RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 16 JANVIER 2025

(n° , 21 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/11946 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CH5QJ

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 20 Juin 2023 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY – RG n° 22/00093

APPELANT

EPFIF – ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 12]

[Localité 19]

représenté par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185

INTIMÉE FORMANT APPEL INCIDENT

Madame [O] [R] [Z]

[Adresse 18]

[Localité 20]

représentée par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075, substitué à l’audience par M^e Alexandra AUMONT, avocat au barreau de PARIS, toque : R026

INTIMÉE FORMANT APPEL INCIDENT

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE SEINE SAINT DENIS – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Division Missions Domaniales

[Adresse 16]

[Localité 22]

représentée par Monsieur [B] [P], en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2024, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame valérie MORLET, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Hervé LOCU, Président de Chambre et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [O] [Z] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 2] (93), sur la parcelle cadastrée [Cadastre 26] d’une superficie de 487m². Il s’agit de locaux d’activité de contrôle technique automobile.

Le bien a été placé en zone UM par le PLUi de [Localité 31] Commune exécutoire depuis le 30 mars 2020.

Le bien est soumis au droit de préemption urbain au bénéfice de l’EPFIF en application d’une convention signée avec la commune d'[Localité 23] le 29 novembre 2019.

Madame [Z] a adressé une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) son bien au prix de 1.100.000 euros, réceptionnée le 23 décembre 2021 par la commune.

Par décision du 16 mars 2022, l’EPFIF a exercé son droit de préemption au prix de 585.000 euros. Madame [Z] a signifié son refus à l’EPFIF par courrier du 12 mai 2022.

L’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny le 23 mai 2022 en vue de la fixation du prix du bien préempté et justifie avoir consigné le 12 juillet 2022 la somme de 87.750 euros auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

Par jugement contradictoire du 20 juin 2023, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a :

ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 03 janvier 2023 ;

FIXÉ à la somme de 733.150 euros (473m² x 1.550 euros), en valeur occupée, le prix d’acquisition du bien appartenant à Madame [Z], [Adresse 3]), sur la parcelle cadastrée [Cadastre 26] d’une superficie de 487m² ;

ÉCARTÉ l’exécution provisoire du jugement ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à rembourser à Madame [Z] les frais de mesurage avancés par celle-ci sur présentation de facture acquittée ;

CONDAMNÉ l’EPFIF à payer à Madame [Z] une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNÉ l’EPFIF au paiement des dépens de la procédure.

L’EPFIF a interjeté appel par RPVA du jugement le 19 juillet 2023 au motif que le tribunal a :

Retenu une surface utile totale de 473 m², en incluant une surface de mezzanine et sans pondération ;

Retenu une valeur unitaire de 1.550 euros/m² occupé ;

Fixé à la somme de 733.150 euros, en valeur occupée, le prix d’acquisition des locaux d’activité situés [Adresse 2] (93), sur la parcelle cadastrée [Cadastre 26] d’une superficie de 487m² ;

Condamné l’EPFIF à payer une indemnité d’un montant de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/Déposées au greffe le 18 octobre 2023 par l’EPFIF, notifiées le 27 décembre 2023 (AR intimée le 02/01/2024 et AR CG le 03/01/2024) aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a écarté l’exécution provisoire ;

INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

Retenu une surface utile totale de 473 m², en incluant une surface de mezzanine et sans pondération ;

Retenu une valeur unitaire de 1.550 euros/m² en valeur occupée ;

Fixé à la somme de 733.150 euros, en valeur occupée, le prix d’aliénation de l’immeuble ;

Condamné l’EPFIF à payer une indemnité d’un montant de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

STATUANT À NOUVEAU DES CHEFS INFIRMÉS,

FIXER le prix d’aliénation des locaux d’activité situés [Adresse 4] (93), édifiés sur la parcelle cadastrée [Cadastre 26] d’une superficie de 487m², propriété de Madame [O] [Z], comme suit :

Méthode d’évaluation : globale

Surface utile retenue hors mezzanine : 460,7m²

Surface utile mezzanine : 12,3m²

Coefficient de pondération de la mezzanine : 0,2

Situation : occupé

Valeur retenue : 1.200 euros/m²

Soit : [460,7m² + (12,3m² x 0,2)] x 1.200 euros = 555.792 euros

JUGER n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre de la 1ère instance ;

CONDAMNER Madame [Z] à payer à l’EPFIF une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

CONDAMNER Madame [Z] aux dépens de l’instance d’appel.

2/Déposées au greffe le 25 mars 2024 par Madame [Z], intimée et formant appel incident, notifiées le 03 avril 2024 (AR CG le 05/04/2024, AR appelant non daté), aux termes desquelles, il est demandé à la cour de :

REJETER l’ensemble des demandes, fins et moyens de l’EPFIF ;

INFIRMER le jugement du 20 juin 2023 en ce qu’il a fixé le prix d’aliénation du bien préempté à hauteur de 733.150 euros en valeur occupée ;

Et en conséquence, statuer à nouveau :

A titre principal,

FIXER le prix d’aliénation des locaux appartenant à Madame [Z] et situés [Adresse 5] à la somme de 1.060.000 euros ;

A titre subsidiaire,

FIXER le prix d’aliénation des locaux appartenant à Madame [Z] et situés [Adresse 5] à la somme de 1.006.000 euros ;

En tout état de cause,

CONFIRMER le jugement du 20 juin 2023 pour le surplus et notamment en ce qu’il a condamné l’EPFIF à payer à Madame [Z] une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux remboursements des frais de mesurage ;

CONDAMNER l’EPFIF à payer à Madame [Z] la somme de 8.000 euros en cause d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance et d’appel dont le recouvrement sera effectué par la SELARL JRF & ASSOCIES.

3/Adressées au greffe le 28 mars 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé formant appel incident, notifiées le 05 avril 2024 (AR appelant et intimée le 08/04/2024) aux termes desquelles il conclut à ce que la cour :

INFIRME partiellement le jugement de 1ère instance ;

FIXE le prix d’aliénation à 567.000 euros soit 473m² x 1.200 euros.

4/ Déposées au greffe le 4 juillet 2024 par l’EPFIF, notifiées le 8 juillet 2024 (AR intimée le 09/07/2024 et AR CG le 11/07/2024) aux termes desquelles, il demande de rejeter l’ensemble des demandes de Madame [Z] et formule les mêmes demandes.

5/ Adressées au greffe le 8 juillet 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé et appelant incident, notifiées le 10 juillet 2024 (AR appelant non daté et intimée le 11/07/2024) aux termes desquelles, il formule les mêmes conclusions.

6/ Déposées au greffe le 29 octobre 2024 par Madame [Z], intimée et formant appel incident, notifiées le 29 octobre 2024 (AR appelant 30/10/2024 et CG 31/10/2024), aux termes desquelles, elle demande de rejeter l’ensemble des demandes, fins et moyens du commissaire du Gouvernement et formule les mêmes demandes.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

L’EPFIF fait valoir que :

Sur l’état du bien, le jugement a retenu un état correct. L’EPFIF conteste ce point de vue et constate à partir des photos prises lors du transport un état passable à mauvais ;

Sur la surface utile du bien, le mesurage du géomètre expert a permis de constater une surface utile brute de 473m² dont 12,3m² pour une mezzanine que personne n’a souhaité visiter lors du transport en raison des difficultés d’accès. Le premier juge a refusé de pondérer la surface de la mezzanine au motif notamment qu’elle serait entièrement fermée par une cloison solide qui est en réalité constituée de planches de bois recyclé. Il ne s’agit pas d’un espace praticable et aucun déplacement ne peut en être assuré. La cour a déjà précisé les conditions d’application d’un abattement pour la surface d’une mezzanine (CA [Localité 30], 18 novembre 2021, RG n°20/15812). La mezzanine en l’espèce n’est ni éclairée ni facilement accessible, un abattement est donc justifié et il est demandé de retenir une pondération à 0,2 de la surface.

Sur l’évaluation de l’immeuble, le premier juge a, pour retenir une valeur unitaire de 1.550 euros, écarté les références fournies par la préemptée et retenu une partie de celles de l’EPFIF et du commissaire du Gouvernement. Or,

La référence CG1 possède une surface utile de 220m² et non de 195m², son prix unitaire est donc de 1.681 euros et non de 1.897 euros. De plus, cette référence est située sur une artère très passante, ce qui est très avantageux pour les commerces de contrôle technique.

La référence CG2 possède une surface utile de 714m² et non de 314m², faisant passer son prix unitaire à 357 euros.

La référence CG4 possède une surface utile de 690m² et non de 340m², faisant passer son prix unitaire à 906 euros occupé.

La référence CG5 possède une surface utile de 490m² et non de 330m², faisant passer son prix unitaire à 612 euros SU.

Tout cela ressort de vérifications sur DVF et GEOFONCIER.

En conséquence, la valeur moyenne des références proposées par le commissaire du Gouvernement est de 1.147 euros/m² occupé.

La référence DEM 6 citée par l’EPFIF et retenue en 1ère instance sera écartée car portant sur des surfaces sans commune mesure avec le bien préempté. Seule la référence 3 de l’EPFIF porte sur un bien occupé pour une valeur de 939 euros/m².

L’EPFIF produit également une nouvelle référence d’une valeur occupée de 838 euros/m².

La valeur moyenne des références en valeur occupée citées par l’EPFIF et le commissaire du Gouvernement est donc de 975 euros/m². La valeur moyenne tous termes de comparaison retenus confondus est de 1.270 euros/m².

L’EPFIF propose donc 1.200 euros/m² en valeur occupée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, il ressort de l’alinéa 3 de cet article, ainsi que de l’article R.213-10 du code de l’urbanisme et de l’article R.213-11 alinéa 3 du même code que la saisine du juge de l’expropriation découle d’un refus du propriétaire et d’une obligation réglementaire imposée au titulaire du droit de préemption.

Il est demandé à la cour de tenir compte de ces particularités et de réformer le jugement.

Dans ses dernières écritures :

Sur l’évaluation de l’immeuble.

La référence CG1 doit être écartée. En effet, cette demande est formulée par le commissaire du Gouvernement conformément à la jurisprudence récente de la cour qui écarte des références de cession portant sur des biens situés en copropriété pour l’évaluation de biens en monopropriété (CA [Localité 30], 13 juin 2004, RG n°23/11761) ;

La référence CG2 : Il ressort de l’acte produit par le commissaire du Gouvernement une surface utile de 338,52 m², de fait la valeur est de 753 euros/m² SU ;

La référence CG4 ressort à 845 euros/m² SU occupée ;

La référence CG5 ressort à 556 euros/m² SU.

Ainsi, la moyenne des références citées par le commissaire du Gouvernement et retenues par le tribunal est de 718 euros/m².

Sur les prétentions de l’intimée

Madame [Z] produit des références qui doivent être écartées par la cour :

Les références 1 et 2 ont déjà été traitées ;

La référence 3 : la surface retenue par le tribunal est erronée et ressort à 845 euros/m² ;

Les références 4 à 7 doivent être rejetées en ce qu’elles concernent des acquisitions par un promoteur ayant obtenu un permis de démolir les constructions.

Madame [Z] répond que :

Sur la situation du bien, ce dernier est positionné en retrait des grands axes mais non loin de deux grandes avenues. Deux stations de métro de la ligne 12 desservent la parcelle depuis le 31 mai 2022. Le bien bénéficie d’une certaine tranquillité mais reste proche des grands axes routiers. Le quartier dans lequel, il se situe est valorisé par de nombreux commerces, lieux d’activités, des écoles, un hôpital et une station-essence. Son classement en zone UM mixte du PLUi, est assez permissif en termes de droit à construire. Ainsi, les éléments de comparaison situés en zones UH ou UA devraient être écartés. La densité des nouvelles constructions environnantes démontre une importante évolution de la dynamique du quartier.

Sur la consistance du bien, les locaux ont été donnés à bail à la société AUTODIAG CONTRÔLE selon un acte sous seing privé du 09 octobre 2006. Le local est une construction ancienne de type entrepôt. Le premier juge a retenu un état « correct, conforme à l’usage ». L’EPFIF conteste cet état en appel mais se contentait en 1ère instance de le qualifier « en état d’usage ». La préemptrice le qualifie aujourd’hui de « passable à mauvais » alors que l’adjectif « passable » est synonyme de « correct ». L’EPFIF se contente de verser des photographies sans démontrer en quoi le local serait en mauvais état. Au contraire, le transport a permis de constater que le local est occupé par un exploitant exerçant une activité de contrôle technique et est équipé en conséquence.

Sur la surface utile du bien, c’est l’EPFIF lui-même qui a proposé de retenir une surface utile brute de 487m² comme indiqué dans la DIA. L’EPFIF se prévaut du refus de chacune des personnes présentes sur le transport de visiter la mezzanine, alors que c’était l’accord des parties sur une surface utile de 487m² qui a provoqué la décision de ne pas visiter. Ce n’est que plus tard que l’EPFIF a relevé dans son mémoire ses observations sur la surface utile totale, et c’est en raison de ces dernières que Mme [Z] a produit un mesurage donnant une surface totale de 473m² que le juge a retenue de bon droit. L’EPFIF fonde ses contestations sur un arrêt de la cour d’appel de Paris, alors que la mezzanine de l’espèce répond justement aux critères de la décision visée ,puisqu’elle est fermée par une cloison solide et dispose de plus d'1.80m sous plafond. La mezzanine, qui n’est pas démontable, constitue une surface à part entière du local et est alimentée en électricité. Elle bénéficie d’une bonne lumière naturelle complétée par un éclairage néon LED. L’accès à la mezzanine se fait par une porte en bois donnant sur un escalier métallique escamotable. Le commissaire de justice note dans son constat que l’escalier est solidement fixé, ferme sous le pas et permet un accès sûr. Il a procédé à un mesurage de la pièce et confirme ses dimensions ainsi que la possibilité de l’utiliser comme bureau. Le personnel de l’exploitant a confirmé que la mezzanine était utilisée quotidiennement. Il est donc demandé à la cour de rejeter la demande de pondération.

Sur la détermination du prix d’aliénation :

Sur les termes retenus par le premier juge, ce dernier a retenu que sur le marché considéré, la situation d’occupation ne représente pas un facteur de moins-value et décidé que la base de comparaison devait inclure les 10 termes retenus peu importe leur occupation, ce qui donne une moyenne de 1.346 euros/m². Cependant, le terme n°6 d’une valeur de 1.897 euros/m² étant privilégié car hautement comparable, il a été retenu une valeur de 1.550 euros/m².

Le terme n°1 concerne un terrain construit partiellement d’un hangar non-clos à usage de parking et doit être écarté.

Le terme n°2 ne bénéficie pas d’une situation géographique similaire et est situé en zone UH, et doit donc être écarté.

Le terme n°3 concerne un terrain bâti de locaux de 2.425m², dans un état de délabrement manifeste, laissé en friche et doit être écarté.

Le terme n°4 concerne un bien à la surface utile plus de trois fois supérieure au bien de l’espèce, l’immeuble s’élève en R+1, est situé en zone UA et est géographiquement non comparable et doit être écarté.

Le terme n°5 a valablement été retenu mais concerne une vente ancienne qu’il faudra pondérer à la hausse.

Le terme n°6 a fait l’objet d’écritures de l’EPFIF qui prétend que sa surface utile retenue doit être de 220m² et non de 195m². Or, la définition de surface utile retenue dans le certificat de mesurage établi pour le bien de l’espèce ne correspond pas à celle donnée par la base de données DVF. Dans ces conditions, la surface Carrez du terme, seule à être connue, doit être retenue. L’EPFIF considère qu’il existe une différence géographique entre ce terme et le bien préempté, alors qu’ils se situent à 750m l’un de l’autre et sont donc très comparables.

Le terme n°7 est lui aussi l’objet d’écritures de l’EPFIF, qui prétend que sa surface utile est de 714m² alors qu’il s’agit de sa surface réelle bâtie. Il s’agit de toute manière d’une valeur unitaire disproportionnellement basse qui ne reflète pas la réalité du marché, le bien a dû être sous-évalué par un élément inconnu. Enfin, le bien se situe en zone UH. Le terme doit être écarté.

Le terme n°8 est d’une consistance non comparable au bien préempté, il est particulièrement éloigné de ce dernier et se situe en zone UA. Il doit être écarté.

Le terme n°9 fait l’objet d’écritures de l’EPFIF concernant sa surface aux moyens précédemment évoqués et la surface retenue doit être de 340m². Il doit être retenu par la cour mais son prix devra être pondéré à la hausse en raison de l’ancienneté du terme.

Le terme n°10 fait l’objet d’écritures de l’EPFIF concernant sa surface aux moyens précédemment évoqués et la surface retenue doit être de 330m². En tout état de cause, le bien concerné ne bénéficie pas d’une situation géographique similaire au bien de l’espèce et est situé en zone UH, il doit être écarté.

Sur les termes retenus par l’EPFIF, la préemptrice conteste comme il a été dit à tort la surface utile des termes n°6, 7, 9 et 10 retenus par le juge. Mais l’EPFIF soumet à la cour deux nouveaux termes.

Le premier est maintenu par l’EPFIF alors qu’il avait été valablement écarté en 1ère instance, car concernant une mutation trop ancienne d’un bien situé en zone UAa. Il ne présente aucune pertinence et sera écarté.

Le second est situé en zone UH PLUi, de l’autre côté du périphérique et dans un environnement incomparable au bien de l’espèce. Il sera écarté.

Sur les termes de comparaison proposés par Madame [Z] en cause d’appel incident, la préemptée propose sept termes tous situés en centre-ville d'[Localité 23], à l’angle de deux voies et en zone UM du PLUi. Tous sont bâtis, dans un état d’usage correct, à usage de garage automobile ou de consistance similaire. Les termes n°4 et n°5, de valeurs unitaires respectives de 3.000 euros et 2.280 euros, devant être privilégiés.

Sur la valeur du prix d’aliénation issue de ces termes, il convient de rappeler que la promesse de vente ayant donné lieu à la procédure ne comportait aucune condition suspensive autre que celles obligatoires et doit être prise en considération à hauteur de 2.325 euros/m² en valeur occupée.

La valeur moyenne des 7 termes de comparaison versés est de 2.239 euros/m² soit un prix d’aliénation de 1.059.047 euros.

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la cour venait à considérer qu’un abattement pour occupation devait s’appliquer, il est demandé qu’il ne soit pas supérieur à 5%. En effet, le bail est arrivé à terme sans avoir été renouvelé et il peut donc être donné congé à tout moment. Le chiffre d’affaires et les bénéfices de l’exploitant sont stables (pièces n°19 et n°20). Le bail ayant dépassé les neuf années, il est déplafonné et une hausse du loyer peut être appliquée. La rentabilité du fond serait très érodée par une hausse de la charge locative et il n’en serait probablement plus rentable. Il ne vaudrait alors pas plus que son droit au bail, soit 75.000 euros, les frais accessoires pouvant être évalués à 20.000 euros, soit tout au plus 85.000 euros d’indemnité d’éviction.

Sur les frais irrépétibles et les dépens, l’EPFIF prétend que l’article 700 du code de procédure ne lui est pas applicable. Or, ils ont nécessairement été exposés en raison de la saisine de la juridiction par l’EPFIF. C’est la décision de l’EPFIF de préempter à moitié du prix qui en est la cause. De nombreux arrêts d’appel illustrent le débouté systématique de l’EPFIF à l’infirmation de sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures :

Sur les termes de comparaison retenus par le juge de l’expropriation.

Le terme n°6 : L’EPFIF suit la position du commissaire du Gouvernement en se contentant de produire une jurisprudence récente au titre de laquelle un bien situé en copropriété a été écarté pour l’évaluation de biens en monopropriété, sans aucune justification.

Le terme n°7 : L’EPFIF abandonne ses prétentions pour suivre la position du commissaire du Gouvernement. Si la cour devait retenir ce terme, elle ne peut pas retenir les valeurs unitaires retenues proposées par le commissaire du Gouvernement, l’EPFIF et retenues par le juge.

Le terme n°9 : L’EPFIF considère désormais que la surface utile des locaux correspond à 740 m², afin de réduire la valeur du prix au m².

Le terme n°10 : L’EPFIF suit la position du commissaire du Gouvernement qui modifie la surface utile qu’il avait soumise au juge.

Sur les termes de comparaison proposés par l’EPFIF dans le cadre de l’appel. L’EPFIF suit la position du commissaire du Gouvernement et considère que la moyenne du prix est de 1.081 euros/m².

Sur les termes de comparaison proposés par Madame [Z] dans le cadre de son appel incident.

Le terme n°3 : Ce terme de comparaison doit être retenu suivant la surface utile.

Le terme n°4 : L’EPFIF considère que ce terme doit être rejeté sans développer aucun moyen ni en fait, ni en droit.

Le terme n°5 : L’EPFIF considère à tort que ce bien doit être écarté sans développer aucun moyen ni en fait, ni en droit.

Le terme n°6 : L’EPFIF considère à tort que ce bien doit être écarté sans développer aucun moyen ni en fait, ni en droit

L’EPFIF considère de façon systématique que les biens qui ont fait l’objet d’une acquisition par un promoteur qui avait obtenu un permis de construire doivent être écartés sans justifier en fait et en droit.

Le commissaire du Gouvernement conclut que :

Sur la surface à retenir, le mesurage effectué par géomètre expert donnant un total de 473m² ainsi que la définition qu’il donne d’une surface utile doivent être retenus. La surface de la mezzanine répond aux caractéristiques requises pour être qualifiée de surface utile. Son usage d’archives n’y fait pas obstacle, toute activité commerciale nécessitant un espace de stockage ou d’archives. La cloison de la mezzanine parait au vu des photos être en OSB, qui peut être utilisé pour les cloisons murales. L’escalier escamotable parait de bonne facture.

Sur les termes de comparaison, le commissaire du Gouvernement écartera les termes de l’intimée rejetés par le premier juge pour les mêmes raisons que celui-ci. Il a aussi procédé à des vérifications quant à la surface utile contestée de certains termes.

Terme DEM 3 : il doit être écarté, car il s’agit d’une vente de droits à construire.

Terme DEM 6 : il doit être écarté, car concernant un bien beaucoup plus grand que le bien préempté.

Terme CDG 1 : il doit être écarté, car faisant partie d’une copropriété.

Terme CDG 3 : il doit être écarté, car faisant partie d’une copropriété.

La moyenne de la valeur unitaire des termes retenus par le commissaire du Gouvernement après rectification des surfaces utiles est de 1.081 euros/m². Au regard de ces termes, la situation d’occupation ne représente pas un facteur de moins-value sur le marché local justifiant un abattement. La valeur du bien préempté devra être supérieure à la moyenne obtenue en raison de l’ancienneté des références. Il est donc proposé une majoration de 10%, ce qui donne un prix unitaire arrondi de 1.200 euros/m².

Dans ses dernières écritures :

Le commissaire du Gouvernement a étudié les termes avancés par l’intimée. Les termes 4 à 7 doivent être rejetés en ce qu’ils correspondent à des droits à construire.

Le commissaire du Gouvernement retient le terme DEM 13 avancé par l’appelant.

Synthèse des prétentions des parties

Jugement

Expropriant

Exproprié

Commissaire

du

Gouvernement

Prix

d’acquisition

733.150 euros

(473 m² x 1.550 euros/m²)

555.792 euros

(460,7 m² +[12,3m² x 0,2] x 1.200 euros)

A titre principal : 1.060.000 euros

(2.239 euros/m² x 473 m²)

A titre subsidiaire : 1.006.000 euros

(2.127 euros/m² (2.239 -5%)x 473 m²)

567.000 euros

(1.200 euros/m² x 473 m²)

— Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l’article R 311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 – article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l’appel étant du 19 juillet 2023, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles, il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l’espèce, les conclusions de l’EPFIF du 18 octobre 2023, de Mme [Z] du 25 mars 2024 et du commissaire du Gouvernement du 28 mars 2024 adressées ou déposées dans les délais règlementaires sont recevables.

Les conclusions de l’EPFIF du 4 juillet 2024 sont de pure réplique à celles de Mme [Z] et à celles du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables

Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 8 juillet 2024 sont de pure réplique à celles de l’EPFIF, appelant principal et à celles de Mme [Z], appelante incidente, ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables.

Les conclusions de Mme [Z] du 29 octobre 2024 sont de pure réplique à celles de l’EPFIF, appelant principal et à celles du commissaire du Gouvernement, appelant incident, ne formulent pas de demandes nouvelles, sont donc recevables.

— Sur le fond

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’il juge nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

À défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 duditest applicable.

Aux termes de l’article L 213'4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de l’EPFIF porte sur la fixation du prix, et sur l’article 700 du code de procédure civile, celui- ci contestant en outre la superficie retenue par le premier juge.

Les appels incidents de Mme [Z] et du commissaire du Gouvernement concernent le montant du prix du bien préempté.

S’agissant de la date de référence, non contestée en appel, le premier juge a retenu les possibilités d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de [Localité 31] Commune approuvé le 25 février 2020 exécutoire depuis le 30 mars 2020 en application de l’article L213-4 du code de l’urbanisme.

À cette date de référence, le bien préempté est situé en zone UM du PLUi.

Le commissaire du Gouvernement indique que cette zone correspond à des espaces mixtes de densité intermédiaire, au bâti hétérogène ; qu’elle regroupe de nombreuses fonctions urbaines (habitat, commerce, service, artisanat, équipements) ; que sont interdites des constructions à destination d’entrepôts de stockage, les installations destinées aux activités industrielles, les constructions à usage de centre des congrès et d’expositions, les dépôts de toute nature, les campings et installations de caravane ou aires d’accueil des gens du voyage.

Madame [C] indique que cette zone UM est ainsi définie :

«CARACTERE DE LA ZONE ET ENJEUX

La zone UM correspond à des espaces mixtes de densité intermédiaire, au bâti hétérogène. Cette zone mixte regroupe de nombreuses fonctions urbaines (habitat, commerces et services, activités, équipements). L’objectif poursuivi est de préserver la diversité des fonctions et la diversité morphologique du bâti et de maîtriser les densités en favorisant notamment des c’urs d’îlots aérés pour une composante paysagère plus affirmée. »

Elle ajoute que le terrain est indiqué comme devant comporter un linéaire commercial ; que l’implantation des constructions par rapport aux voies et aux emprises publiques ou voie privée est autorisée à l’alignement, conformément à l’article 2.1 du PLUI ; que l’article 2.4 indique « emprise au sol des constructions » et que le coefficient d’emprise au sol des constructions n’est pas réglementé ; que la hauteur maximale des constructions est limitée à 20 m ; que la densité des nouvelles constructions avoisinantes démontre une importante évolution du quartier, ce qui est un élément de valorisation majeure dans la détermination du prix de vente.

S’agissant de la consistance du bien, le premier juge indique :

— qu’il s’agit d’une construction d’angle en R+ 1, couvrant l’ensemble de la parcelle, dans laquelle est exercée une activité de contrôle technique automobile;

— qu’il est accessible par les transports en commun (station [Adresse 24] [Localité 29] [Adresse 11], desservi par la ligne de métro 7 à environ 850 m ; station [Adresse 28], desservi par une métro 12 à environ 750 m et plusieurs lignes de bus), et se situe à proximité de grands axes routiers franciliens (A 86,A1) ;

— que le local d’activité est un vaste espace, bétonné au sol comprenant, au niveau de l’entrée :

— une salle d’archivage indépendante ;

— des sanitaires ;

— un espace de bureau et salle d’attente ;

— une mezzanine, qui n’a pas été visitée, située au-dessus de l’espace de bureau, entièrement fermée par une cloison solide et apparaissant être assez haute de plafond ;

— que la toiture, apparente de l’intérieur, en structure métallique, apparaît dans un état correct.

Le premier juge a retenu que le local est dans un état correct, conforme à l’usage.

L’EPFIF conteste ce point de vue en produisant des photographies prises lors du transport sur les lieux et considère que le bien est dans état passable à mauvais, sans entretien manifeste et sans équipement spécifique.

Mme [Z] répond que le local est une construction ancienne, de type entrepôt, ossature béton et remplissage brique sous enduit ciment avec une nouvelle couverture à 2 × 2 pentes en fibrociment et onduclair sur charpente métallique à croisillons ; que devant le premier juge, l’EPFIF se contentait d’indiquer, concernant l’état du bien, que « l’ensemble est en état d’usage ; que l’adjectif qualitatif «passable » est un synonyme de « correct », de sorte qu’elle confirme l’approche du premier juge ; que le transport sur les lieux a permis de constater que le local occupé par un exploitant exerçant l’activité de contrôle technique automobile est équipé d’une fosse et d’un banc de freinage (pièce n° 3), que le sol bétonné est en état d’usage, que la salle d’attente est propre, que la toiture en structure métallique est dans un état correct, de la même façon que la salle d’archivage indépendante de l’espace de bureau.

Au regard du procès-verbal de transport et des photographies produites par l’EPFIF, la cour retiendra que le local, est propre dans l’ensemble, dans un état correct, conforme à l’usage à savoir une activité de contrôle technique.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès verbal de transport.

S’agissant de la date à laquelle le bien doit être estimé, il s’agit de celle de la première instance, soit le 20 juin 2023.

1° sur les surfaces

Le premier juge a rejeté la demande de l’EPFIF d’exclure la surface de mezzanine et de lui appliquer un coefficient de pondération et a retenu une surface de 473 m² mesurés par le géomètre expert.

L’EPFIF demande l’infirmation du jugement en demandant de retenir une pondération à 0,2 de la surface de la mezzanine de 12,3 m².

Il fait valoir en produisant des photographies que :

' ce que le tribunal dénomme « cloison solide » est constituée, en réalité, de planches de bois recyclé ;

' l’accessibilité de la mezzanine est assurée par une échelle accordéon ;

' cet espace n’est pas praticable, il n’est pas utilisé à des fins de bureau et aucun déplacement ne peut en être assuré : il n’est utilisé qu’à usage de stockage d’archives d’après les dires de l’occupant au cours du transport.

Il en conclut que cette mezzanine ne peut être évaluée de la même manière qu’un m² d’ateliers ou de bureaux.

Madame [Z] et le commissaire du Gouvernement demandent la confirmation du jugement.

Il ressort des pièces versées aux débats :

' que lors du transport sur les lieux, l’EPFIF et Madame [Z] étaient en désaccord sur la prise en compte de la superficie de la mezzanine, et que celle-ci n’a pas été visitée ; le premier juge indique : « elle se situe au-dessus de l’espace de bureaux ; elle est entièrement fermée par une cloison en parpaings et apparaît être assez haute de plafond ; elle est accessible par un escalier repliable situé sur le côté » ;

' Madame [Z] a fait effectuer un mesurage par un géomètre-expert DML (pièce n° 5) qui a effectué un mesurage en surface utile brute, dont il donne la définition, et qui a retenu à ce titre pour la mezzanine une superficie de 12,3 m², le géomètre expert ayant notamment mentionné qu’il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure 1,80 m, ce qui démontre que la mezzanine a une hauteur supérieure ;

' Madame [Z] verse aux débats un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 2 février 2024 (pièce n° 24) qui décrit la mezzanine comme un « espace clos par des éléments de bois agglomérés équipé d’étagères en périphérie », ce qui ne correspond pas aux « planches de bois recyclées » invoqué par l’EPFIF ;

' s’agissant de l’accès à la mezzanine, celui-ci s’effectue par une porte en bois donnant sur un escalier métallique d’une dizaine de marches, fixé au droit du mur pour assurer la sécurité des usagers, qui est escamotable ;

' le commissaire de justice a procédé au mesurage de la mezzanine en relevant que sa superficie est d’environ 12,25 m² ;

' ' la mezzanine est directement située en dessous de la partie du toit onduclair, bénéficie d’une lumière naturelle, complété par un éclairage suspendu de type néon LED ;

— Le commissaire de justice note dans son constat que l’escalier est solidement fixé, ferme sous le pas et permet un accès sûr;

' le commissaire de justice a considéré qu’elle pouvait être utilisée « à usage de bureaux, y compris en laissant place à des étagères périphériques » .

Au vu de ces éléments, le premier juge a exactement considéré que la mezzanine a une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, qu’elle est entièrement fermée par une cloison solide, qu’elle est accessible par un escalier mobile et qu’elle constitue une surface à part entière du local.

Il convient donc de confirmer le jugement qui a exactement retenu la surface de 473 m² de surface utile mesurée par le géomètre expert.

2°Sur la fixation du prix

Dans le cadre de la méthode par comparaison pour un bien préepmté occupé, non contestée en appel, le premier juge après examen des termes des parties a retenu une valeur unitaire de 1550 euros/m², en indiquant que la situation d’occupation ne représentait pas sur le marché immobilier un facteur de moins-value comme retenu par l’EPFIF et Mme [Z].

Il convient d’examiner les références des parties :

1° Les références de l’EPFIF

A l’appui de sa demande de retenir une valeur unitaire de 1200 euros/m², l’EPFIF propose cinq termes avec les références cadastrales et de publication, à savoir quatre références sur les douze proposées en première instance et une nouvelle référence:

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

T1

CG1

15 mai 2018

[Adresse 13]

A 28

199 m² de terrain

350 m² SU

550'000

1571 en valeur libre

bureau, atelier

T2

9 mars 2017

[Adresse 7]

B 93,95

1404 m² de terrain

498 m² SU

800'000

1606,43 en valeur libre

entrepôt avec pièces et blocs sanitaire

T3

11 janvier 2018

[Adresse 6]

L 57

1400 m² de terrain

1557 m² SU

1'650'000

939 en valeur occupée

bâtiment professionnel proche métro, R+2 à usage de bureaux et d’ateliers

loyer : 126'800 116 euros, taux de capitalisation : 7,6 %

T4

6 avril 2018

[Adresse 10]

X 74

498 m² de terrain

560 m²SU

1 000 000

1785,71 en valeur libre

bâtiment professionnel, construction 1905, atelier, garage et entrepôt

T5

21 août 2020

[Adresse 15]

A 151

198 m² de terrain

370 m² SU

310'000

838 en valeur occupée

un garage automobile à l’enseigne Oasis Auto occupé

T1

Madame [Z] demande d’écarter ce terme en indiquant qu’architecturalement, le bien ressemble à une maison d’habitation transformée en un local à usage d’entrepôt, de bureaux et d’ateliers, ce qui n’est pas similaire à un local à usage de garage automobile en terme de configuration ; que cette parcelle localisée à l’extrémité nord-est de la commune d'[Localité 23], se situe de l’autre côté du périphérique de [Localité 30] (A 86), pratiquement en bord de Seine et du stade de [27], de sorte que ce terme ne bénéficie pas d’une situation géographique similaire ; surtout, elle se situe dans la zone UH, dite « d’habitat pavillonnaire », du PLUi de [Localité 31] Commune, au sein de laquelle la hauteur des constructions est notamment limitée à 11 m (pièce n° 9).

Le commissaire du Gouvernement propose également ce terme.

Il n’est pas contesté que ce bien se trouve en zone UH dite d’habitation, mais le zonage reste comparable à la zone UM du bien préempté, correspondant à une zone mixte regroupant de nombreuses fonctions urbaines dont de l’habitat.

Ce terme récent, portant sur un bien de consistance comparable, même s’il s’agit d’un local à usage d’entrepôt de bureaux et d’ateliers, sera retenu.

T2

Ce terme datant de plus de cinq ans est trop ancien et sera donc écarté.

T3

Madame [Z] demande d’écarter ce terme en produisant une photographie en indiquant que les locaux ne correspondent visiblement pas à un garage automobile, sur une surface utile de plus de trois fois celle du bien préempté et que l’immeuble s’élève en R +1 et qu’enfin il est situé au-delà de la route nationale 2 à [Localité 29] ; qu’enfin la parcelle est soumise aux dispositions de la zone UA du PLUi d’Est ensemble, correspondant à un secteur d’activité économique du territoire et au sein duquel les constructions à destination de logements sont interdites (pièces11 et 12).

Le commissaire du Gouvernement le retient après vérification au cadastre sur les actes d’une surface utile de 1704 m², soit une valeur unitaire de 968 euros/m².

Si le bien est situé en zone AU du PLUI d’Est ensemble, il est indiqué la possibilité d’extension limitée de logement existant à la date d’approbation du règlement du 4 février 2020.

Bien que la superficie soit plus importante, il s’agit d’un bien de consistance comparable ; il sera donc retenu pour une surface utile vérifiée par le commissaire du Gouvernement de 2704 m² soit une valeur unitaire de 968 euros/m².

T4

Madame [Z] demande de retenir ce terme en indiquant qu’il s’agit d’une vente ancienne à pondérer à la hausse.

Le commissaire du Gouvernement retient également ce terme.

Ce terme non contesté correspondant à un bâtiment professionnel à usage de garage, d’ateliers d’entrepôt sera donc retenu.

T5

L’EPFIF indique que ce terme est intéressant, car il porte sur un bien similaire, sans qualité architecturale particulière, disposant d’un usage effectif similaire, d’une surface utile proche, de locaux également édifiés sur l’intégrité de la parcelle de sorte que comme le bien à évaluer, aucun stationnement sur la parcelle n’est possible et il produit à l’appui une photographie.

Madame [Z] demande d’écarter ce terme en indiquant que la parcelle est située de l’autre côté du périphérique de [Localité 30], près du bord de celle du stade de [27], dans un environnement industriel, commercial et artisanal différent du bien préempté ; qu’elle est située en outre en zone UH, dite d’habitat pavillonnaire, laquelle règlemente la hauteur totale des constructions à 11 m maximum, tandis que la parcelle préemptée, située en zone UM, autorise la construction de 20 m de hauteur.

Le commissaire du Gouvernement retient ce terme.

Ce terme est situé à [Localité 23], le zonage différent en UH n’est pas déterminant en ce qui concerne la hauteur totale des constructions, il est comparable en consistance s’agissant d’un hangar avec trois bureaux.

Ce terme récent et comparable sera donc retenu.

2° Les références de Mme [Z]

Mme [Z] propose sept termes avec les références cadastrales et de publication :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie/m²

Prix en euros

Prix en euros/m²

Observations

I1

T4

6 avril 2018

[Adresse 10]

498 m² de terrain

560 m² SU

1 000 000

1785,71 en valeur libre

bâtiment professionnel construction 1905 atelier, garage, entrepôt

I2

11 mars 2022

[Adresse 9]

195 m² une loi Carrez

370'000

1897 en valeur occupée

local à usage de garage atelier, contrôle technique « [25] »

I3

27 décembre 2018

[Adresse 14]

340 m² SU

625'000

1838,24 en valeur occupée

bâtiment en R+1 à usage industriel avec atelier, bureau, magasin [32]

I4

pièce n°15

13 juin 2022

[Adresse 1]

960 m² le terrain

800 m² surface bâtie

2'400'000

3000 en valeur libre

un local à usage de garage automobile « garage auto ILTA »

I5

pièce n°16

30 août 2022

[Adresse 17]

462 m² de terrain

307 m² surfac bâtie

700'000

2280 en valeur libre

local à usage de garage automobile « garage auto Jak »

I6

pièce n°17

12 juin 2018

[Adresse 21]

375 m² de terrain

soit 375 m² surface bâtie

682'000

1819 en valeur libre

local à usage commercial exploité à type de garage automobile « autolak-Service »

I7

pièce n°18

30 mars 2023

[Adresse 8]

886 m² de terrain

704 m² surfacent bâti

2'150'000

3054 en valeur libre

locaux sans activité particulière et antérieurement mais comparable à un local à usage de garage

I1

Cette référence était proposée en première instance par l’EPFIF.

L’EPFIF ne critique pas ce terme.

Ce terme a déjà été retenu.

I2

L’EPFIF demande d’écarter ce terme s’agissant d’une copropriété.

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ce terme pour le même motif.

Ce terme correspondant à un bien faisant partie d’une copropriété n’est pas comparable en consistance juridique et sera donc écarté.

I3

Ce terme également proposé par le commissaire du Gouvernement qui indique que la consultation des données cadastrales 2018, année de cession du terme de comparaison, fait état de deux ateliers de 445 m² et de 295 m² soit un total de 740 m² et il retient une valeur unitaire de 845 euros/m²/

L’EPFIF ne critique pas ce terme et reprend les corrections précisées par le commissaire du Gouvernement.

Ce terme comparable en consistance sera retenu après vérification par le commissaire du Gouvernement de la surface utile, pour une valeur de 845 euros/m².

I4

L’EPFIF demande d’écarter ce terme correspondant à une acquisition par un promoteur qui avait obtenu sur le terrain un permis de démolir la construction et de construire purgé de tout recours, en vue de la réalisation d’un ensemble immobilier de 38 logements, avec 35 places en ce sol, pour une surface de plancher totale de 2313 m².

Le commissaire du Gouvernement demande également d’écarter ce terme correspondant à des droits à construire comme le confirme l’acte d’acquisition fourni par Madame [Z].

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ce terme correspondant à des droits à construire.

Il est de principe que les cessions de droits à construire doivent être écartées. En effet, le constructeur, maître de l’ouvrage, a acquis la possibilité de construire sur un terrain donné une surface hors 'uvre importante, tous coûts, frais et travail en amont payés, le prix qu’il accepte représente la charge foncière, elle-même constituée, dans les zones d’aménagement concerté, à titre indicatif, des coûts suivants : achat du terrain, indemnité d’éviction commerciale, frais de notaire, avocat, géomètre, frais de démolition, sondages, travaux de voirie, espaces verts, équipement de parking, plafond légal de densité, frais d’architecte, de maîtrise d''uvre, frais de bureau de contrôle, frais d’assurance, frais financiers, TVA résiduelle.

Ce terme correspondant à des droits à construire non comparable sera en conséquence écarté.

I5

L’EPFIF demande de rejeter ce terme correspondant à une acquisition par un promoteur qui annonçait expressément : « l’acquéreur déclare qu’il entend le démolir pour y édifier un immeuble à usage de résidence senior» ; à la date de l’acquisition , le permis de démolir et de construire n’avait pas encore été accordé, mais il l’a été en juillet 2023.

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ce terme correspondant à des droits à construire d’une résidence senior comme le confirme l’acte d’acquisition fournie par Madame [Z].

S’agissant de droit construire une résidence senior, ce terme non comparable sera rejeté.

I6

L’EPFIF demande de rejeter ce terme correspondant à une acquisition par un promoteur qui avait obtenu sur le terrain un permis de démolir la construction existante et de construire purgé de tout recours, le projet portant sur la construction d’une surface plancher de 850 m².

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ce terme correspondant à des droits à construire.

Ce terme correspondant à des droits à construire d’un immeuble 9 d’habitation comme indiqué dans l’acte d’acquisition fournie par Madame [Z], non comparable sera écarté..

I7

L’EPFIF demande d’écarter ce terme correspondant à une acquisition par un promoteur qui a obtenu sur le terrain permit démolir la construction existante de construire purgé de tout recours aux fins de réalisation de 34 logements et un local de bureau.

Le commissaire du Gouvernement demande d’écarter ce terme correspondant à des droits à construire.

Ce terme correspondant à des droits à construire d’un immeuble 9 d’habitation comme indiqué dans l’acte acquisition produit par Mme [Z], ce terme sera rejeté pour les mêmes motifs que le terme

I4.

Madame [Z] indique que la promesse de vente signée le 25 novembre 2021 avec la SCI [Localité 30] INVEST portant sur le bien préempté ne comportait aucune condition suspensive autre que celles obligatoires, c’est-à-dire une servitude d’urbanisme, l’exercice du droit de préemption de préférence, pour un prix d'1'100'000 euros soit 2325 euros/m² en valeur occupée.

S’agissant d’une promesse de vente et non d’une mutation effective, celle-ci sera écartée.

Elle fait état de la nette augmentation des prix à [Localité 23] entre 2018 et 2022 liée au prolongement de la ligne 12.

Cependant, il s’agit de données générales ; en outre, en application de l’article L322-2 du code de l’expropriation alinéa 4, quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les 3 années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble.

3° Les références du commissaire du Gouvernement

Le commissaire du Gouvernement propose 8 termes avec les références de publication les localisation étant indiquées dans les termes précédents :

N° du terme

Date de vente

Prix/euros

Etat

Surface SU vérifiée au cadastre ou sur les actes

Prix en euros/m²

CG1

15 mai 2018

550'000

libre

350

1571

CG2

11 janvier 2018

1'650'000

occupé

1704

968

CG3

6 avril 2018

1 000 000

libre

560

1786

CG4

30 juin 2020

255'000

libre

338,52

753

CG5

27 décembre 2018

625'000

occupé

740

845

CG6

2 mai 2018

300'000

libre

540

556

CG7

5 février 2020

450'000

libre

338,52

1329

CG8

21 août 2020

310'000

libre

370

838

moyenne

1081

CG1

Ce terme a déjà été retenu.

CG2

Ce terme a déjà été retenu.

CG3

Ce terme a déjà été retenu.

CG4

Madame [Z] indique que le commissaire du Gouvernement avait proposé une valeur unitaire de 812,10 euros/m² pour une surface utile de 314 m².

Cependant, le commissaire Gouvernement a vérifié en appel les surfaces utiles au cadastre pour les actes.

S’agissant d’un bien comparable en consistance et d’une vente récente, ce terme sera retenu pour une valeur de 753 euros/m².

CG5

Ce terme a déjà été retenu.

CG6

Madame [Z] indique que les surfaces indiquées sur DVF, GEOFONCIER ne correspondent pas aux surfaces utiles aux surfaces réelles bâties, de telle sorte que seule la surface utile de 330 m² initialement proposée par le commissaire du Gouvernement doit être retenue ; qu’en tout état de cause, ces parcelles se localisent à l’extrême nord-est de la commune d'[Localité 23] de l’autre côté du périphérique, pratiquement en bord de Seine et du stade de [27] et ne se situent dans une zone UH dite d’habitation pavillonnaire au sein de laquelle la hauteur totale des constructions est notamment limitée à 11 m.

Il convient de retenir la surface utile vérifiée par le commissaire du Gouvernement de 540 m².

Ce bien se trouve dans la localité d'[Localité 23].

Si le zonage est UH, il reste comparable au zonage du bien préempté.

Cependant, la valeur de ce terme de 553 euros/m² est manifestement déconnecté du marché local.

Ce terme sera donc écarté.

CG7

Madame [Z] demande d’écarter ce terme en indiquant que le commissaire du Gouvernement conteste la surface utile du terme de comparaison retenue par le premier juge, que la parcelle se situant en zone UH dite d’habitat pavillonnaire limitant la hauteur totale des constructions à 11 m.

Il convient de retenir la surface utile vérifiée par le commissaire du Gouvernement de 338,52 m².

Le zonage reste comparable.

Ce terme récent et comparable en consistance sera retenu.

CG8

Ce terme a déjà été retenu.

La moyenne des termes retenus est donc de:

1571+968+1786+838+753+ 845+1329=8090/7=1155 euros/m².

La situation libre ou occupée des termes n’est pas discutée en appel.

Il convient de tenir compte :

— de l’ancienneté des références de 2018 à 2020, le jugement étant du 20 juin 2023 et en conséquence de l’évolution du marché local ;

— du zonage moins favorable des termes situés en zone UH du PLUI de [Localité 31] Commune et UA du PLUI d’Est Ensemble, le bien préempté étant en zone UM avec possibilité d’une construction à 20 mètres ;

— de la bonne localisation du bien préempté à [Localité 23], à 700 mètres de l’hôtel de Ville.

Il convient en conséquence de retenir une valeur unitaire supérieure à la moyenne fixée à 1400 euros/m².

Le prix du bien préempté est donc fixé à :

473 m² X 1400 euros=662 200 euros en valeur occupée.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

— Sur les dépens

L’EPFIF n’a pas formé appel au titre des dépens de première instance.

Mme [Z] perdant le procès sera condamnée aux dépens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le premier juge a condamné l’établissement public foncier d’Île-de-France à payer à Madame [O] [Z] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’EPFIF a formé appel sur l’article 700 du code de procédure civile ; il indique qu’il ressort de l’alinéa 3 de cet article, ainsi que de l’article R.213-10 du code de l’urbanisme et de l’article R.213-11 alinéa 3 du même code que la saisine du juge de l’expropriation découle d’un refus du propriétaire et d’une obligation réglementaire imposée au titulaire du droit de préemption.

L’EPFIF demande à la cour de tenir compte de ces particularités et de réformer le jugement.

L’équité commande cependant de confirmer le jugement qui a condamné l’Établissement Public Foncier d’Île-de-France à payer à Madame [Z] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter Mme [Z] et l’EPFIF de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Statuant dans la limite des appels,

Déclare recevables les conclusions des parties ;

Infirme partiellement le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau,

Fixe à 662 200 euros en valeur occupée, le prix d’acquisition du bien appartenant à Mme [O] [Z], [Adresse 2] (93), sur la parcelle cadastrée [Cadastre 26] d’une superficie de 487m² ;

Confirme le jugement en ses autres dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Madame [O] [Z] aux dépens d’appel ;

Déboute l’Etablissement Foncier d’Ile de France et Mme [Z] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT