RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/02868 – N° Portalis DBVH-V-B7F-IEBN

SI

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX D’ALES

13 juillet 2021

RG :51-19-0008

[W]

[H]

C/

[G]

Grosse délivrée

le

à

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section B

ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2024

Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux d’ALES en date du 13 Juillet 2021, N°51-19-0008

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

M^me Laure MALLET, Conseillère

M^me Sandrine IZOU, Conseillère

GREFFIER :

Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Octobre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 10 Décembre 2024.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Monsieur [D] [P] [V] [W], décédé le 4 juillet 2023 à [Localité 14]

né le 01 Février 1945 à [Localité 22]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Guilhem NOGAREDE de la SELARL GN AVOCATS, avocat au barreau de NIMES

Madame [M] [B] [H] épouse [W]

née le 28 Mars 1948 à [Localité 18]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Guilhem NOGAREDE de la SELARL GN AVOCATS, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉ :

Monsieur [R] [A] [G]

né le 06 Avril 1958 à [Localité 24]

[Adresse 12]

[Localité 10]

Représenté par M^e Barbara Silvia GEELHAAR de la SCP S2GAVOCATS, avocat au barreau d’ALES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008516 du 29/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTERVENANTS

Madame [N] [V] [W] épouse [U]

fille de M. [D] [W], décédé le 4 juillet 2023 à [Localité 14], et venant aux droits de celui-ci

INTERVENANTE VOLONTAIRE

née le 06 Juin 1970 à [Localité 14]

[Adresse 23]

[Localité 9]

Représentée par M^e Guilhem NOGAREDE de la SELARL GN AVOCATS, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [T] [K] [W]

fils de M. [D] [W], décédé le 4 juillet 2023 à [Localité 14], et venant aux droits de celui-ci

INTERVENANT VOLONTAIRE

né le 20 Février 1973 à [Localité 14]

[Adresse 15]

[Localité 8]

Comparant, assisté de M^e Guilhem NOGAREDE de la SELARL GN AVOCATS, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [L] [D] [W]

fils de M. [D] [W], décédé le 4 juillet 2023 à [Localité 14], et venant aux droits de celui-ci

INTERVENANT VOLONTAIRE

né le 15 Février 1976 à [Localité 14]

[Adresse 17]

[Localité 8]

Comparant, assisté de M^e Guilhem NOGAREDE de la SELARL GN AVOCATS, avocat au barreau de NIMES

Statuant en matière de baux ruraux.

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 10 Décembre 2024, par mise à disposition au greffe de la cour.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique reçu en l’étude de Maître [S], notaire à [Localité 14], le 12 décembre 2008, M. [D] [W] et Mme [M] [H] épouse [W] ont donné à bail à ferme à M. [R] [G] diverses parcelles en nature de terre et de vignes sur la commune de [Localité 22], cadastrées section C n° [Cadastre 13], section D n° [Cadastre 11] et section A n° [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 3], moyennant un prix de fermage s’élevant à la somme annuelle de 2.690 € payable à terme échu le 15 février de chaque année.

Le bail rural était consenti pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2009, pour se terminer le 1er janvier 2018, date à laquelle il s’est prorogé moyennent un loyer annuel de 2.690 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 avril 2019, M. [R] [G] était mis en demeure de payer la somme de 5.380 € correspondant aux fermages pour les années 2017 et 2018. Une nouvelle mise en demeure était faite le 21 août 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 16 octobre 2019, les époux [W], bailleurs, ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alès et fait convoquer les époux [G], preneurs, afin notamment de voir prononcer la résiliation du bail rural pour défaut de paiement des fermages, outre leur condamnation à régler l’arriéré des loyers à hauteur de 5.380 €, la somme de 1.000 € à titre de dommages intérêts pour résistance abusive, celle de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Les bailleurs ont ajouté que les preneurs avaient laissé à l’abandon diverses parcelles de vigne, cause justifiant également la résiliation du bail rural.

En cours d’instance, les bailleurs se désistaient de leurs demandes à l’égard de Mme [G], divorcée depuis plus de 10 ans de son époux, non concernée par l’exploitation des terres.

Dans le même temps, M. [R] [G] versait, par courrier adressé le 4 mars 2020, la somme de 2.690 € au titre du fermage de 2019, ainsi que 400 € au titre de l’arriéré antérieur.

Le 6 avril 2021, un nouveau règlement de 6.000 € était effectué au titre de l’arriéré locatif pour les années 2018, 2019 et 2020.

Par jugement réputé contradictoire en date du 13 juillet 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alès a :

— débouté M. [D] [W] et Mme [M] [H] épouse [W] de leur demande de résiliation du bail à ferme conclu le 12 décembre 2008 entre d’une part M. [D] [W] et Mme [M] [H] épouse [W] et d’autre part M. [R] [G] et Mme [E] [I] épouse [G],

— débouté M. [D] [W] et Mme [M] [H] épouse [W] de leur demande indemnitaire au titre de la résistance abusive,

— débouté M. [D] [W] et Mme [M] [H] épouse [W] de leur demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [D] [W] et Mme [M] [H] épouse [W] aux dépens,

— débouté les parties de toute autre ou plus ample demande,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration du 23 juillet 2021, M. [D] [W] et Mme [H] [M] épouse [W] ont interjeté appel du jugement rendu en toutes ses dispositions.

Par arrêt contradictoire avant-dire-droit du 9 mai 2023, la cour d’appel de Nîmes a, entre autres dispositions :

— ordonné une expertise et désigné M. [Y] [O], demeurant [Adresse 19] à [Localité 16] avec pour mission de :

— se faire remettre tous documents utiles,

— se rendre sur les lieux, sur la commune de [Localité 22], parcelles cadastrées section C n° [Cadastre 13], section D n° [Cadastre 11] et section A n° [Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 3], les décrire dans leur état sanitaire et culturel actuel,

— déterminer l’état des parcelles en nature de terre et de vignes, à l’époque la plus proche de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux,

— préciser si les parcelles données à bail présentent un défaut d’entretien ou/et des signes de dégradation susceptibles de compromettre la bonne exploitation du fonds en prenant en considération l’orientation bio des parcelles et, dans l’affirmative, en déterminer les causes et l’origine,

— fournir à la cour tous éléments techniques lui permettant de déterminer s’il existe des raisons sérieuses et légitimes à cette situation, sans prendre en considération des événements qui se seraient produits postérieurement à l’introduction de l’instance,

— de manière générale, faire toutes observations techniques de nature à permettre à la cour de se prononcer sur les questions juridiques posées,

— s’entourer, si besoin, de tout autre sachant,

— donner tous éléments permettant d’établir l’indemnité due au fermier sortant en cas de résiliation du bail, ainsi que les indemnités dues aux bailleurs en cas de manquements imputables au fermier,

— ordonné à M. [D] [W] et Mme [M] [H] épouse [W] de consigner au greffe de la cour d’appel de Nîmes la somme de 2.500 euros entre les mains du Régisseur d’avances et de recettes de la cour d’appel de Nîmes à valoir sur les honoraires de l’expert et ce avant le 9 juin 2023,

— dit qu’à défaut de consignation à l’expiration de ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

— réservé les demandes,

— renvoyé l’examen de l’affaire à l’audience du 12 décembre 2023 à 14h,

— réservé la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Par ordonnance du 5 juin 2023, assortie de l’exécution provisoire, le magistrat chargé du contrôle de l’expertise a désigné en remplacement de M. [O], empêché, M. [I] [J], avec la mission spécifiée dans la décision du 9 mai 2023 et prorogé jusqu’au 30 octobre 2023 le délai imparti précédemment pour déposer son rapport écrit.

M. [D] [W] est décédé le 4 juillet 2023 laissant pour lui succéder Mme [N] [W], M. [T] [W] et M. [L] [W], ses enfants, qui sont intervenus volontairement à la procédure initiée par le défunt.

Par ordonnance du 8 janvier 2024, le magistrat chargé du contrôle de l’expertise a prorogé jusqu’au 30 avril 2024 le délai imparti à M. [I] [J] pour déposer son rapport au greffe.

Le rapport d’expertise a été déposé le 29 avril 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 décembre 2023 puis déplacée à celle du 13 février 2024 et renvoyée au 11 juin 2024 puis au 8 octobre 2024, à la demande des parties.

A l’audience, Messieurs [T] et [L] [W] ont comparu, assistés de leur conseil. Madame [M] [H] veuve [W] et Madame [N] [W] étaient représentés par leur conseil. Les parties ont exposé leurs prétentions et moyens et s’en rapportent à leurs conclusions signifiées le 10 septembre 2024 pour le surplus.

Les appelants sollicitent de la cour, au visa des dispositions des articles L.411-31 et L.411-72 du Code Rural et de la Pêche Maritime de :

Réformant la décision querellée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau A titre principal,

— Prononcer la résiliation du bail à ferme daté du 12 décembre 2008 et ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

— Condamner M. [G] à libérer les lieux sous astreinte de 100,00 € par jour de retard, huit jours après notification de la décision à intervenir,

— Condamner M. [G] au paiement d’une indemnité d’occupation de 3.000,00 € annuelle, jusqu’à parfaite libération des lieux.

— Condamner M. [G] au paiement de la somme de 105.409,00 €, au titre des préjudices subis par les bailleurs du fait du défaut d’entretien des parcelles.

— Le condamner au paiement de la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— Rejeter l’ensemble des demandes de M. [G].

— Le condamner au paiement de la somme de 5.000,00 € en vertu des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’huissier de justice à hauteur de 330 €, et d’expertise de M. [C], Expert, à hauteur de 1.279,40€ et les frais d’expertise judiciaire à hauteur de 5.573,02 €.

Les consorts [W] rappellent que la juridiction doit se placer à la date du 16 octobre 2019 pour apprécier si les manquements du preneur sont de nature à entraîner la résiliation du bail. Ils exposent que la résiliation a été formée pour défaut de paiement des loyers mais également pour défaut d’entretien, la cour ayant constaté dans son arrêt avant-dire-droit, que ces manquements existaient à la date de saisine du tribunal. Ils n’ont pas entendu maintenir à l’audience leur demande de résiliation pour défaut de paiement des fermages.

Ils estiment que le défaut d’entretien des parcelles louées, caractérisé notamment par l’abandon total des vignes, est établi par les pièces versées aux débats notamment le procès-verbal de constat dressé par Maître [X] le 6 avril 2021, les témoignages ainsi que le dossier photo, les constatations de l’expert [C], et enfin le rapport de l’expert désigné par la Cour d’appel de Nîmes.

Ils précisent que ce défaut d’entretien a pour conséquence de compromettre la bonne exploitation du fonds et que la pérennité de l’exploitation est très compromise, devant arracher l’ensemble des vignes, justifiant ainsi la résiliation du bail rural aux torts du preneur.

Ils ont enfin formalisé une nouvelle demande à l’audience tendant à voir condamner M. [R] [G] à payer le fermage pour l’année 2024.

Monsieur [R] [G], représenté par son conseil, en sa qualité d’intimé, expose ses prétentions et moyens et s’en rapporte à ses conclusions en date du 16 septembre 2024.

Il demande à la cour de :

— Confirmer purement et simplement le jugement rendu par la Tribunal Paritaire des Baux Ruraux en date du 13 juillet 2021.

Y ajouter,

— Débouter les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, notamment leurs demandes nouvelles au titre des de dommages et intérêts pour dégradation du fonds et au titre de l’indemnité d’occupation et article 700 du code de procédure civile et frais d’expertise,

— Condamner les époux [W] au paiement de la somme de 4.492,88 € au titre des plantations à remplacer, au besoin par compensation,

— Condamner les appelants aux dépens de l’appel.

M. [G] invoque tout d’abord des raisons légitimes et sérieuses, indépendantes de sa volonté justifiant le refus de prononcer la résiliation du bail pour le non-paiement du fermage. Il prétend avoir démontré sa bonne foi et tenu ses engagements en cours d’instance puisqu’il a réglé l’intégralité des fermages dus au jour du jugement, des aides dont il devait bénéficier ayant été versées tardivement.

Sur la demande de résiliation pour un défaut d’entretien, il rappelle que les défaillances imputables au preneur doivent être appréciées au jour de la demande de résiliation, et qu’en vertu de ce principe, il incombe aux appelants de démontrer que ses agissements sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds au moment de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, soit le 16 octobre 2019.

Il relève que les appelants ne produisent aucune pièce établissant un tel manquement, les différentes mises en demeure et courriers versés aux débats ne visant que les retards de règlement du fermage, et non l’entretien des parcelles. Il rajoute que les photographies produites par les appelants ne sont pas datées et ne permettent pas de connaître les parcelles concernées. En outre, il conteste une mise en péril de l’exploitation, ayant réalisé une récolte de 45 tonnes en 2019.

Il s’oppose aux conclusions de l’expert mandaté par les bailleurs qui impute le mauvais état de la vigne à un défaut d’entretien, alors que le vignoble exploité par le concluant est victime, comme tant d’autres, de la mortalité anormale de la syrah, responsable du dépérissement de nombreux plants qui n’ont jamais été remplacés par les bailleurs alors qu’il incombe à celui-ci d’assurer la permanence de la qualité des plantations en vertu de l’article 1719 4° du code rural et de la pêche maritime. Il précise avoir sollicité un huissier qui a relevé un taux de 68 % de mortalité sur la Syrah, contrairement aux autres cépages.

Il ajoute par ailleurs que l’expert judiciaire n’a pas été en mesure de déterminer avec certitude quels sont les dégâts occasionnés par la maladie et ceux liés à un mauvais entretien et dans quelles proportions cette mortalité a pu compromettre la bonne exploitation du fonds. Il relève que l’expert n’a pas retenu que la surmortalité de la Syrah lui était imputable.

Sur la demande de réparation, il conteste le caractère probant du rapport privé non contradictoire, versé par les bailleurs, visiblement partial qui n’établit ni la faute du fermier, ni le prétendu préjudice ou le lien de causalité entre ces deux éléments. Il rappelle sur ce point qu’aucun état de lieu d’entrée n’est versé aux débats et qu’aucune pièce n’établit que le preneur ne serait pas en mesure de restituer le bien en bon état d’entretien à la fin du bail.

Il fait valoir enfin que la certification du fonds au titre de l’agriculture biologique constitue une amélioration du fonds susceptible de justifier une indemnité et sollicite une somme correspondant aux plantations qu’aurait du remplacer les bailleurs, au besoin par compensation. Il précise que le surcoût de l’expertise est lié à la contestation du phénomène de dépérissement de la Syrah par le bailleur.

Quant à la demande de paiement du fermage pour l’année 2024 faite à l’audience, il considère que celle-ci ne présente aucun lien avec la demande au fond.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur la demande de résiliation du bail à ferme

L’article L411-31 I du code rural et de la pêche maritime dispose que ' le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de l’un des motifs suivants:

1° deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance,

2° des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds….

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.''

Au vu de l’arrêt avant-dire-droit du 9 mai 2023 et en l’état de leurs dernières conclusions et demandes présentées à l’audience, Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] ne maintiennent pas leur demande de résiliation du bail rural, pour le non-paiement des loyers.

S’agissant de la demande de résiliation relative aux agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation, Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] doivent établir d’une part, un manquement aux obligations du bail et dès lors, un défaut d’exécution contractuelle et d’autre part, que ce manquement est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

Il est constant que ces conditions s’apprécient et doivent exister au jour de la demande en justice. Il ne peut être tenu compte, pour rejeter la demande de résiliation judiciaire, d’évènements ou d’interventions postérieurs qui auraient fait disparaître le manquement reproché lors de la saisine. Cependant, le preneur peut opposer la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes, qui s’apparentent à une exception d’inexécution pour faire obstacle au prononcé de la résiliation.

Il ressort des éléments produits aux débats qu’au soutien de la saisine de la juridiction, les propriétaires ont produit des photographies. Si celles-ci n’étaient effectivement pas datées, M. [R] [G] n’a pas contesté qu’il s’agissait bien des parcelles qu’il exploitait et il est indéniable que ces dernières ont nécessairement été prises antérieurement à l’introduction de la demande, ayant été visées et annexées à la requête. Or, il apparaît, comme l’ont justement relevé les premiers juges, la présence d’arbustes au niveau des souches de vigne, laissant supposer un défaut d’entretien à tout le moins depuis plusieurs mois en l’état de la végatation présente et dès lors, existant lors de la saisine, ces éléments étant étayés par le constat d’huissier, dressé par Me [X], le 6 avril 2021 qui a pu constater notamment la présence de 'jeunes plants de chênes verts’ sur la section lieudit la flesque.

Ces éléments ayant été jugés insuffisants par les premiers juges pour prononcer la résiliation du bail, en l’état de la conversion en bio de l’exploitation et quant au fait que ce défaut d’entretien pourrait être de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, les consorts [W] ont sollicité, dans le cadre de la procédure en appel, l’intervention de M. [C], ingénieur agricole et expert auprès de la cour.

S’il est constant que ce rapport produit a été établi de manière non contradictoire, il peut néanmoins valoir élément de preuve dès lors qu’il a été soumis à la libre discussion entre les parties, ce qu’a rappelé la cour dans son arrêt avant-dire-droit.

M. [C] a réalisé un rapport technique, le 14 août 2021, relatif à l’état des lieux des parcelles louées dont il ressort que :

'- le palissage est en mauvais état et doit être restauré,

— la taille Cordon de Royat est à reprendre totalement avec enlèvement des bois morts,

— de nombreuses carences dues à l’absence ou au manque de fumure,

— la présence de maladies cryptogamiques liées à une absence de traitement,

— pas de remplacement des manquants,

— des bordures non entretenues,

— un très fort enherbement, arbustes, ronces

— la présence de maladies dont le mildiou, oïdium, excoriose sur bois…

L’excoriose est relevée de manière importante à la base des sarments sur plus de 10 cm et sur les jeunes pousses avec un risque de compromettre la sortie des bourgeons latents en dormance,' ce professionnel ajoutant qu’il est difficile de prévoir l’efficacité des traitements, 'le vignoble étant atteint par la maladie depuis plusieurs années et en mauvais état'.

Il a également relevé 'un boisement naturel des parcelles démontrant l’absence total d’entretien avec la présence notamment de frênes mesurant jusqu’à 3 à 4 m de haut', cet expert indiquant qu’un tel état n’a rien à voir avec une conversion bio et que la conversion qui prend environ 2 ans n’a aucune conséquence sur la récolte.

Il a conclu que sur les 5ha 15 70 de vignes, 3ha 14 10 sont à arracher et que les vignes au [Adresse 20] pourraient être remises en état mais avec un travail de taille important, de palissage, de traitement de l’excoriose, du désherbage du rang, des remplacements des manquants et sans certitude de résultat', l’arrachage total du vignoble étant préférable.

M. [R] [G] contestant ces conclusions et maintenant que le défaut d’entretien était lié à des circonstances postérieures à la saisine de la juridiction, et notamment son accident de travail mais également à la mortalité anormale de la Syrah à l’origine du dépérissement de nombreux plants, non remplacés par les bailleurs, ayant en ce sens produit un constat d’huissier de justice du 26 octobre 2022 de Me [F] recensant le nombre de pieds manquants ou morts, une expertise judiciaire était ordonnée.

Il résulte du rapport d’expertise que M. [J] a constaté que 'la totalité du vignoble est en très mauvais état sanitaire et cultural : une majeure partie est à l’abandon (taux de mortalité très élevé et vigne envahie par la végétation) et l’autre dans un entretien minimaliste (peu d’amendements, vigne très affaiblie). L’état du vignoble ne permet pas une récolte annuelle convenable ni sa pérennité. L’arrachage complet de l’exploitation est inévitable.'

Il précise qu’ 'à la date de la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux, certaines parcelles étaient déjà en très mauvais état (parcelles A183 A195 A196 A197 A1908 (syrah) [Adresse 21] ainsi que la parcelle A246 (syrah) lieu dit Cativel'. Les autres parcelles (cabernet sauvignon et grenache) étaient 'déjà dans un état moyen, avec une faible vigueur dûe à un entretien minimal.' Il conclut qu’en l’état actuel des parcelles et la récolte 2019 livrée à la coopérative, le mauvais entretien général des parcelles était démontré à cette période.

Quant à la compromission de la bonne exploitation du fonds, il a constaté :

— une non-maîtrise de l’enherbement, soit par un manque de technique et de savoir-faire ou un défaut de matériel adapté aux techniques de désherbage en culture biologique ainsi que le développement de la végétation avoisinante,

— un affaiblissement général de l’ensemble des parcelles avec le développement de la contamination par l’excoriose qui n’a jamais été pris en considération.

Quant à l’état de dépérissement de la Syrah évoqué par le preneur, l’expert a déterminé suite à une analyse ADN que 'les plants de Syrah plantés en 2003 appartenaient au groupe sensible au dépérissement’ et que 'le bailleur aurait du fournir à son preneur les plants pour remplacer les vignes manquantes'. Il ajoute cependant qu''un sol peu entretenu avec une concurrence de mauvaises herbes accentue le phénomène et qu’une vigne plantée avec des clones sensibles n’atteint jamais au bout de 20 ans un tel taux de mortalité uniquement avec la maladie'.

L’expert conclut qu’il y a bien eu 'négligence du preneur et que ses agissements ont compromis la bonne exploitation du fonds'.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que les manquements relevés par l’expert judiciaire mais également évoqués par M.[C] sont anciens et existaient lors de la saisine de la juridiction. Ils sont, par ailleurs, bien imputables à M. [R] [G] qui n’a pas entretenu correctement les parcelles louées, l’ensemble du vignoble étant affecté et pas seulement les parcelles exploitées avec de la Syrah.

Il est relevé un enherbement non maîtrisé, une absence de fumure d’entretien depuis 2019 ainsi que la forte présence de maladies dont celle d’excoriose aucunement maîtrisée et qui s’est développée d’année en année avec l’absence de traitement préventif ou curatif en 2019, les traitements n’étant plus efficaces, ces manquements ayant une incidence sur le fonds même dont les rendements sont très faibles et insuffisants.

Il résulte de ces éléments que par son défaut d’entretien, M. [R] [G] a accentué le taux de mortalité des vignes de Syrah qu’il exploitait, ce dernier n’établissant en outre aucunement un comportement fautif des bailleurs, ne prouvant pas avoir alerté ces derniers d’une mauvaise qualité des vignes ou d’un taux de mortalité anormal ni de la nécessité de procéder au remplacement de plants.

Il convient, en conséquence, en l’état de l’ensemble de ces éléments, de prononcer la résiliation du bail rural conclu entre les parties, aux torts exclusifs de M. [R] [G].

La décision critiquée est infirmée de ce chef.

2) Sur les effets de la résiliation

M. [R] [G] est, en l’état de la résiliation judiciaire du bail rural, devenu occupant sans droit ni titre.

Il y a lieu, en conséquence d’ordonner l’expulsion de M. [R] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef des parcelles exploitées, propriétés des consorts [W], dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt. Passé ce délai, il sera condamné à régler une astreinte de 30 € par jour de retard pendant une durée de 3 mois.

L’occupant sans droit ni titre, qui se maintient dans les lieux, est redevable d’une indemnité d’occupation qui doit correspondre à la valeur locative et qui tend ainsi à réparer le préjudice subi par le propriétaire.

M. [R] [G] sera redevable d’une indemnité d’occupation de 2.690 € par an, à compter du prononcé de l’arrêt jusqu’à la libération effective des lieux.

3) Sur les demandes indemnitaires

L’article L 411-69 du même code prévoit que le preneur qui a par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

L’article L 411-72 du code rural dispose que s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi.

Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] demandent la condamnation de M. [R] [G] à leur payer la somme de 105.409 € telle qu’évaluée par l’expert judiciaire au titre de leur préjudice.

M. [R] [G] conclut au rejet de cette demande, rappelant qu’aucun état des lieux n’a été établi lors de la signature du bail et qu’il n’est pas responsable de la perte d’un grand nombre de pieds. Il sollicite à titre de compensation une somme de 4.492,88 € correspondant à la facture de remplacement des vignes qui n’a jamais été effectué par ses bailleurs. Il estime en outre être éligible à une indemnité ayant amélioré le fonds qui a la certification bio.

S’agissant de l’indemnisation due au preneur, l’expert judiciaire a conclu que ce dernier n’avait apporté aucune construction ni amélioration du fonds durant la période du bail.

Il est constant au vu des constatations faites tant par l’expert judiciaire que par l’expert privé que l’état d’abandon des parcelles ainsi que la non-maîtrise de l’enherbement et le développement de la végétation avoisinante vont entraîner un gros travail de débroussaillage avec de gros engins. L’absence d’amendement a également provoqué un affaiblissement général des parcelles, qui va nécessiter un travail important de remise en état des terres, travaux qui imposent une reprise totale de l’exploitation et donc la disparition de l’éventuelle plus-value liée au passage en culture biologique, plus-value qui n’a en outre, aucunement été chiffrée ou évaluée par le preneur.

Il convient en conséquence de débouter M. [R] [G] de sa demande de ce chef.

Quant à la demande tendant au paiement d’une indemnisation au titre de compensation pour le non-remplacement des vignes par les consorts [W], il n’est aucunement démontré un manquement des bailleurs, M. [R] [G] ne justifiant pas avoir alerté ou sollicité le remplacement des vignes manquantes.

Il convient de le débouter de sa demande de ce chef, en l’absence de démonstration d’une faute lui ayant occasionné un préjudice.

S’agissant de la demande d’indemnisation présentée par les consorts [W] et l’état des parcelles lors de la signature du bail, il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux n’a été établi entre les parties. Or, à défaut d’un état des lieux établi lors de l’entrée en jouissance s’agissant des terres, le preneur d’un bail rural n’est pas soumis à la présomption de bon état édicitée à l’article 1731 du code civil.

Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] justifient par la production de plusieurs attestations que lors de la signature du bail rural, les parcelles étaient en bon état et bien entretenues. En outre, dans le cadre de l’expertise, des éléments ont été communiqués à l’expert qui a ainsi relevé l’assiduité de Monsieur [W] dans son travail pour l’ensemble des parcelles de son exploitation et notamment celles qui seront données à bail à M. [R] [G].

Il est ainsi établi que lors de la conclusion du bail rural, l’exploitation était en bon état général.

Les dégradations constatées sont donc imputables au preneur.

L’expert a proposé deux modes de calcul pour déterminer l’indemnité due aux bailleurs.

La 1ère méthode évalue le renouvellement en totalité des parcelles avec les opérations d’arrachage, la préparation du sol, le coût des plantations par hectares, la prime plantation France Agrimer et l’évaluation de la perte de récolte, le bailleur perdant 2,5 années de récolte et propose ainsi une indemnité de 73.904 € (avec une prime France Agrimer de 74.519 €).

La 2ème méthode de calcul repose sur l’amortissement comptable qui est de 25 ans après la 3ème feuille, la méthode prenant en compte le coût de la plantation par hectare, le coût restant suite à l’amortissement et la perte de récolte sur les 8 années restantes, l’indemnité étant évaluée à 105.409 €.

Cette méthode ne peut être retenue en ce qu’elle se projette sur un amortissement d’une exploitation sur 25 ans mais ne tient pas compte de la spécificité des parcelles louées et qui pour 49,6 % sont plantées de vignes de Syrah présentant une sensibilité au dépérissement, cet élément permettant de douter d’une exploitation pérenne sur l’ensemble de ces années.

Il convient en outre de relever que Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] ont produit une évaluation de l’indemnité réalisée par Monsieur [C] et qui retient au titre de la remise en état, replantation et perte de récolte une somme totale de 146.490 €.

Or, il apparaît que ce calcul coïncide avec la première méthode retenue par l’expert judiciaire, l’indemnité totale hors la prime France Agrimer, s’élevant à 148.423 € et dès lors, propose une indemnité sensiblement identique.

Il sera en conséquence retenu la première méthode de calcul.

Le coût de la remise en état des parcelles est fixé, par l’expert, à la somme de 148.423 €, incluant la prime France Agrimer pour 74.519 €.

Ce dernier précise ne pas pouvoir déterminer la part de mortalité due au dépérissement et celle due par le mauvais entretien du preneur mais a constaté que la vigne plantée avec des clones sensibles n’atteint pas au bout de 20 ans un tel taux de mortalité uniquement avec la maladie.

S’agissant du montant de l’indemnité une fois la prime déduite, il doit être tenu compte du fait que les clones de syrah plantés en 2003 appartenaient au groupe 4, sensible au dépérissement et qui, au vu du rappport d’expertise, correspondent à 49,6 % du total des parcelles louées (p49), M. [R] [G] n’étant pas seul responsable de la dégradation des vignes.

Il sera pour les 50,4 % des parcelles louées retenu l’indemnisation proposée, le preneur étant de par ses manquements à la seule origine de l’état des vignes qui nécessitent d’être arrachées, soit une somme de 37.247,62 € (73.904 x 50,4%). Quant aux parcelles de Syrah représentant 49,6 % des parcelles, une indemnité de 29.325,10 € sera justement fixée, déduction faite d’un abattement de 20% afin de tenir compte du dépérissement lié à la mauvaise qualité des pieds de vigne plantés.

M. [R] [G] est donc condamné, au titre du préjudice réel compte tenu du versement des primes subi par Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] à une somme de 66.572,72 €, le préjudice total s’élevant à la somme de 141.091,72 €.

4) Sur la demande de paiement du fermage

Il est constant que le preneur a notamment comme obligation, celle de payer son fermage.

Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alès avait été saisi d’une demande de résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages et d’une demande de condamnation d’un arriéré à ce titre.

Il ne peut, en conséquence, être considéré qu’il s’agit d’une demande nouvelle dont la cour ne pourrait être saisie.

En l’absence d’opposition du preneur quant au montant ou la réalité de ce règlement, il convient de condamner M. [R] [G] en deniers et quittance à payer à Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] la somme de 2.690 € pour le fermage de l’année 2024.

5) Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] sollicitent une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

L’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts qu’en cas de légèreté blâmable non démontrée en l’espèce, une expertise judiciaire ayant été nécessaire.

Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] sont déboutés de leur demande de ce chef.

6) Sur les dépens et frais

M. [R] [G], succombant, est condamné aux dépens d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire s’élevant à 5.573,02 €.

Il y a lieu, en outre, de condamner M. [R] [G] à payer à Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise privée et le constat de commissaire de justice.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement déféré rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alès le 13 juillet 202 en ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

— débouté Monsieur [D] [W] et Madame [M] [H] épouse [W] de leur demande de résiliation du bail à ferme conclu le 12 décembre 2008 avec M. [R] [G] et des demandes subséquentes,

L’infirme de ce seul chef,

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation judiciaire du bail à ferme conclu le 12 décembre 2008 entre Monsieur [D] [W] et Madame [M] [H] épouse [W], d’une part et M. [R] [G], aux torts exclusifs de M. [R] [G] à compter du prononcé de l’arrêt,

Ordonne l’expulsion de M. [R] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef des parcelles exploitées, propriétés des consorts [W], dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent arrêt,

Dit que passé ce délai, M. [R] [G] sera condamné à régler une astreinte de 30 € par jour de retard pendant une durée de 3 mois,

Condamne M. [R] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation de 2.690 € par an, à compter du prononcé de l’arrêt jusqu’à la libération effective des lieux,

Y ajoutant

Déboute M. [R] [G] de sa demande d’indemnisation du preneur pour amélioration du fonds,

Déboute M. [R] [G] de sa demande de condamnation de Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] au titre des plantations à remplacer,

Fixe le préjudice lié au coût de la remise en état des parcelles à la somme de 141.091,72 €, incluant le versement de la somme 74.519 € au titre de la prime France Agrimer,

Condamne M. [R] [G] à payer à Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] pour l’indemnisation de leur préjudice réel en l’état du versement de la prime France Agrimer, la somme de 66.572,72 €,

Condamne M. [R] [G] à payer à Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] la somme de 2.690 €, en deniers ou quittance, au titre du fermage de l’année 2024,

Déboute Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] de leur demande de condamnation pour procédure abusive,

Condamne M. [R] [G] aux dépens d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Condamne M. [R] [G] à payer à Madame [M] [H] veuve [W], Messieurs [T] et [L] [W] et Madame [N] [W] une somme de globale de 4.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais d’expertise privée et le constat de commissaire de justice.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE