RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 23/03145 – N° Portalis DBVH-V-B7H-I6ZF

SI

JURIDICTION DE PROXIMITE D’ORANGE

12 septembre 2023 RG :1122000026

[C] NEE [F]

C/

[U]

[S]

Copie exécutoire délivrée

le

à :

Selasu AD CONSEIL

M^e Rougemont-Pellet

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 24 AVRIL 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juridiction de proximité d’ORANGE en date du 12 Septembre 2023, N°1122000026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

S. IZOU, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [L] [D] [Z] [C] NEE [F]

née le 27 Octobre 1945 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Didier ADJEDJ de la SELASU AD CONSEIL AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

INTIMÉS :

M. [X] [U]

né le 10 Juin 1946 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marie-Hélène ROUGEMONT-PELLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

Mme [H] [I] [B] [S] épouse [U]

née le 27 Février 1969 à [Localité 6] (ALLEMAGNE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie-Hélène ROUGEMONT-PELLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Février 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 24 Avril 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er janvier 1989, Madame [W] [F] a donné à bail à Monsieur [X] [U] et Mme [O] un logement au [Adresse 3] à [Localité 5] pour un loyer de 2 220 F.

Mme [L] [C] est devenue la nouvelle propriétaire du bien.

Monsieur [X] [U] a, par la suite, occupé les lieux avec sa nouvelle épouse, Mme [H] [S], suite au départ de Mme [O].

Le 23 avril 2021, Mme [L] [C] a fait délivrer à Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] un congé pour vendre avec effet au 31 décembre 2021. Les locataires ont décliné l’offre et sont demeurés dans le bien, à l’issue du congé.

Par assignation en date du 25 janvier 2022, Mme [L] [C] a assigné Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Orange aux fins notamment de voir déclarer valide le congé et ordonner leur expulsion.

Par un jugement contradictoire en date du 12 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Orange a :

— annulé le congé pour vente du 23 avril 2021 délivré par Mme [L] [C] à Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U],

— débouté Mme [L] [C] du surplus de ses demandes,

— condamné Mme [L] [C] à payer à Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] la somme de 800 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [L] [C] aux dépens,

— rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue le 6 octobre 2023, Mme [L] [C] a relevé appel de la décision, critiquant le jugement en l’ensemble de ses dispositions.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 31 janvier 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [L] [C],appelante, demande à la cour de :

Statuant sur l’appel interjeté d’un jugement rendu par la Chambre de Proximité d’Orange près le Tribunal Judiciaire de Carpentras en date du 12 septembre 2023,

Le réformera en tous ces points,

En conséquence,

— Juger que le congé pour vente délivré le 23 avril 2021 est valable.

Par voie de conséquence,

— Ordonner la résiliation du bail d’habitation unissant les parties à effet à la date du 31 décembre 2021.

— Juger que les locataires sont donc occupants sans droit ni titre depuis le 31

décembre 2021 du logement sis [Adresse 3] ' [Localité 5].

— Ordonner l’expulsion des locataires des lieux occupés au besoin en ayant

recours à la force publique ou via l’intervention d’un serrurier.

— Condamner Monsieur [U] [X] et Madame [U] née [S]

[H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, charges comprises, soit 14 944 ' arrêté au mois de janvier 2024, outre une indemnité d’occupation égale à la somme de 597,76 ' par mois à compter du mois de février 2024, et jusqu’à parfaite libération des lieux.

— Débouter Monsieur [U] [X] et Madame [U] née [S] [H] de leur demande de délai de grâce pour quitter les lieux.

— Condamner Monsieur [U] [X] et Madame [U] née [S]

[H] au paiement d’une somme de 10 000 ' à titre de dommages et intérêts.

— Condamner Monsieur [U] [X] et Madame [U] née [S]

[H] au paiement de la somme de 3 000 ' au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner Monsieur [U] [X] et Madame [U] née [S]

[H] en tous les dépens.

Au terme de leurs dernières conclusions notifiées le 3 février 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U], intimés, demandent à la cour de :

Vu les dispositions de la loi du 22 juin 1982 et notamment ses articles 2, 4 et 7

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment ses articles 15 et 21

Vu les dispositions des articles L412-3 alinéa 1 et L412-4 du Code de Procédure Civile d’Exécution

— Déclarer recevables et bien-fondés Monsieur [X] [U] et Madame [H] [I] [B] [U], née [S] en l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions

En conséquence,

À titre principal :

— Confirmer les dispositions du jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de

Carpentras, en sa Chambre de Proximité d’Orange, en date du 12 septembre 2023

— Annuler le congé délivré par Madame [C] le 21 avril 2023 à Monsieur [X] [U] et Madame [H] [I] [B] [U], née [S]

— Débouter Madame [L] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions notamment sa demande de résiliation du bail et en expulsion ainsi qu’au versement de dommages et intérêts

À titre subsidiaire :

Si par extraordinaire la Cour validait le congé

— Donner acte du paiement par Monsieur [X] [U] et Madame [H] [I] [B] [U], née [S] en faveur de Madame [C] d’une somme mensuelle de 597,76 ' entre janvier 2022 et février 2024

— Débouter Madame [C] de toute demande de condamnation pécuniaire au titre d’une indemnité d’occupation

— Juger que toute condamnation au versement d’une indemnité d’occupation ne pourra être ordonnée qu’en deniers ou quittance

— Accorder à Monsieur [X] [U] et Madame [H] [I] [B] [U],née [S] un délai de grâce initial à 1 an et rappeler son caractère renouvelable

En toutes hypothèses,

— Condamner Madame [C], sous astreinte de 150 '/jour de retard passé 15 jours de la signification de l’arrêt à intervenir, de délivrer à Monsieur [X] [U] et Madame [H] [I] [B] [U], née [S] :

o les quittances de loyer depuis septembre 2023

o subsidiairement, en cas de validation du congé, des quittances au titre du paiement d’une indemnité d’occupation pour la même période.

— Condamner Madame [L] [C] à verser à Monsieur [X] [U] et Madame [H] [S] épouse [U] une somme de 2.500 ' au titre de l’article 700 CPC

La clôture de la procédure est intervenue le 6 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 24 février 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur la validité du congé

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

'I – lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué… Le délai de préavis applicable au congé est de six mois, lorsqu’il émane du bailleur….

II – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis… A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local…

Mme [L] [C] fait valoir que l’intention frauduleuse du congé doit être prouvée par les preneurs tout comme le fait que le prix de vente proposé serait prohibitif.

Elle expose que le congé qu’elle a délivré est valide, justifiant de la réalité de son intention de vendre au vu des démarches par elle initiées et dont elle justifie. Elle ajoute s’être heurtée à une opposition de ses locataires à ce projet de vente, ces derniers ayant contesté immédiatement le congé et ayant refusé l’accès à l’intérieur de la maison, empêchant la prise de photographies.

Quant au prix de vente, elle expose qu’avec la crise sanitaire, le bien a pris de la valeur et que ce dernier a été correctement entretenu. Elle précise que le montant indiqué dans l’acte de partage aux termes duquel l’immeuble lui a été attribué, a été ramené à une fourchette basse par l’indivision pour limiter le paiement de droits et qu’il est normal qu’elle demande un montant supérieur qui n’est pas pour autant excessif. Elle précise que les intimés n’apportent pas d’éléments de comparaison probants.

Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] estiment que le congé est nul, en l’absence de réelle intention de vendre de Mme [L] [C], celle-ci n’ayant initié aucune démarche active après avoir délivré le congé, la première demande de visite du bien n’ayant été faite qu’en mars 2023. Ils contestent par ailleurs avoir fait obstacle aux visites, ayant simplement refusé la prise de photographies à l’intérieur du bien. Ils relèvent que la propriétaire a attendu la procédure en appel pour faire de nouvelles demandes de visite et faire réaliser le DPE ou encore mettre une annonce en janvier 2024 qui n’était plus active en octobre.

Quant au prix, ils exposent que ce dernier est excessif au regard du prix du marché, étant surévalué de plus de 30 %. Ils font valoir que des travaux doivent être réalisés dans le bien, ce dernier n’étant pas isolé ni aux normes électriques. Ils ajoutent qu’il a perdu en valeur, en l’état de la construction d’un lotissement attenant. Ils produisent des références de vente similaires dont les prix n’ont pas excédé 166 000 '. Ils ajoutent enfin que dans le cadre du partage, ce dernier avait été évalué en 2021 à la somme de 165 000 '.

Un congé ne peut être justifié que s’il est exclusif de toute intention frauduleuse de la part du bailleur. Les juges du fond saisis d’une contestation de congé doivent rechercher, lorsque cela leur est demandé, si le congé n’a pas été délivré frauduleusement.

L’intention frauduleuse sera appréciée à partir du comportement général du bailleur, le prix proposé pouvant être un indice de l’absence d’intention de vendre.

La charge de la preuve de l’intention frauduleuse pèse sur le locataire.

Le congé a été délivré à domicile le 23 avril 2021, par Mme [L] [C] avec une prise d’effet au 31 décembre 2021. Il concerne une maison type F4 avec garage et jardin situé à [Localité 5] [Adresse 2], l’adresse ayant cependant été changée en 2014 et étant désormais au [Adresse 3].

Mme [L] [C] a proposé à ses locataires d’acquérir le bien à un prix de 195 000 ', ce à quoi Monsieur [X] [U] a répondu le 16 mai 2021 en contestant le congé.

En l’absence de préemption par les locataires, Mme [L] [C] pouvait, dès lors, proposer le bien à la vente et il convient dès lors de s’attacher aux démarches positives qu’elle a initiées en ce sens.

Il n’est produit aucun mandat de vente passé auprès d’une agence immobilière. Quant à la mise en vente effective du bien, il est produit une seule annonce, sur le site le bon coin du 4 janvier 2024, qui n’était plus en ligne le 18 octobre 2024 ni sur d’autres sites, au vu d’un constat d’un commissaire de justice mandaté par les intimés.

Par ailleurs, les évaluations du bien ont été réalisées postérieurement à la date d’effet du congé. L’agence Côté Particuliers d'[Localité 4] a ainsi été mandatée le 4 juillet 2022 et a fait une évaluation au vu des informations données par l’appelante. Quant à l’agence Laforêt, une conseillère s’est rendue sur place le 13 mars 2023 puis à nouveau le 6 décembre 2023.

Il est également établi que le diagnostic de performance énergétique n’a été effectué que le 13 décembre 2023.

Il en résulte que ces démarches ne sont aucunement intervenues dans le délai du préavis mais ont toutes réalisées postérieurement, après qu’une action ait été initiée devant le premier juge, Mme [L] [C] n’ayant entrepris aucune démarche sérieuse pour mettre en vente l’immeuble, après la signification du congé.

Mme [L] [C] oppose le comportement de ses locataires qui auraient fait obstacle à la vente. Il est ainsi reproché à ces derniers d’avoir refusé que des photographies soient prises de l’intérieur de la maison, rendant difficile la commercialisation de la maison.

Il est produit le mail d’une conseillère de l’agence Laforêt qui fait état de ce refus et de la difficulté de vendre sans un visuel de l’intérieur, le 21 décembre 2023. Un autre conseiller immobilier a, indiqué, dans un courrier du 12 décembre 2024 qu’il ne pouvait assurer la commercialisation du fait du positionnement des locataires.

Outre que ces échanges sont tous postérieurs à la date effective du congé, il convient de relever que si Monsieur [X] [U] a refusé à plusieurs reprises que des photographies soient prises de son intérieur, il n’est aucunement établi qu’il ait refusé une visite d’un agent immobilier, la conseillère de l’agence immobilière Laforêt ayant pu entrer dans le bien afin de l’évaluer à deux reprises et étant à même de faire un descriptif du bien. Il n’est pas plus justifié que l’autre agent commercial se serait présenté et aurait essuyé un refus ou qu’un potentiel acheteur aurait été éconduit pendant la durée du congé.

Il ne peut en conséquence être imputé une quelconque opposition des locataires qui auraient fait obstacle à la mise en vente du bien.

Quant au prix, Mme [L] [C], à qui le bien a été attribué dans le cadre d’un partage en 2021 pour un prix de 165 000 ', a sollicité dans le congé une somme de 195 000 ', montant que Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] trouvent excessif.

Si le prix est déterminé librement par le bailleur et que l’intention spéculative n’est pas en elle-même critiquable, le prix offert ne doit pas atteindre une proportion telle qu’il ne peut que traduire la volonté du bailleur d’empêcher le locataire d’exercer son droit de préemption et d’obtenir son éviction.

Il est produit par Mme [L] [C] deux attestations, dont la première intitulée 'votre évaluation', indique 'votre bien peut être vendu au prix suivant : fourchette d’estimation entre 163 000 ' et 180 000 ' ; prix de présentation de votre bien : 171 000 '.' Il n’est cependant communiqué qu’une seule page du document, ne permettant pas de vérifier si cette évaluation se rapporte au bien effectivement proposé à la vente, les caractéristiques du bien ni la date à laquelle elle a été effectivement réalisée. Quant à la seconde évaluation, en date du 4 juillet 2022 réalisée par Côté particuliers, elle retient une valeur du bien de 180 000 ', étant relevé que le bien n’a pas été visité et qu’elle a été faite, sous réserve des éventuels diagnostics à réaliser.

Il apparaît que ces estimations retiennent un prix moindre que celui sollicité.

Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] ont fait évaluer le bien, le 23 juin 2022, par l’agence Immogène qui a indiqué un prix entre 140 000 et 150 000 ', sous réserve des diagnostics. Il est également produit une recherche de transacations immobilières sur la commune de [Localité 5] pour la période allant de janvier 2021 à février 2023 portant sur des maisons de superficie similaire, celles-ci ayant oscillé en fonction de l’année de construction du bien, entre 87 500 ' et 166 000 ' pour une construction de 2016. Ces derniers produisent également des photographies faisant apparaître des fissures mais également reviennent sur la nécessité de refaire l’électricité, le bien nécessitant des travaux.

Le diagnostic performance énergétique que Mme [L] [C] a fait réaliser, n’a pas été communiqué mais il ressort de l’annonce sur le site le bon coin, qu’il est mentionné que le bien est en classe énergie F, des travaux étant ainsi nécessaires et pouvant avoir une incidence sur le prix du bien.

Il en résulte que le prix sollicité n’apparaît pas en adéquation avec la valeur du marché et l’état du bien.

Au vu de ces éléments mais également de l’absence de démarches positives de Mme [L] [C] afin de mettre en vente le bien, c’est à bon droit que le premier juge a déclaré nul le congé et a débouté Mme [L] [C] de sa demande de voir prononcer la résiliation du bail et voir ordonner l’expulsion de ses locataires ainsi que leur condamnation à payer une indemnité d’occupation.

La décision critiquée de ces chefs est confirmée.

2) Sur la demande indemnitaire

Mme [L] [C] demande 10 000 ' à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et pour son préjudice.

Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] s’opposent à la demande, contestant le moindre préjudice subi de leur propriétaire, rappelant qu’ils versent leur loyer.

Le congé étant annulé, Mme [L] [C] ne justifie d’aucun comportement fautif de ses locataires ni d’un quelconque préjudice dont elle souffrirait.

Il convient en conséquence de la débouter de sa demande de ce chef.

3) Sur la remise des quittances

Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] exposent que depuis le jugement critiqué, Mme [L] [C] ne leur remet plus de quittance de loyer, alors qu’ils règlent mensuellement leur loyer, ce qui a pu faire obstacle à leur recherche d’un nouveau logement.

Ils demandent sa condamnation sous astreinte.

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur… est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande.

Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] ont justifié du paiement de leurs loyers par la production de leurs relevés bancaires.

Ils sont en conséquence bien fondés à solliciter la remise de leurs quittances de loyer à compter du mois de septembre 2023.

Mme [L] [C] est condamnée à délivrer à Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] les quittances de loyer depuis septembre 2023.

Il convient de préciser que passé un délai de 2 mois à compter du prononcé de l’arrêt, Mme [L] [C] sera condamnée à une astreinte de 20 ' par jour de retard pendant une durée de 3 mois.

4) Sur les autres demandes

Les dépens et les frais irrépétibles de première instance sont confirmés.

Mme [L] [C], succombant, est condamnée aux dépens d’appel.

Mme [L] [C] est déboutée de sa demande de condamnation de Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de la condamner à payer à Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] la somme de 1 000 ' au titre de ces mêmes dispositions.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 12 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Orange en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Mme [L] [C] de sa demande indemnitaire,

Condamne Mme [L] [C] à délivrer à Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] leurs quittances de loyer depuis septembre 2023,

Dit que passé un délai de 2 mois à compter du prononcé de l’arrêt sans s’être exécutée, Mme [L] [C] sera condamnée à une astreinte de 20 ' par jour de retard pendant une durée de 3 mois,

Condamne Mme [L] [C] aux dépens d’appel,

Déboute Mme [L] [C] de sa demande de condamnation de Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [L] [C] à payer à Monsieur [X] [U] et Mme [H] [S] épouse [U] la somme de 1 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,