Cour d'appel de Nîmes, 1re chambre, 6 novembre 2025, n° 23/01788

TGI Privas 1 juillet 2021

CA Nîmes
Confirmation 6 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Responsabilité de la condition suspensive
La cour a jugé que la condition suspensive d'obtention du transfert de l'autorisation d'exploitation commerciale incombait à la SCCV Les Croisières, et que sa négligence a empêché la réalisation de cette condition.
Rejeté
Inexistence de la garantie de la caution
La cour a confirmé que la condition suspensive n'a pas été réalisée, rendant l'indemnité d'immobilisation due.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que les frais de justice ne peuvent être accordés à l'appelante, qui a succombé dans ses demandes.
Rejeté
Absence d'habilitation pour le transfert
La cour a jugé que la condition suspensive était clairement stipulée dans la promesse et incombait à la SCCV Les Croisières.
Rejeté
Requalification de l'indemnité d'immobilisation
La cour a confirmé que l'indemnité d'immobilisation n'était pas une clause pénale mais représentait le prix de l'exclusivité accordée.
Accepté
Validité de la promesse
La cour a confirmé la validité de la promesse et la réalisation des conditions suspensives.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que l'intimée, ayant gagné l'affaire, a droit à un remboursement de ses frais.

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Sur la décision

Référence :	CA Nîmes, 1re ch., 6 nov. 2025, n° 23/01788
Juridiction :	Cour d'appel de Nîmes
Numéro(s) :	23/01788
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Privas, 1 juillet 2021, N° 21/00040
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Erwan LAZENNECHélène DESTREMThierry GALLOIS
Cabinet(s) :	CLL AVOCATSCHABANNES RECHE BANULS
Parties :	SA COMPAGNIE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/01788 -

N° Portalis DBVH-V-B7H-I2SP

MPF

TJ DE [Localité 12]

1er juillet 2021

RG : 21/00040

SA COMPAGNIE

EUROPEENNE

DE GARANTIES

ET CAUTIONS

SCCV

[Adresse 11]

CEETRUS FRANCE

Copie exécutoire délivrée

le 06 novembre 2025

à :

M^e Philippe Pericchi

M^e Jean-Paul Chabannes

M^e Emmanuelle Vajou

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

1ère chambre

ARRÊT DU 06 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal judiciaire de Privas en date du 1er juillet 2021, N°21/00040

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate honoraire en service juridictionnel, a entendu les plaidoiries, en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre

M^me Alexandra Berger, conseillère

M^me Marie-Pierre Fournier, magistrate honoraire en service juridictionnel

GREFFIER :

M^me Ellen Drône, greffière, lors des débats et M^me Delphine Ollmann, greffière, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

La Sa COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Philippe Pericchi de la Selarl Avouepericchi, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Erwan Lazennec de l’Aarpi CLL Avocats, plaidant, avocat au barreau de Paris

INTIMÉES :

La Sccv [Localité 8] LES CROISIERES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Paul Chabannes de la Selarl Chabannes-Reche-Banuls, postulant, avocat au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Hélène Destrem de l’Association A5 Avocats Associés, plaidante, avocate au barreau de Paris

La Sas CEETRUS FRANCE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emmanuelle Vajou de la Selarl LX Nîmes, postulante, avocate au barreau de Nîmes

Représentée par M^e Thierry Gallois de la Selas Racine, plaidant, avocat au barreau de Paris

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Isabelle Defarge, présidente de chambre, le 06 novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

FAITS ET PROCEDURE

Dans le but de réaliser un centre commercial d’une surface de vente de 8 000 m² à [Localité 8] la société Immochan France devenue Ceetrus France a acheté un terrain d’une superficie de 5 hectares 82 ares 47 centiares et obtenu le 3 mars 2009 de la commission départementale d’aménagement commercial une autorisation d’exploitation confirmée le 22 juillet 2009 par la commission nationale ainsi qu’un permis de construire délivré le 22 juillet 2012.

Le 1er février 2018, elle a consenti à la Sccv [Adresse 9] Les Croisières une promesse unilatérale de vente de ce terrain sous condition suspensive de l’obtention par celle-ci avant le 12 juillet 2018 d’un arrêté de transfert du permis de construire et d’une autorisation d’exploitation commerciale.

Par acte du 6 mars 2018, la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions s’est portée caution de la bénéficiaire pour le paiement de l’indemnité d’immobilisation mise à sa charge par l’article 24 de la promesse aux termes duquel « En considération de la promesse formelle faite au bénéficiaire par le promettant et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente du seul fait du bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, '..les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 10% du prix de vente hors taxes soit la somme de 225 000 euros ».

Le permis de construire a été transféré à la bénéficiaire par arrêté du maire de la commune de [Localité 7] du 18 mai 2018,

Celle-ci invoquant l’absence de réalisation de la condition suspensive de transfert de l’autorisation d’exploitation commerciale, la promettante qui considérait que cette autorisation avait été nécessairement transférée avec le permis de construire l’a mise en demeure le 2 juillet 2018 d’exercer l’option d’achat ou, à défaut de lui verser l’indemnité d’immobilisation.

Par lettre du 11 juillet 2018, la bénéficiaire s’est prévalue de la caducité de la promesse en l’absence de réalisation de la condition suspensive de transfert de l’autorisation d’exploitation commerciale.

Après mises en demeure infructueuses de la bénéficiaire et de la caution de régler l’indemnité d’immobilisation, la société Ceetrus France les a par actes des 4 février et 23 juillet 2019 assignées devant le tribunal judiciaire de Privas qui par jugement du 1er juillet 2021 :

— les a condamnées solidairement à lui payer la somme de 225 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2019 concernant la Sccv [Adresse 9] Les Croisières et à compter du 7 novembre 2018 concernant la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions,

— a condamné la Sccv [Adresse 9] Les Croisières à garantir la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions des condamnations prononcées à son encontre,

— a condamné solidairement les défenderesses aux dépens et à payer à la requérante la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sccv [Localité 8] Les Croisières a interjeté appel du jugement par déclaration au greffe du 11 août 2021 (RG n°21/3083) et la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions par déclaration au greffe du 15 octobre 2021 (RG n°21/3773).

Par ordonnance du 18 novembre 2021, la jonction des deux affaires a été prononcée.

La société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions a en exécution du jugement réglé l’indemnité d’immobilisation à la société Ceetrus France mais n’ayant pas été désintéressée par la Sccv [Adresse 10] Croisières a sollicité la radiation de l’appel de celle-ci sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 5 mai 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné la radiation de l’affaire n°21/3083 pour inexécution du jugement par la la Sccv [Adresse 9].

Par ordonnance du 27 juin 2023, ce conseiller a ordonné la disjonction des deux instances et la réinscription au rôle l’appel de la société Compagnie Européenne de Garanties et de Cautions sous le n° 23/1788.

Par ordonnance du 13 février 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 22 septembre 2025 et la procédure clôturée avec effet différé au 8 septembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 13 août 2025 la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions, appelante, demande à la cour

— d’infirmer le jugement

et, statuant à nouveau

— de débouter la société Ceetrus France de l’ensemble de ses demandes,

— de la condamner à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la demande de transfert de l’autorisation d’exploitation commerciale n’incombait pas à la bénéficiaire de la promesse mais à la promettante dont l’inaction est à l’origine de sa caducité ; que les premiers juges ont confondu l’initiateur et le bénéficiaire de la démarche de transfert de cette autorisation, seul son titulaire étant habilité selon elle à en demander le transfert à un tiers ; que la Sccv [Adresse 10] Croisières n’est pas redevable de l’indemnité d’immobilisation dès lors que la défaillance de la condition suspensive litigieuse ne lui est pas imputable.

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 5 mai 2022, la Sccv [Localité 8] Les Croisières, appelante, demande à la cour

— d’infirmer le jugement

et, statuant à nouveau

— de débouter les sociétés Ceetrus et Compagnie Européenne de Garanties et Cautions de toutes leurs demandes,

— de les condamner à lui payer la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que la promettante, titulaire de l’autorisation d’exploitation commerciale, ne l’a pas habilitée à solliciter son transfert à son profit et qu’en sa qualité de tiers, elle n’avait aucune compétence pour accomplir cette démarche ; qu’en l’absence de fondement de la garantie de la caution, la demande de la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions doit être rejetée.

A titre subsidiaire, elle sollicite la réduction à un euro symbolique de l’indemnité d’immobilisation qu’elle qualifie de clause pénale ;

Au terme de ses dernières conclusions régulièrement signifiées le 8 juillet 2025, la société Ceetrus, intimée, demande à la cour :

— de confirmer le jugement,

— de condamner la Sccv [Localité 8] Les Croisières à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’il n’y avait en réalité aucune formalité à accomplir pour transmettre à la bénéficiaire l’autorisation d’exploitation commerciale ; que la condition suspensive de transfert de cette autorisation a été stipulée à titre purement prudentiel et conservatoire et qu’en l’absence de publication dans le délai de la promesse d’un texte légal ou réglementaire imposant une telle formalité, cette condition est devenue superfétatoire de sorte que la bénéficiaire ne peut exciper de son inexécution pour se prévaloir de la caducité de la promesse ; que le permis de construire délivré le 20 février 2012 visait l’autorisation d’exploitation commerciale obtenue.

Elle en déduit que son transfert à la Sccv [Adresse 9] Les Croisières par arrêté du 18 mai 2018 a permis à celle-ci d’acquérir les droits de réaliser l’ensemble commercial.

A titre subsidiaire, à supposer une telle formalité nécessaire, elle soutient qu’il incombait à la bénéficiaire de l’accomplir conformément à la clause 25.4 de la promesse ; que faute pour elle de justifier en avoir sollicité le transfert auprès de l’autorité compétente, elle est tenue ainsi que la caution au règlement de l’indemnité d’immobilisation.

Il est expressément fait référence aux dernières écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens en application des articles 455 et 954 du code de procédure civile.

MOTIVATION

*appel incident de la Sccv [Adresse 11]

En application de l’article 548 du code de procédure civile, l’intimé peut relever appel incident contre l’appelant ou contre les autres intimés.

Si l’appel principal de la Sccv [Localité 8] Les Croisières a été radié sur le fondement de l’article 524 du code de procédure civile, son appel incident formé dans ses écritures régulièrement signifiées le 5 mai 2022 dans l’instance liée par l’appel principal de la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions est recevable et doit être examiné.

Au fond

Aux termes de l’article 14.2 de la promesse de vente litigieuse

« Depuis le 8 août 2015, l’autorisation d’exploitation commerciale est cessible et transmissible sans toutefois que les modalités pratiques du transfert n’aient fait l’objet d’une précision législative, réglementaire ou administrative, ce dont les parties se déclarent parfaitement informées. En conséquence, l’acquéreur se reconnaît informé de ce que la prudence veuille que la mise en 'uvre de l’autorisation n’intervienne qu’une fois l’autorisation de transfert purgée de tout recours et de tout retrait ».

Aux termes de sa clause n°25 intitulée « Conditions Suspensives »

«Les parties soumettent formellement la réalisation de la vente et le transfert de propriété à la réalisation des conditions suspensives ci-après sans lesquelles elles n’auraient pas contracté, chacune des parties s’engageant toutefois à mettre en 'uvre tous les moyens dont elle dispose en vue de leur réalisation.»

Cette clause contient les articles 25-1 « Urbanisme », 25-2 « Non exercice du droit de préemption », 25-3 « Situation hypothécaire » et 25.4 « Transfert des autorisations administratives obtenues », correspondant aux quatre conditions suspensives stipulées par les parties.

L’article 25.4 de la promesse intitulé « Transfert des autorisations administratives obtenues » est rédigé comme suit :

« Obtention par l’ACQUEREUR d’un arrêté de transfert du permis de construire susmentionné et de l’autorisation obtenue au titre de l’exploitation commerciale (CNAC) par le vendeur, à son profit ».

La clause 26 de la promesse fixe le délai de réalisation des conditions suspensives au plus tard le 12 juillet 2018, expose qu’à défaut de réalisation de l’une ou plusieurs de ces conditions dans le délai prévu, la promesse sera considérée comme sans effet dans les quinze jours de la notification faite par l’une des parties à l’autre de sa volonté d’user du bénéfice de sa caducité.

Elle rappelle aussi les dispositions de l’article 1304-3 du code civil et expose que la condition sera considérée comme réalisée à l’égard de celle des parties qui, par sa faute ou sa négligence, aura provoqué sa défaillance ou empêché sa réalisation.

Si le transfert du permis de construire a été sollicité par la bénéficiaire de la promesse et obtenu par arrêté du maire de la commune de [Localité 7] le 18 mai 2018, aucune démarche n’a été entreprise pour obtenir ce transfert au profit de l’acquéreur de l’autorisation d’exploitation commerciale obtenue par le vendeur.

*portée de la condition suspensive d’obtention du transfert à l’acquéreur de l’autorisation d’exploitation commerciale obtenue par le vendeur

Le tribunal a jugé que même si légalement, elles n’avaient à effectuer aucune autre formalité qu’une demande de transfert de permis de construire, les parties avaient néanmoins souhaité se prémunir contre un risque de recours ou de retrait en soumettant le transfert de l’autorisation d’exploitation commerciale à une décision administrative.

Il a déduit de la commune intention des parties que la condition prévue à l’article 25-4 de la promesse était une condition contractuellement convenue et non une condition stipulée à titre prudentiel, devenue sans objet et superfétatoire ainsi que le soutenait la promettante.

La société Ceetrus France maintient que cette condition suspensive d’obtention d’un arrêté de transfert au profit de l’acquéreur de l’autorisation obtenue au titre de l’exploitation commerciale par le vendeur n’a été stipulée par les parties qu’à titre prudentiel et conservatoire et est donc sans objet de sorte que la bénéficiaire ne peut pas exciper de son absence de réalisation pour se prévaloir de la caducité de la promesse et échapper au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Elle fait observer que la loi n°2015-990 du 6 août 2015 a supprimé la règle selon laquelle les autorisations d’exploitation commerciales sont incessibles et intransmissibles ; que cependant, les modalités pratiques de leur transmission n’ayant pas été définies par la nouvelle loi, les parties ont prévu par prudence d’accomplir la formalité consistant à demander à l’administration le transfert à l’acquéreur de l’autorisation obtenue initialement par le vendeur.

La société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions conteste cette analyse et soutient que les parties ont entendu soumettre la réalisation de la vente à la réalisation de plusieurs conditions suspensives énumérées en page 41 à la clause n°25, notamment 'le transfert des autorisations administratives obtenues',l’emploi du pluriel dans l’intitulé de l’article 25.4 révélant selon elle qu’elles ont voulu conditionner la réalisation de la vente non seulement à l’obtention du transfert du permis de construire mais aussi à celle du transfert de l’autorisation d’exploitation commerciale.

La Sccv [Adresse 9] soutient que les parties n’ont pas entendu

s’affranchir de la formalité consistant à obtenir une décision de transfert de l’autorisation d’exploitation commerciale et que la volonté des parties sur ce point ne souffre d’aucune ambiguïté comme relevé par les premiers juges.

Le premier paragraphe de la clause n°25 énumérant plusieurs conditions suspensives manifeste la volonté non équivoque des parties de conditionner la réalisation de la vente à la réalisation de celles-ci « sans lesquelles elles n’auraient pas contracté ».

Dès lors que les parties ont érigé en condition suspensive de la réalisation de la vente l’obtention du transfert à l’acquéreur de l’autorisation d’exploitation commerciale obtenue par le vendeur et que la promesse énonce par ailleurs que cette condition a été stipulée dans l’intérêt exclusif de la bénéficiaire qui seule peut renoncer à se prévaloir de sa défaillance, la société Ceetrus France ne peut exciper de l’inutilité pratique de cette formalité pour dénier tout effet juridique à la condition suspensive litigieuse.

Imputabilité de la non-réalisation de la condition suspensive

Contrairement à ce que soutient la société Ceetrus France, la condition suspensive d’obtention du transfert à l’acquéreur de l’autorisation d’exploitation commerciale obtenue par le vendeur n’a pas été réalisée.

En effet, comme rappelé par l’appelante dans ses écritures, l’arrêté de transfert du permis de construire du 18 mai 2018 du maire de la commune de [Localité 8] n’a pas permis à la bénéficiaire de la promesse d’acquérir les droits de réaliser l’ensemble commercial octroyés par l’autorisation d’exploitation commerciale obtenue par le vendeur, le simple visa dans l’en-tête de l’arrêté de l’autorisation délivrée au vendeur le 3 mars 2009 par la commission départementale d’aménagement commercial confirmée le 22 juillet 2009 par la commission nationale ne suffisant pas à produire l’effet allégué.

L’article 25.4 intitulé « Transfert des autorisations administratives obtenues » est rédigé comme suit: «Obtention par l’ACQUEREUR d’un arrêté de transfert du permis de construire susmentionné et de l’autorisation obtenue au titre de l’exploitation commerciale (CNAC) par le vendeur, à son profit ».

Selon cette disposition contractuelle dénuée d’équivoque, il incombait à la Sccv [Localité 8] Les Croisières, bénéficiaire de la promesse de vente et potentiel acquéreur, d’obtenir un arrêté de transfert à son profit de l’autorisation initialement obtenue par la société Ceetrus France, propriétaire du terrain mis en vente.

La société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions et la Sccv [Localité 8] Les Croisières soutiennent donc à tort que la formalité devait être accomplie par la société Ceetrus France alors que la promesse prévoit le contraire et que ses clauses s’imposent aux parties.

Leur argumentation relative à l’absence d’habilitation de la bénéficiaire pour accomplir une telle formalité et sur les dispositions du deuxième paragraphe de l’article 25-4 de la promesse est donc inopérante.

La Sccv [Adresse 10] Croisières ne justifiant d’aucune diligence aux fins d’obtention d’un arrêté de transfert à son profit de l’autorisation initialement obtenue par la société Ceetrus France, la cour juge que sa négligence a empêché la réalisation de la condition.

En application de la clause 26 de la promesse et des dispositions de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie et l’indemnité d’immobilisation est due par la bénéficiaire.

La clause n°24 de la promesse énonce « En considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non-signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu’il éprouverait du fait de l’obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnisation à la somme de 225 000 euros'.»

Il s’en déduit que l’indemnité d’immobilisation n’était pas destinée à sanctionner l’inexécution d’une obligation, la bénéficiaire n’étant pas tenue de lever l’option, mais représentait le prix de l’exclusivité qui lui avait été accordée.

La demande tendant à requalifier cette indemnité d’immobilisation en clause pénale et à la réduire à un euro symbolique est donc rejetée et le jugement en conséquence confirmé en toutes ses dispositions.

*dépens et article 700 du code de procédure civile

Les dépens de l’instance seront supportés par les appelants qui succombent en leur appel.

La Sccv [Adresse 9] Les Croisières, partie perdante à l’égard de laquelle la société Ceetrus France a formé une demande au titre des frais irrépétibles, devra payer à celle-ci la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

La cour

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions et la Sccv [Adresse 9] Les Croisières aux dépens,

Condamne la Sccv [Adresse 9] Les Croisières à payer à la société Ceetrus France la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,