RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/02927 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FUIZ

Minute n° 23/00308

[I]

C/

[R]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de METZ, décision attaquée en date du 02 Décembre 2021, enregistrée sous le n° 21/000247

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2023

APPELANTE :

Madame [U] [I]

[Adresse 1]- [Localité 2]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉ :

Monsieur [F] [R]

[Adresse 4] – [Localité 3]

Représenté par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 octobre 2023, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 23 novembre 2023 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M. KOEHL, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me Stéphanie PELSER, Greffier placé

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au troisième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me Hélène BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

M. [F] [R] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 2] depuis le 25 juin 2015 et par lettre recommandée du 10 décembre 2019, il a mis en demeure Mme [U] [I] de quitter le logement qu’elle occupait selon lui sans droit ni titre.

Par ordonnance du 16 décembre 2020, le juge des référés de Metz a rejeté la demande d’expulsion formée par M. [R] aux motifs qu’elle se heurtait à une contestation sérieuse, Mme [I] invoquant un bail verbal.

Par acte d’huissier du 28 janvier 2021, M. [R] a fait assigner Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz aux fins de voir constater l’occupation sans droit ni titre de son logement, ordonner l’expulsion de Mme [I] et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation de 700 euros par mois à compter du 26 novembre 2019 et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] s’est opposée aux demandes et a sollicité la condamnation du demandeur à lui établir un bail écrit avec un loyer de 450 euros et à lui verser une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 2 décembre 2021, le tribunal a :

— condamné Mme [I] à restituer à M. [R] l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement

— ordonné à l’issue de ce délai l’expulsion de Mme [I] et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique

— débouté M. [R] de sa demande d’indemnité d’occupation et Mme [I] de ses demandes reconventionnelles

— condamné Mme [I] aux dépens.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 13 décembre 2021, Mme [I] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions hormis celle ayant rejeté la demande d’indemnité d’occupation.

Aux termes de ses dernières conclusions du 12 septembre 2022, l’appelante demande à la cour d’infirmer le jugement et de :

— dire que les rapports entre les parties ne peuvent être qualifiés de prêt à usage

— débouter M. [R] de ses demandes

— constater l’existence d’un bail verbal conclu avec M. [R] sur l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 2]

— ordonner à M. [R] de rédiger un contrat de bail écrit pour ce logement dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt et fixer le montant du loyer à 450 euros par mois

— déclarer irrecevable subsidiairement mal fondée la demande subsidiaire en paiement d’un loyer depuis l’entrée dans les lieux et la rejeter

— condamner M. [R] à lui verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle expose qu’en contrepartie de l’occupation du logement, elle exerçait la fonction de syndic bénévole et a pris en charge des travaux et les charges de copropriété, que M. [R] ne conteste pas avoir mis le logement à sa disposition, que la mise à disposition n’ayant pas été consentie à titre gratuit il s’agit d’un bail verbal et non d’un contrat de prêt, qu’elle établit par ses pièces avoir dépensé plus de 700 euros par mois de travaux et charges et conteste le prêt à usage retenu par le premier juge alors qu’un écrit était nécessaire par application des articles 1359 et suivants du code civil. Elle ajoute avoir vendu sa maison pour vivre avec M. [R], qu’un compromis de vente a été établi pour le logement occupé faisant état de sa qualité de locataire, qu’il n’y a pas eu de contrat de bail écrit compte tenu de leurs relations et qu’elle justifie d’un bail verbal par l’occupation à titre onéreux.

Sur la demande d’indemnité d’occupation, elle s’y oppose si le contrat de prêt est retenu, également si le bail verbal est validé et soutient que la demande nouvelle en appel de versement d’un loyer de 900 euros par mois est irrecevable puisque M. [R] n’avait sollicité que le versement d’une indemnité d’occupation à compter de la mise en demeure du 26 novembre 2019, ajoutant que cette demande est prescrite pour la période antérieure au 10 juin 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions du 10 juin 2022, M. [R] demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation et de :

— débouter Mme [I] de ses demandes

— la condamner à lui verser la somme de 900 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation depuis le 26 novembre 2019

— confirmer le jugement pour le surplus

— en cas de reconnaissance d’un bail, condamner Mme [I] à lui verser un loyer de 900 euros rétroactivement au jour d’entrée dans les lieux

— la condamner aux entiers dépens et à lui verser 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose admettre seulement que Mme [I] a engagé des frais en qualité de syndic bénévole qu’il lui a remboursés, que la qualité de syndic est contestable alors que les procès-verbaux produits ne le mentionnent pas comme copropriétaire et ne lui ont pas été notifiés, que le pouvoir produit est un faux contre lequel il a déposé plainte, que les procès-verbaux ne concernent qu’une année, qu’il n’a pas été informé ni donné son accord pour les travaux dans l’appartement et que l’appelante ne peut soutenir avoir eu un contrat de bail pendant 7 ans alors qu’elle n’a réglé que quelques frais sur une année. Il reprend à son compte la motivation du jugement et sur appel incident sollicite une indemnité d’occupation à hauteur de 900 euros par mois compte tenu de la valeur locative du bien, à défaut la même somme au titre de loyer si l’existence d’un bail est retenue.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2023.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’existence d’un bail verbal

Selon l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

La preuve de l’exécution d’un bail ne pouvant résulter de la simple occupation des lieux, dès lors qu’elle suppose, de la part de celui qui s’en prévaut, aussi bien l’accomplissement des obligations que l’exercice des droits en découlant, l’existence d’un tel contrat ne peut être reconnue sans constater le versement d’un loyer.

Il appartient à Mme [I] qui s’en prévaut de rapporter la preuve de l’existence d’un contrat de bail verbal et donc de l’accord des parties sur la chose louée et sur le prix.

En l’espèce, le premier juge a exactement relevé que M. [R] admet que l’appartement qu’il a acquis en juin 2015 a été occupé par Mme [I] à partir de 2015 avec son accord, la nature des relations entre les parties étant sans emport sur le litige.

Si Mme [I] soutient avoir contribué mensuellement à la location par son activité de syndic bénévole, il a été justement relevé par le premier juge que cette activité limitée ne pouvait être considérée comme une contrepartie sérieuse et suffisante de l’occupation du logement, et ce d’autant qu’il ne ressort d’aucune pièce que le propriétaire aurait accepté que cette activité vienne en contrepartie de la location alléguée. S’agissant des travaux, c’est à juste titre et par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a considéré que l’appelante ne justifie de règlements de travaux et charges de copropriété que pour une somme de 12.659,50 euros soit 175,82 euros par mois depuis 2015, ce montant étant insuffisant pour caractériser un loyer au regard de la valeur de l’immeuble, étant ajouté que là encore l’accord du propriétaire pour que la prise en charge de ces frais viennent en contrepartie de l’occupation du logement n’est rapportée par aucune pièce.

Pour le reste, les attestations des deux filles de l’appelante, mineures au moment de la rédaction de leur témoignage, qui ne font état que des relations entre les parties sont d’une valeur probante insuffisante, et le compromis de vente produit par l’appelante ne comprend aucune clause relative à un contrat de bail en cours au profit de Mme [I] comme allégué, la seule mention de 'la confusion sur la tête de l’acquéreur des qualités de locataire et de propriétaire’ étant insuffisamment précise et probante.

En conséquence, en l’absence de preuve du paiement d’un loyer en contrepartie de l’occupation du logement, Mme [I] doit être déboutée de sa demande tendant à voir reconnaître l’existence d’un bail verbal et condamner M. [R] à établir un contrat de bail écrit. Le jugement est confirmé.

Sur le prêt à usage

Selon l’article 1875 du code civil, le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. Il peut être conclu verbalement et à défaut d’écrit, il appartient à celui qui s’en prévaut de rapporter la preuve de l’existence de ce prêt selon les règles du droit commun.

Il est rappelé que le prêt à usage ne se présume pas, alors même que la remise serait établie ou non contestée.

En l’espèce, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en retenant l’existence d’un prêt à usage. En effet, il résulte de ce qui précède que Mme [I] occupe le logement depuis 2015 avec l’accord de M. [R], ce qui est confirmé par le courrier de l’avocat de l’intimé indiquant qu’elle occupe l’appartement lui appartenant à titre gratuit et par la note d’audience du 7 octobre 2021 précisant que M. [R] a indiqué avoir laissé Mme [I] 'entrer dans les lieux en 2015 pour la dépanner dans l’attente d’un projet d’achat’ ce qui caractérise un prêt à titre gratuit. Il est rappelé qu’un tel prêt peut être conclu sans écrit, ce moyen étant sans emport.

Lorsqu’aucun terme n’a été convenu pour le prêt d’une chose d’un usage permanent, sans qu’aucun terme naturel soit prévisible, le prêteur est en droit d’y mettre fin à tous moments en respectant un délai de préavis raisonnable.

En l’espèce, le premier juge a exactement relevé qu’il était justifié d’une mise en demeure adressée à Mme [I] le 10 décembre 2019 lui demandant de quitter les lieux, que le propriétaire du logement avait ainsi manifesté sa volonté de mettre fin au prêt à usage et que Mme [I] avait bénéficié d’un délai de préavis raisonnable pour quitter les lieux, puisque la procédure au fond a été introduite 18 mois plus tard.

En conséquence, le jugement ayant ordonné à Mme [I] de quitter les lieux dans un délai de deux mois suivant la signification de la décision et à défaut son expulsion, est confirmé.

Sur l’indemnité d’occupation

En application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce qui précède que M. [R] a mis fin au prêt à usage de l’appartement occupé par Mme [I] et que celle-ci est occupante sans droit ni titre à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du jugement. En raison de l’occupation sans droit ni titre de l’immeuble, le propriétaire a droit à une indemnisation pour le préjudice causé du fait de cette occupation illicite et de la privation de la jouissance du bien immobilier.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation à 700 euros par mois et de condamner Mme [I] à verser cette somme à M. [R] à compter de l’expiration dé délai de deux mois suivant la signification du jugement. Le jugement est infirmé de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Mme [I], partie perdante, devra supporter les dépens d’appel et il est équitable qu’elle soit condamnée à verser à M. [R] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient en outre de la débouter de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné Mme [U] [I] à restituer à M. [F] [R] l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 2] dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement

— ordonné à l’issue de ce délai l’expulsion de Mme [U] [I] et de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique

— débouté Mme [U] [I] de ses demandes reconventionnelles

— condamné Mme [U] [I] aux dépens ;

L’INFIRME en qu’il a débouté M. [F] [R] de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation et statuant à nouveau,

FIXE l’indemnité d’occupation due par Mme [U] [I] à la somme de 700 euros ;

CONDAMNE Mme [U] [I] à verser à M. [F] [R] la somme de 700 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation, à compter de l’expiration du délai de deux mois suivant la signification du jugement du 2 décembre 2021 et jusqu’à libération effective des lieux ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [U] [I] à verser à M. [F] [R] la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme [U] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [I] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT