RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 09 OCTOBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01066 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FRY2

Décision déférée à la cour :

Jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de VERDUN, R.G. n° 24/00010, en date du 21 mars 2025,

APPELANT :

Monsieur [M] [E]

né le 12 Janvier 1987 à [Localité 32] (Belgique), domicilié [Adresse 20]

Représenté par M^e Pierre DEVARENNE de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE et plaidant par M^e Albane DELACHAMBRE-FERRER, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉES :

Madame [P] [J] épouse [N]

domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Nadège DUBAUX, avocat au barreau de la MEUSE

Madame [T] [Z] [G] [J]

née [W] le 23 mars 1958 à [Localité 35] (55), domiciliée [Adresse 8]

Représentée par M^e Nadège DUBAUX, avocat au barreau de la MEUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 11 Septembre 2025, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, chargé du rapport

Madame Nathalie ABEL, conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 09 Octobre 2025, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par bail notarié du 31 décembre 2012, M. [I] [J] et Mme [T] [W] son épouse ont donné à bail à M. [M] [E] les parcelles suivantes pour une durée de 18 ans à compter du 31 décembre 2012 :

— à [Localité 23] :

* Section ZA N°[Cadastre 3] lieudit '[Localité 24]' pour une contenance de 11ha 51a 30 ca,

— à [Localité 22] :

* Section ZE N° [Cadastre 9] lieudit '[Localité 26]' pour une contenance de 2ha 87a 20 ca,

* Section ZE N° [Cadastre 9] lieudit '[Localité 26]' pour une contenance de 70 ca,

* Section ZE N° [Cadastre 10] lieudit '[Localité 26]' pour une contenance de 61a 50ca,

* Section ZE N° [Cadastre 11] lieudit '[Localité 26]' pour une contenance de 85 a,

* Section ZE N° [Cadastre 12] lieudit '[Localité 26]' pour une contenance de 52a 30a,

* Section ZE N° [Cadastre 18] lieudit '[Localité 26]' pour une contenance de 11ha 10a 34 ca,

— à [Localité 33] :

* Section [Cadastre 5] ZA N° [Cadastre 2] lieudit '[Localité 28]' pour une contenance de 3ha 12a 40ca,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 6] lieudit '[Localité 27]' pour une contenance de 36a 60ca,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 13] lieudit '[Localité 30]' pour une contenance de 2ha,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 17] lieudit '[Localité 34]' pour une contenance de 89a,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 16] lieudit '[Localité 34]' pour une contenance de 2a 70ca,

* Section [Cadastre 5] ZC N° [Cadastre 3] lieudit '[Localité 31]' pour une contenance de 11a 40ca,

* Section [Cadastre 5] ZC N° [Cadastre 4] lieudit '[Localité 29]' pour une contenance de 4a 20ca,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 14] lieudit '[Localité 29]' pour une contenance de 6a 60ca,

* Section [Cadastre 5] ZB N° 6 lieudit '[Localité 27]' pour une contenance de 1ha 26a 50ca,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 19] lieudit '[Localité 27]' pour une contenance de 4ha 69a 30ca,

* Section [Cadastre 5] ZC N° [Cadastre 7] lieudit '[Localité 25]' pour une contenance de 12ha 44a 50ca,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 21] lieudit '[Localité 29]' pour une contenance de 1ha 31a 60ca,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 15] lieudit '[Localité 29]' pour une contenance de 1ha 05a 30ca

Soit un total de 54ha 88a 44ca.

Par courrier reçu au greffe le 10 septembre 2024, M. [I] [J] et Mme [T] [W] ont demandé la convocation de M. [E] devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Verdun aux fins de résiliation du bail pour défaut de paiement du fermage.

Les parties ont été convoquées à l’audience du conciliation du 27 septembre 2024, à l’issue de laquelle il a été constaté l’absence d’accord entre elles. L’affaire a donc été renvoyée en audience de jugement.

[I] [J] est décédé le 2 octobre 2024.

Mme [P] [J] épouse [N], fille de M. [I] [J], est intervenue dans la procédure en lieu et place de son père, aux côtés de Mme [T] [W] veuve [J]

Mme [T] [J] et Mme [P] [N] ont demandé au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail rural en cause, d’ordonner l’expulsion de M. [E] et de tout occupant de son chef des parcelles à compter de la décision à intervenir, de le condamner à leur payer la somme de 8 160,24 euros au titre du fermage impayé pour l’année 2024, et de le condamner aux dépens, outre la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E], pourtant représenté par un avocat, n’a fait valoir aucune défense.

Par jugement en date du 21 mars 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Verdun a :

— rejeté la demande de renvoi et retenu le dossier,

— prononcé la résiliation, à compter du présent jugement, du bail rural en date du 31 décembre 2012 liant Mme [N] et Mme [J] avec M. [E], portant sur les parcelles suivantes :

— à [Localité 23] :

* Section ZA N°[Cadastre 3] lieudit '[Localité 24]' pour une contenance de 11ha 51a 30 ca,

— à [Localité 22] :

* Section ZE N° [Cadastre 9] lieudit '[Localité 26]' pour une contenance de 2ha 87a 20 ca,

* Section ZE N° [Cadastre 9] lieudit '[Localité 26]' pour une contenance de 70 ca,

* Section ZE N° [Cadastre 10] lieudit '[Localité 26]' pour une contenance de 61a 50ca,

* Section ZE N° [Cadastre 11] lieudit '[Localité 26]' pour une contenance de 85 a,

* Section ZE N° [Cadastre 12] lieudit '[Localité 26]' pour une contenance de 52a 30a,

* Section ZE N° [Cadastre 18] lieudit '[Localité 26]' pour une contenance de 11ha 10a 34 ca,

— à [Localité 33] :

* Section [Cadastre 5] ZA N° [Cadastre 2] lieudit '[Localité 28]' pour une contenance de 3ha 12a 40ca,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 6] lieudit '[Localité 27]' pour une contenance de 36a 60ca,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 13] lieudit '[Localité 30]' pour une contenance de 2ha,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 17] lieudit '[Localité 34]' pour une contenance de 89a,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 16] lieudit '[Localité 34]' pour une contenance de 2a 70ca,

* Section [Cadastre 5] ZC N° [Cadastre 3] lieudit '[Localité 31]' pour une contenance de 11a 40ca,

* Section [Cadastre 5] ZC N° [Cadastre 4] lieudit '[Localité 29]' pour une contenance de 4a 20ca,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 14] lieudit '[Localité 29]' pour une contenance de 6a 60ca,

* Section [Cadastre 5] ZB N° 6 lieudit '[Localité 27]' pour une contenance de 1ha 26a 50ca,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 19] lieudit '[Localité 27]' pour une contenance de 4ha 69a 30ca,

* Section [Cadastre 5] ZC N° [Cadastre 7] lieudit '[Localité 25]' pour une contenance de 12ha 44a 50ca,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 21] lieudit '[Localité 29]' pour une contenance de 1ha 31a 60ca,

* Section [Cadastre 5] ZB N° [Cadastre 15] lieudit '[Localité 29]' pour une contenance de 1ha 05a 30ca

soit un total de 54ha 88a 44ca,

— dit qu’en conséquence M. [E] et tout occupant de son chef devra laisser lesdites terres libres au plus tard dans un délai de quinze jours suivant la signification du présent jugement,

— dit qu’au cas où il se maintiendrait indûment sur ces terres, il pourra en être expulsé conformément à la loi et avec l’assistance de la force publique si besoin,

— condamné M. [E] à payer à Mme [N] et Mme [J] la somme de 8 160,24 euros au titre du fermage 2024,

— rejeté la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire du présent jugement,

— condamné M. [E] aux entiers dépens de la procédure.

Le tribunal a motivé sa décision de résilier le bail en relevant que le bailleur avait, en mai 2024, notifié à M. [M] [E] une mise en demeure de payer dans le délai de trois mois les quatre échéances mensuelles échues de 2024, pour un montant de 2 720,08 euros, mais que cette mise en demeure était restée lettre morte dans ce délai de trois mois.

Ce jugement a été notifié le 25 mars 2025 à M. [E].

Par courrier daté du 23 avril 2025, réceptionné par le greffe le 25 avril 2025, M. [M] [E] a interjeté appel en sollicitant l’infirmation du jugement rendu le 21 mars 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Verdun en toutes ses dispositions.

Par conclusions écrites datées du 1er août 2025 et reprises oralement lors de l’audience du 11 septembre 2025, M. [E] demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé,

— infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— déclarer irrecevables Mme [N] et Mme [J] en leurs demandes.

Subsidiairement,

— déclarer Mme [N] et Mme [J] mal fondées en leurs demandes.

Dans tous les cas,

— débouter Mme [N] et Mme [J] de l’ensemble de leurs réclamations,

— condamner solidairement Mme [N] et Mme [J] à payer à M. [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens tant de première instance que d’appel.

A l’appui de son appel, M. [M] [E] expose :

— que le tribunal paritaire a accueilli l’intervention volontaire de Mme [P] [N] aux lieu et place de son père, M. [I] [J] au motif qu’elle serait son unique héritière alors que cette qualité n’est pas justifiée, de sorte que cette intervention n’est pas recevable,

— que le bail stipule le paiement de fermages mensuels, ce qui déroge à la règle générale du fermage annuel, de sorte que l’exigence de l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime selon lequel il faut deux défauts de paiement de fermage à l’expiration d’un délai de trois mois doit s’entendre de fermages annuels, et non de fermages mensuels comme en l’espèce,

— que l’application de l’article L411-31 faite à des fermages mensuels et non à des fermages annuels constituerait une rupture du principe d’égalité affirmé par l’article 6 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 : 'la loi doit être la même pour tous'.

Par conclusions non datées mais reprises oralement lors de l’audience du 11 septembre 2025, Mme [J] et Mme [N] demandent à la cour de :

— confirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Verdun en date du 21 mars 2025.

Y ajoutant :

— condamner M. [E] à verser à Mme [J] et Mme [N] la somme de 5 440,16 euros au titre de l’occupation du foncier de janvier à août 2025,

— condamner M. [E] à verser à Mme [J] et Mme [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de cour,

— condamner M. [E] aux entiers dépens d’appel.

Mme [J] et Mme [P] [N] font valoir :

— que Mme [N] est la seule héritière de son père, M. [I] [J], lequel lui avait fait donation de la nue-propriété de la moitié indivise des terrains dont elle est devenue propriétaire indivise avec Mme [T] [J] au décès du donateur, ce dont elle justifie,

— que, suivant les termes du bail, le fermage est payable mensuellement (à la demande du preneur lui-même), ce qui n’est pas contraire aux dispositions d’ordre public du statut du fermage,

— que les bailleurs ont adressé à M. [M] [E], en mai 2024, une mise en demeure de payer les quatre derniers termes du fermage, que cette mise en demeure est restée infructueuse au terme d’un délai de trois mois et que c’est donc à bon droit que les bailleurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir la résiliation du bail en application de l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime,

— que de nouveaux impayés sont apparus depuis lors : les mois de janvier à août 2025, soit 5 440,16 euros, étant précisé que M. [M] [E] n’a pas payé un centime au titre des fermages depuis janvier 2024.

MOTIFS

Sur l’intérêt à agir de Mme [P] [N]

Mme [P] [N] produit l’attestation notariée de la donation en nue-propriété que son père, M. [I] [J], lui a faite le 29 janvier 2024 et qui portait sur les parcelles précitées dont il était propriétaire indivis avec son épouse [T] et qui sont données à bail à M. [M] [E].

M. [I] [J] étant, suivant l’acte de décès produit à la procédure, décédé le 2 octobre 2024, Mme [P] [N] est devenue propriétaire indivise, avec sa mère, desdites parcelles à cette date.

Elle a donc intérêt à agir, en qualité de co-bailleresse, pour le recouvrement des fermages et pour obtenir la résiliation du bail. Aussi, son action contre M. [M] [E] sera-t-elle déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail rural

L’article L411-31 I du code rural et de la pêche maritime dispose :

'Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1°/ Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition;

2°/ …'.

Selon l’usage pour les baux ruraux, le fermage correspond au prix de la location dû par le preneur pour la jouissance du bien loué au cours de l’année écoulée. Rien n’empêche les parties de stipuler dans le bail que ce fermage annuel sera payable par fractions semestrielles, trimestrielles ou mensuelles comme en l’espèce, mais le terme de fermage, sans précision de périodicité particulière, renvoie à la notion de loyer annuel. C’est à cette aune que l’article L411-31 doit être interprété lorsqu’il dispose qu’il faut deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance pour entraîner la résiliation du bail.

En l’espèce, Mmes [T] [J] et [P] [N] se prévalent de la mise en demeure que leur conseil a notifiée à M. [M] [E] par lettre recommandée du 27 mai 2024 aux fins de voir payer les loyers de janvier à avril 2024 (soit quatre mensualités de loyer de 680,02 euros chacune) pour réclamer la résiliation du bail, en précisant que le preneur n’a fait aucun règlement dans les trois mois suivant cette mise en demeure.

Ce faisant, Mmes [T] [J] et [P] [N] ne se prévalent pas de deux défauts de paiement de fermage mais seulement d’un seul défaut d’une fraction d’un seul fermage annuel.

Dès lors, les conditions posées par l’article L411-31 I 1° précité ne sont pas remplies et Mmes [T] [J] et [P] [N] ne pourront qu’être déboutées de leur demande de résiliation du bail. Le jugement déféré sera donc infirmé sur ce point.

Sur le paiement des fermages

Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mmes [T] [J] et [P] [N] produisent le décompte des fermages dus par M. [M] [E] depuis le 1er janvier 2024 jusqu’au 31 août 2025 soit :

—  8 160,24 euros au titre de l’année 2024,

—  5 440,16 euros (8 mois x 680,02 euros) pour la période de janvier à août 2025.

M. [M] [E] ne produit aucune preuve du paiement de tout ou partie de ces fermages ; il ne soutient d’ailleurs même pas avoir fait un tel paiement.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [M] [E] à payer à Mmes [T] [J] et [P] [N] la somme de 8 160,24 euros au titre du fermage de l’année 2024 et il y sera ajouté en condamnant le preneur à payer aux bailleresses la somme complémentaire de 5 440,16 euros au titre du fermage des huit premiers mois de l’année 2025.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [M] [E], qui est la partie perdante dans la mesure où il est condamné à payer les fermages de l’année 2024 et des huit premiers mois de l’année 2025, supportera les dépens de première instance et d’appel et il sera débouté de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu’il soit condamné à payer à Mmes [T] [J] et [P] [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE l’appel recevable,

DECLARE Mme [P] [N] recevable en son action,

INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,

DEBOUTE Mmes [T] [J] et [P] [N] de leur demande de résiliation du bail liant les parties et, par voie de conséquence, de leur demande tendant à voir M. [M] [E] libérer les parcelles sous peine d’en être expulsé,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [M] [E] à payer à Mmes [T] [J] et [P] [N] la somme de 5 440,16 euros au titre du fermage des huit premiers mois de l’année 2025,

DEBOUTE M. [M] [E] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [E] à payer à Mmes [T] [J] et [P] [N] la somme globale de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [E] aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.