RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2025 DU 05 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02589 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FI7F

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY,

R.G.n° 19/00210, en date du 25 septembre 2023,

APPELANT :

Monsieur [M] [E]

né le 04 juillet 1965 à [Localité 3] (54)

domicilié [Adresse 2] (GRAND DUCHE DU LUXEMBOURG)

Représenté par M^e Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant et par M^e Nicolas BRAUN, avocat au barreau de BRIEY, avocat plaidant

INTIMÉE :

S.A.S. MAISONS CLAIRE prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social sis [Adresse 7]

Représentée par M^e Sylvie MENNEGAND, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 Janvier 2025, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Thierry SILHOL, Président de chambre, chargé du rapport,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2025, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, à cette date, le délibéré a été prorogé au 5 Mai 2025.

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 5 Mai 2025, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [M] [E] est propriétaire d’une parcelle d’une surface de 7 ares et 7 centiares située dans la commune de [Localité 5] (Meurthe-et-Moselle) et enregistrée au cadastre sous la référence section AW n°[Cadastre 1].

Par promesse synallagmatique de vente sous seing privé du 11 juillet 2018, Monsieur [E] s’est engagé à vendre cette parcelle pour la somme de 100 000 euros à Madame [B] [N] et Monsieur [Z] [W].

Par acte sous seing privé du 19 janvier 2018, Madame [N] et Monsieur [W] ont conclu avec la SAS Maisons Claire un contrat de construction d’une maison individuelle sur plan. Dans le cadre de ce contrat, la société Maisons Claire devait intervenir auprès des autorités administratives en vue de l’obtention du permis de construire.

La demande de permis de construire a été déposée par la société Maisons Claire le 18 avril 2018.

Selon courrier du 23 mai 2018, cette commune a invité la société Maisons Claire à lui fournir l’attestation signée d’un expert ou d’un architecte justifiant d’études géotechnique et hydrogéologique réalisées par un professionnel ainsi que la déclaration préalable de la division foncière du terrain.

Par une note du 16 juillet 2018, la direction départementale des territoires de Meurthe-et-Moselle a émis un avis défavorable à la délivrance du permis de construire. La note visait notamment la production d’une fausse attestation indiquant la réalisation d’études géotechniques.

Le 25 juillet 2018, la commune de [Localité 5] a refusé la délivrance du permis de construire.

Monsieur [N] et Monsieur [W] ont renoncé au bénéfice de la promesse synallagmatique de vente.

Par acte du 1er mars 2019, Monsieur [E] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Val-de-Briey la société Maisons Claire aux d’obtenir le paiement de dommages-intérêts.

Saisi par la société Maison Claire d’une demande de production de pièces, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Val-de-Briey a, selon ordonnance du 25 mai 2020, constaté que ces pièces avaient été communiquées et a condamné Monsieur [E] à verser à celle-ci la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens suivant le sort de l’instance en principal.

Par jugement contradictoire du 25 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Val-de-Briey a :

— débouté Monsieur [E] de sa demande en paiement en réparation de ses préjudices,

— condamné Monsieur [E] à payer à la SAS Maisons Claire la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [E] aux entiers dépens, en ce compris les frais de la procédure d’incident,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que le refus par la commune de Mont-Saint-Martin de délivrer un permis de construire trouvait son origine dans l’établissement d’une fausse attestation géotechnique par la société Maisons Claire. Il en a déduit que la faute de celle-ci est caractérisée.

Il a cependant considéré que Monsieur [E] ne démontrait pas l’existence d’un dommage résultant de cette faute.

Pour parvenir à cette conclusion, le tribunal a relevé que le préjudice invoqué par Monsieur [E] consistait en un retard dans la réalisation de la vente, une atteinte à sa réputation, auxquels s’ajoutaient les frais exposés au titre d’un bornage.

Le tribunal a estimé qu’il n’est pas établi que le refus du permis de construire aurait déterminé les acquéreurs à ne pas poursuivre la vente, en sorte que le lien de causalité entre la faute et les préjudices allégués n’était pas caractérisé.

Le tribunal a ensuite constaté que la vente du bien était intervenue moins d’un an après sa mise en vente, que l’atteinte à la réputation n’était pas établie et qu’il n’était pas démontré que Monsieur [E] avait dû faire remembrer sa parcelle par la faute de la société Maisons Claire.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 9 décembre 2023, Monsieur [M] [E] a relevé appel de ce jugement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 9 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [E] demande à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 25 septembre 2023 par le tribunal judiciaire en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner la société Maisons Claire à verser à Monsieur [E] une somme totale de 28 0 00 euros en réparation des préjudices subis,

— condamner la société Maisons Claire à verser à Monsieur [E] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Maisons Claire aux entiers dépens de l’instance,

— débouter la société Maisons Claire de l’intégralité de ses prétentions.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d’appel sous la forme électronique le 6 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Maisons Claire demande à la cour, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

A titre principal,

— dire et juger l’appel de Monsieur [E] recevable mais mal-fondé,

— dire et juger que Monsieur [E] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice en lien direct avec la faute reprochée à la société Maisons Claire,

— débouter par conséquent Monsieur [E] de toutes ses demandes fins et conclusions comme étant mal fondées,

— confirmer le jugement rendu le 25 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Val-de-Briey en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

— débouté Monsieur [E] de sa demande en paiement en réparation de ses préjudices,

— condamné Monsieur [E] à payer à la société Maisons Claire une somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [E] aux entiers dépens en ce compris les frais de la procédure d’incident ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger que son préjudice ne saurait excéder la somme symbolique de 1 euro,

— débouter Monsieur [E] de sa demande de remboursement des frais de géomètre et du surplus de ses demandes,

En toute hypothèse,

— débouter Monsieur [E] du surplus de ses demandes, notamment au titre de l’article 700 du code procédure civile et des dépens,

— condamner Monsieur [E] à verser à la société Maisons Claire une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,

— condamner enfin Monsieur [E] aux entiers dépens d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 15 octobre 2024.

L’audience de plaidoirie a été fixée le 20 janvier 2025 et le délibéré au 31 mars prorogé au 5 mai suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [M] [E] le 9 mars 2024 et par la SAS Maisons Claire le 6 juin 2024 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l’instruction prononcée par ordonnance du 15 octobre 2024 ;

Sur la demande principale

Au soutien de son appel, Monsieur [E] expose que la tribunal a exactement caractérisé la faute commise par la société Maisons Claire.

Il fait valoir que les frais de bornage liés à la division en plusieurs lots de la parcelle étaient nécessaires dans le cadre de la réalisation du projet de vente envisagé par Madame [N] et Monsieur [W] et que la faute consistant en la production d’un faux document commise par la société Maisons Claire a fait échouer ce projet.

Il indique que la parcelle en cause a été cédée dans sa totalité et qu’un projet de construction d’un immeuble de grande ampleur y a été mené et qu’il a dû renoncer à son projet de division des parcelles.

Il ajoute que la production d’un faux dans le dossier de permis de construire a porté atteinte à sa réputation et a considérablement retardé les opérations de commercialisation, lesquelles n’ont pu reprendre que lorsqu’il a été définitivement blanchi.

Pour sa part, la société Maisons Claire soutient que l’avis défavorable au permis de construire reposait également sur un critère technique tenant à la gestion des venues d’eau sur le terrain et que les acquéreurs potentiels ont renoncé à leur projet en raison de cette difficulté et de la mention d’un risque de mouvements de terrain.

Elle relève que le compromis de vente ne contenait aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un permis de construire.

Enfin, elle estime que Monsieur [E] ne justifie d’aucun préjudice en lien avec la faute qu’il allègue.

* * *

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Il est acquis aux débats que la demande de permis de construire déposée le 18 avril a été complétée par une attestation du 27 juin 2018 de la société Compétence géotechnique Grand-Est de [Localité 4]. Après vérification auprès de cette société, les services de la direction départementale des territoires de Meurthe-et-Moselle ont constaté que cette attestation était fausse.

Selon la note du 16 juillet 2018 de cette direction, l’avis défavorable sur la demande de permis de construire repose sur les motifs suivants :

— « la situation du terrain d’emprise du projet en zone d’aléa moyen au regard du risque retrait-gonflement des argiles »,

— « compte tenu de la situation du projet du projet en zone d’aléa moyen au regard du risque mouvements de terrain d’après l’étude glissement de terrain au 1/5000ème réalisée par le BRGM en décembre 2011 et de la production d’une fausse attestation géotechnique, cette demande ne peut recevoir qu’un avis défavorable ».

L’auteur de la note a également indiqué : « J’émets un avis défavorable sur le permis n° […] au regard des risques et attire votre attention sur la production d’une fausse attestation et sur le fait que lors d’une précédente étude de sol réalisée en décembre 2010 par la société Géotec de [Localité 6], émettant un avis défavorable, le problème de la gestion des venues d’eau avait été évoqué alors que dans l’étude de sol compétence géotechnique d’août 2011, jointe au dossier, il n’a pas été observé d’arrivée d’eau dans les sondages. »

Il résulte ainsi de cette note que la société Maison Claire, qui avait été mandatée par Madame [N] et Monsieur [W] pour déposer la demande de permis de construire, a produit une fausse attestation sur la réalisation d’une étude géotechnique. Il n’est pas contesté que ce faux document a été établi par un salarié de cette société.

Il en découle que la société Maisons Claire a commis une faute. Il importe peu pour la caractérisation de cette faute que l’avis défavorable à la demande de permis de construire ne repose pas exclusivement sur la production de cette fausse attestation.

Cela étant, il convient de vérifier si Monsieur [E] établit l’existence des préjudices qu’il allègue et leur lien de causalité avec cette faute.

Sur ce point, il y a lieu de relever, à l’instar du premier juge, que Monsieur [E] ne verse aux débats aucun élément de nature à démontrer que c’est en raison de la faute de la société Maisons Claire que Madame [N] et Monsieur [W] ont renoncé à l’acquisition de la parcelle située à [Localité 5].

Selon le document du 11 juillet 2018 intitulé « compromis de vente », les acquéreurs entendaient procéder à l’achat de la parcelle au prix de 100 000 euros « à réception des accords suivants : validation du prêt bancaire, accord écrit de droit de passage sur le terrain communal et la parcelle stipulé dans la demande de permis de construire ». Il en résulte que si ce compromis fait référence à une demande de permis de construire, il n’apparaît pas que la réalisation de la vente était subordonnée à la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire.

Il n’est, en toute hypothèse, pas davantage produit de pièce explicitant les causes de la renonciation à cet achat par Madame [N] et Monsieur [W]. Or, il ressort de la note précitée du 16 juillet 2018 que indépendamment de la production par la société Maisons Claire d’une fausse attestation sur les études géotechniques, l’avis défavorable à la délivrance dupermis de construire repose également sur les risques retrait-gonflement des argiles et mouvements de terrain.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que la fausse attestation déposée par la société Maisons Claire a privé Monsieur [E] de la chance de pouvoir vendre son bien à Madame [N] et à Monsieur [W].

En outre, il convient d’observer que selon acte authentique du 11 juillet 2019, Monsieur [E] a vendu à la société Novahomes au prix de 250 000 euros trois parcelles, dont celle cadastrée section AW n°[Cadastre 1] ayant fait l’objet du compromis du 11 juillet 2018. Au regard de ce prix, Monsieur [E], qui ne fournit aucune explication précise et détaillée sur cette nouvelle opération immobilière, ne démontre pas que le retard qu’aurait pris la vente de cette parcelle lui a causé un préjudice économique.

Par ailleurs, Monsieur [E], qui invoque avoir été victime d’une atteinte à sa réputation, n’étaye aucunement cette affirmation et n’expose pas de manière circonstanciée les conséquences de cette atteinte.

Enfin, si Monsieur [E] produit des pièces attestant qu’il a fait établir par un géomètre-expert un plan de division de ses parcelles en quatre lots, il ne démontre pas davantage que les frais qu’il a exposés à ce titre étaient exclusivement liés au projet de vente de la parcelle section AW n°[Cadastre 1] à Madame [N] et à Monsieur [W]. En revanche, il ressort de ce plan que le projet poursuivi par Monsieur [E] portait plus largement sur l’implantation de trois maisons individuelles et une partie commune permettant l’accès à celles-ci. Il en résulte que indépendamment de le la non-réalisation de la vente, les frais ainsi exposés n’ont pas été exposés en pure perte et demeuraient utiles à la concrétisation de ce projet d’ensemble.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la demande en réparation formée par Monsieur [E] n’est pas fondée. Partant, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré doit être également confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [E] aux dépens et à payer à la société Maisons Claire la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E], qui succombe à hauteur de cour, doit supporter les dépens de la procédure d’appel.

Enfin, l’équité commande de condamner Monsieur [E] à payer à la société Maisons Claire la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 25 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Val-de-Briey ;

Ajoutant,

Condamne Monsieur [M] [E] à payer à la SAS Maisons Claire la somme de 1 500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] [E] aux dépens de la procédure d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-

Minute en sept pages.