Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 JUIN 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/11841 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGAYB

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Mars 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 10]-[Localité 9] – RG n° 21/05173

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES SECONDAIRE RÉSIDENCE [Adresse 14] [Adresse 5] représenté par Maître [E] [T], administrateur provisoire

demeurant : [Adresse 20]

[Localité 6]

Représenté par M^e Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMES

Monsieur [I] [S]

né le 31 décembre 1947 à [Localité 8] (Maroc)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Marie-Charlotte TAVARES de la SELARL MFP AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/025094 du 03/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 18])

Madame [Z] [Y] épouse [S]

née le 04 septembre 1959 à [Localité 17] (Maroc)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Marie-Charlotte TAVARES de la SELARL MFP AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/025094 du 03/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 18])

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [S] & Mme [Y] épouse [S] sont propriétaires indivis des lots n° 0480030, 0480148, 0480149 et 0480150 de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dénommé Lavoisier 48, situé située [Adresse 3] [Localité 1].

Mme [V], administrateur judiciaire, a succédé, en qualité d’administrateur provisoire, à M. [B], administrateur judiciaire, par ordonnance du président du tribunal judiciaire d’Evry du 13 juillet 2018. Sa mission été prolongée par ordonnances des 22 juillet 2019, 25 juin 2020, 11 mai 2021, 12 janvier 2022, 8 juillet 2022, 20 juillet 2023 et 3 juillet 2024, jusqu’au 13 juillet 2025.

Par acte du 27 août 2021, le [Adresse 21] [Adresse 15] a assigné M. [S] & Mme [Y] épouse [S] devant le tribunal aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation in solidum à lui payer les sommes de :

—  18 725,88 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, jusqu’au 3ème trimestre 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 avril 2021, date de la mise en demeure,

—  2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

—  2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat a demandé la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Par jugement réputé contradictoire du 24 mars 2022, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné M. [S] & Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 la somme de 15 789,32 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 15 juillet 2021, provision 3ème trimestre 2021, appel fonds travaux ALUR et règlement [S] de 300 euros inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2021, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— dit que les intérêts produits depuis le 27 août 2021 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière,

— débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] de sa demande à titre de dommages et intérêts,

— condamné in solidum M. [S] & Mme [S] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 15] la somme de 1 200 euros par application de l’article 700 du même code.

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

— rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.

Le syndicat des copropriétaires secondaire de la résidence [Adresse 16] [Localité 12] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 juin 2022.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 10 octobre 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 19] à [Localité 12] appelant, invite la cour, appelant, au visa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 196, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

a condamné in solidum M. & Mme [S] à lui payer la somme de 15 789,32 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 15 juillet 2021, provision 3ème trimestre 2021, appel fonds travaux ALUR et règlement [S] de 300 euros inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2021, et ce, jusqu’à parfait paiement,

l’a débouté du surplus de ses demandes.

— confirmer le jugement entrepris pour le surplus.

statuant à nouveau et y ajoutant,

— constater qu’à la date du 16 juin 2023, M. & Mme [S] étaient débiteurs de la somme de 44 328,70 euros au titre de leurs charges impayées au 2ème trimestre 2023 inclus,

— constater qu’ils se reconnaissent redevables de cette somme qu’ils ont réglés lors de la vente de leur bien,

— condamner solidairement M. & Mme [S] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil,

— condamner in solidum M. & Mme [S] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner in solidum M. et Mme [S] aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions notifiées le 1er août 2024 par lesquelles M. [S] & Mme [Y] épouse [S], intimés ayant formé appel incident, invitent la cour, au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1153 du code civil, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

a fixé le montant de leur dette au titre des charges impayées à la somme de 15 789,32 euros,

les a condamnés in solidum aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat la somme de

1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] de sa demande à titre de dommages et intérêts,

statuant à nouveau,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— fixer le montant de leur dette au titre des charges impayées à la somme de 14 898,37 euros,

— condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice qu’ils ont subi,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à leur payer la somme de

2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges

La demande du syndicat en première instance portait sur l’arriéré des charges de la période courant du 1er octobre 2013 au 15 juillet 2021, appels de fonds du 3ème trimestre 2021 et appel de fonds travaux ALUR du 3ème trimestre inclus et règlement de M. & Mme [S] du 15 juillet 2021 inclus. Il était réclamé la somme de 18.725,88 €.

Le syndicat n’actualise pas sa demande en cause d’appel dans la mesure où, suite à la vente de leurs lots, M. & Mme [S] ont payé la somme de 44.328,70 € arrêtée au 16 juin 2023.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, 'les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5…'.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

Au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 le président du tribunal judiciaire a chargé l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui a confié tous les pouvoirs du syndic et tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— les ordonnances de désignation et de prolongation de mission de l’administrateur provisoire,

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire indivis de M. & Mme [S],

— les appels de fonds et relevés individuels de charges 3ème trimestre 2015 au 1er trimestre 2022 et comptes de copropriété de 2012 à 2020,

— les décisions d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux prises par M. [B], administrateur judiciaire, les 16 janvier 2015, 2 juin 2015, 23 juin 2015, 29 juin 2015, 14 janvier 2016, 7 mars 2017, 28 juillet 2017, 6 février 2018, 13 février 2018, et par Mme [V], administrateur judiciaire, les 30 août 2018, 10 décembre-2018, 14 décembre 2018, 18 décembre 2018, 28 décembre 2018, 28 juin 2019, 25 juillet 2019, 2 août 2019, 2 décembre 2019, 16 décembre 2019, 20 décembre 2019, 20 janvier 2020, 18 mars 2020, 6 avril 2020, 28 mai 2020, 26 juin 2020, 16 octobre 2020, 9 décembre 2020, 11 décembre 2020, 14 décembre 2020, 14 décembre 2020, 16 décembre 2020, 27 janvier 2021, 24 mars 2021, 3 mai 2021, 11 mai 2021, 17 mai 2021, 4 juin 2021, 26 juillet 2021, 9 novembre 2021, 28 mars 2022,19 avril 2022, 27 avril 2022, 6 juillet 2022, 6 octobre 2022, 21 décembre 2022, 26 octobre 2023, 8 novembre 2023 et 16 novembre 2023

— les appels de fonds du 1er trimestre 2015 au 3ème trimestre 2023,

— les régularisations de charges des exercices 2012 à 2023,

— les extraits du [Localité 11] Livre des années 2012, 2013, 2014, 2015, 2016 et 2017,

— le décompte des sommes dues,

— le règlement de copropriété stipulant à l’article 11.4 (pièce n° 29) :

'Les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndic, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel des héritiers ou représentants.

En cas d’indivision ou de démembrement de propriété d’un lot, les indivisaires d’une part et les nus-propriétaires et usufruitiers d’autre part, seront tenus solidairement de l’entier paiement des charges afférentes au lot considéré'

— la mise en demeure du 23 avril 2021.

Il résulte de ces pièces que tous les comptes des années 2013 à 2022 ont été approuvés, de même que le budget prévisionnel 2023. Il y a lieu de préciser que les dépenses des exercices 2013 à 2017 ont été approuvés aux termes du procès verbal des décisions prises par l’administrateur provisoire du 14 décembre 2018 selon l’état des dépenses établi par le cabinet [X], expert-comptable.

Le paiement des charges antérieures à 2015 est due puisque les comptes de 2013, 2014 et 2015 ont été approuvés, que les régularisations de charges 2012 à 2015 sont produites, de même que les extraits du [Localité 11] Livre de cette période.

Par ailleurs, tous les règlements de M. & Mme [S] ont été pris en compte.

M. & Mme [S] font état des règlements suivants qui n’auraient pas été comptabilisés par le syndicat au crédit de leur compte :

'- 862,33 € le 10 avril 2020, comme indiqué sur l’extrait de compte consolidé du 23 juillet 2021,

—  42,11 € le 10 avril 2020, comme indiqué sur l’extrait de compte consolidé du 23 juillet 2021,

—  110,97 € le 24 avril 2020, comme indiqué sur l’extrait de compte consolidé du 23 juillet 2021,

—  1.299,77 € le 24 juin 2021, comme indiqué sur l’extrait de compte consolidé du 23 juillet 2021'.

Cependant, M. & Mme [S] n’apportent aucun justificatif à l’appui de ces règlements prétendus, étant précisé qu’il n’existe aucun 'extrait de compte consolidé du 23 juillet 2021'.

Selon l’extrait de compte consolidé du 24 août 2021 (pièce syndicat n° 44) et au vu des pièces produites énumérées plus haut, M. & Mme [S] étaient solidairement débiteurs envers le syndicat des copropriétaires de la somme de 18.725,88 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er octobre 2013 au 15 juillet 2021, appels de fonds du 3ème trimestre 2021 et appel de fonds travaux ALUR du 3ème trimestre inclus et règlement de M. & Mme [S] du 15 juillet 2021 inclus.

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a condamné M. [S] & Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 la somme de 15 789,32 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 15 juillet 2021, provision 3ème trimestre 2021, appel fonds travaux ALUR et règlement [S] de 300 euros inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2021, et ce, jusqu’à parfait paiement.

Sur la capitalisation des intérêts

Il résulte de l’article 1343-2 du code civil que 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise'.

La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite ; en l’espèce elle a été demandée par le syndicat dès l’acte introductif d’instance.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a dit que les intérêts produits depuis le 27 août 2021 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Depuis l’année 2013 M. & Mme [S] s’abstiennent de payer les appels de charges et travaux intégralement à leur échéance, n’effectuant que des versements partiels, laissant ainsi leur dette perdurer et s’aggraver, ce qui caractérise leur mauvaise foi.

Les manquements systématiques et répétés de M. & Mme [S] à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pour expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de dommage-intérêts.

M. & Mme [S] doivent être condamnés in solidum à payer au syndicat la somme de 2.000 € de dommages-intérêts.

Sur la demande de dommage-intérêts de M. & Mme [S]

M. & Mme [S] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 10.000 € de dommages-intérêts au motif qu’ils ont subi un préjudice du fait de l’état déplorable des parties communes.

Il doit être rappelé que le syndicat Lavoisier 48 est une copropriété en difficulté sous administration provisoire depuis plus de 10 ans. La défaillance de plusieurs copropriétaires, parmi lesquels M. & Mme [S], a provoqué la dégradation progressive des parties communes. M. & Mme [U] ont donc contribué à leur propre préjudice en laissant perdurer un arriéré de charges qui n’a fait que s’accroître au fil des ans.

Ils doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

M. & Mme [S], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. & Mme [S].

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

L’arrêt n’étant pas susceptible d’une voie ordinaire de recours est exécutoire de droit ; la demande du syndicat relative à l’exécution provisoire est sans objet et doit être rejetée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [S] & Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 la somme de 15 789,32 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 15 juillet 2021, provision 3ème trimestre 2021, appel fonds travaux ALUR et règlement [S] de 300 euros inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2021, et ce, jusqu’à parfait paiement,

— débouté le syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que M. [S] & Mme [Y] épouse [S] étaient solidairement débiteurs envers le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] 48, sis [Adresse 4]) de la somme de 18.725,88 € au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er octobre 2013 au 15 juillet 2021, appels de fonds du 3ème trimestre 2021 et appel de fonds travaux ALUR du 3ème trimestre inclus et règlement de M. & Mme [S] du 15 juillet 2021 inclus ;

Condamne in solidum M. [S] & Mme [Y] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] 48, sis [Adresse 4]) la somme de 2.000 € de dommages-intérêts ;

Déboute M. [S] & Mme [Y] épouse [S] de leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] 48 à leur payer la somme de 10.000 € de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum M. [S] & Mme [Y] épouse [S] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] 48, sis [Adresse 4]) la somme supplémentaire de 3.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE