RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°291

N° RG 25/00103 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JOH4

AV

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

20 décembre 2019 RG :17/01302

E.U.R.L. FL CAFE

C/

[F]

[G]

[G]

Copie exécutoire délivrée

le 14/11/2025

à :

Me [Localité 10] LEONARD

M^e Sabine MANCHET

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 14 NOVEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de PERPIGNAN en date du 20 Décembre 2019, N°17/01302

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Nathalie ROCCI, Présidente, et Madame Agnès VAREILLES, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente

Agnès VAREILLES, Conseillère

Christine CODOL, Présidente,

GREFFIER :

Madame [O] DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 Novembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

E.U.R.L. FL CAFE Société à responsabilité limitée à associé unique inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 453 393 944, dont le siège est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualités audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Arnaud TRIBILLAC de la SCP TRIBILLAC – MAYNARD, Plaidant, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTIMÉS :

Mme [O] [F] épouse [G]

née le 12 Octobre 1936 à [Localité 12] (Espagne)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES – PY – MOLINA – BOSC BERTOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Représentée par M^e Sabine MANCHET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [S] [G]

né le 07 Juillet 1932 à [Localité 11] (Espagne)

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représenté par M^e Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES – PY – MOLINA – BOSC BERTOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Représenté par M^e Sabine MANCHET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Mme [N] [G] épouse [G]

née le 24 Février 1957 à [Localité 8] (Espagne)

[Adresse 1]

[Localité 6] (Espagne)

Représentée par M^e Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES – PY – MOLINA – BOSC BERTOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

Représentée par M^e Sabine MANCHET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Avis de fixation de l’affaire à bref délai suite à renvoi après cassation avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Octobre 2025 (art.1037-1 et s. du CPC)

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie ROCCI, Présidente, le 14 Novembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Vu l’appel interjeté le 11 février 2020 par l’EURL FL Café à l’encontre du jugement rendu le 20 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Perpignan dans l’instance n° RG 17/01302 ;

Vu l’arrêt rendu le 14 novembre 2023 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 23-12.650), cassant et annulant partiellement l’arrêt du 22 novembre 2022 rendu par la cour d’appel de Montpellier (n° RG 20/00835) qui a infirmé partiellement le jugement rendu le 20 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Perpignan,

Vu la déclaration de saisine de la cour d’appel de renvoi de Nîmes du 13 janvier 2025 par l’EURL FL Café,

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 20 janvier 2025 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 19 juin 2025 par l’EURL FL Café, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 20 mars 2025 par Madame [O] [F] épouse [G], Monsieur [S] [G], et Madame [K] [I] épouse [G], intimés, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 20 janvier 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 9 octobre 2025.

Sur les faits

Par acte notarié du 24 mai 2004, Monsieur [S] [G], Madame [O] [F] épouse [G] et Madame [K] [I] épouse [G] ont donné à bail commercial à l’EURL FL Café, dans un immeuble à [Localité 7], un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée et un appartement réservé à l’habitation au premier étage, d’une superficie d’environ 100 M² chacun, moyennant un loyer trimestriel de 1 285 euros.

Par exploit du 11 décembre 2014, les consorts [G] ont fait délivrer à l’EURL FL Café une assignation devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Perpignan aux fins notamment de la voir condamner, sous astreinte, à évacuer l’appartement du premier étage de tout matériel appartenant au fonds de commerce, remettre les lieux en l’état en supprimant toutes les gaines de ventilation présentes et en bouchant les ouvertures réalisées. Il était également sollicité le paiement d’un reliquat de taxe d’ordures ménagères.

Par ordonnance du 29 avril 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Perpignan a constaté que la situation de l’appartement du premier étage avait été régularisée postérieurement à l’assignation. Il a donc rejeté l’ensemble des demandes des consorts [G] mais a ordonné une expertise, à la demande du preneur. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 29 août 2016.

Sur la procédure

Par exploit du 4 avril 2017, l’EURL FL Café a fait assigner Monsieur [S] [G], Madame [O] [G] et Madame [K] [G] devant le tribunal de grande instance de Perpignan en paiement de diverses sommes au titre des travaux de reprise de 1'appartement, de préparation et d’installation de la gaine d’extraction et de mise en conformité du local commercial.

Par jugement du 29 septembre 2017, le tribunal a ordonné une médiation. Aucun accord n’a pu être trouvé.

Par jugement du 20 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Perpignan a statué, au visa de l’article 1719 et de l’article 1188 du code civil, et :

« Vu le rapport d’expertise [B],

— Condamne in solidum Monsieur [S] [G], Madame [O] [G], Madame [N] [G] à payer à l’EURL FL Café les sommes de :

—  22.580,40 euros au titre des travaux de préparation et d’installation de la gaine d’extraction.

—  17.372,12 euros au titre du remboursement des travaux avancés par l’EURL FLCafé

—  3.307, 12 euros au titre des travaux de mise en conformité du local commercial.

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

— Condamne in solidum Monsieur [S] [G], Madame [O] [G], Madame [N] [G] à payer à l’EURL FL Café la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne in solidum Monsieur [S] [G], Madame [O] [G], Madame [N] [G] aux entiers dépens, en ce compris les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP Tribillac-Meynard Bellot, avocats. ».

L’EURL FL Café a relevé appel le 11 février 2020 de ce jugement pour le voir infirmer, annuler, ou réformer en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes de condamnation solidaire des consorts [G] au paiement de la somme de 49 720,67 euros au titre des travaux de reprise de l’appartement et de la somme de 12 000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Par arrêt du 22 novembre 2022 (n° RG 20/00835), la cour d’appel de Montpellier a statué et :

« Infirme le jugement rendu le 20 décembre 2019 par le tribunal de grande instance de Perpignan, sauf en ce qu’il a débouté la société FL Café de sa prétention visant à voir les consorts [G] condamnés à effectuer des travaux de rénovation du logement situé au premier étage et au remboursement d’une partie du loyer ;

Condamne la société FL Café à payer aux consorts [G] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables ;

Condamne la société FL Café aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise. ».

La société FL Café a formé un pourvoi en cassation.

Par arrêt du 14 novembre 2024 (n° de pourvoi A 23-12.650), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a statué et :

« Casse et annule, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de la société FL Café en paiement des sommes de 49 720,67 euros au titre des travaux de mise en conformité du logement et de 14 200 euros en réparation de son trouble de jouissance, l’arrêt rendu le 22 novembre 2022, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Nîmes ;

Condamne Monsieur et Madame [S] et [O] [G] et Madame [N] [G] aux dépens ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Monsieur et Madame [S] et [O] [G] et Madame [N] [G] et les condamne in solidum à payer à la société FL Café la somme de 3 000 euros ».

Le 13 janvier 2025, l’EURL FL Café a procédé à une déclaration de saisine par-devant la 4ème chambre commerciale de la cour d’appel de Nîmes.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions, l’EURL FL Café, appelante, demande à la cour, au visa de l’article 1719 du code civil, de :

« Déclarer la saisine régulière et recevable,

Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Perpignan en date du 20 décembre 2019 (RG 17/01302) (chefs du jugement expressément critiqués) en ce qu’il a rejeté les demandes de la société FL Café en paiement des sommes de 49.720,67 euros au titre des travaux de mise en conformité du logement et de 14.200 euros en réparation de son trouble de jouissance,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamner solidairement les consorts [G] au paiement de la somme de 49.720,67 euros, indexée sur l’indice BT01 au titre des travaux de remise en conformité du logement,

Condamner solidairement les consorts [G] au paiement de la somme de 26 400 euros au titre du préjudice de jouissance actualisé au jour de la décision à intervenir,

Condamner solidairement les consorts [G] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ».

Au soutien de ses prétentions, l’EURL FL Café, appelante, expose que les bailleurs considèrent l’appartement loué comme un lieu à usage d’habitation et non comme un prolongement du local commercial mis à disposition du preneur pour son activité de restauration.Leurs déclarations faites tant aux termes de l’assignation en référé que des conclusions déposées dans cette même instance constituent un aveu judiciaire. Ils ont exigé en justice que le local litigieux ne soit utilisé qu’à des fins d’habitation. Il n’existe pas de preuve du fait que le loyer n’aurait pas été adapté à une habitation. Un bail d’habitation, conclu pour un loyer trop faible, ne perd pas pour autant sa qualification de bail d’habitation.

L’appelante rappelle que les bailleurs sont tenus depuis l’origine du bail de respecter leur obligation de délivrance conforme. Or, l’ensemble des professionnels qui sont intervenus in situ ont tous fait le constat unanime de ce que l’appartement qui a été loué à l’EURL FL Café et pour lesquel elle s’acquitte d’une partie du loyer ne respecte pas les critères de décence.

L’appelante soutient qu’elle a été dans l’impossibilité de jouir paisiblement de l’appartement qui figure pourtant au bail commercial et justifie le paiement d’une partie du loyer honoré. Elle rétorque que le prix du loyer figurant au contrat de bail résulte de la loi des parties et que les bailleurs ont procédé à de très nombreuses augmentations de loyer depuis 2004, n’hésitant pas à dépasser le plafond légal. Le loyer mensuel a été fixé à 428 euros, pour une surface locative totale de 200m2. La moitié de la surface locative (100 m²) ayant été indisponible, l’EURL FL Café est fondée à réclamer la somme de 200 euros par mois au titre du préjudice de jouissance subi depuis la date de l’assignation en référé délivrée par les bailleurs le 11 décembre 2014.

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur [S] [G], Madame [O] [G] et Madame [K] [G], intimés, demandent à la cour de :

« – Sur la remise en état de la partie habitation,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté l’EURL FL Café de sa demande relative à la remise en état de l’appartement et la demande concernant le préjudice de jouissance,

Subsidiairement,

Vu les dispositions de l’article 1188 du code civil,

Vu la commune intention des parties,

Constater que le local du premier étage ne pouvait pas être loué pour y habiter,

Par conséquent,

Requalifier le bail d’habitation inclus dans le bail commercial en contrat de mise à disposition,

Débouter l’EURL FL Café de sa demande de remise en état des lieux ou encore de sa demande indemnitaire

Condamner enfin l’EURL FL Café au paiement de la somme de 6000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Sabine Manchet-Frontin. ».

Monsieur [S] [G], Madame [O] [G] et Madame [K] [G], intimés, répliquent que, depuis la signature du bail commercial, ils n’ont pas délivré un appartement pouvant être utilisé en habitation. Le preneur n’a jamais sollicité le respect du contrat jusqu’à leur intervention qui a donné lieu à l’ordonnance de référé du 29 avril 2015. Le preneur a conclu le contrat de bail, sachant qu’il ne pouvait pas utiliser l’appartement au-dessus du fonds de commerce comme habitation, compte tenu de son état particulièrement dégradé. S’il a été indiqué « réservé à habitation », c’est uniquement dans le but que l’appartement ne soit pas utilisé pour les besoins du commerce. Le loyer a été fixé en fonction des lieux et notamment du local d’habitation qui ne pouvait pas être occupé. A défaut, le loyer aurait nécessairement été bien plus important. Il convient de faire application du contrat en fonction de l’intention des parties sans s’arrêter au sens littéral. Il y aura donc lieu de requalifier le prétendu contrat de bail d’habitation en contrat de mise à disposition de locaux.

Enfin, les intimés soulignent que le loyer mensuel de 428 euros ne correspond qu’au montant du local commercial ; le loyer au titre du local d’habitation pourrait n’être que d’un euro symbolique. De plus fort, la demande indemnitaire n’est nullement justifiée.

Pour un plus ample exposé, il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

MOTIFS

1) Sur les travaux de mise en conformité du logement

Aux termes de l’article 1156 ancien du code civil, applicable aux faits de l’espèce, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes. Pour apprécier l’intention commune des parties au jour de la formation du contrat, le juge peut se référer au comportement ultérieur des parties de nature à la révéler (1re Civ., 9 novembre 1993, n° 91-22.059).

En l’occurrence, le bail notarié du 24 mai 2004 désigne les lieux loués comme un local commercial sis au rez-de-chaussée d’une superficie d’environ 100 mètres carrés et un appartement au premier étage d’une superficie d’environ 100 mètres carrés, réservé à l’habitation.

L’appartement du premier étage est donc clairement mentionné dans le bail comme inclus dans son assiette.

Il n’est nullement démontré que le prix du loyer fixé de 1 285 euros par trimestre ne soit pas en adéquation avec l’usage d’habitation de l’appartement du premier étage. En effet, cet appartement n’est accessible qu’à partir du local commercial de sorte qu’il ne pouvait être donné à bail que simultanément avec le local commercial. La configuration des lieux est donc un facteur qui diminue d’autant la valeur locative de l’appartement du premier étage.

Dans le courrier de leur conseil du 16 juillet 2014, les bailleurs ont fait grief au preneur d’utiliser le local à usage d’habitation au premier étage comme annexe du fonds de commerce en entreposant notamment des marchandises. Dans leur assignation en référé du 11 décembre 2014 et leurs conclusions écrites, les bailleurs ont encore rappelé l’obligation d’utiliser le dit local exclusivement pour l’habitation et non pour l’activité commerciale, reprochant au preneur non seulement d’y entreposer des marchandises, d’y avoir installé des gaines de ventilation mais également d’y avoir aménagé un bureau. Ils ont demandé au juge des référés de constater que le preneur ne peut utiliser l’appartement du premier étage à une autre destination que celle d’habitation.

Il s’en suit que les bailleurs se sont prévalus sans ambiguitë de la destination à usage d’habitation de l’appartement du premier étage. Il ne saurait être déduit du non respect de leur obligation de délivrance et de la connaissance par le preneur de l’état particulièrement dégradé du logement, la volonté commune des parties de mettre à disposition de l’EURL FL Café un local au premier étage dont il ne pouvait faire aucun usage.

L’absence de réaction du preneur jusqu’à ce que les bailleurs lui demandent d’enlever du local réservé à l’habitation, les marchandises entreposées et les gaines de ventilation, ne saurait emporter valablement renonciation de sa part à se plaindre du caractère indécent du logement et à voir respecter les clauses du bail alors que, comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt de renvoi du 14 novembre 2024, le bailleur est tenu de délivrer au preneur, tout au long de l’exécution du bail, un logement en bon état de réparations, et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Et, ni la connaissance de l’état des lieux par le preneur, ni la faiblesse du loyer, n’exonère le bailleur de satisfaire à ses obligations.

Il convient, par conséquent, de condamner solidairement les consorts [G] au paiement de la somme de 49 720,67 euros, conforme au devis retenu par l’expert judiciaire, indexée sur l’indice BT01, au titre des travaux de remise en conformité du logement indécent à effectuer.

2) Sur le préjudice de jouissance

Les parties s’accordent pour fixer à la délivrance de l’assignation en référé, soit au 11 décembre 2014, le point de départ de la réparation du préjudice de jouissance du preneur.

Le loyer global a été fixé conventionnellement à la somme de 1 285 euros par trimestre, soit à 428 euros par mois. Le preneur produit un tableau duquel il ressort que, par l’effet de l’indexation, le loyer s’élevait à 1 872,45 euros au 1er juillet 2020, soit à 624 euros par mois.

Le local du premier étage n’a pas été totalement indisponible pour le preneur, ce dernier s’en étant servi de bureau et d’entrepôt de marchandises. Par ailleurs, le local réservé à l’habitation représente un intérêt moindre que le local commercial pour une société commerciale exploitant un débit de boissons. Enfin, la valeur locative de l’appartement du premier étage est également amoindrie du fait qu’il n’est accessible qu’à partir du local commercial.

Au vu de ces éléments, le préjudice de jouissance sera arrêté à 30 euros par mois, soit à 360 euros par an et à 3 960 euros sur la période de onze années considérée.

3) Sur les frais du procès

Les intimés qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de l’appelante et de lui allouer une indemnité de 2 500 euros, à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum Madame [O] [F] épouse [G], Monsieur [S] [G], et Madame [K] [I] épouse [G] à payer à l’EURL FL Café la somme de 49 720,67 euros, indexée sur l’indice BT01, au titre des travaux de remise en conformité du logement à effectuer,

Condamne in solidum Madame [O] [F] épouse [G], Monsieur [S] [G], et Madame [K] [I] épouse [G] à payer à l’EURL FL Café la somme de 3 960 euros en réparation du préjudice de jouissance,

Y ajoutant,

Condamne in solidum Madame [O] [F] épouse [G], Monsieur [S] [G], et Madame [K] [I] épouse [G] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne in solidum Madame [O] [F] épouse [G], Monsieur [S] [G], et Madame [K] [I] épouse [G] à payer à l’EURL FL Café une indemnité de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,