RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 09 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01067 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FRY4

Décision déférée à la cour :

Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de VERDUN, R.G. n° 24/00009, en date du 21 mars 2025,

APPELANT :

Monsieur [S] [V]

né le 12 Janvier 1987 à [Localité 19] (Belgique), domicilié [Adresse 12]

Représenté par M^e Pierre DEVARENNE de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE et plaidant par M^e Albane DELACHAMBRE-FERRER, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉE :

Madame [Y] [X] épouse [J]

domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Nadège DUBAUX, avocat au barreau de MEUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Septembre 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, chargé du rapport,

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 09 Octobre 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par bail notarié en date du 31 décembre 2012, Mme [C] [D] veuve de M. [B] [X], en qualité d’usufruitière, et M. [Z] [X] en qualité de nu-propriétaire, ont donné à bail à M. [S] [V], pour une durée de 18 ans, les parcelles suivantes situées à [Localité 21] et cadastrées :

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 3] lieudit '[Localité 15]' pour une contenance de 94a 40ca,

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 4] lieudit '[Localité 15]' pour une contenance de 7a 20ca,

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 5] lieudit '[Localité 15]' pour une contenance de 55a 30ca,

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 6] lieudit '[Localité 15]' pour une contenance de 25a 60ca,

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 7] lieudit '[Localité 16]' pour une contenance de 60 ca,

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 9] lieudit '[Localité 17]' pour une contenance de 1ha 56 a,

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 10] lieudit '[Localité 17]' pour une contenance de 3ha 30 a,

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 11] lieudit '[Localité 22]' pour une contenance de 12ha 35a 20ca,

— Section [Cadastre 2] ZC N° [Cadastre 8] lieudit '[Localité 14]' pour une contenance de 14ha 38a 27 ca,

— Section [Cadastre 2] ZC N° [Cadastre 7] lieudit '[Localité 18]' pour une contenance de 52a 10 ca,

soit un total de 33ha 94a 67ca.

Mme [D] étant décédée le 22 avril 2015, M. [Z] [X] est devenu propriétaire de l’ensemble des parcelles litigieuses.

Par courrier reçu au greffe le 6 septembre 2024, M. [Z] [X] a demandé la convocation de M. [S] [V] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Verdun aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage.

Les parties ont été convoquées à l’audience de conciliation du 27 septembre 2024 à l’issue de laquelle il a été constaté l’absence d’accord entre elles. L’affaire a donc été renvoyée en audience de jugement.

En cours de procédure, Mme [Y] [X] épouse [J] est intervenue en lieu et place de son père, M. [X], qui est décédé le 2 octobre 2024.

Mme [J] a demandé au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail rural précité, d’ordonner l’expulsion de M. [V] et de tout occupant de son chef des parcelles à compter de la décision à intervenir et de le condamner à lui payer la somme de 5 047,20 euros au titre des fermages impayés en 2024, ainsi qu’aux dépens, outre la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [V], bien que représenté par un avocat, n’a fait valoir aucune défense devant le tribunal paritaire.

Par jugement en date du 21 mars 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Verdun a :

— rejeté la demande de renvoi du dossier et retenu le dossier,

— prononcé la résiliation, à compter du présent jugement, du bail rural en date du 31 décembre 2012 liant Mme [Y] [J] à M. [S] [V] et portant sur les parcelles suivantes sises à [Localité 20] [Adresse 13] :

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 3] lieudit '[Localité 15]' pour une contenance de 94a 40ca,

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 4] lieudit '[Localité 15]' pour une contenance de 7a 20ca,

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 5] lieudit '[Localité 15]' pour une contenance de 55a 30ca,

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 6] lieudit '[Localité 15]' pour une contenance de 25a 60ca,

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 7] lieudit '[Localité 16]' pour une contenance de 60 ca,

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 9] lieudit '[Localité 17]' pour une contenance de 1ha 56 a,

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 10] lieudit '[Localité 17]' pour une contenance de 3ha 30 a,

— Section [Cadastre 2] ZB N° [Cadastre 11] lieudit '[Localité 22]' pour une contenance de 12ha 35a 20ca,

— Section [Cadastre 2] ZC N° [Cadastre 8] lieudit '[Localité 14]' pour une contenance de 14ha 38a 27 ca,

— Section [Cadastre 2] ZC N° [Cadastre 7] lieudit '[Localité 18]' pour une contenance de 52a 10 ca,

soit un total de 33ha 94a 67ca,

— dit qu’en conséquence, M. [V] et tout occupant de son chef devront laisser lesdites terres libres au plus tard dans un délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement,

— dit qu’au cas où il se maintiendrait indûment sur ces terres, il pourra en être expulsé conformément à la loi et avec l’assistance de la force publique si besoin,

— condamné M. [V] à payer à Mme [J] la somme de 5 047,20 euros au titre du fermage 2024,

— rejeté la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné M. [V] aux entiers dépens de la procédure.

Le tribunal a motivé sa décision de résilier le bail en relevant que le bailleur avait, en mai 2024, notifié à M. [S] [V] une mise en demeure de payer dans le délai de trois mois les quatre échéances mensuelles échues de 2024, pour un montant de 1 682,40 euros, mais que cette mise en demeure était restée lettre morte dans ce délai de trois mois.

Ce jugement a été notifié le 25 mars 2025 à M. [V] par lettre recommandée.

Par courrier daté du 23 avril 2025 et réceptionné par le greffe le 25 avril 2025, M. [V] a interjeté appel en sollicitant l’infirmation du jugement précité en toutes ses dispositions.

Par conclusions datées du 1er août 2025 et reprises oralement lors de l’audience du 11 septembre 2025, M. [V] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé,

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— déclarer irrecevable Mme [J] en ses demandes,

Subsidiairement,

— déclarer Mme [J] mal fondée en ses demandes,

Dans tous les cas,

— débouter Mme [J] de l’ensemble de ses réclamations,

— condamner Mme [J] à payer à M. [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens tant de première instance que d’appel.

A l’appui de son appel, M. [S] [V] expose :

— que le tribunal paritaire a accueilli l’intervention volontaire de Mme [Y] [J] aux lieu et place de M. [Z] [X] au motif qu’elle serait son unique héritière alors que cette qualité n’est pas justifiée, de sorte que cette intervention n’est pas recevable,

— que le bail stipule le paiement de fermages mensuels, ce qui déroge à la règle générale du fermage annuel, de sorte que l’exigence de l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime selon lequel il faut deux défauts de paiement de fermage à l’expiration d’un délai de trois mois doit s’entendre de fermages annuels, et non de fermages mensuels comme en l’espèce,

— que l’application de l’article L411-31 faite à des fermages mensuels et non à des fermages annuels constituerait une rupture de principe d’égalité affirmé par l’article 6 de la déclaration des droits d el’homme et du citoyen de 1789 : 'la loi doit être la même pour tous'.

Par conclusions écrites (non datées) reprises oralement lors de l’audience du 11 septembre 2025, Mme [Y] [X] épouse [J] demande à la cour de :

— confirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Verdun en date du 21 mars 2025,

Y ajoutant,

— condamner M. [V] à verser à Mme [J] la somme de 3 364,80 euros au titre

de l’occupation du foncier de janvier à août 2025,

— condamner M. [V] à verser à Mme [J] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour,

— condamner M. [V] aux entiers dépens d’appel.

Mme [Y] [J] fait valoir :

— qu’elle est la seule héritière de son père, M. [Z] [X], lequel lui avait fait donation de la nue-propriété des terrains dont elle est devenue propriétaire à son décès, ce dont elle justifie,

— que, suivant les termes du bail, le fermage est payable mensuellement (à la demande du preneur lui-même), ce qui n’est pas contraire aux dispositions d’ordre public du statut du fermage,

— qu’elle a adressé à M. [S] [V], en mai 2024, une mise en demeure de payer les quatre derniers termes mensuels du fermage, que cette mise en demeure est restée infructueuse au terme d’un délai de trois mois et que c’est donc à bon droit qu’elle a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir la résiliation du bail en application de l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime,

— que de nouveaux impayés sont apparus depuis lors : les mois de janvier à août 2025, soit 3 364,80 euros, étant précisé que M. [S] [V] n’a pas payé un centime au titre des fermages depuis janvier 2024.

MOTIFS

Sur l’intérêt à agir de Mme [Y] [J]

Mme [Y] [J] produit l’attestation notariée de la donation en nue-propriété que son père, M. [Z] [X], lui a faite le 29 janvier 2024 et qui portait sur les parcelles précitées données à bail à M. [S] [V].

M. [Z] [X] étant, suivant l’acte de décès produit à la procédure, décédé le 2 octobre 2024, Mme [Y] [J] est devenue propriétaire desdites parcelles à cette date.

Elle a donc intérêt à agir, en qualité de bailleresse, pour le recouvrement des fermages et pour obtenir la résiliation du bail. Aussi, son action contre M. [S] [V] sera-t-elle déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail rural

L’article L411-31 I du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1°/ Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition;

2°/ …'.

Selon l’usage pour les baux ruraux, le fermage correspond au prix de la location dû par le preneur pour la jouissance du bien loué au cours de l’année écoulée. Rien n’empêche les parties de stipuler dans le bail que ce fermage annuel sera payable par fractions semestrielles, trimestrielles ou mensuelles comme en l’espèce, mais le terme de fermage, sans précision de périodicité particulière, renvoie à la notion de loyer annuel. C’est à cette aune que l’article L411-31 doit être interprété lorsqu’il dispose qu’il faut 'deux défauts de paiement de fermage’ ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance pour entraîner la résiliation du bail.

En l’espèce, Mme [Y] [J] se prévaut de la mise en demeure que son conseil a notifiée à M. [S] [V] par lettre recommandée du 27 mai 2024 aux fins de voir payer les loyers de janvier à avril 2024 (soit quatre mensualités de loyer de 420,60 euros chacune) pour réclamer la résiliation du bail, en précisant que le preneur n’a fait aucun règlement dans les trois mois suivant cette mise en demeure.

Ce faisant, Mme [Y] [J] ne se prévaut pas de deux défauts de paiement de fermage mais seulement d’un seul défaut de paiement d’une fraction d’un seul fermage annuel.

Dès lors, les conditions posées par l’article L411-31 I 1° précité ne sont pas remplies et Mme [Y] [J] ne pourra qu’être déboutée de sa demande de résiliation du bail. Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.

Sur le paiement des fermages

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [Y] [J] produit le décompte des fermages dus par M. [S] [V] depuis le 1er janvier 2024 jusqu’au 31 août 2025 soit :

—  5 047,20 euros au titre de l’année 2024,

—  3 364,80 euros (8 mois x 420,60 euros) pour la période de janvier à août 2025.

M. [S] [V] ne produit aucune preuve du paiement de tout ou partie de ces fermages ; il ne soutient d’ailleurs même pas avoir fait un tel paiement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [S] [V] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 5 047,20 euros au titre du fermage de l’année 2024 et il y sera ajouté en condamnant le preneur à payer à la bailleresse la somme complémentaire de 3 364,80 euros au titre du fermage des huit premiers mois de l’année 2025.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [S] [V], qui est la partie perdante dans la mesure où il est condamné à payer les fermages de l’année 2024 et des huit premiers mois de l’année 2025, supportera les dépens de première instance et d’appel et il sera débouté de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu’il soit condamné à payer à Mme [Y] [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE l’appel recevable,

DECLARE Mme [Y] [J] recevable en son action,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau sur les points infirmés,

DEBOUTE Mme [Y] [J] de sa demande de résiliation du bail liant les parties et, par voie de conséquence, de sa demande tendant à voir M. [S] [V] libérer les parcelles sous peine d’en être expulsé,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [S] [V] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 3 364,80 euros au titre du fermage des huit premiers mois de l’année 2025,

DEBOUTE M. [S] [V] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [V] à payer à Mme [Y] [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [S] [V] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.