COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 03 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/05246 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P73U

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 AVRIL 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

N° RG 22/01717

APPELANT :

Monsieur [Y] [B]

né le 03 Décembre 1988 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et substituant à l’audience M^e Jean-François GAUBIL, avocat au barreau des PYRENEES ORIENTALES, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-004030 du 18/10/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

INTIME :

Monsieur [J] [G]

né le 16 Février 1960 à [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Valérie CONS, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

Ordonnance de clôture du 24 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Décembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère et , chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location du 28 octobre 2019, M. [J] [G] a donné à bail à M. [Y] [B] et à sa concubine, Mme [K] [D], une maison, sise [Adresse 2], moyennant un loyer de 700 euros et un dépôt de garantie de 700 euros.

Mme [K] [D] et les enfants communs du couple ont fait l’objet d’un placement en centre parental selon décision du juge des enfants du tribunal judiciaire de Narbonne du 18 mars 2022.

M. [Y] [B], devenu le seul occupant du logement, a adressé à l’épouse de son bailleur, Mme [E] [G], un congé par lettre datée du 5 avril 2022, sollicitant la résiliation du bail sur le fondement des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le 8 mai 2022, un état des lieux de sortie a été établi par M. [J] [G] en présence de Mme [K] [D] et des cautions solidaires M. et Mme [T] [D].

Le 13 juillet 2022, M. [Y] [B] a adressé à Mme [E] [G], l’épouse du bailleur, une mise en demeure d’avoir à restituer les meubles lui appartenant et étant restés dans le logement.

Une tentative de conciliation a été faite enfin le 14 octobre 2022 à laquelle le bailleur ne s’est pas présenté.

Par assignation du 25 novembre 2022, M. [Y] [B] a fait assigner M. [J] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], en paiement au titre de la restitution du dépôt de garantie et en indemnisation de ses préjudices, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 9, 1104 et suivants du code civil.

Le jugement contradictoire rendu le 3 avril 2023 par le tribunal judiciaire de Narbonne :

Rejette toutes les demandes de M. [Y] [B] ;

Condamne M. [Y] [B] à payer à M. [J] [G] la somme de 1.230 euros au titre des réparations locatives des loyers restants dus, de la perte de chance de louer le logement pendant un mois, restitution du dépôt de garantie comprise ;

Rejette la demande en dommages-intérêts formée par M. [J] [G] pour abus de droit ;

Condamne M. [Y] [B] aux dépens et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le premier juge constate que le bail est résilié depuis le 20 juin 2022 en présence d’un congé donné par [Y] [B] et reçu par le bailleur le 19 mai 2022. Il relève que l’envoi de ce congé à l’épouse du bailleur est sans incidence. Il précise encore que le bailleur peut poursuivre l’un ou l’autre de ses locataires solidaires, à charge pour celui qui le souhaite de se retourner contre l’autre par la suite.

En outre, il relève que M. [Y] [B] ne peut arguer de son absence à l’état des lieux de sortie le 8 mai 2022 pour conclure à son inopposabilité. Sur ce point, il retient que le locataire ne saurait soutenir ne pas avoir été informé de la tenue d’un état des lieux de sortie, alors qu’il a lui-même proposé un rendez-vous le 6 mai 2022, auquel il ne s’est pas rendu. Il constate ainsi que M. [Y] [B] est redevable de la somme de 186 euros au titre des huit jours d’occupation du 1er au 8 mai 2022.

Par ailleurs, il condamne le locataire à la somme de 1.044 euros au titre des réparations locatives, indiquant que le logement a été récupéré fortement dégradé et très impacté par l’humidité et la moisissure, alors qu’il était en parfait état en début du bail. Toutefois, il estime que le tribunal dispose de suffisamment d’éléments pour évaluer la durée des travaux de réparation à un mois et non pas à trois mois et demi, justifiant l’allocation de la somme de 700 euros au bailleur au titre de la perte de chance de percevoir un mois de loyer.

Le premier juge condamne alors M. [Y] [B] à la somme totale de 1.230 euros, après déduction du dépôt de garantie n’ayant pas été restitué.

Il déboute finalement M. [Y] [B] de ses demandes indemnitaires concernant la perte de ses meubles, le locataire ne rapportant pas la preuve d’une faute commise par le bailleur.

M. [Y] [B] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 26 octobre 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 24 novembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 28 août 2025, M. [Y] [B] demande à la cour de :

Juger recevable et bien fondé M. [Y] [B] en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Infirmer la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne, en date du 3 avril 2023 (RG 22/01717) en ce qu’elle :

Rejette toutes les demandes de M. [Y] [B],

Condamne M. [Y] [B] à payer à M. [J] [G] la somme de 1.230 euros au titre des réparations locatives des loyers restants dus, de la perte de chance de louer le logement pendant un mois, restitution du dépôt de garantie comprise,

Condamne M. [Y] [B] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Condamner M. [J] [G] à restituer à M. [Y] [B] la somme de 700 euros au titre du dépôt de garantie, majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel ;

Condamner M. [J] [G] à payer à M. [Y] [B] la somme 9.543,50 euros au titre du préjudice résultant de la perte de ses meubles, avec intérêts de retard commençant à courir le 13 juillet 2022, date de la mise en demeure ;

Condamner M. [J] [G] à payer à M. [Y] [B] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral ;

Condamner M. [J] [G] aux entiers dépens ;

Juger que les intérêts seront capitalisés ;

Juger au débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [J] [G].

M. [Y] [B] conclut au rejet des demandes du bailleur formulées au titre des réparations locatives et de la perte de chance de percevoir un loyer, dans la mesure où le contrat de location liant M. [J] [G] à Mme [K] [D] est toujours en vigueur.

L’appelant fait également valoir que l’état des lieux de sortie du 8 mai 2022 lui est inopposable en ce qu’il n’a été établi ni contradictoirement ni par un commissaire de justice. A cet égard, il prétend n’avoir reçu aucune confirmation du rendez-vous en date du 6 mai 2022.

Par ailleurs, il sollicite la restitution du dépôt de garantie.

En outre, il soutient que le bailleur a commis une faute en pénétrant dans le logement sans obtenir son autorisation, se rendant coupable d’une violation de son domicile et portant atteinte à sa vie privée, de sorte qu’il a subi un préjudice moral. Il ajoute qu’il appartenait au bailleur de faire dresser un inventaire des meubles meublants le logement, de sorte qu’en se désintéressant de leur sort, il lui a causé un préjudice résultant de la perte de ces meubles.

Dans ses dernières conclusions du 18 novembre 2024, M. [J] [G] demande à la cour de :

Déclarer l’appel interjeté le 26 octobre 2023 par M. [Y] [B] contre le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] du 3 avril 2023, recevable mais mal fondé ;

Confirmer en tout point le jugement dont appel ;

Condamner M. [Y] [B] à payer à M. [J] [G] une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner également M. [Y] [B] aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de M^e Valérie Cons, avocat au Barreau des Pyrénées-Orientales en vertu de l’article 699 du code de procédure civile ;

Débouter M. [Y] [B] de toutes demandes, fins et conclusions différentes ou contraires.

M. [J] [G] soutient que l’appelant ne peut tenir grief des circonstances de la libération des locaux et de la reprise du logement par le bailleur, dans la mesure où il a lui-même généré la situation dont il prétend avoir été victime. Sur ce point, il rappelle que le locataire lui a donné congé, et affirme que ce dernier était parfaitement informé de la tenue d’un état des lieux de sortie le 8 mai 2022, eu égard au fait qu’il n’avait pas honoré le premier rendez-vous initialement prévu le 6 mai à son initiative.

En outre, il prétend que l’appelant ne peut se prévaloir de la poursuite du contrat de bail, dès lors que les deux colocataires ont voulu rompre le bail de manière manifeste et que le bailleur a accepté cette résiliation.

Par ailleurs, l’intimé conclut au bien-fondé de ses demandes indemnitaires, affirmant que le logement donné à bail a été fortement dégradé par les locataires qui ne ventilaient pas l’habitation correctement et utilisaient un poêle à pétrole en violation du contrat de bail. Il ajoute que le loyer n’a pas été réglé pour la période allant du 1er au 8 mai 2022.

Il sollicite enfin le rejet de la demande au titre du préjudice financier, l’appelant ne rapportant la preuve ni de l’existence dans le logement, durant son occupation, des meubles meublants dont il a fait une liste, ni de leur valeur. Il conclut également au caractère injustifié de la demande formulée au titre du préjudice moral.

MOTIFS

Sur la résiliation du contrat de bail

Dans ses dernières conclusions, M. [Y] [B] conclut au rejet des demandes du bailleur formulées au titre des réparations locatives et de la perte de chance de percevoir un loyer, dans la mesure où le contrat de location liant M. [J] [G] à Mme [K] [D] est toujours en vigueur.

En premier lieu, la cour souligne que cette argumentation ne saurait être valablement soutenue alors même que l’appelant sollicite la restitution du dépôt de garantie, qui suppose la résiliation du contrat de bail.

De surcroît, et conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, M. [Y] [B] a délivré un congé, par courrier daté du 5 avril 2022, sollicitant la réduction du délai de préavis à un mois, ainsi que la fixation d’une date pour la réalisation de l’état des lieux de sortie. Par un courrier daté du 3 mai 2022, il fixe un rendez-vous au bailleur pour la réalisation de cet état des lieux et la restitution des clés le 6 mai 2022.

Il est justifié par ailleurs de la réalisation de l’état des lieux de sortie le 8 mai 2022 en la présence de Mme [D] avec remise des clés en sorte que le contrat de bail est nécessairement résilié à cette date.

Il doit en conséquence être retenu une fin de contrat au 8 mai 2022.

M. [Y] [B] est donc tenu du règlement des loyers et charges jusqu’au 8 mai 2022, ce qui représente la somme de 186 euros, comme l’a justement indiqué le premier juge dont la décision sera confirmée de ce chef.

Sur l’état des lieux de sortie et les dégradations locatives

M. [Y] [B] conteste la décision en ce qu’elle l’a condamné à régler la somme de 1.044 euros au titre des réparations locatives et la somme de 700 euros correspondant à la perte de chance de percevoir un mois de loyer, tenant compte de la durée des travaux nécessaires à la remise en état du bien au vu de l’importance des dégradations commises.

Le premier juge a fait droit à la demande présentée par le bailleur en procédant à une comparaison détaillée des états des lieux d’entrée et de sortie relevant à cet effet, diverses dégradations imputables aux locataires, considérant ainsi que l’état des lieux de sortie est opposable à M. [Y] [B], celui-ci étant en effet absent le 6 mai 2022 puis le 8 mai 2022, date de report dudit état des lieux.

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi de manière contradictoire et amiable par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il n’est nullement contesté que par un courrier daté du 3 mai 2022, M. [Y] [B] a fixé rendez-vous au bailleur pour la réalisation de cet état des lieux et la restitution des clés pour la date du 6 mai 2022, et qu’il ne s’est pas présenté sur les lieux.

Le bailleur a organisé l’état des lieux de sortie le 8 mai 2022 en présence de Mme [K] [F], qui signale dans la partie « commentaires » l’absence de M. [B], ce dernier ne répondant pas au téléphone et n’ayant laissé aucune adresse. Elle explique encore dans une attestation datée du 19 juillet 2022 avoir vidé et nettoyé le logement avec l’aide de ses parents, son père ayant gardé les affaires de son ancien compagnon durant plusieurs jours, qu’il a fini par jeter car celui-ci ne répondait pas aux messages adressés par portable.

Cette version est encore confirmée par M. [T] [D], père de la locataire, qui expose avoir fait le choix, face au silence de M. [Y] [B], de faire sauter le barillet de la maison, de le remplacer et de vider la maison pour la nettoyer avant sa restitution au bailleur.

Au vu des éléments susvisés, il est établi que l’état des lieux de sortie n’a pas été réalisé dans le respect des dispositions de l’article 3-2 s’agissant de M. [Y] [B], dont il n’est pas justifié, en dépit des déclarations de chaque protagoniste, qu’il a été valablement convoqué pour assister à l’état des lieux organisé le 8 mai 2022, et ce d’autant qu’il n’est pas envisageable que celui-ci soit représenté par Mme [D], au vu du différend les opposant l’ayant contrainte à quitter le logement familial.

En effet, faute de pouvoir réaliser un état des lieux de manière contradictoire et amiable, il appartenait au bailleur d’avoir recours au service d’un commissaire de justice afin de convoquer l’intéressé à une nouvelle date.

Sur ce point, il ne peut pas être opposé l’ignorance de la nouvelle adresse de M. [Y] [B], alors que différents éléments produits aux débats, dont les échanges de textos, mettent en évidence que celui-ci était hébergé chez sa mère à [Localité 10], ce que ne pouvait ignorer Mme [D].

Il est acquis que l’état de lieux doit être établi de manière contradictoire pour permettre au bailleur, le cas échéant, d’invoquer des dégradations locatives. A défaut, il a été jugé qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Il s’ensuit que l’état des lieux de sortie établi le 8 mai 2022 est inopposable à M. [Y] [B], qui ne peut être tenu au paiement des dégradations locatives et de la perte locative.

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur la restitution du dépôt de garantie

M. [Y] [B] revendique la restitution du dépôt de garantie ainsi que l’application de la pénalité de 10%.

Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est autorisé à conserver la caution dès lors que des sommes lui restent dues tant au titre d’une dette locative que des réparations locatives.

Il est justifié que l’appelant est redevable d’une dette locative arrêtée à la somme de 186 euros.

Par ailleurs, il résulte des débats et de l’état des lieux de sortie opposable à Mme [D], colocataire du bien, que le logement a subi de nombreuses dégradations que celle-ci n’a pas contestées. Les parties ont convenu que la maison nécessite la réalisation de travaux intérieurs et extérieurs en raison d’un défaut d’entretien, de la présence d’une forte humidité liée à un défaut de ventilation du logement et encore de la présence d’une odeur d’urine de chats.

Il est encore établi que celle-ci reconnaît un défaut d’entretien de la chaudière ainsi que du jardin, et renonce en conséquence à réclamer la restitution de la caution.

Dans le cadre de la colocation liant l’appelant et Mme [D], le bailleur est bien fondé à conserver le dépôt de garantie eu égard aux dégradations locatives non contestables.

M. [Y] [B] sera donc débouté de cette demande.

La décision déférée sera confirmée sur ce point.

Sur le préjudice moral et la perte de meubles

M. [Y] [B] revendique l’allocation de dommages et intérêts ainsi que le remboursement de ses biens mobiliers, faisant grief au bailleur d’être responsable d’une violation de sa vie privée et de la disparition de ses meubles.

Les éléments versés aux débats établissent que Mme [D], colocataire, a vidé et nettoyé le logement avec l’aide de ses parents, son père ayant gardé les affaires de son ancien compagnon durant plusieurs jours, qu’il a fini par jeter car celui-ci ne répondait pas aux messages adressés par portable.

Cette version est d’ailleurs confirmée par M. [T] [D], père de la locataire, qui expose avoir fait le choix, face au silence de M. [Y] [B], de faire sauter le barillet de la maison, de le remplacer et de vider la maison pour la nettoyer avant sa restitution au bailleur.

Il est enfin établi que l’appelant a été informé de cette situation, comme le confirme l’échange de textos avec M. [T] [D] qui l’a sollicité pour qu’il vienne récupérer les effets lui appartenant.

Aucun manquement n’est ainsi caractérisé à l’encontre de M. [G], dont la responsabilité ne saurait être engagée. L’appelant sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes indemnitaires.

La décision déférée sera confirmée sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant, qui succombe partiellement, sera condamné aux dépens de l’appel et à verser la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 3 avril 2023 par le juge des contentieux et de la protection de [Localité 8] sauf en ce qu’il a condamné M. [Y] [B] à payer à M. [J] [G] la somme de 1.230 euros au titre des réparations locatives, des loyers restants dus, de la perte de chance de louer le logement pendant un mois, restitution du dépôt de garantie comprise,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que l’état des lieux de sortie réalisé le 8 mai 2022 est inopposable à M. [Y] [B],

Déboute M. [J] [G] des demandes portant sur les réparations locatives et la perte de chance de louer le logement pendant un mois,

Déboute M. [Y] [B] des demandes indemnitaires présentées à l’encontre de M. [J] [G],

Déboute M. [Y] [B] de la demande en restitution du dépôt de garantie majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel,

En conséquence,

Condamne M. [Y] [B] à payer à M. [J] [G] la somme de 186 euros au titre de l’arriéré locatif,

Condamne M. [Y] [B] à payer à M. [J] [G] une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [B] aux entiers dépens de la procédure dont distraction au profit de M^e Valérie Cons, avocat au Barreau des Pyrénées-Orientales en vertu de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,