RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

(n° , 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/17285 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKGAA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 octobre 2021- Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- n°RG 11-21-000975

APPELANTS

Monsieur [W] [P]

né le 28 Mai 1958 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

et

Madame [T] [P] née [O]

née le 10 Septembre 1960 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean Bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, toque: A 924

INTIMÉE

S.C.I WAGRAM DEVELOPPEMENT

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 821 406 790

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0055

INTERVENANTE VOLONTAIRE

Madame [V] [C] [D] [R] [X] veuve [Y]

née le 21 juillet 1933 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS, toque : G0055

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Tiffany CASCIOLI

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 1996, Mme [V] [X] a consenti à M. [W] [P] et Mme [T] [O] un bail d’habitation pour une durée de trois ans renouvelable, portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] et moyennant un loyer actualisé au 1er janvier 2016 de 1.656,10 euros outre 130,20 euros de provisions sur charges.

Mme [V] [X] a, en 2016, fait apport des deux tiers la pleine propriété de l’immeuble à la SCI Wagram Développement et lui a vendu le dernier tiers.

La SCI Wagram Développement est désormais propriétaire de l’entier immeuble, en pleine propriété.

Le bail précité a pris fin le 3 avril 2018 par l’effet du congé donné par les locataires le 1er mars 2018.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de

5.840,73 euros a néanmoins été délivré aux locataires le 14 mars 2018.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 3 avril 2018.

Par actes d’huissiers du 12 juin 2019, la SCI Wagram Développement a fait assigner

M. [W] [P] et Mme [T] [O] devant le tribunal d’instance de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de les voir solidairement condamner à lui payer les sommes de :

—  6.375,15 euros au titre de l’arriéré locatif

—  10.384 euros au titre de réparations locatives

—  1.320 euros au titre de travaux d’urgence

—  2.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens

A l’audience du 7 septembre 2021 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, la SCI Wagram Développement a maintenu ses demandes, sauf à ramener sa créance au titre de l’arriéré locatif à 6.330,98 euros et subsidiairement à 4.193,49 euros.

En défense, M. [W] [P] et Mme [T] [O] ont sollicité l’annulation du commandement de payer du 14 mars 2018 et ont soulevé l’irrecevabilité de la demande en paiement du solde locatif comme étant prescrite et subsidiairement, au débouté de la demande comme n’étant pas justifiée.

Ils concluent au débouté de toutes les autres demandes.

Reconventionnellement, ils ont sollicité 'la condamnation de la SCI Wagram développement à leur remettre un décompte expurgé des charges indues et à leur rembourser le trop versé au titre des avances de charges sur la période considérée, non prescrite’ et à leur payer la somme de 3.000 euros au titre d’une réclamation injustifiée de charges, 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 26 octobre 2021 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Dit n’y avoir lieu à annuler le commandement de payer du 14 mars 2018 ;

Constate que la demande en paiement des régularisations de charges 2013, 2014 et 2015 n’est pas prescrite ;

Dit cette demande irrecevable tenant le défaut de qualité de la SCI Wagram Développement à agir ;

Constate que la demande reconventionnelle en remboursement des charges est prescrite ;

Condamne solidairement M. [W] [P] et Mme [T] [O] à payer à la SCI Wagram développement la somme de 4.193,49 euros au titre de l’arriéré de loyer et de la régularisation des charges 2016, 2017 et 2018 ;

Déboute les parties de toute autre demande comme infondée ou contraire ;

Dit que chaque partie supportera la charge des dépens dont elle a fait l’avance ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 17 décembre 2021 par M. [W] [P] et Mme [T] [O],

Vu l’ordonnance de radiation du 20 octobre 2022,

Vu le rétablissement de l’affaire en date du 17 octobre 2024,

Vu les dernières écritures remises au greffe le 7 septembre 2022 par lesquelles M. [W] [P] et Mme [T] [P] demandent à la cour de :

Les époux [P] font à nouveau sommation à la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT de produire le nouveau contrat de bail afin de permettre à la Cour et aux époux [P] d’apprécier l’augmentation de loyers que le bailleur a obtenu apre’s réalisation des travaux de réfection totale de l’appartement.

EN PREMIER LIEU

La Cour d’APPEL réformera le Jugement dont appel et statuant à nouveau jugera nul et de nul effet le commandement du 14/03/2018 délivré par la SCI WAGRAM aux époux [P].

EN SECOND LIEU SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DES CHARGES LOCATIVES IMPAYÉES

A TITRE PRINCIPAL LA COUR réformera le Jugement dont appel et déboutera la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT de ses demandes au titre de l’arriéré locatif (charges) à hauteur de 6.375,15 ', les sommes réclamées reposant sur la réclamation des charges locatives prescrites et de plus non justifiées ' notamment celles réclamées au titre des factures établies au nom de Madame [Y] ' Madame [X] et Monsieur [X] dans la mesure où la cession des créances dont la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT n’est justifiée ni dans son existence, ni dans sa matérialité, ni dans étendue, ni dans son opposabilité aux époux [P] ' (articles 1321 et 1324 du Code

Civil)

A TITRE SUBSIDIAIRE LA COUR réformera le Jugement dont appel et déboutera la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT de ses demandes au titre de l’arriéré locatif ( charges) a’ hauteur de 6.375,15 ', les sommes réclamées reposant sur la réclamation des charges locatives non justifiées par la SCI WAGRAM aux motifs que ;

1°/ JUGERA QUE LA SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT ' au-delà du problème de la prescription ' ne justifie valablement que des factures récupérables sur les époux [P] suivantes :

V tableau.

La COUR d’APPEL réformera le Jugement dont appel et statuant à nouveau jugera en conséquence que la SCI WAGRAM sera déboutée de l’intégralité de ses demandes au titre du paiement de charges impayées.

2°/ La COUR d’APPEL infirmera le Jugement dont appel et statuant à nouveau condamnera à titre reconventionnel la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT ' à :

d. remettre aux époux [P] un décompte expurgé des charges indues

e. rembourser aux époux [P] le trop versé au titre des avances de charges sur la période considérée, non prescrite.

f. A payer une somme de 3.000 ' au titre d’une réclamation injustifiée de charges.

EN TROISIEME LIEU SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES IMPAYÉES

La COUR d’APPEL confirmera le Jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT de ses demandes au titre des réparations locatives, les sommes réclamées à hauteur de 10.384,00 ' comme étant mal fondées ' les coûts des réfections, relevant des obligations du bailleur :

' Pour la PEINTURE liée à la vétuste, la peinture ayant été restituée dans un bon état

de réparation locative.

' Pour la PORTE d’une demande infondée l’état des lieux de sortie ne faisant mention

d’aucune porte endommagée.

EN QUATRIEME LIEU SUR LES DEMANDES DES EPOUX [P] AU TITRE DES

CHARGES LOCATIVES

La Cour d’APPEL infirmera le Jugement dont appel en ce qu’il a débouté les époux [P] de leurs demandes reconventionnelles et condamnera la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT à :

1. remettre aux époux [P] un décompte expurgé des charges indues

2. rembourser aux époux [P] le trop versé au titre des avances de charges sur la période considérée, non prescrite.

3. A payer une somme de 3.000 ' au titre d’une réclamation injustifiée de charges.

EN CINQUIEME LIEU SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DES RÉPARATIONS URGENTES

La COUR d’APPEL confirmera le Jugement dont appel en ce qu’il a débouté la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT de ses demandes au titre des réparations urgentes, à hauteur 1.320,00 ' comme étant mal fondées.

EN SIXIEME LIEU SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CPC

La Cour d’APPEL infirmera le Jugement dont appel en ce qu’il a débouté les époux [P] de leurs demandes au titre de l’article 700 du CPC et de dommages et intérêts pour procédure abusive et statuant à nouveau sur ce point condamnera la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT à payer aux époux [P] :

— Une somme de 5.000,00 ' au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive – Une somme de 5.000,00 ' en application des dispositions de l’article 700 du CPC

— Les dépens de 1ère instance et d’appel

EN SEPTIEME LIEU SUR L’APPEL INCIDENT DE LA SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT – LA COUR DÉBOUTERA la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT de son appel incident de la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT qui sollicite de la Cour en appel :

1°/ l’infirmation du jugement rendu le 26 octobre 2021 par le Tribunal judiciaire de PARIS

en ce qu’il a dit la demande en paiement formée par la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT au titre des charges récupérables 2013, 2014 et 2015 irrecevable pour défaut de qualité a’ agir, DEBOUTE la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT de ses demandes de condamnations suivantes :

' 10.384 ' au titre des réparations locatives

' 1.320 ' au titre des travaux d’urgence

' 5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Aux entiers dépens.

2°/ De, y ajoutant, condamner solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [T] [O] a’ payer a’ la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT les sommes suivantes :

' 2.137,49 ' au titre des régularisations de charges 2013, 2014 et 2015,

' 10.384 ' au titre des réparations locatives,

' 1.320 ' au titre des travaux d’urgence,

3°/ De condamner in solidum Monsieur [W] [P] et Madame [T] [O] a’ payer a’ la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT la somme de 12.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de premie’re instance et d’appel comprenant notamment le cou’t du commandement de payer du 14 mars 2018.

EN TOUT ETAT DE CAUSE la Cour déboutera la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT de toutes ses demandes fins et conclusions

Vu les dernières écritures remises au greffe le 9 juin 2022 aux termes desquelles la SCI Wagram Développement et Mme [V] [X] forment appel incident et demandent à la cour de :

DÉBOUTER Monsieur [W] [P] et Madame [T] [O] de

l’intégralité de leurs demandes,

CONFIRMER le jugement rendu le 26 octobre 2021 par le Tribunal judiciaire de PARIS

en ce qu’il a :

— DIT n’y avoir lieu à annuler le commandement de payer du 14 mars 2018,

— CONSTATE que la demande en paiement des régularisations de charges 2013, 2014 et 2015 n’est pas prescrite,

— CONSTATE que la demande reconventionnelle en remboursement des charges est prescrite,

— CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [T] [O] à payer à la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT la somme de 4.193,49 ' au titre de l’arriéré de loyer et de la régularisation des charges 2016, 2017 et 2018 ;

Sur l’appel incident :

— INFIRMER le jugement rendu le 26 octobre 2021 par le Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu’il a :

— DIT la demande en paiement formée par la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT au titre des charges récupérables 2013, 2014 et 2015 irrecevable pour défaut de qualité à agir,

— DEBOUTE la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT de ses demandes de condamnations suivantes :

—  10.384 ' au titre des réparations locatives,

—  1.320 ' au titre des travaux d’urgence,

—  5.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Aux entiers dépens.

Y ajoutant :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [W] [P] et Madame [T] [O] à payer à la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT les sommes suivantes :

—  2.137,49 ' au titre des régularisations de charges 2013, 2014 et 2015,

—  10.384 ' au titre des réparations locatives,

—  1.320 ' au titre des travaux d’urgence,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [W] [P] et Madame [T] [O] à payer à la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT la somme de 12.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 mars 2018.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire de Mme [V] [X]

Selon l’article 547 du code de procédure civile, en matière contentieuse, l’appel ne peut être dirigé que contre ceux qui ont été parties en première instance.

Selon l’article 554 du même code, peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’elles y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

En l’espèce, M. et Mme [P] ne contestent pas l’intervention volontaire de Mme [V] [X] en appel.

Il sera constaté l’intervention volontaire en appel de Mme [V] [X].

Sur la sommation d’avoir à produire le nouveau contrat de bail

Au dispositif de leurs conclusions d’appel, M. et Mme [P] énoncent :

'Les époux [P] font à nouveau sommation à la SCI WAGRAM DÉVELOPPEMENT de produire le nouveau contrat de bail afin de permettre à la Cour et aux époux [P] d’apprécier l’augmentation de loyers que le bailleur a obtenu apre’s réalisation des travaux de réfection totale de l’appartement'.

Cette demande qui n’est pas justifiée doit être rejetée.

Sur la nullité du commandement de payer

M. et Mme [P] renouvellent leur demande de voir constater la nullité du commandement de payer qui leur a été délivré le 14 mars 2018 pour une somme en principal de 5.840,73 euros.

Ils maintiennent que ce commandement de payer est imprécis en ce que le décompte qui y est annexé laisse apparaître 'un solde débiteur négatif de 2.137,49 euros pour une période antérieure au 1er janvier 2017 alors que la SCI Wagram entend solliciter le paiement des charges sur les années 2013 à 2015" outre que ce commandement de payer a été délivré de mauvaise foi.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au commandement de payer délivré le 14 mars 2018, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en 'uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. (…).

La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Loi Elan) a modifié ce texte en prévoyant que le commandement, doit comporter à peine de nullité, notamment le montant mensuel du loyer et des charges et le décompte de la dette.

Il a été jugé que le commandement de payer doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien fondé (Civ 3ème, 21 mars 2000, n° 98-15.244, Civ. 3ème 28 mars 1995, n° 93-15.645).

Le régime des nullités de forme est applicable, de sorte que le locataire qui entend s’en prévaloir doit prouver le grief que lui cause l’irrégularité alléguée dans ce commandement.

Les juges apprécient souverainement si le commandement de payer est suffisamment explicite, s’agissant d’une question de fait (Civ. 3ème, 14 juin 2018, n° 17-18.873).

Le commandement de payer notifié pour un montant inexact ou erroné, supérieur au montant de la créance réelle du bailleur, reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3, 31 mai 2011, n°10-17.846).

S’agissant de la délivrance d’un commandement de payer de mauvaise foi, Ia jurisprudence refuse de faire produire effet aux mises en demeure qui, quoique répondant aux conditions légales, sont délivrées de mauvaise foi par Ie bailleur, la clause résolutoire devant être invoquée de bonne foi (Civ 3, 27 mai 1987,Bull n°108).

Le juge est tenu de rechercher, quand cela lui est demandé (Civ 3, 15 juin 2010 pourvoi 09-15.465), si Ia clause résolutoire a été mise en oeuvre de mauvaise foi (Civ 3 10 novembre 2010 B n°199 ;3e Civ., 1 décembre 2016, pourvoi n°15-25.884), étant rappelé que Ia mauvaise foi du bailleur s’apprécie au jour de la délivrance du commandement (Civ. 3eme 12 octobre 2010 pourvoi n°09-12.380).

En l’espèce, l’extrait de compte annexé au commandement de payer litigieux, sur la période du 1er janvier 2017 au 6 mars 2018, débute en effet par un solde antérieur au 1er janvier 2017débiteur de 2.137,49 euros, non explicité.

Néanmoins, M. et Mme [P] ne démontrent ni même n’allèguent le grief causé par l’imprécision du décompte sur ce point dès lors qu’ils énoncent eux-mêmes que ledit solde antérieur comprend les charges réclamées pour les années 2013 à 2015.

Il est en effet avéré que le décompte sur la période du 1er janvier 2016 au 1er janvier 2017, comprend outre les loyers et charges sur cette période, les régularisations de charges 2013 à 2015.

S’agissant de la mauvaise foi du bailleur, elle n’est pas démontrée puisqu’à la date de délivrance du commandement de payer, M. et Mme [P], qui certes avaient délivré congé pour le 1er avril 2018, n’avaient pas encore quitté les lieux.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à annuler le commandement de payer du 14 mars 2018.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation."

En première instance, la SCI Wagram Développement a sollicité le paiement d’une somme de 6.330,98 euros au titre de l’arriéré locatif.

Il résulte du décompte produit que cette somme se décompose comme suit :

—  2.137,49 euros au titre des régularisations de charges des années 2013 à 2015

—  3.888,40 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés de janvier à avril 2018 inclus

—  428,98 euros au titre de la régularisation de charges 2016 débitrice

dont à déduire, les sommes de 79,72 euros et 44,17 euros au titre des régularisations de charges 2017 et 2018 créditrices.

Il convient de relever dès à présent que contrairement aux affirmations des appelants, la somme de 6.375,15 euros (somme réclamée au titre de l’assignation par la SCI Wagram Développement de laquelle, elle a ensuite déduit la régularisation de charges créditrice 2018) ne correspond pas uniquement à des charges locatives 'prescrites ou non justifiées'.

Il convient ainsi de relever que M. et Mme [P] ne formulent aucune critique s’agissant de leur arriéré de loyers et charges sur la période de janvier à avril 2018 inclus.

S’agissant des régularisations de charges, M. et Mme [P] sollicitent l’infirmation du jugement et font valoir qu’elles sont prescrites ou non justifiées.

Les intimées ont formé appel incident et réitèrent devant la cour l’intégralité de leurs demandes.

Il convient de distinguer les régularisations de charges des années 2013 à 2015, pour lesquelles la demande a été déclarée irrecevable en première instance, des régularisations de charges postérieures qui ont été accueillies par le premier juge.

* Sur les régularisations de charges 2013 à 2015

Le premier juge a constaté que la demande en paiement à ce titre n’est pas prescrite mais l’a déclarée irrecevable au motif que la SCI Wagram Développement n’avait pas qualité à agir.

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré, M. et Mme [P] font valoir que les régularisations de charges 2013 à 2015 sont prescrites ou subsidiairement injustifiées.

Les intimées forment appel incident concernant la qualité à agir de la SCI Wagram Développement et font valoir que Mme [X] intervient volontairement à l’instance afin d’appuyer la demande de la SCI Wagram Développement, lui ayant cédé l’ensemble de ses créances nées du contrat de bail.

Sur la prescription

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige :

'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande (…)'.

Les décomptes doivent être détaillés par nature de charge et être individualisés, la production de décomptes collectifs concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi (Civ. 3 22 mars 2005, pourvoi 04-11.728 ; Civ. 3 31 mai 2011, pourvoi 10-18.568).

Il appartient au juge de rechercher si les charges sont justifiées (Civ. 3 19 janvier 2000, pourvoi n° 98-12.658).

En ce sens qu’il incombe au juge de rechercher si les deux étapes successives de la régularisation (fourniture du décompte et mise à disposition des pièces justificatives) ont bien été respectées (Civ. 3 30 juin 2004, pourvoi n° 03-11.098).

Le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, sous réserve de la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dès lors qu’elles sont justifiées, et que le bailleur met à la disposition du locataire, fût-ce devant la cour, des pièces justificatives.

Aux termes de l’article 7-1 alinéa 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le point de départ de la prescription triennale est la connaissance par le bailleur des charges réellement payées sur une année écoulée qui permettra de déterminer si le locataire a réglé des provisions trop élevées ou trop faibles.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le bailleur a appelé le 17 juin 2016, une somme de 698,25 euros au titre du solde des charges locatives pour l’année 2013 (charges locatives 2013 : 2.260,65 euros dont à déduire les provisions pour 1.562,40 euros), le 20 juin 2016 une somme de 768,27 euros au titre du solde des charges locatives pour l’année 2014 (charges locatives 2014 : 2.330,67 euros dont à déduire les provisions pour 1.562,40 euros), le 27 octobre 2016, une somme de 670,97 euros au titre du solde des charges locatives pour l’année 2015 (charges locatives 2015 : 2.233,37 euros dont à déduire les provisions pour 1.562,40 euros).

Il convient de rappeler ici, que les sommes réclamées par la SCI Wagram Développement sont bien celles de 698,25 euros, 768,27 euros, et 670,97 euros au titre des régularisations de charges (total : 2.137,49 euros) et non, comme l’énoncent M. et Mme [P], la somme totale de 6.814,69 euros (soit les charges totales des années 2013 à 2015).

Lesdites sommes apparaissent au débit de l’extrait de compte du 1er janvier 2016 au 12 décembre 2018, aux dates précitées les 17 et 20 juin, et 27 octobre 2016.

S’il n’est pas contesté et résulte du décompte que le bailleur n’a pas respecté son obligation de régulariser les charges annuellement, ce manquement ne saurait le priver de réclamer le paiement des charges dans la limite de la prescription.

S’agissant des charges 2013 à 2015, les régularisations pouvaient être effectuées au plus tôt respectivement les 1er janvier 2014, 2015 et 2016, de sorte que le bailleur avait jusqu’au 1er janvier 2017 pour régulariser les charges 2013, 1er janvier 2018 pour régulariser les charges 2014, et 1er janvier 2019 pour régulariser les charges 2015, étant précisé que l’immeuble n’est pas soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les régularisations effectuées les 17 et 20 juin, et 27 octobre 2016 ont donc été réalisées dans ces délais et ont été portées à la connaissance de M. et Mme [P], ainsi qu’il résulte des courriers produits datés des 16 et 20 juin et 28 octobre 2016, étant précisé que ni l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précité, ni le contrat de bail ne prévoient de modalités précises d’envoi des ces régularisations qui peuvent être valablement adressées par courriers simples.

Comme l’a dit avec pertinence le premier juge, la date de régularisation des charges correspond à la date d’exigibilité définitive de ces charges puisque ce n’est qu’à cette date que le bailleur a connaissance du montant de sa créance.

En conséquence, l’action de la SCI Wagram Développement n’est pas prescrite puisque l’assignation est du 12 juin 2019, soit moins de trois ans après la date d’exigibilité des régularisations de charges débitrices.

Sur la qualité à agir de la SCI Wagram Développement

En l’espèce, s’il est constant que Mme [X] intervient volontairement à l’instance, force est de constater qu’aucune cession de créance n’est produite aux débats.

Or, aux termes de l’article 1322 du code civil, la cession de créance doit être constatée par écrit à peine de nullité.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les intimées, lesquelles ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a énoncé que Mme [X] a apporté les 2/3 en pleine propriété de l’immeuble dont elle était seule propriétaire à la SCI Wagram Développement par acte du 16 juin 2016 et a vendu à cette SCI le dernier tiers par acte du 12 juillet 2016, à effet au 1er juillet 2016, que ce transfert de propriété des droits immobiliers détenus par Mme [X] au profit de la SCI Wagram Développement ne s’accompagne pas de plein droit d’un transfert de ses droits de créance, que la SCI Wagram Développement ne justifie pas être titulaire des créances de régularisation de charges pour les années 2013 à 2015, nées antérieurement à l’apport de l’immeuble et à la création et à l’immatriculation de la SCI en juillet 2016.

Il en a déduit à juste titre que la SCI n’a pas qualité à agir pour réclamer paiement des régularisations de charges 2013 à 2015.

Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

* Sur les régularisations de charges 2016 à 2018

Il ressort des décomptes produits que la seule régularisation de charges débitrice réclamée, outre celles de 2013 à 2015, est celle de l’année 2016 (428,98 euros).

Au titre de ces charges, les intimées produisent le courrier daté du 19 avril 2018, adressé à M. et Mme [P] comprenant la facture de régularisation de charges, le décompte par nature de charges individualisé ainsi que la clé de répartition, outre le relevé général des dépenses de l’immeuble.

Les intimées versent également aux débats, le justificatif des clés de répartition entre les différents occupants de l’immeuble dont la SCI Wagram Développement est propriétaire.

Il ressort du relevé général des dépenses et du relevé individualisé produits que les seules charges facturées à M. et Mme [P] sont relatives à l’eau (factures eau de [Localité 6], 5.627,39 euros à répartir) l’électricité (factures EDF, 2.038,19 euros à répartir), les produits d’entretien (103,31 euros à répartir), les charges d’entretien et réparations (250,80 euros factures de l’entreprise Sekatol à répartir), les salaires et charges sociales de la gardienne (9.500,95 euros à répartir), les impôts et taxes (8.620 euros à répartir), les charges ascenseur (électricité et maintenance ascenseur pour 2.233,13 euros à répartir).

M. et Mme [P] critiquent certaines factures produites en premier lieu en ce qu’elles sont libellées au nom de Mme [V] [X] (épouse [Y]).

Or, comme le soulignent à juste titre les intimées, la SCI Wagram Développement a fait appel aux mêmes prestataires depuis le transfert de propriété de sorte que le fait que les factures EDF et d’eau en particulier, soient libellées au nom de Mme [V] [X] épouse [Y], associée de la SCI, est indifférent, dès lors que toutes les factures concernent bien l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 5].

La contestation de M. et Mme [P] porte ensuite sur l’absence de caractère récupérable de certaines factures, telles que les factures de travaux du cabinet dentaire, de maçonnerie dans le bar-tabac et chez l’un des locataires, de serrurerie et de plomberie chez des locataires, ou autres gros travaux effectués dans l’immeuble.

Or, aucune de ces dépenses ne leur a été facturée.

Concernant les salaires et charges sociales de la gardienne, il est établi par le contrat de travail versé aux débats que ces dépenses récupérables à hauteur de 75 % sur les locataires, sont bien relatives à la gardienne du [Adresse 3] à [Localité 5].

S’agissant enfin des impôts et taxes, M. et Mme [P] font valoir que la taxe foncière 2016 (18.789 euros) n’est pas récupérable.

Toutefois, seule la somme de 8.620 euros a été facturée aux locataires au titre des impôts et taxes, dont 6.211 euros de taxe sur les ordures ménagères.

Les contestations de M. et Mme [P] apparaissent dès lors infondées.

Néanmoins, il convient de rappeler que la SCI Wagram Développement n’est propriétaire de l’immeuble que depuis le 1er juillet 2016, de sorte que sa réclamation ne peut porter que sur six mois du 1er juillet au 31 décembre 2016.

Comme le soutiennent à juste titre M. et Mme [P], aucune cession de créance n’est produite aux débats.

Dans ces conditions, et à défaut d’un décompte précis concernant la régularisation de charges 2016 sur la période du 1er juillet au 31 décembre 2016, la somme de 428,98 euros, sera déduite de la somme réclamée.

M. et Mme [P] ne formulent aucune critique s’agissant des régularisations de charges 2017 et 2018, au demeurant créditrices.

Le jugement déféré sera en conséquence infirmé en ce qu’il a condamné solidairement M. et Mme [P] à payer à la SCI Wagram Développement la somme de 4.193,49 euros au titre de l’arriéré de loyer et de la régularisation des charges 2016, 2017 et 2018.

M. et Mme [P] doivent être condamnés solidairement à payer à la SCI Wagram Développement la somme de 3.764,51 euros (4.193,49 euros -428,98 euros) au titre de l’arriéré de loyers et charges, échéance d’avril 2018 inclus.

Sur les réparations locatives

M. et Mme [P] sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI Wagram Développement de sa demande au titre des réparations locatives.

Les intimées ont formé appel incident et renouvellent la demande formée en première instance à hauteur de 10.384 euros, soit 7.984 euros de travaux de peinture et 2.400 euros de remplacement de la porte d’entrée.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé:

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

Le décret n°87-712 du 26 août du 26 août 1987 fixe la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives incombant au locataire.

Les réparations locatives n’impliquent pas la remise à neuf des papiers peints, peintures ou revêtement de sol dès lors que leur dégradation provient d’un usage normal et légitime de la chose louée et de la vétusté (Civ. 3ème 7 mars 1972, Bull 151, pourvoi 70-14.409, Civ. 3ème 17 octobre 1990, Bull 188, pourvoi 88-20.194).

Aux termes de l’article 1755 du code civil et de l’article 7 d) de la loi de 1989 précité, aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à titre de résidence principale prévoit en son article 4 qu’ « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. ».

En l’espèce, il n’existe aucun état des lieux entrant, de sorte qu’en application de l’article 1731 du code civil, M. et Mme [P] sont présumés les avoir reçus en bon état de réparations locatives, ce qui n’est au demeurant pas contesté par les appelants.

L’état des lieux de sortie contradictoire du 3 avril 2018 démontre que l’appartement a été restitué en état d’usage, étant précisé que dans chacune des parties 'observations/évolution de l’état à la sortie', il est noté : 'état usage locatif normal, sans dégradation'.

Les intimées versent aux débats en appel un devis de rénovation de l’appartement portant mention de la réfection de la peinture de l’entrée, des murs et plafonds et des volets pour une somme de 7.984 euros, ainsi que le remplacement de la porte d’entrée pour 2.400 euros.

Or, les peintures sont mentionnées dans l’état des lieux de sortie en état moyen, sans qu’aucune dégradation des revêtements ne soit signalée, hors la présence de 30 trous dans la chambre 2 et de fissures dans l’entrée.

Dans ces conditions, il ne saurait être mis à la charge des locataires, après 22 ans d’occupation des lieux, la remise à neuf des peintures de l’appartement.

Quant à la porte d’entrée, elle est mentionnée en bon état dans l’état des lieux de sortie.

Son remplacement ne saurait davantage être mis à la charge des locataires.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Wagram Développement de sa demande au titre des réparations locatives.

Sur la demande au titre des travaux urgents

Les intimées ont formé appel incident et réitèrent également la demande à hauteur de 1.320 euros au titre de travaux d’étaiement réalisés en urgence à la suite d’un dégât des eaux en provenance de l’appartement de M. et Mme [P].

Elles produisent aux débats, la facture acquittée par la SCI Wagram Développement d’un montant de 1.320 euros TTC en règlement de ces travaux effectués dans l’appartement situé en dessous de celui des appelants.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’un dégât des eaux s’est produit dans l’appartement de M. et Mme [P], de l’eau s’étant écoulée sur le sol lors de la décongélation du congélateur.

Néanmoins, il résulte des mails produits que M. et Mme [P] ont contesté l’étendue des conséquences du dégât des eaux, ont déclaré le sinistre à leur assureur et ont informé l’agence Sabimmo, gestionnaire du bien, qu’un règlement devait intervenir entre les assureurs.

Si des travaux d’étaiement ont été réalisés dans l’appartement du locataire du dessous ainsi qu’il ressort de la facture produite, il n’est pas démontré que ces travaux ont pour origine uniquement le sinistre déclaré par M. et Mme [P] dès lors que suivant mail du 18 janvier 2018, l’agence Sabimmo, les a informés de ce que le 'problème du plancher n’est pas lié qu’à ce dernier sinistre, mais à plusieurs désordres accumulés sur plusieurs années'.

Ainsi, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les intimées, lesquelles ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que M. [P] a déclaré le sinistre à son assureur à la suite du dégât des eaux tout en contestant les désordres occasionnés, et qu’il ne saurait lui être réclamé le paiement d’une facture résultant d’une initiative personnelle du bailleur, hors de tout règlement entre assureurs et en l’absence de toute forme d’expertise.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Wagram Développement de sa demande au titre des travaux urgents.

Sur les demandes reconventionnelles de M. et Mme [P]

* Sur la remise d’un décompte expurgé des charges indues

Il résulte de ce qu’il précède que cette demande doit être rejetée, confirmant le jugement sur ce point.

* Sur le remboursement du trop versé au titre des avances de charges sur la période considérée, non prescrite

Poursuivant l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a déclaré prescrite leur demande, M. et Mme [P] font valoir que les régularisations de charges des années 2013 à 2015, n’ont pas été portées à leur connaissance.

Or, comme il a été indiqué ces régularisations de charges leur ont été adressées suivant courriers datés des 16 et 20 juin et 28 octobre 2016 et les sommes réclamées ont été inscrites au débit de leur compte les 17 et 20 juin et 27 octobre 2016.

Pour la première fois en appel, M. et Mme [P] font valoir qu’ils n’ont pas reçu les régularisations de charges qui ont été adressées par courriers simples.

Or, il résulte de leur courrier de congé du 1er mars 2018, qu’ils ont bien eu connaissance de la réclamation au titre des régularisations de charges puisqu’ils ont indiqué à la SCI Wagram Développement, 'rencontrer des difficultés avec l’agence Sabimmo’ qui leur 'réclame des charges anciennes’ et 'prescrites'.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu que la demande en répétition de l’indu ayant été formée pour la première fois dans les conclusions du 9 mars 2021 notifiées par M. et Mme [P], leurs demandes formées pour la période antérieure au 9 mars 2018 sont prescrites.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

* Sur la demande en paiement d’une somme de 3.000 euros au titre d’une réclamation injustifiée de charges

En l’espèce, si l’irrecevabilité de la demande au titre des régularisations de charges des années 2013 à 2015 est confirmée en appel et que la demande relative à la régularisation de charges 2016 est rejetée, aucune faute ou mauvaise foi de la SCI Wagram Développement n’est démontrée dans le recouvrement des charges locatives.

Cette demande de dommages-intérêts doit être rejetée, confirmant le jugement sur ce point.

* Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Si la demande au titre de la régularisation de charges 2016 est rejetée en appel, le jugement est confirmé pour le surplus de l’arriéré locatif dont sont redevables M. et Mme [P].

La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive doit être rejetée, confirmant le jugement déféré sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

La SCI Wagram Développement, partie perdante à titre principal, sera condamnée aux dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Constate l’intervention volontaire en appel de Mme [V] [X],

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné solidairement M. [W] [P] et Mme [T] [O] à payer à la SCI Wagram développement la somme de 4.193,49 euros au titre de l’arriéré de loyer et de la régularisation des charges 2016, 2017 et 2018,

Et statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [W] [P] et Mme [T] [P] à payer à la SCI Wagram Développement la somme de 3.764,51 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges, échéance d’avril 2018 inclus,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de communication du nouveau bail,

Condamne la SCI Wagram Développement aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,