RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /24 DU 03 OCTOBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02416 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FITD

Décision déférée à la cour :

jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bar le Duc, R.G. n° 22/00632, en date du 19 octobre 2023,

APPELANTE :

Madame [K] [D] [R],

née le 08 juin 1954 à [Localité 3] (54) domiciliée [Adresse 4]

Représentée par M^e Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n° 2024/163 du 22/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉE :

SARL LACROIX LOISIRS

inscrite au RCS de BAR LE DUC sous le numéro 851 828 350, dont le siège social est situé sis [Adresse 4], prise en la personne de son gérant Monsieur [X] [O], domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par M^e Fabrice HAGNIER, avocat au barreau de MEUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 12 Septembre 2024, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 03 Octobre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 03 Octobre 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 décembre 2019, la société Lacroix Loisirs a donné à bail à Mme [K] [R] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 2] (55), moyennant un loyer mensuel de 300 euros.

Le 17 juin 2022, la société Lacroix loisirs a délivré un congé pour vendre à Mme [R] qui a, par acte du 29 juillet 2022, assigné la société Lacroix loisirs devant le juge des contentieux de la protection de Bar-le-Duc pour contester ce congé.

Par jugement du 19 octobre 2023, le juge des contentieux de la protection de Bar-le-Duc a :

— constaté que le congé pour vendre délivré par la société Lacroix loisirs à Mme [R] du 19 juin 2022 est recevable et doit prendre pleinement effet,

— débouté Mme [R] de sa demande tendant à condamner la société Lacroix loisirs au paiement de la somme de 2 000 euros pour procédure abusive,

— condamné Mme [R] à payer à la société Lacroix Loisirs la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [R] aux dépens.

Par déclaration enregistrée le 18 novembre 2023, Mme [R] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 3 juin 2024, Mme [R] demande à la cour de :

— infirmer le jugement,

— voir prononcer la nullité du congé pour vendre du fait :

— de l’irrégularité affectant le bail qui aurait dû avoir une durée de six années,

— que Mme [R] était âgée de plus de 65 ans et disposait de revenus rendant impossible la délivrance d’un congé pour vendre,

— de l’absence de description exacte du bien vendu,

— de la procédure d’insalubrité engagée par le préfet de la Meuse,

— condamner la société Lacroix loisirs à payer à Mme [R] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la société Lacroix loisirs aux entiers dépens.

Par conclusions déposées le 10 mai 2024, la société Lacroix loisirs demande à la cour de :

— dire et juger le congé notifié par le bailleur recevable et prenant effet,

— confirmer en tous points le jugement,

— débouter Mme [R] de l’intégralité de ses demandes,

— condamner Mme [R] à payer à la société Lacroix loisirs la somme de 1 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur de cour,

— condamner Mme [R] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juillet 2024.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour vendre

Le premier juge a estimé que le congé pour vendre notifié à Mme [R] le 17 juin 2022 était régulier et devait prendre pleinement effet au regard des prescriptions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la durée du bail

Mme [R] invoque tout d’abord l’irrégularité du congé au motif que le bail, aurait dû être conclu, non pour une durée de 3 ans ainsi qu’il est stipulé en l’espèce, mais de 6 ans dans la mesure où la bailleresse est une personne morale.

Le premier juge a estimé que si la durée de 3 ans stipulée au bail ne respectait pas les prescriptions de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, cela n’entachait cependant pas de nullité le congé pour vendre.

Dans ses écritures d’appel, la société Lacroix loisirs souligne que le juge a la possibilité de requalifier le bail en portant sa durée à 6 années.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat est conclu pour une durée au moins égale à 3 ans pour les bailleurs personnes physiques et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que le délai du préavis imposé au bailleur est de 6 mois avant le terme du bail.

Enfin, un congé délivré pour une date prématurée n’est pas nul mais voit ses effets reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré.

En l’espèce, il est constant que la bailleresse est une société à responsabilité limitée donc une personne morale. Or, en violation de la disposition d’ordre public de l’article 10 précité, le bail mentionne prendre effet le 24 décembre 2019 pour une durée de 3 ans, soit jusqu’au 23 décembre 2022, ainsi qu’il est également précisé dans le congé pour vendre notifié le 17 juin 2022 à Mme [R] et mentionnant qu’il lui est donné congé pour le 23 décembre 2022.

Il en ressort que le bail, conclu entre la société Lacroix loisirs et Mme [R] et ayant pris effet le 24 décembre 2019, vient en réalité à échéance le 23 décembre 2025, date à laquelle les effets d’un congé émanant du bailleur devraient nécessairement être reportés.

Sur l’âge et les ressources de Mme [R]

Mme [R] sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande tendant à prononcer la nullité du congé notamment au motif qu’elle ne justifiait pas de ses ressources.

L’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en notifiant un congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. L’âge du locataire est apprécié à la date d’échéance du contrat, le montant des ressources étant apprécié à la date de notification du congé.

En l’espèce, Mme [R] verse aux débats :

— une copie de sa carte d’identité mentionnant qu’elle est née le 8 juin 1954, de telle sorte qu’elle sera âgée de 71 ans à la date d’échéance du contrat, le 23 décembre 2025 ;

— son avis de non-imposition au titre de ses revenus de l’année 2022 mentionnant des ressources de 11 512 euros et un revenu imposable de 7 741 euros, soit des ressources largement inférieures au plafond des ressources pour l’attribution d’un logement locatif conventionné, s’élevant pour l’année 2022 à 21 139 euros ;

— la décision du 22 janvier 2024 lui accordant le bénéfice de l’aide juridictionnelle totale, faisant état d’un revenu fiscal de référence de 7 634 euros et précisant l’absence de tout patrimoine mobilier ou immobilier.

La société Lacroix loisirs n’a par ailleurs offert à Mme [R] aucun logement correspondant à ses besoins ou à ses possibilités.

Il en ressort que la société Lacroix loisirs ne pouvait valablement délivrer congé à Mme [R] et que le congé pour vendre doit dès lors être annulé.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement de ce chef.

Sur la procédure abusive

Le premier juge a débouté Mme [R] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive en relevant que le congé était valable.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus ne pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, conditions qui ne sont pas caractérisées en l’espèce, de telle sorte que cette demande ne peut qu’être rejetée.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Lacroix loisirs qui succombe sera condamnée aux entiers dépens.

Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [R] au paiement d’une somme de 600 euros et de rejeter les demandes formées à ce titre par la société Lacroix loisirs tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement uniquement en ce qu’il a débouté Mme [R] de sa demande tendant à la condamnation de la société Lacroix loisirs pour procédure abusive ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant ;

Prononce la nullité du congé pour vendre délivré par la société Lacroix loisirs à Mme [R] le 17 juin 2022 ;

Rejette la demande formée par la société Lacroix loisirs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel ;

Condamne la société Lacroix loisirs aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en quatre pages.