COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

Réouverture des débats

DU 6 FEVRIER 2025

N°2025/ 39

Rôle N° RG 24/04069 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMZXT

[T] [K]

[B] [K]

C/

[P] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Amelle GUERCHI

M^e Jean-david WEILL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARSEILLE en date du 31 Janvier 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/00068.

APPELANTS

Madame [T] [K], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-002092 du 09 février 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 4] )

représentée par M^e Amelle GUERCHI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [B] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Amelle GUERCHI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIME

Monsieur [P] [G]

né le 17 Janvier 1960, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-david WEILL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Décembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, et Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargées du rapport.

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2013, Monsieur [G] a donné à bail à Madame et Monsieur [K] un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 620 euros.

Suite à un signalement en date du 22 juin 2018, un inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 5] effectuait une visite de contrôle au domicile des époux [K], visite au cours de laquelle un certain nombre d’infractions au règlement sanitaire départemental était relevé

Une mise en demeure d’avoir à réaliser des travaux pour y remédier était adressée à Monsieur [G].

Par jugement du 13 mars 2019, le tribunal de police de Marseille condamnait Monsieur [G] au paiement de trois amendes contraventionnelles pour trois contraventions de non-respect d’un règlement sanitaire départemental commises le 21 novembre 2018 ainsi qu’à des dommages et intérêts à verser aux locataires.

Monsieur [G] interjetait appel de la décision le 22 mars 2019, avant de se désister le 28 octobre 2019.

Le 14 juin 2019, lors d’une visite de contrôle, l’inspecteur de salubrité de la ville de [Localité 5] constatait l’absence de réalisation des travaux prescrits par la mise en demeure.

Un procès-verbal de constatation des infraction était à nouveau dressé.

Par jugement du 08 juillet 2020, le tribunal de police de Marseille condamnait Monsieur [G] au paiement de quatre amendes contraventionnelles pour quatre contraventions de non-respect d’un règlement sanitaire départemental commises le 14 juin 2019, outre des dommages et intérêts à verser aux locataires.

Par exploit de commissaire de justice du 13 juillet 2020, Monsieur [G] faisait signifier à Monsieur et Madame [K] un commandement d’avoir à payer la somme de 16.951,16 euros au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, Monsieur [G] faisait signifier à Monsieur et Madame [K] un nouveau commandement d’avoir à payer la somme de 22.124,48 euros au titre des loyers impayés visant la clause résolutoire, suivant exploit de commissaire de justice du 11 février 2021.

Par exploit de commissaire de justice du 30 avril 2021, Monsieur et Madame [K] assignaient Monsieur [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de voir condamner ce dernier au paiement de la somme de 15.000 euros en indemnisation du trouble de jouissance et de réalisation de travaux, avec exonération du paiement des loyers.

Par ordonnance du 28 avril 2022, le juge des contentieux de la protection , statuant en référé disait n’y avoir lieu à référé.

Par exploit de commissaire de justice du 23 décembre 2022, Monsieur [G] assignait Monsieur et Madame [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

*condamner solidairement les époux [K] à lui payer la somme de 23.575,64 euros, dont 211,16 euros de frais relatifs au commandement de payer ;

*constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

*ordonner l’expulsions des époux [K] ;

*condamner solidairement les époux [K] à une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant actuel du loyer, charges locatives en sus, soit au total 38.312 euros au 28 février 2023 et ce, jusqu’à libération totale et effective des locaux outre la somme de 50 euros par jour de retard à titre de pénalité et des intérêts légaux en application de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil ;

*condamner solidairement les époux [K] au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner solidairement les époux [K] aux entiers dépens, outre les frais de mise à exécution.

Par exploit de commissaire de justice du 15 mars 2023, Monsieur et Madame [K] assignaient Monsieur [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

*condamner Monsieur [G] au paiement de la somme provisionnelle de 15.000 euros au titre de préjudice de jouissance subi ;

*ordonner à Monsieur [G] de réaliser les travaux suivants : rechercher les causes d’humidité, améliorer le système de ventilation de l’appartement, changer les fenêtres défectueuses du logement, et plus généralement rechercher l’ensemble des désordres pouvant être à l’origine d’un manquement du bailleur et en ordonner la mise en conformité au règlement sanitaire départemental , et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

A titre subsidiaire,

*désigner un expert judiciaire qui aura pour mission de rechercher les causes d’humidité, tout désordre, et évaluer les préjudices de jouissance ;

*ordonner l’exonération du paiement des loyers liée au caractère insalubre du logement ;

*condamner Monsieur [G] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du Code de procédure civile

*condamner Monsieur [G] aux entiers dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 25 octobre 2023, audience au cours de laquelle était prononcée la jonction de la présente procédure avec la procédure de résiliation du bail initiée par Monsieur [G].

Monsieur [G] d’une part et les époux [K] d’autre part demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leurs écritures.

Par jugement contradictoire rendu le 31 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, :

*déclaré recevable l’action en résiliation du bail ;

*rejeté l’exception d’inexécution de l’obligation de payer les loyers ;

*constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 19 avril 2021 ;

*ordonné en conséquence à Monsieur et Madame [K] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ;

*dit qu’à défaut pour Monsieur et Madame [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamné solidairement Monsieur et Madame [K] à verser à Monsieur [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer avec charges, soit 620 euros à ce jour, à compter du 19 avril 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés au bailleur ;

*condamné solidairement Monsieur et Madame [K] à verser à Monsieur [G] la somme de 37.748 euros au titre de l’arriéré locatif à compter du 1er avril 2018 et arrêté au 30 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

*rejeté la demande d’astreinte ;

*débouté Monsieur et Madame [K] de leur demande de dommages et intérêts formulée au titre d’u préjudice de jouissance et de condamnation de Monsieur [G] à réaliser des travaux de remise en état du logement ;

*rejeté les demandes d’expertise judiciaire et de suspension des loyers ;

*condamné in solidum Monsieur et Madame [K] à verser à Monsieur [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamné in solidum Monsieur et Madame [K] aux entiers dépens de la procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer du 18 février 2021

Suivant déclaration au greffe en date du 28 mars 2024 ( RG N° 24/04069), Monsieur et Madame [K] ont relevé « appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués »

Suivant déclaration au greffe en date du 31 mars 2024 (RG N° 24/04138) , Monsieur et Madame [K] ont relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déclare recevable l’action en résiliation du bail ;

— rejette l’exception d’inexécution de l’obligation de payer les loyers ;

— constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail liant les parties sont réunies à la date du 19 avril 2021 ;

— ordonne en conséquence à Monsieur et Madame [K] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ;

— qu’à défaut pour Monsieur et Madame [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamne solidairement Monsieur et Madame [K] à verser à Monsieur [G] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer avec charges, soit 620 euros à ce jour, à compter du 19 avril 2021 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés au bailleur ;

— condamne solidairement Monsieur et Madame [K] à verser à Monsieur [G] la somme de 37.748 euros au titre de l’arriéré locatif à compter du 1er avril 2018 et arrêté au 30 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— rejette la demande d’astreinte ;

— débouté Monsieur et Madame [K] de leur demande de dommages et intérêts et de condamnation de Monsieur [G] à réaliser des travaux de remise en état du logement ;

— condamne in solidum Monsieur et Madame [K] à verser à Monsieur [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamne in solidum Monsieur et Madame [K] aux entiers dépens de la procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer du 18 février 2021.

— rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Par ordonnance en date du 19 juin 2024, le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction de la procédure répertoriée sous le n° RG 24/04138 avec la procédure répertoriée sous le n° RG 24/04069 pour être suivies sous le seul et unique n° RG 24/04069.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [G] demande à la cour de :

*confirmer le jugement déféré sauf à actualiser le montant des indemnités dues pour la période du 30 septembre 2023 jusqu’au complet départ des appelants des locaux ;

*débouter Monsieur et Madame [K] de l’intégralité de leurs demandes ;

*condamner Monsieur et Madame [K] au paiement de la somme complémentaire de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

*condamner Monsieur et Madame [K] aux entiers dépens

Au soutien de ses demandes, Monsieur [G] fait valoir qu’il a réalisé tous les travaux requis par le jugement rendu le 13 mars 2019 par le tribunal de police de Marseille .

Il souligne que si les époux [K] disent avoir subi d’importants préjudices, il convient de constater qu’ils ne lui ont adressé aucune relance ou courrier et qu’ils ne justifient pas plus de la persistance des désordres.

Aussi il fait valoir que l’article 146 du Code de procédure civile fait interdiction au juge d’ordonner une mesure d’instruction en vue de suppléer la carence dans l’établissement de la preuve.

Par ailleurs il relève que plus de deux mois s’étant écoulés depuis la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire sans que Monsieur et Madame [K] ne payent les loyers réclamés, le bail s’est trouvé résilié de plein droit

Cependant il souligne que malgré la résiliation du bail, ces derniers se sont maintenus dans les lieux

Par conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens, Monsieur et Madame [K] demandent à la cour de :

*juger leur action recevable et bien fondée ;

*réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation du bail liant les parties

— ordonné en conséquence à Monsieur et Madame [K] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ;

— condamné solidairement Monsieur et Madame [K] à verser à Monsieur [G] la somme de 37.748 euros au titre de l’arriéré locatif à compter du 1er avril 2018 et arrêté au 30 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné in solidum Monsieur et Madame [K] à verser à Monsieur [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné in solidum Monsieur et Madame [K] aux entiers dépens de la procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer du 18 février 2021.

En conséquence, :

*débouter Monsieur [G] de sa demande d’expulsion et de paiement des arriérés de loyers ;

*condamner Monsieur [G] à payer aux locataires la somme provisionnelle de 15.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

*ordonner au bailleur de réaliser les travaux suivants :

— rechercher les causes d’humidité et de moisissures dans l’appartement et effectuer la réfection des peintures murales et en plafond de l’intégralité du logement ;

— améliorer le système de ventilation de l’appartement ;

— changer les fenêtres défectueuses du logement ;

et plus généralement rechercher l’ensemble des désordres pouvant être à l’origine d’un manquement du bailleur et en ordonner la mise en conformité au règlement sanitaire départemental ;

et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

A titre subsidiaire, si la cour estime qu’il existe un doute sur la réalité des désordres :

*désigner un expert judiciaire qui aura pour mission :

— rechercher les causes d’humidité et de moisissures dans l’appartement ;

— rechercher tout désordre pouvant être à l’origine d’un manquement du bailleur et en ordonner la mise en conformité au règlement sanitaire départemental ;

— évaluer le préjudice de jouissance des locataires ;

En tout état de cause, :

*ordonner l’exonération du paiement des loyers liée au caractère insalubre du logement ;

*condamner Monsieur [G] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du Code de procédure civile

*condamner Monsieur [G] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [K] font valoir que Monsieur [G] est propriétaire de plusieurs immeubles à [Localité 5] dans différents quartiers, et a déjà été condamné en 2019 à trois ans de prison dont deux avec sursis pour logement insalubre.

Ils exposent que ce dernier argue qu’ils seraient redevables de la somme de 22.000 euros alors qu’il exigeait le règlement du loyer en espèces.

Ils indiquent que Madame [K] souffre de différentes pathologies qui sont liées aux conditions d’habitat indignes (troubles respiratoires, arthrose et hypertension artérielle) et que Monsieur [K] présente un handicap lourd dont les conditions de vie se sont dégradées à cause de l’insalubrité du logement.

Pour autant ils déplorent l’attitude de leur bailleur qui persiste sciemment à ne pas effectuer les travaux de mise en conformité au règlement sanitaire départemental.

Ils font valoir qu’ils ont été et sont toujours contraints de vivre dans un logement anormalement humide et moisi, ce qui n’est pas sans incidence sur leur état de santé.

Ils concluent que leur propriétaire a été condamné par le tribunal de police de Marseille à deux reprises et que malgré cela, il n’a pas réalisé les travaux.

Aussi ils maintiennent qu’il ne peut réclamer une créance infondée et de surplus portant sur des loyers d’un logement manifestement insalubre.

******

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2024 et mise en délibéré au 6 février 2025.

******

Attendu qu’il résulte de l’article 1635 bis Q,V du code général des impôts que l’avocat acquitte pour le compte de son client la contribution par voie électronique.

Que l’article 19 du décret du 28 septembre 2011 est venu préciser que si un auxiliaire de justice pour une cause qui lui est étrangère ne peut effectuer l’acquittement de la contribution par voie électrique, il justifiera de l’acquittement par l’apposition de timbres mobiles.

Que l’appelant doit justifier de l’acquittement lors de sa déclaration d’appel, l’intimé lors de la remise de son acte de constitution.

Attendu que Monsieur [G] a été régulièrement avisé de l’avis de fixation de l’affaire à bref délai en date du 9 août 2024.

Qu’il a été constaté à l’audience du 11 décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, que celui-ci ne s’était pas acquitté du paiement du timbre.

Que la sanction consiste en une irrecevabilité constatée d’office par le juge.

Que toutefois elle ne peut être prononcée sans que l’avocat ait été invité à s’expliquer sur le défaut de paiement du timbre ou à tout le moins qu’un avis d’avoir à justifier de l’acquittement leur ait été préalablement adressé par le greffe et ce, en vertu du respect du principe du contradictoire.

Que dans la mesure où aucun avis d’avoir à justifier de l’acquittement du timbre n’a été préalablement adressé par le greffe à Monsieur [G] , il convient d’ordonner la réouverture des débats afin d’inviter Monsieur [G] à s’expliquer sur le défaut de paiement du timbre et de sursoeir à statuer sur l’ensemble des demandes.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, avant dire droit et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats afin d’inviter Monsieur [G] à s’expliquer sur le défaut de paiement du timbre,

ORDONNE le sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

RENVOIE les parties et la cause à l’audience du Mercredi 14 mai 2025 à 9 heures salle 5 Palais Monclar.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,