COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°349

CONTRADICTOIRE

DU 09 DECEMBRE 2025

N° RG 24/02912 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WQSW

AFFAIRE :

[L] [S]

C/

[N] [B]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 08 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PUTEAUX

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-22-0985

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 09/12/2025

à :

M^e Thierry LAISNE

M^e Julie

GOURION-RICHARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [L] [S]

né le 24 Janvier 1965 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Thierry LAISNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 179 – N° du dossier D6081/22

****************

INTIMEE

Madame [N] [B]

née le 28 Avril 1979 à [Localité 7] (HAUT-RHIN)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Julie GOURION-RICHARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 – N° du dossier 2241493

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Septembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat de bail, à effet au 26 juin 2015, M. [L] [S] a consenti à Mme [N] [B] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement (n°B41 -4ème étage) et une place de parking (n 39-1ersous-sol), le tout situé [Adresse 2] à [Localité 9], moyennant un loyer alors fixé à la somme de 850 euros, outre 120 euros au titre de la provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 18 janvier 2022, M. [S] a fait signifier à Mme [B] un commandement de payer la somme en principal de 2 554,01 euros, au titre des loyers et charges impayés et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice délivré le 17 novembre 2022, M. [S] a assigné Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le recevoir en toutes ses demandes et de les déclarer bien fondées,

— rejeter toutes les demandes de Mme [B],

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de la locataire et celle de tout occupant des lieux de son chef, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ou des personnes prévues à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution si nécessaire,

— condamner Mme [B] à lui verser les sommes suivantes :

—  3 259,13 euros au titre des loyers et charges impayés selon le décompte arrêté au 30 janvier 2024,

— une indemnité d’occupation équivalente au loyer augmenté des charges à compter de cette date jusqu’à la libération des lieux et remise des clés,

—  3 500 euros de dommages-intérêts,

—  2 500 euros sur le fondement de 1'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement contradictoire du 8 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux a :

— débouté Mme [B] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 18 janvier 2022,

— débouté M. [S] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

— débouté M. [S] de sa demande au titre de l’arriéré locatif,

— déclaré irrecevable la demande de remboursement de trop-perçu formée par Mme [B],

— débouté M. [S] de sa demande de résiliation judiciaire et d’expulsion,

— débouté M. [S] de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné M. [S] aux dépens,

— condamné M. [S] à verser à Mme [B] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration reçue au greffe le 13 mai 2024, M. [S] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 23 janvier 2025, M. [S], appelant, demande à la cour de:

— le recevoir en son appel et le déclarer bien fondé,

— débouter Mme [B] de son appel incident et de toutes ses demandes, fins et prétentions en ce qu=elle sont irrecevables et à tout le moins infondées,

Y faisant droit,

— confirmer le jugement du 8 avril 2024 en ce qu=il a :

— débouté Mme [B] de sa demande de nullité du commandement de payer délivré le 18 janvier 2022,

— déclaré irrecevable la demande de remboursement de trop-perçu formée par Mme [B],

— réformer le jugement du 8 Avril 2024 en ce qu=il :

— l=a débouté de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

— l=a débouté de sa demande au titre de l’arriéré locatif,

— a déclaré irrecevable sa demande de remboursement de trop-perçu,

— l=a débouté de sa demande de résiliation judiciaire et d’expulsion,

— l=a débouté de sa demande de dommages-intérêts,

— l=a condamné aux dépens,

— l=a condamné à verser à Mme [B] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau à titre principal :

— débouter Mme [B] de toutes ses demandes reconventionnelles et prétentions dirigées à son encontre,

— dire et juger que le commandement de payer du 18 janvier 2022 est régulier,

— constater en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,

Ou à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour inexécution des clauses contractuelles et notamment le défaut de paiement récurent des loyers à bonne date,

En conséquence, au principal comme au subsidiaire,

— constater que Mme [B] est occupante sans droit ni titre,

— condamner Mme [B] au paiement de la somme de 4 061,60 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 janvier 2025,

— la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer augmenté des charges à compter de cette date et jusqu=à la libération des lieux et remise des clés,

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant des lieux de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique ou des personnes prévues à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution, si nécessaire,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner Mme [B] au paiement de la somme de 3 752,60 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés dont la somme de 309 euros au titre des frais et honoraires de gestion sera déduite et selon décompte arrêté au 20 janvier 2025,

En tout état de cause,

— la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— la condamner au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens d’instance.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 10 avril 2025, Mme [B], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— déclarer recevable mais mal fondé l’appel principal interjeté par M. [S].

— l=en débouter,

— déclarer recevable et fondé son appel incident,

Y faisant droit,

— réformer le jugement rendu le 8 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux en ce qu=il :

— l’a déboutée de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 janvier 2022,

— a déclaré irrecevable sa demande de remboursement de trop-perçu,

En conséquence,

Statuant à nouveau de ces chefs,

— déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 18 janvier 2022 signifié par M. [S],

— déclarer recevable sa demande de remboursement de trop-perçu,

Y faisant droit,

A titre principal et reconventionnellement,

— condamner M. [S] à lui verser la somme 3 798,60 euros (actualisation de sa demande de remboursement du trop-perçu de loyers et charges de 258,40 euros de première instance) en remboursement d’un trop-perçu au titre du loyer et des charges, selon décompte arrêté au 31 janvier 2025,

A titre subsidiaire,

— ordonner la compensation entre sa dette éventuelle et sa créance indemnitaire née de son trouble de jouissance pour les anomalies dans le fonctionnement de l’eau chaude et du chauffage pendant 4 ans,

En conséquence,

— juger éteinte toute créance inférieure ou égale à 5 100 euros de M. [S] envers elle et née du contrat de bail, et l=en débouter,

En tout état de cause,

— débouter M. [S] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 8 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux en ce qu=il a :

— débouté M. [S] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

— débouté M. [S] de sa demande au titre de l’arriéré locatif et débouté M. [S] de sa demande en paiement des frais de location et d=état des lieux,

— débouté M. [S] de sa demande de résiliation judiciaire et d’expulsion sous astreinte,

— débouté M. [S] de sa demande de dommages-intérêts,

— condamné M. [S] aux dépens,

— condamné M. [S] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

En tout état de cause,

— débouter M. [S] en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— débouter M. [S] de sa demande tendant à juger qu=elle serait occupante sans droit ni titre des lieux loués,

— débouter M. [S] de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation,

— débouter M. [S] de sa demande d’expulsion en outre sous astreinte,

— débouter M. [S] de sa demande en paiement des frais de location et d=état des lieux, et même de l’unique somme de 309 euros, n’étant tenue à aucun paiement à ce titre,

Y ajoutant,

— condamner M. [S] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— débouter M. [S] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu=aux dépens,

— condamner M. [S] aux entiers dépens de la procédure, dire qu=ils pourront être directement recouvrés par Maître Julie Gourion-Richard, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 juin 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en nullité du commandement de payer

M. [S], qui poursuit l’infirmation du jugement, demande à la cour de juger que le commandement de payer du 18 janvier 2022 a été délivré de bonne foi puisqu’il concerne une dette locative, déterminée tant dans son origine que dans son quantum.

Il reprend à son compte la motivation du premier juge et ajoute que si la mauvaise foi du bailleur peut faire échec à la mise en 'uvre de la clause résolutoire, elle n’entraîne pas la nullité du commandement de payer. Il estime qu’il convient au surplus de débouter Mme [B] de sa demande de nullité du commandement de payer puisque cette dernière ne prouve nullement le grief qui lui aurait été causé par la nullité qu’elle invoque.

Il précise qu’il avait confié la gestion locative du bien à la société SERGIC, laquelle n’est par ailleurs pas syndic de l’immeuble, et que la locataire disposait d’un portail dédié sur lequel elle pouvait obtenir en ligne les documents justifiant les loyers et charges dus, y incluant la notice d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude collective. Il considère que Mme [B] pouvait contacter directement le syndic en ce sens.

Il invoque l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, observe qu’une communication tardive des régularisations de charges n’est pas sanctionnée par ce texte et estime que le premier juge a, à tort, considéré qu’il n’avait pas transmis avant la délivrance du commandement de payer les pièces justificatives des charges locatives. Il en déduit que les régularisations de charges pour l’année 2019 (soit 528,01 euros) et l’année 2020 (soit 587,40 euros) sont parfaitement dues et justifiées, tout comme celles appelées au titre des années postérieures.

En réponse aux moyens invoqués par l’intimée au soutien de sa demande de prescription des sommes dues, il précise que cette dernière s’était désistée de cette prétention en première instance.

Concernant le quantum de l’arriéré locatif, il indique que le réajustement de la provision sur charges de l’année 2022, d’un montant de 120 euros, avait été faite en raison de l’inflation, et il reproche au premier jugement d’avoir qualifié ces réajustements comme étant faits à son bon gré. Il considère que cette somme devait permettre d’éviter à sa locataire de payer une prochaine régularisation trop importante et qu’elle doit être intégrée dans les sommes dues.

Quant au rejet de sa demande concernant les honoraires de mise en location, d’un montant de 618 euros, il fait valoir que cette somme prévue au contrat devait être payée par lui mais aussi par la locataire, qu’elle a été calculée en fonction de la surface du logement et qu’elle a fait l’objet, au profit de la locataire, d’une remise de gratuité puisqu’il s’agissait de la première gestion locative qu’il confiait à la société Sergic. Il demande à la cour de juger que Mme [B] est à tout le moins redevable de la moitié de cette somme, soit 309 euros.

Concernant enfin la facturation des consommations d’eau de la locataire, le bailleur indique que celle-ci n’est en rien anormale comme soutenu par l’intimée. Il invoque un arrêt de la cour de cassation (C.Cass 3ème civ du 7 février 2019, n°17-21.568) et fait état d’une présomption d’exactitude du compteur d’eau. Il soutient que le prétendu constat d’une surconsommation de la locataire par rapport à ses voisins est insuffisant, ce d’autant que les mètres cubes ainsi facturés ne paraissent en rien excessifs.

Il conclut que la dette locative ne cesse de croître puisque sa locataire ne règle pas le loyer dans sa totalité et demande la condamnation de Mme [B] à lui payer la somme de 4 061,60 euros arrêtée au 20 janvier 2025.

Mme [B], qui sollicite la confirmation du jugement et forme appel incident, invoque en premier lieu la nullité du commandement, dont elle a été déboutée en première instance, soutenant qu’au moment de sa délivrance, le commandement de payer n’avait pas été délivré de bonne foi.

Elle considère que le juge ne pouvait pas retenir que pour être valable un commandement de payer doit mentionner uniquement contenir les mentions obligatoires. Elle indique que, pour être valable, le commandement de payer qui a lui a été délivré devait être explicite et préciser les sommes réclamées et leurs échéances, sauf au bailleur à manquer à son obligation d’information loyale et complète à son égard. Elle soutient que le premier juge s’est contredit en refusant de prononcer la nullité du commandement de payer, tout en relevant que le bailleur avait fait preuve de mauvaise foi.

Elle expose à ce titre que le 18 janvier 2022, et dans les deux mois qui ont suivis, elle n’avait toujours pas eu de réponse au sujet des anomalies qu’elle avait relevées dans les relevés de charges des années 2019 et 2020.

Elle demande à la cour de constater que, nonobstant ses multiples relances dès le mois de novembre 2017, et malgré l’intervention de son avocat, toutes les pièces demandées n’ont pas été communiquées et que les seuls éléments transmis l’ont été hors délais. Elle considère que son bailleur a ainsi fait pression sur elle en délivrant le commandement de payer et en refusant, en violation de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, par l’intermédiaire de la société Sergic, de procéder chaque année à des régularisations régulières des charges locatives.

Elle estime que l’appelant est mal-fondé à lui opposer une prescription découlant d’une défense au fond et fondée sur une créance à compenser avec la dette éventuelle, d’autant qu’il s’agit, considère-t-elle, de créances découlant d’un même contrat et donc connexes.

Quant au montant de l’arriéré locatif, elle indique avoir subi des régularisations incohérentes et exponentielles. Elle ajoute que le bailleur est responsable du mandat de gestion locative qu’il a confié à la société Sergic et qu’elle n’a pas à pâtir d’une mauvaise gestion du bien.

Elle fait valoir qu’elle ne souhaite pas gagner du temps en se maintenant dans les lieux et indique être à la recherche, depuis octobre 2022, d’un autre appartement à la location.

Elle conteste toute rétention du loyer et indique avoir réglé par virement ses loyers et charges.

Elle conclut que le bailleur, par confirmation du jugement, devra être débouté de sa demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion.

Quant au quantum de l’arriéré, elle reprend la motivation du premier juge et observe que les sommes demandées en appel, soit 4 061,60 euros en principal et celle de 3 752,60 euros à titre subsidiaire, ne sont pas dues. Elle conteste ces quantums en raison de son règlement des sommes de 129 euros et 134 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, ainsi que l’ensemble des provisions de charges demandées au titre des années 2017 à 2020 et de la provision appelée à partir d’août 2020.

Elle considère qu’elle apporte la preuve contraire nécessaire pour faire échec à la présomption d’exactitude des charges d’eau.

Elle demande également que les frais de procédure soient ôtés du décompte.

Elle conteste la provision de réajustement « pour inflation », considérant que le bailleur doit être débouté de cette demande.

Quant aux frais de location et d’état des lieux, l’intimée indique qu’en l’absence de pièce, elle n’est pas en mesure de s’assurer que les honoraires ont été effectivement partagés.

Réponse de la cour :

L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus, ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai, indiquer le montant mensuel du loyer et des charges, doit contenir un décompte de la dette locative ainsi que l’avertissement qu’en l’absence de paiement le locataire s’expose à une mesure d’expulsion et de résiliation judicaire du bail et préciser que ce dernier a la possibilité de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement de son département ou le tribunal afin de solliciter des délais de grâce.

Une clause résolutoire ne peut produire des effets si elle est mise en 'uvre de mauvaise foi par le bailleur.

Il s’en déduit que l’absence de bonne foi dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire prive la clause résolutoire de ses effets mais n’a pas pour conséquence, contrairement à ce que soutient l’intimée, d’affecter la validité du commandement de payer.

Même si les conditions d’application de la clause résolutoire paraissent remplies, le juge saisi doit, dès lors que le preneur le fait valoir dans ses écritures, rechercher si la clause résolutoire n’est pas invoquée de mauvaise foi par le bailleur. (C.Cass. 3ème Civ. 4 novembre 2003, pourvoi n°02-14.105).

De plus, le juge doit rechercher, lorsque la bonne foi du bailleur est mise en doute, si l’application de la clause résolutoire a été ou non subordonnée à un motif étranger à la délivrance du commandement (C.cass. Civ 3ème 10 novembre 2010 n° 09-15.937).

La preuve de la mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer incombe au preneur qui l’invoque.

La déloyauté ainsi alléguée s’apprécie au jour où le commandement a été délivré.

En l’espèce, le premier juge, qui a relevé que la nullité alléguée ne s’appuyait pas sur une absence des mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a justement déduit que si la mauvaise foi du bailleur peut faire échec à la mise en 'uvre de la clause résolutoire, elle n’entraîne pas la nullité du commandement de payer.

Il s’en déduit, qu’en l’absence de moyen nouveau, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, se fondant sur les règles régissant la mise en 'uvre de la clause résolutoire, a rejeté à juste titre la demande en nullité du commandement de payer.

De plus, l’intimée ne peut valablement soutenir que le commandement de payer qui a lui a été délivré n’était pas explicite puisqu’un décompte complet était joint et qu’il précisait clairement les sommes réclamées et leurs échéances.

En conséquence, la demande en nullité du commandement de payer formée par Mme [B] sera rejetée.

Il convient donc de confirmer le jugement sur ce point et d’examiner si la clause résolutoire a été ou non mise en 'uvre de mauvaise foi par le bailleur.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Lorsque le contrat de bail prévoit des provisions pour charges, le bailleur doit opérer une régularisation au titre des charges locatives au moins une fois par an.

Le bailleur peut procéder à une régularisation dans la limite du délai de prescription, mais à la condition de produire les pièces justificatives.

Les charges ne sont exigibles que si le bailleur peut justifier de leur montant.

Il revient au bailleur de prouver l’existence et le montant des charges qu’il réclame.

En l’absence de régularisation annuelle, le bailleur doit restituer les sommes qu’il a perçues à titre de provisions.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire en son article 15 et le commandent de payer, signifié le 18 janvier 2022, vise cette clause.

Concernant les quantums visés au commandement de payer, la cour observe qu’il n’est pas contesté, que la somme en principal de 2 554,01 euros, visée au commandement de payer qui a été délivré, n’a pas été réglée dans le délai de deux mois et qu’à la date du 18 mars 2022, et que, dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient théoriquement réunies.

Cependant, de première part le bailleur ne justifie pas, contrairement à ses affirmations, que la locataire disposait d’un portail dédié sur lequel elle pouvait obtenir en ligne les documents justifiant les loyers et charges dus.

De plus, la charge de la preuve pesant sur le bailleur, il n’appartenait pas à la locataire, comme soutenu à tort par l’appelant, qui n’a par ailleurs aucun lien de droit avec la copropriété, de contacter directement le syndic en vue de se voir remettre les documents demandés.

En outre, l’appelant ne peut pas soutenir utilement que le premier juge a, à tort, considéré qu’il n’avait pas transmis avant la délivrance du commandement de payer les pièces justificatives des charges locatives en raison de ce qu’une communication tardive des régularisations de charges ne serait pas sanctionnée par ce texte.

La cour rappelle à ce titre que l’obligation de transmettre les pièces justificatives pèse bien sur le bailleur et qu’à cette occasion la cour est saisie de la question de savoir si cette communication tardive est ou non constitutive d’une mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer pour en déduire si la clause résolutoire pourra ou non produire ses effets.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit, lorsque les charges locatives donnent lieu à versement de provisions, qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur est tenu de communiquer au locataire le décompte par nature des charges ainsi que, pour les immeubles collectifs, le mode de répartition entre locataires. À compter de l’envoi du décompte de charges, les pièces justificatives sont à la disposition des locataires durant 1 mois.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le locataire peut en assurer le paiement par douzième, à sa demande.

Pendant 6 mois, à compter de l’envoi du décompte, les pièces justificatives sont mises à la disposition du locataire.

Si l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit justifier des charges récupérables, il ne précise pas les moyens permettant la consultation des pièces justificatives . Ces documents sont tenus par le bailleur à la disposition du locataire et c’est au bailleur de justifier qu’il a rempli cette obligation ( Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-10.929).

Il suffit donc que le locataire soit mis à même de prendre connaissance des pièces sans difficultés particulières. Le législateur a toutefois estimé utile de préciser que cette mise à disposition doit s’effectuer « dans des conditions normales ».

En l’espèce, M. [S], qui ne justifie pas que ces documents aient été mis en ligne à la disposition de Mme [B], ne prouve donc pas que cette mise à disposition se soit faite dans des conditions normales.

La cour considère qu’il n’a dès lors pas transmis le décompte par nature de charges afférent au logement et ne justifie pas avoir mis le locataire à même de consulter les pièces justificatives

Enfin, il y a lieu de souligner que les charges ne sont exigibles que si le bailleur peut justifier de leur montant et qu’il revient au bailleur de prouver l’existence et le montant des charges qu’il réclame.

S’il s’entend que, sur un bien immobilier neuf et tout juste livré, M. [S] ait pu appeler en retard les régularisations de charges auprès de sa locataire, il se devait néanmoins d’en justifier préalablement à la délivrance du commandement de payer, ce d’autant qu’il avait eu connaissance que sa locataire avait élevé à ce sujet une contestation et qu’elle avait sollicité les pièces justificatives.

Il résulte de l’examen du décompte joint au commandement produit aux débats, qu’il est fait mention d’indexations du loyer et de régularisations de la provision pour charges des années 2017 à 2020, occasionnant ainsi une hausse du loyer et des charges.

Il est à noter en effet une première indexation des loyers à compter du 1er août 2019 (le loyer passant de 863,70 euros à 878,46 euros), puis d’une seconde en juillet 2020 (le loyer passant de 878,46 euros à 886,54 euros). Ce point n’est d’ailleurs pas querellé par les parties.

Quant aux régularisations pour charges, la cour observe :

Pour la régularisation des charges de l’année 2017 et 2018 :

A compter du 1er août 2020, apparaît une régularisation de charges au titre de l’année 2017 de 350,17 euros, ce qui eut pour effet de provoquer une hausse corrélative de la provision pour charges qui était stable depuis la signature du bail en juin 2015, la faisant passer de 80 euros à 115 euros.

A compter de cette date, la locataire a maintenu son virement à hauteur de 958,46 euros (soit 878,46 au titre du loyer + 80 euros au titre de la provision pour charges telle que prévue au bail).

A compter du 1er septembre 2020, apparaît une seconde régularisation de charges, cette fois-ci au titre de l’année 2018 d’un montant de 428,86 euros, qui n’a par contre pas eu pour effet d’augmenter la provision pour charges à cette date.

Le bailleur verse aux débats sa pièce n°7 contenant des relevés de compte de copropriétaire, fournis par le syndic de l’immeuble le cabinet Jourdain, et qui ont été adressés à la société Sergic le 17 juin 2019.

La locataire produit de son côté les demandes d’explications qu’elle a formulées à compter de fin novembre 2018 et par lesquelles elle sollicitait le décompte de ses charges des années 2017 et 2018.

Or, il y a lieu de constater que depuis le 17 juin 2019 le bailleur disposait du décompte des charges de la copropriété au titre des années 2017 et 2018 et qu’il n’a pas pas transmis cette information à sa locataire avant la délivrance du commandement de payer du 18 janvier 2022.

Pour la régularisation des charges de l’année 2019 :

De la même manière, et le 1er janvier 2021, une troisième régularisation de charges apparaît pour l’année 2019 d’un montant de 528,01 euros qui, comme la précédente, n’a pas eu pour effet d’augmenter la provision pour charges à cette date.

Le bailleur verse aux débats sa pièce n°5 contenant des relevés de compte de copropriétaire, fournis par le syndic de l’immeuble le cabinet Jourdain, et qui ont été adressés à la société Sergic le 30 septembre 2020.

La locataire produit aux débats ses relances, et là encore, il est constant que depuis le 30 septembre 2020, le bailleur disposait du décompte de la copropriété au titre des charges de l’année 2019, demandé par la locataire, et qu’il ne lui a pourtant pas transmis avant la délivrance du commandement de payer du 18 janvier 2022.

Pour la régularisation des charges de l’année 2020 :

En 2021 et 2021, la locataire maintient le montant de son virement à la somme de 958,46 euros.

Le 1er juillet 2021, le loyer est indexé est passe de 886,54 euros à 887,35 euros, sans que la locataire ne modifie son virement permanent.

Le 1er décembre 2021, une quatrième régularisation de charges est mentionnée pour l’année 2020, à hauteur de 587,40 euros et la provision pour charges passe alors de 115 euros à 145 euros. En novembre 2021, la locataire modifie son virement permanent qui passe de 958,46 euros à 1 032,35 euros.

Au final, au 13 janvier 2022, la dette locative ainsi constituée des indexations du loyer et des régularisations de la provision pour charges est donc de 2 554,01 euros, somme qui sera objet du commandement de payer délivré le 18 janvier 2022.

Le bailleur verse aux débats sa pièce n°4 contenant des relevés de compte de copropriétaire, fournis par le syndic de l’immeuble le cabinet Jourdain, et qui ont été adressés à la société Sergic également le 15 juin 2021.

Il est constant que depuis 15 juin 2021, le bailleur disposait du décompte de la copropriété au titre des charges de l’année 2020, demandé par la locataire, et qu’il ne lui a pas transmis avant la délivrance du commandement de payer délivré le 18 janvier 2022.

***

En définitive, il se déduit de ce qui précède qu’il ne résulte pas des pièces nouvelles produites en appel par M. [S] qu’il ait satisfait, au moment de la délivrance du commandement de payer, à son obligation légale d’adresser à sa locataire les pièces justificatives de la régularisation des charges qui ont été appelées, dont il disposait pourtant et alors qu’il avait connaissance des demandes de justificatifs formulées en ce sens par Mme [B].

Dès lors, c’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, se fondant sur le droit de la preuve, a à juste considéré, sans se contredire comme soutenu par l’appelant, qu’en délivrant un commandement de payer pour le paiement d’une dette majoritairement constituée de sommes contestées et pour lesquelles les justificatifs légalement attendus n’avaient pas été communiqués, en a déduit que le bailleur avait donc fait preuve de mauvaise foi dans la délivrance du commandent de payer.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande au titre de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 encadre strictement les charges locatives récupérables et dispose que celles-ci sont exigibles sur justification.

En l’espèce, M. [S] demande la condamnation de Mme [B] à lui payer la somme de 4 061,60 euros arrêtée au 20 janvier 2025 et produit en ce sens sa pièce n°21 de l’examen de laquelle il résulte que le décompte reprend les sommes dues depuis l’entrée dans les lieux et se poursuit après la période de délivrance du commandement de payer en mentionnant les sommes dues à fin janvier 2022 à hauteur de 2 224,01 euros.

Pour la période qui suit, le premier juge, saisi d’une demande en paiement à hauteur de 3 259,13 euros au 30 janvier 2024, a examiné ce relevé de compte jusqu’à fin janvier 2024. Il a déduit à juste titre des sommes dues, conformément à l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les frais de commissaire de justice (342,12 euros) et a examiné les autres sommes dues à hauteur de 2 917,01 euros.

De plus, comme justement observé par le premier juge, le bailleur ne justifie pas plus de la remise à Mme [B] de la notice d’information concernant les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement et ce, malgré les demandes réitérées de celle-ci, notamment sa dernière demande en mars 2022.

La production aux débats de la copie écran du portail (pièce appelant n°23) ne permet pas de s’assurer que, pour satisfaire aux exigences légales, cette notice ait été remise lors de la signature du bail.

Quant aux charges des années 2019 et 2020, d’un montant respectif de 528,01 euros et 587,40 euros, la cour constate qu’il ne résulte pas des pièces produites aux débats que celles-ci soient dûment justifiées.

La cour relève que M. [S] ne formule en appel, tout comme en première instance, aucune explication sur la somme de 1 322 euros qu’il sollicite au titre de la provision pour charges.

Le premier juge a rappelé l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et a justement observé qu’une défense au fond est imprescriptible à la différence d’une demande reconventionnelle.

La cour déboutera ainsi Mme [B] de sa demande tendant à « juger éteinte toute créance inférieure ou égale à 5 100 euros de M. [S] envers elle, née du contrat de bail et l’en débouter ».

Concernant le réajustement de la provision sur charges de l’année 2022, qui a été faite selon le bailleur en raison de l’inflation (d’un montant de 120 euros), celui-ci ne peut utilement reprocher au premier juge d’avoir rappelé que les réajustements de provision devaient se faire annuellement et d’avoir qualifié ces réajustements comme étant faits au gré du bailleur.

Quant à la demande en paiement formulée par le bailleur concernant les honoraires de mise en location (d’un montant de 618 euros), il en a justement déduit que Mme [B], au visa de l’article 5 de cette même loi, devait bénéficier d’un partage des frais et honoraires dus aux personnes mandatées par le bailleur pour effectuer la visite des lieux, constituer son dossier et rédiger l’état des lieux d’entrée.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le bailleur de sa demande en paiement de la somme de 618 euros dès lors que celui-ci, qui invoque la gratuité de la prestation à son seul profit, ne justifie pas de la somme qui serait due par la locataire.

Par ailleurs, il a été justifié de la taxe sur les ordures ménagères qui est donc due.

Concernant enfin la facturation des consommations d’eau de la locataire, et la présomption d’exactitude du compteur d’eau, la locataire n’apporte pas, au vu des pièces qu’elle verse aux débats, la preuve contraire l’établissant, elle sera donc déboutée de cette demande.

Concernant le non-respect des tantièmes appliqués à l’appartement de Mme [B], celle-ci ne justifie pas, par ses développements et les éléments qu’elle produit, de son bien-fondé et en sera déboutée de sa demande reconventionnelle à ce titre.

***

En conséquence, il doit être déduit de la dette locative réclamée, d’un montant de 4 061, 60 euros, les charges non justifiées des années 2019 (528,01 euros), de 2020 (587,40 euros), la somme de 1 322 euros au titre des provisions appelées indument, celle de 120 euros (au titre du réajustement-inflation), celle de 342,12 euros ( au titre des frais), celle de 618 euros (au titre des honoraires de mise en location) et ajouté le loyer de février 2024 (soit la somme de 941,13 euros sans la provision sur charges non justifiées pour cette période.

Par suite, il convient également de débouter M. [S] de sa demande en paiement de la somme de 4 061,60 euros et de celle de 3 752,60 euros formée à titre subsidiaire. Il y a également lieu de débouter Mme [H] de sa demande en paiement de la somme 3 798,60 euros au titre du trop perçu.

Ainsi, par infirmation du jugement, il y a lieu de condamner Mme [B] à payer à M. [S], au titre de l’arriéré locatif dû au 29 février 2024, la somme de 1 485,20 euros.

Sur la demande en résiliation de bail

L’appelant sollicite à titre subsidiaire la résiliation du bail en raison des manquements de sa locataire et demande son expulsion. Il considère que Mme [B] a été de mauvaise foi en refusant de payer l’intégralité de la provision sur charges qui lui était demandée, il lui reproche ainsi une rétention fautive des loyers et considère qu’elle a tenté de gagner du temps pour se maintenir dans les lieux malgré sa dette locative.

L’intimée fait sienne l’argumentation du tribunal et conclut qu’à défaut d’arriéré locatif la demande en résiliation judiciaire et d’expulsion doit être rejetée.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 1184 du Code civil, le juge peut prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, en cas de manquement grave de l’une des parties à l’une de ses obligations.

En matière de bail d’habitation, il appartient au juge d’apprécier si les manquements imputés au locataire, sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Conformément aux dispositions des articles 1728 et 1142 du Code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle qui consiste au paiement de son loyer aux termes convenus et ce, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En matière de bail d’habitation, il appartient au juge d’apprécier si les manquements imputés au locataire, sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

En l’espèce, il est constant que la locataire ne s’est pas acquittée régulièrement, et dans leur intégralité, de ses loyers mensuels aux termes convenus. Cependant, la cour a considéré que les décomptes locatifs produits par le bailleur n’avaient pas été fournis à la locataire en temps et en heure.

La demande formée par M. [S] en résiliation de bail ne sera donc pas accueillie dans la mesure où aucun manquement grave ne saurait être reproché à la locataire dont la dette de 1 485,20 euros, au jour où la cour est amenée à statuer, est composée en grande partie du loyer du mois de février 2024 (941,13 euros).

En conséquence, le bailleur sera débouté de ses demandes de résiliation de bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation subséquente.

Sur la demande de dommages-intérêts formulée par M. [S]

Le bailleur entend solliciter, en raison de la mauvaise foi de sa locataire et du préjudice qu’il a subi, l’allocation de dommages-intérêts en raison de la résistance abusive de sa locataire dans le paiement de son loyer, de la multiplicité des procédures à laquelle il a été confronté, de l’anxiété provoquée par ces situations d’impayés et le souci occasionné par le comportement d’une locataire indélicate.

La locataire conclut au rejet de cette demande et conteste toute résistance abusive de sa part.

Réponse de la cour :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, l’article 1231-6 alinéa 3 du même code dispose que le créancier, auquel son débiteur a causé un préjudice par sa mauvaise, peut indépendamment du retard dans le paiement des sommes dues, obtenir réparation du préjudice causé.

Or et en l’espèce, la cour ayant jugé que les sommes sollicitées par le bailleur au titre de l’arriéré locatif n’étaient en grande partie pas dues, il s’en déduit que la mauvaise foi de la Mme [B] n’est pas établie et que M. [S] doit donc être débouté de sa demande de dommages- intérêts.

Sur la demande de dommages-intérêts formulée par Mme [B]

Mme [B] invoque un trouble de jouissance qu’elle indique avoir subi dès son entrée dans les lieux et qui concernait une absence de chauffage et des problèmes d’eau chaude.

M. [S] conclut au rejet d’une telle demande.

Réponse de la cour :

L’ancienneté d’un trouble de jouissance ne prive pas le locataire du droit d’agir contre le bailleur, tant que le bail est en cours.

En l’espèce, si Mme [B] justifie de l’envoi de mails dès son entrée dans les lieux en juin 2015, pour se plaindre de cette situation, il résulte cependant des pièces qu’elle verse aux débats que cette situation a duré quelques semaines et qu’elle a été occasionnée pendant les mois d’été.

Il en résulte que l’intimée n’établit pas la persistance d’un trouble pendant quatre années comme elle le soutient.

Dès lors, en l’absence de la preuve de la persistance du trouble, il y a lieu de débouter Mme [B] de cette demande indemnitaire, ce d’autant que celle-ci ne chiffre pas sa demande dans le dispositif de ses écritures et que la cour n’est pas en mesure de la chiffrer.

La demande en compensation avec cette créance indemnitaire qui aurait découlée des sommes allouées est dès lors sans objet.

Sur les frais du procès

M. [S], qui succombe, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

La somme qui doit être mise à la charge de M. [S], au titre des frais non compris dans les dépens, qui ont été exposés en cause d’appel par Mme [B] peut être équitablement fixée à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par décision contradictoire mise à disposition au greffe

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 8 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Puteaux sauf en ce qu’il a débouté M. [L] [S] de sa demande au titre de l’arriéré locatif,

Statuant sur le chef infirmé,

Condamne Mme [N] [B] à payer à M. [L] [S], au titre de l’arriéré locatif, la somme actualisée au 29 février 2024 de 1 485,20 euros,

Y ajoutant,

Déboute Mme [N] [B] de sa demande de compensation entre sa dette éventuelle et sa créance indemnitaire née de son trouble de jouissance pour les anomalies dans le fonctionnement de l’eau chaude et du chauffage pendant 4 ans,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [L] [S] à payer à Mme [N] [B] la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [L] [S] aux dépens d’appel et dit qu=ils pourront être directement recouvrés par Maître Julie Gourion-Richard, avocat au barreau de Versailles qui en a fait la demande conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président