Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 expropriation, 27 février 2024, n° 21/06098

TGI Pontoise 13 août 2021

CA Versailles
Infirmation partielle 27 février 2024

Arguments

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Accepté
Comparaison des références d'indemnisation
La cour a estimé que les références fournies par l'appelant étaient plus pertinentes et que le montant de l'indemnité devait être réévalué en conséquence.
Rejeté
Indemnité pour dépréciation du surplus
La cour a confirmé que les parcelles expropriées ne formaient pas une unité foncière avec le pavillon de l'intimée, rendant la demande d'indemnité pour dépréciation du surplus irrecevable.
Rejeté
Droit à l'indemnité au titre de l'article 700
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'intimée succombait dans ses prétentions.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 expropriation, 27 févr. 2024, n° 21/06098
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	21/06098
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Pontoise, EXPRO, 13 août 2021, N° 21/18
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien DENEUX
Cabinet(s) :	LEICK RAYNALDY ET ASS
Parties :	Etablissement Public LA REGION ILE DE FRANCE, L' établissement public Grand Paris Aménagement

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 70H

4ème chambre expropriations

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 27 FEVRIER 2024

N° RG 21/06098 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UYT7

AFFAIRE :

Etablissement Public LA REGION ILE DE FRANCE

[G] [O]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Août 2021 par le juge de l’expropriation de PONTOISE

RG n° : 21/18

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M. [I] [W] (Inspecteur divisionnaire),

M^e Christophe DEBRAY,

M. [B] [F] (Commissaire du gouvernement)

et les parties

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Etablissement Public LA REGION ILE DE FRANCE

Par l’agence des espaces Verts – avec le concours de

L’établissement public Grand Paris Aménagement

représenté : le DIRECTEUR DE LA DNID, pris en la personne de M. [I] [W] (Inspecteur divisionnaire)

APPELANTE

****************

Madame [G] [O]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représentant : M^e Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 et M^e Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0164

INTIMÉE

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Monsieur [B] [F], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Janvier 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE

****************

La région Ile-de-France, représentée par la Direction nationale des interventions domaniales, procède à l’expropriation de trois parcelles cadastrées AD [Cadastre 1], AD [Cadastre 2] et AD [Cadastre 4] sise à [Localité 12] (Val d’Oise), en nature de jardin, d’une superficie de 984 m², appartenant à Mme [O], et ce, aux fins de réaliser un périmètre d’intervention foncière des Buttes du Parisis. La déclaration d’utilité publique est datée du 20 juillet 2015, a été prorogée le 17 juillet 2020, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 7 février 2017.

Saisi par Mme [O] selon requête datée du 23 mars 2021, le juge de l’expropriation de Pontoise a par jugement en date du 13 août 2021 fixé l’indemnité due à Mme [O] à 39 966,40 euros, sur la base de 36 euros/m², a rejeté la demande au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus, et a condamné la région Ile-de-France à payer à Mme [O] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 30 septembre 2021, parvenue au greffe le 4 octobre 2021, la région Ile-de-France a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 3 décembre 2021, la région Ile-de-France expose :

— que les parcelles en cause sont classées en zone N 'zone naturelle à protéger en raison de la qualité du paysage et des éléments qui la composent ' ;

— que les références retenues par le premier juge ne sont pas directement comparables ;

— qu’en effet, il est nécessaire de comparer les biens dont s’agit avec d’autres présentant des caractéristiques similaires ; que les quatre références retenues par le juge de l’expropriation sont toutes classées en zone urbaine constructible et situées en secteur d’habitat dense ;

— qu’elle produit des références plus pertinentes, notamment quatre accords amiables récents portant sur des terrains d’agrément proches d’un secteur urbanisé.

La région Ile-de-France demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et d’allouer à Mme [O] une indemnité de dépossession globale de 12 700 euros (sur la base de 11 euros/m²) dont 1 874 euros au titre du remploi.

Dans son mémoire parvenue au greffe le 18 février 2022, Mme [O] réplique :

— que les parcelles sont situées en zone N du plan local d’urbanisme ;

— que la constructibilité y est admise mais limitée ;

— que des réseaux sont présents à proximité, les terrains dont s’agit étant situés en bordure de plusieurs maisons d’habitation ;

— que s’il ne s’agit pas de terrains à bâtir, ils bénéficient d’une plus-value liée à leur situation privilégiée ; qu’il faut donc retenir une valeur médiane entre celle d’un terrain à bâtir et celle d’un terrain agricole ;

— que le chemin desservant les parcelles est en réalité une voie carrossable bordant l’arrière de maisons d’habitation ;

— que les offres de la partie adverse se fondent sur des terres agricoles uniquement desservies par un chemin rural ;

— que pour sa part, elle se prévaut de mutations récentes portant sur des terrains présentant des caractéristiques similaires sis sur la même commune ;

— qu’il y a lieu à indemnisation pour dépréciation du surplus, sur la base de 20 % de la valeur de la maison d’habitation, laquelle sera dépréciée par la privation de la possibilité d’utiliser le jardin.

Mme [O] demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il lui a alloué la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— l’infirmer sur le surplus ;

— fixer à 125 000 euros l’indemnité de dépossession à elle due (en ce compris la somme de 80 000 euros au titre de l’indemnité pour dépréciation du surplus) ;

— subsidiairement, confirmer le jugement ;

— condamner la région Ile-de-France au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le 10 mai 2022, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire dans lequel il a proposé à la Cour de confirmer le jugement, faisant valoir que la parcelle litigieuse est située en zone naturelle non constructible, en nature de friche rase, que les références retenues par le juge de l’expropriation ne sont pas probantes, et qu’il y a lieu de tenir compte de l’usage effectif du bien en cause (jardin d’agrément et verger).

Le 22 juillet 2022, la région Ile-de-France a déposé un mémoire complémentaire ; elle soutient que celui du commissaire du gouvernement est irrecevable pour avoir été déposé hors délai. Aux fins d’y répondre, sur le fond, elle soutient que les parcelles en cause n’ont pas de potentiel de constructibilité, et sont destinées à être incluses dans le périmètre régional d’intervention foncière de l’agence des espaces verts d’Ile de France. Elle ajoute que l’objectif de l’autorité expropriante est de reconnaître une destination naturelle à préserver.

Par courrier en date du 8 décembre 2023, la Cour a invité les parties à conclure sur le moyen relevé d’office, tiré de l’irrecevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement en application de l’article R 311-26 du code de l’expropriation.

Le commissaire du gouvernement et Mme [O] n’ont pas répondu à ce moyen.

MOTIFS

En vertu de l’article R 311-26 du code de l’expropriation :

A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

(…)

En l’espèce, le mémoire de l’appelante est parvenu au greffe de la Cour le 3 décembre 2021 et a été notifié au commissaire du gouvernement par le greffe par une lettre recommandée dont il a accusé réception le 6 décembre 2021. Le délai de trois mois imparti au commissaire du gouvernement pour répondre courait donc à cette date. Or son mémoire a été adressé au greffe le 10 mai 2022 soit hors délai.

Ledit mémoire est donc irrecevable, et par voie de conséquence celui de la région Ile-de-France en réponse, parvenu au greffe le 22 juillet 2022, est devenu sans objet.

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En application de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 7 février 2017).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2 du même code, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 13 août 2021.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 7 janvier 2013, date à laquelle la commune de [Localité 12] a approuvé le plan local d’urbanisme. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

Les parcelle litigieuses sont en nature de jardin d’agrément, tapissées d’herbe coupée de façon à imiter une pelouse, avec des buissons de fleurs et des arbres fruitiers, et sont situées à proximité d’un secteur bâti de la commune ; elles sont desservies par un chemin carrossable, dit '[Adresse 11]', l’autoroute A 15 étant proche.

La partie expropriée a versé aux débats quatre références de mutation :

— celle de la parcelle AR [Cadastre 8] (52 euros/m²) ;

— celle de la parcelle AZ [Cadastre 10] (72 euros/m²) ;

— celle de la parcelle AH [Cadastre 6] (124 euros/m²) ;

— celle de la parcelle AZ [Cadastre 9] (44,99 euros/m²).

Les trois dernières sont des parcelles classées en zone urbaine constructible, en secteur d’habitat dense, et ne sont donc pas probantes, étant rappelé que celle objet de la présente expropriation est classée en zone N. Concernant la première parcelle, il s’agit d’un bien situé en zone U constructible et ne peut donc pas être retenue.

L’appelante invoque divers actes d’adhésion ou accords amiables qui ont été conclus :

— le 25 mai 2018 avec Mme [K], au titre de trois parcelles sises au [Adresse 13], desservies par le chemin éponyme, sur la base de 11 euros/m² ;

— les 11, 15 avril et 3 juin 2021 avec Mme [H], Mme [X] et M. [Y], au titre d’une parcelle cadastrée AD [Cadastre 3], sise à [Localité 12], desservie par le [Adresse 11], sur la base de 13 euros/m² ;

— le 26 avril 2021 avec M. [C], portant sur trois parcelles sises à [Localité 12], desservies par le même chemin, sur la base de 11 euros/m² ;

— le 20 février 2018 avec Mme [D], au titre d’une parcelle sise [Adresse 14], à proximité de la parcelle objet du litige, sur la base de 14,78 euros/m².

Il s’agit de terrains d’agrément, partiellement boisés, en façade sur chemin carrossable et proches du secteur urbanisé de [Localité 12] et très semblables, en leur configuration, à la parcelle litigieuse.

La région Ile-de-France verse également aux débats également un acte d’acquisition par la Safer portant sur une parcelle AI [Cadastre 7] sur la base de 6,03 euros/m².

Mme [O] reconnaît qu’il ne s’agit pas de terrains à bâtir, mais prétend, pour obtenir une indemnité plus importante, qu’ils bénéficient d’une plus-value liée à leur situation privilégiée. Or il a été nécessairement tenu compte de leur situation dans les éléments de comparaison analysés supra.

Dans ces conditions, l’indemnité principale revenant à Mme [O] sera évaluée à 12 euros/m² soit 11 808 euros.

Selon les dispositions de l’article R 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique.

Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros

15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 021 euros

soit 2 021 euros.

La somme de 13 829 euros sera donc allouée à Mme [O].

S’agissant de l’indemnité pour dépréciation du surplus, le premier juge a rejeté la demande y relative, après avoir relevé que les parcelles en litige formaient une unité distincte du terrain sur lequel l’intimée possédait un pavillon, en étant séparées par un chemin.

En cas d’expropriation partielle, le surplus non touché par l’emprise peut quelquefois se trouver déprécié, et la nécessité qu’il y a à réparer l’intégralité du préjudice oblige l’expropriant à régler une indemnité de dépréciation du reste de la propriété. Celle-ci est due si les parcelles en cause forment une unité foncière.

Au cas d’espèce, il est constant que le pavillon de Mme [O] est séparé de la parcelle objet de l’expropriation par un chemin, lequel n’appartient pas à l’intéressée. En outre les deux biens n’ont pas été acquis en même temps. Il ne s’agit pas là d’une unité foncière, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande au titre de la décréciation du surplus.

Mme [O], qui succombe, sera déboutée de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— DECLARE irrecevable le mémoire déposé par le commissaire du gouvernement le 10 mai 2022 ;

— INFIRME le jugement en date du 13 août 2021 en ce qu’il a fixé à 39 966,40 euros l’indemnité de dépossession due à Mme [G] [O] ;

et statuant à nouveau :

— FIXE à 13 829 euros l’indemnité de dépossession due à Mme [G] [O] au titre des parcelles cadastrées AD [Cadastre 1], AD [Cadastre 2] et AD [Cadastre 4] sise à [Localité 12] (Val d’Oise), en nature de jardin, d’une superficie de 984 m² ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— REJETTE la demande de Mme [G] [O] en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Mme [G] [O] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,