RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /19 DU 28 NOVEMBRE 2019

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/02419 – N° Portalis DBVR-V-B7C-EHVW

Décision déférée à la Cour :

jugement du Tribunal d’Instance d’EPINAL, R.G. n° 11-17-000869, en date du 30 août 2018,

APPELANT :

Monsieur D-E Z

né le […] à […], demeurant […]

Représenté par M^e Laurent BENTZ de la SELARL EPITOGES, avocat au barreau d’EPINAL

INTIMÉE :

Madame A Y née X

née le […] à […], demeurant […]

Représentée par M^e Dominique MALAGOU, avocat au barreau d’EPINAL

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2018/14689 du 29/03/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Octobre 2019, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN Président de chambre,

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,qui a fait le rapport

Madame Nathalie ABEL, Conseiller

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Emilie ABAD ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2019, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 28 Novembre 2019, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

Faits et procédure :

Par acte authentique du 27 novembre 2015, a été conclu un contrat de bail portant sur un appartement au rez-de-chaussée d’une résidence […] à Remiremont pour une durée de trois années à compter rétroactivement du 1^er mai 2015 au 30 avril 2018, entre M. D-E Z et Madame A X, veuve Y.

Le bail notarié stipule notamment que 'le contrat est conclu pour une durée initiale de trois années, à compter rétroactivement du 1^er mai 2015 qui prendra fin à pareille époque de l’année 2018. La première de ces dates est la 'date d’effet’ au sens du présent contrat'.

Suivant lettre recommandée avec avis de réception datée du 23 octobre 2017, Monsieur D-E Z a informé sa locataire de sa décision de ne pas renouveler le contrat de bail à son issue, le 30 avril 2018, au motif qu’il souhaitait reprendre ce logement pour l’occuper personnellement.

Par requête enregistrée le 8 novembre 2017, M^me A X, veuve Y, a formé un recours contre le congé délivré par M. D-E Z devant le tribunal d’instance d’Epinal.

Suivant jugement en date du 30 août 2018 le tribunal d’instance d’Epinal a :

— écarté des débats la note en délibéré de M. D-E Z reçue le 31 mai 2018, ainsi que les pièces annexées, à l’exception de l’attestation de paiement Cnracl du 20 avril 2018,

— prononcé la nullité du congé daté du 23 octobre 2017,

— dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur D-E Z aux dépens, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le 16 octobre 2018 M. D-E Z a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées à personne le 9 janvier 2019, M. D-E Z demande à la cour de :

— dire et juger l’appel de M. D-E Z recevable et bien fondé et y faisant droit,

— infirmer le jugement prononcé par le Tribunal d’Instance d’Epinal le 30 août 2018 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

— dire et juger que la disposition contractuelle aux termes de laquelle le bailleur et la locataire se sont accordés sur le non renouvellement du contrat de location à l’issue du délai de trois ans est valable,

— dire et juger que le congé délivré par Monsieur D-E Z à Madame A X repose sur un motif légitime et sérieux,

— condamner M^me A X à quitter le logement sis […], dans un délai de deux mois à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir

à défaut de libération effective des lieux, ordonner l’expulsion de M^me A X et, au besoin, avec le concours de la force publique,

— condamner M^me A X à verser une indemnité d’occupation mensuelle du montant du loyer et des charges locatives tels que définis dans le bail du 27 novembre 2015, à M. D-E Z à l’issue de ce délai, à défaut de libération effective des lieux

— condamner Madame A X aux entiers dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à verser à M. D-E Z la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de l’appelant, la cour renvoie expressément à ses conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Madame A X a constitué avocat, et n’a déposé aucune conclusion d’intimé.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 22 mai 2019.

MOTIFS :

— Sur la validité du congé délivré le 23 octobre 2017 :

Attendu que l’article 10 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que : 'le contrat de location est conclu pour une durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques. Si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et délai prévues à l’article 15, le contrat parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé' ;

Qu’il résulte des dispositions des articles 1 et 2 de la même loi que ces dispositions sont d’ordre public et que le bailleur et le locataire ne peuvent y déroger par des conventions particulières ;

Attendu que le premier juge relève que le contrat de bail comporte une stipulation selon laquelle les parties se sont accordées sur l’absence de renouvellement du contrat de bail à son expiration, et estime que celle-ci est contraire aux dispositions d’ordre public rappelées ci-dessus, de sorte qu’elle ne peut 'recevoir application’ ;

Que cependant, le bail notarié du 27 novembre 2015 ayant été conclu pour une durée de trois ans, la clause qui prévoit son absence de renouvellement, à l’issue de cette période, n’est pas contraire aux dispositions précitées ; qu’en effet, cette clause n’interdit pas la possibilité d’une tacite reconduction du bail à l’issue de la durée fixée au contrat, lorsque le bailleur n’a pas délivré au locataire un congé dans les formes prévues à l’article 15 de de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ;

Attendu que l’article 15.I de la loi du loi 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :' I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. En cas d’acquisition d’un bien occupé, tout congé pour vente n’est autorisé qu’à compter du terme du premier renouvellement du bail en cours et tout congé pour reprise n’est autorisé qu’à compter du terme du bail en cours ou, si le terme du bail intervient moins de deux ans après l’acquisition, après un délai de deux ans.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.' ;

Qu’en l’espèce, il résulte de la lettre en date du 23 octobre 2017 que M. D-E Z a donné congé à Madame A X, veuve Y, au 30 avril 2018, au motif qu’il entendait 'reprendre le logement pour l’occuper personnellement, compte tenu de mon état de santé et de mon âge' ; que le congé ainsi délivré indique expressément le motif allégué, à savoir la décision de M. D-E Z de reprendre le logement, étant lui-même bénéficiaire de cette reprise, en raison de son âge et de ses difficultés de santé ; que le congé litigieux respecte par ailleurs le délai de préavis de six mois imposé au bailleur, puisqu’il a été notifié au locataire le 23 octobre 2017 pour le 30 avril 2018 ;

Attendu que M. D-E Z, âgé de 78 ans, justifie par ailleurs du caractère réel et sérieux de sa décison de reprise, tel qu’exprimée dans le congé délivré le 23 octobre 2017 à la locataire ; qu’il

produit en effet aux débats plusieurs certificats médicaux attestant d’importants problèmes médicaux, justifiant une surveillance rapprochée en raison d’un risque d’une intervention chirurgicale à terme ; que l’appelant justifie également qu’il réside actuellement dans une maison à trois étages située 10, rue de la Behouille à Saint-Dié-Des-Vosges, dont il est propriétaire, laquelle n’est plus adaptée à sa situation personnelle liée à son âge et son état de santé ;

Qu’au vu de ces éléments, il est démontré que la décision de l’appelant de reprise de l’appartement, aujourd’hui toujours occupé par la locataire, repose sur un motif réel et sérieux, au sens de l’article 15.1 précité ; qu’ il est justifié en effet que ce logement est de plain-pied et est indiscutablement plus adapté à son âge et à son état de santé que la maison où il habite actuellement ;

Qu’il convient dans ses conditions d’infirmer le jugement entrepris, en ce qu’il a prononcé la nullité du congé en date du 23 octobre 2017 et de dire que la décision de reprise du logement par le bailleur repose sur un caractère réel et sérieux ; qu’il sera donc fait droit à la demande d’expulsion formée par l’appelant, laquelle interviendra au plus tôt dans un délai de deux mois, à compter de la notification du présent arrêt et de la signification du commandement de quitter les lieux ;

Que conformément à la demande de l’appelant, Madame A X,veuve Y, sera également condamnée à payer à M. D-E Z une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, tel que fixé dans le bail notarié du 27 novembre 2015, soit 400 euros par mois, à l’issue d’un délai de deux mois courant à compter de la notification du présent arrêt ;

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Attendu que Madame A X, veuve Y, sera condamnée aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel ;

Que Madame A X, veuve Y, sera condamnée à payer à M. D-E Z la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en première instance et en cause d’appel ;

Que le jugement doit donc être également infirmé en qu’il a condamné M. Z aux dépens de première instance ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt réputé contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Dit que le congé délivré le 23 octobre 2017 par le bailleur à la locataire pour reprise du logement est valide et présente un caractère réel et sérieux ;

En conséquence,

Autorise l’expulsion de Madame A X, veuve Y, locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, cette expulsion ne pouvant toutefois intervenir avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux que M. D-E Z doit faire délivrer à la locataire pour voir exécuter cette mesure,

Condamne Madame A X, veuve Y, à payer à M. D-E Z une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer fixé par le bail notarié du 27 novembre 2015 (soit 400 € (quatre cents euros) par mois), passé le délai de deux mois courant à compter de la notification du présent arrêt jusqu’à la libération complète des lieux ;

Condamne Madame A X, veuve Y, à payer à M. D-E Z, la somme de 1 000 € (mille euros), au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en première instance et en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en six pages.