sa flotte sur les parties communes de la résidence. Il souligne que contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, les véhicules de la société TBCN ne sont pas stationnés sur des places de stationnement relevant des parties communes, mais sur les parties communes de la résidence, non affectées au stationnement, ainsi que cela ressort des procès-verbaux de constat du 26 avril 2023, 21 novembre 2023, 16 janvier 2024 et 1er octobre 2024.

Il ajoute que lors de l’assemblée générale du 9 décembre 2022, les copropriétaires ont refusé d’approuver la convention d’occupation des parties communes proposée par la société TBCN et que celle-ci ne dispose donc d’aucun titre ou autorisation lui permettant de garer ses véhicules comme elle le fait sur les parties communes.

Il soutient que cette occupation constitue par conséquent une violation de la décision de l’assemblée générale du 9 décembre 2022 et une violation du règlement de copropriété.

Il souligne en outre que le fait de garer des véhicules le long des bâtiments peut générer des problèmes de sécurité et que la multiplicité des véhicules et des déplacements entraîne des dégradations des parties communes.

Il ajoute que si d’autres copropriétaires se garent sur les parties communes, cela n’est pas systématique. Il précise également que le fait qu’un occupant puisse garer un véhicule pour un temps limité n’est pas comparable au fait de laisser stationner toute l’année une flotte de véhicules destinés à la location.

Du reste, il soutient que les parties communes sur lesquelles la société intimée stationne ses véhicules ne constituent pas un parking comme elle l’affirme, cette partie n’étant pas précisément affectée au stationnement des véhicules.

Enfin, il indique qu’en relevant que la preuve d’un encombrement de nature à faire obstacle à la circulation n’était pas rapportée, le juge des référés a ajouté une condition qui n’existe pas dans le règlement de copropriété, dans lequel il n’est pas fait référence à une quelconque condition de circulation dans la résidence.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société TBCN Location demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Montpellier le 16 juillet 2024,

— rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique en premier lieu qu’elle n’occupe pas des places privatives appartenant à d’autres copropriétaires.

Elle ajoute que sur les parties communes ne sont pas stationnés que des véhicules lui appartenant, comme le démontre le procès-verbal de constat du 21 novembre 2023.

Elle fait du reste valoir que les constats d’huissier produits par l’appelant ne permettent pas de caractériser un encombrement des parties communes, puisque les voies de circulation sont constamment libres à la circulation.

Elle souligne également que les surfaces au sol concernées sont exclusivement à usage de parking puisqu’elles sont goudronnées et ne permettent l’accès à aucune partie privative. Elle en déduit qu’il n’y a donc pas d’usage contraire au règlement de copropriété.

Elle fait valoir que le trouble illicite défini à l’article 835 du code de procédure civile n’est pas établi puisque nul emplacement privé n’a été occupé, que l’appelant cite des véhicules qui ne lui appartiennent pas, que nulle gêne n’est créée aux voisins et qu’aucun usage des parties communes contraire à la destination du règlement de copropriété n’est établi.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’illicéité du trouble doit être manifeste.

De plus, selon le premier alinéa de l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

En application de l’article 13 de cette loi, en tant qu’ayant cause d’un copropriétaire, le locataire est soumis au statut de la copropriété déterminé par les dispositions légales et celles du règlement de copropriété.

Du reste, en l’espèce, il est prévu à l’article 10 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 7] que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et qu’il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous condition ne ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’ensemble immobilier.

Constitue un trouble manifestement illicite les agissements et situations qui compromettent le libre exercice des droits de chacun des copropriétaires sur les parties communes.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] verse aux débats quatre procès-verbaux de constat établis par un commissaire de justice le 26 avril 2023, le 21 novembre 2023, le 16 janvier 2024 et le 1er octobre 2024.

Il ressort du premier procès-verbal de constat qu’au 26 avril 2023 à l’angle nord-est de la parcelle, l’espace est encombré de véhicules stationnés les uns devant les autres. Le commissaire de justice précise que le stationnement est tel que les véhicules ne peuvent sortir individuellement et qu’il dénombre six camions utilitaires, cinq fourgons et huit véhicules de tourisme. Il indique également qu’en pied de façade nord-ouest de l’immeuble, les cinq emplacements numérotés 17 à 23 sont occupés.

Dans le procès-verbal de constat du 21 novembre 2023, le commissaire de justice précise que les places portant les numéros allant de 17 à 23 sont occupées, que sur l’espace goudronné situé à gauche après le portail se trouvent douze véhicules et qu’à l’avant du bâtiment, côté [Adresse 4], sont stationnés trois véhicules à un emplacement où n’existe aucune place de stationnement.

Le commissaire de justice dans le procès-verbal de constat du 16 janvier 2024 indique que quatre des sept emplacements de stationnement attribués à la société TBCN sont occupés, qu’à gauche après le portail, il existe une importante zone recouverte d’un enrobé en bout de parking ne comportant pas de délimitation de places de stationnement et que sur cette zone, sont stationnés neuf véhicule utilitaires et quatre véhicules légers, dont tous sauf deux véhicules légers comportent un porte vignette d’assurance au nom de 'Sud Vo.com véhicules neufs et occasions'.

Enfin, dans le procès-verbal de constat dressé le 1er octobre 2024, le commissaire de justice note que tous les emplacements réservés à la société TBCN sont occupés et que sur la zone d’enrobé en bout de parking ne comportant pas de délimitation de places de stationnement se trouvent neuf véhicules utilitaires dont l’un comporte un porte vignette d’assurance au nom de 'Sud Vo.com véhicules neufs et occasions’ et les six autres un autocollant d’indication de hauteur et de charge maximum avec le signe ADA. Il ajoute que deux véhicule utilitaires ne comportent pas d’indications particulières et que cinq véhicules légers sans porte-vignette d’assurance avec un sigle sont également stationnés.

En premier lieu, la cour observe qu’à défaut de toute précision permettant l’identification de leur propriétaire, il n’est pas précisément établi que les dix-neuf véhicules dont la présence a été constatée dans un espace situé à l’angle nord-est de la parcelle au procès-verbal du 26 avril 2023, de même que les quinze véhiculés stationnés à des emplacements où n’est matérialisée aucune place de stationnement évoqués dans le procès-verbal du 21 novembre 2023, appartiendraient à la société TBCN.

Certes, il résulte des procès-verbaux des 16 janvier et 1er octobre 2024 qu’à la première date a été constatée la présence de neuf véhicules utilitaires et deux véhicules légers appartenant à l’intimée sur la zone recouverte d’un enrobé en bout de parking, et qu’à la seconde date a été relevée la présence de sept véhicules utilitaires lui appartenant à cet endroit.

Toutefois, il n’est pas démontré que le stationnement des véhicules à cet endroit, situé à gauche après le portail, recouvert d’un enrobé permettant la circulation des véhicules, serait interdit.

En effet, aucune clause du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 7] ne proscrit tout stationnement de véhicule en dehors des zones où sont matérialisées des places de stationnement.

De plus, il ressort des observations faites par les commissaires de justice dans les procès-verbaux de constat que d’autres véhicules, utilitaires ou légers, que ceux de la société TBCN sont stationnés à cet endroit.

Du reste, s’il est prévu à l’article 10 du règlement de copropriété que chaque copropriétaire use et jouit des parties communes sous condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’ensemble immobilier, il n’est pas démontré par l’appelante que la société TBCN ne respecterait pas ses conditions.

En effet, il n’est pas établi que le stationnement par la société TBCN de ses véhicules empêcherait les autres copropriétaires de garer leurs propres véhicules ou de circuler dans la partie du parking où ils se trouveraient.

Concernant la gêne occasionnée aux autres copropriétaires ne sont produits qu’un procès-verbal d’audition de M. [I] [F] par les services de police en date du 27 juin 2022, dans lequel ce dernier relate les propos que lui a tenus le gérant de la société TBCN sans décrire précisément quelles conséquences a pour lui le stationnement par celle-ci de ses véhicules, ainsi qu’un courriel adressé au syndic le 14 novembre 2024 dans lequel figure une photographie montrant un véhicule stationné à côté d’un bâtiment, sans qu’il ne soit établi qu’il s’agisse d’un véhicule appartenant à l’intimée, ni que l’auteur du mail ne décrive le dérangement occasionné.

Dans ces conditions, dans la mesure où il n’est pas démontré que le stationnement par la société TBCN de ses véhicules porterait atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’ensemble immobilier, aucune violation manifeste du règlement de copropriété n’est établie.

Enfin, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] n’est pas fondée à soutenir que le stationnement par la société TBCN de ses véhicules violerait l’assemblée générale du 9 décembre 2022, puisque si aux termes de la résolution numéro 15, l’assemblée a refusé d’approuver la convention d’occupation des parties communes visant l’occupation de l’allée montant sur le côté du bâtiment 1 par la locataire de la société Libert Immo, le stationnement constaté par les commissaire de justice dans les procès-verbaux de constat produits ne concerne pas cette allée, et qu’il n’est pas justifié que l’assemblée générale des copropriétaires ait décidé d’interdire le stationnement sur l’espace recouvert d’un enrobé, situé à gauche après le portail.

Par conséquent, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la preuve de l’existence d’un trouble manifestement illicite n’était pas rapportée avec l’évidence requise en référé et a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] de ses demandes.

La décision déférée sera confirmée sur ce point.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] succombant, c’est à juste titre que le premier juge l’a condamné aux dépens, outre le paiement d’une indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en appel, il sera du reste condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’au versement d’une indemnité complémentaire de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision déférée en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à verser à la société TBCN une indemnité complémentaire de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente