RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/03151 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JK7B

ET

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 5]

02 septembre 2024 RG :23/01371

[N]

[O]

C/

S.C.I. OSIRIS

Copie exécutoire délivrée

le

à :M^e Peladan

Selarl Porcara Racaud

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] en date du 02 Septembre 2024, N°23/01371

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

L. MALLET, Conseillère

Evelyne THOMASSIN, Magistrat Honoraire

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Mme [C] [R] [N] épouse [O]

née le 13 Décembre 1984 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Julie PELADAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

M. [E] [O]

né le 15 Mars 1981 à [Localité 9] (TUNIS)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Julie PELADAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

INTIMÉE :

S.C.I. OSIRIS Représentée par son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège social,

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Pierre Yves RACAUD de la SELARL PORCARA, RACAUD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ALES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 09 Octobre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 18 Décembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

Faits, procédure et prétentions des parties :

Le 14 août 2020, les époux [O] ont pris en location auprès de la SCI Osiris un logement situé [Adresse 8] Alès. Après un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 6 septembre 2023, et l’établissement d’un état des lieux au départ des occupants, la SCI Osiris a saisi le tribunal judiciaire en paiement d’un arriéré de loyers, charges et réparations locatives.

Le tribunal judiciaire d’Alès, par jugement du 2 septembre 2024 a:

— Constaté la résiliation du bail au 1er septembre 2023,

— Condamné solidairement monsieur [E] [O] et madame [C] [N] épouse [O] à payer à la SCI Osiris la somme de 1 775,40 euros au titre de la dette locative et celle de 8 511,42 euros au titre des dégradations, assorties des intérêts au taux légal à compter de la décision,

— rejeté toute autre demande,

— Condamné solidairement monsieur [E] [O] et madame [C] [N] épouse [O] à payer à la SCI Osiris la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens d’instance comprenant les frais du commandement de payer et de procès verbal de constat.

Il retenait l’existence d’une dette locative et faisait droit à la demande de réparations locatives admettant de nombreuses dégradations de la part des occupants. Malgré un diagnostic de non salubrité établi par le service d’hygiène de la ville d'[Localité 5], il jugeait les époux [O] de mauvaise foi pour avoir instrumentalisé ce service, qu’ils avaient appelé après la survenance d’un dégat des eaux qu’ils se sont abstenus de signaler au bailleur.

Monsieur et madame [O] ont fait appel de la décision par déclaration au greffe de la cour le 1er octobre 2024.

Selon leurs dernières conclusions du 17 décembre 2024, ils demandent à la cour de :

— Déclarer leur appel recevable,

— Confirmer le jugement querellé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au 1er septembre 2023,

— Le réformer en ce qu’il a :

— Condamné solidairement monsieur et madame [O] au paiement de la somme de 8 511,42 euros au titre des frais de remise en état, et 1 775,40 euros au titre de l’impayé de loyer et de charges, outre 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dépens,

— Constater que le logement ne correspondait pas aux critères légaux et règlementaires du logement décent,

— Juger que c’est à bon droit que les époux [O] ont quitté les lieux, opposant ainsi à leur bailleur l’exception d’inexécution,

En conséquence,

— Debouter la SCI Osiris de l’intégralité de ses demandes,

— Condamner la SCI Osiris au paiement de la somme de 6.102 euros correspondant au remboursement des loyers réglés du 1er janvier 2023 au 1er septembre 2023.

— Juger que les Consorts [O] ne sont plus redevables des loyers à compter du 3 septembre 2023, résiliation du bail,

— Débouter la SCI Osiris de toutes ses demandes plus amples ou contraires,

— La condamner au paiement de 2 000 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Ils exposent qu’après un état des lieux d’entrée particulièrement succinct, ils ont constaté des difficultés liées à l’humidité du logement qu’ils ont dans un premier temps imputée à un dégat des eaux. Un autre dégat des eaux survenait en janvier 2023 mais l’expertise soulignait un important phénomène de condensation et la panne de la VMC, phénomène tout à fait étranger à ce dégat des eaux. Devant l’état de santé de leur fils qui se dégradait, ils ont été contraints d’abandonner le logement le 1er septembre 2023 donc dès que possible, après avoir trouvé à se reloger. La dégradation de l’appartement n’est pas de leur fait, mais lié à l’insalubrité qui a d’ailleurs conduit la CAF à suspendre le versement de l’allocation logement en février 2023. Ils soutiennent ne pas être débiteurs d’un quelconque préavis qui aurait été malgré tout, pris en compte par le premier juge et soulignent avoir déposé plainte contre le bailleur après avoir subi des pressions de sa part. Après être restée taisante, et inactive, la SCI n’a réalisé les travaux qu’au mois de juin 2023. L’absence de jouissance paisible les autorise à opposer l’exception d’inexécution ajoutée à des menaces physiques dont ils ont été l’objet. Ils demandent le remboursement des loyers payés entre janvier 2023 et septembre 2023 au titre de la réparation de leur préjudice et en opposant cette exception d’inexécution.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 8 janvier 2025, la SCI Osiris demande à la cour :

— déclarer monsieur et madame [O] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter,

— confirmer le jugement du 2 septembre 2024,

Y ajoutant,

— condamner solidairement monsieur et madame [O] à payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Elle expose que les locataires sont partis sans prévenir par un préavis et ont déposé les clés dans la boite aux lettres. Ils ne se sont pas présentés à l’état des lieux de sortie réalisé par un huissier de justice et qui a révélé des dégradations locatives par comparaison avec l’état neuf du logement lors de l’arrivée des preneurs et la nécessité d’une remise en état importante. Selon devis et factures les frais se montent à 8 511,42 €. Les dommages, par leur nature, ne peuvent être dus à de l’humidité. Ils sont le résultat de l’action des locataires. Il reste également un impayé et notamment de charges pour 358 €. La SCI dénonce la mauvaise foi des preneurs. Elle conteste le caractère probant des pièces produites par ses adversaires procéduraux et en particulier les photographies non datées dont on ne sait s’il s’agit du logement loué. La part résiduelle de loyer dont ils demandent remboursement n’a pas été payée. Informée du dégat des eaux et de la panne de VMC elle a très rapidement fait procéder aux réparations nécessaires. Les locataires ne s’étaient jusque là jamais plaints de difficultés.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 octobre 2025.

Motivation de la décision :

* sur la recevabilité des appelants :

Aucun moyen juridique n’est développé au soutien d’une irrecevabilité de l’appel ou des appelants en leurs prétentions. Il ne sera donc pas statué de ce chef, s’agissant dans les conclusions des parties, d’une clause de style habituelle.

* sur la résiliation du bail :

Le premier juge a constaté la résiliation du bail à la date du 1er septembre 2023, ce que les parties ne remettent pas en cause. La décision sera confirmée sur ce point.

* sur l’indécence du logement :

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel, Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En l’espèce, il est établi par un constat amiable du 6 janvier 2023 qu’un dégat des eaux a eu lieu depuis le logement du premier étage, occupé par madame [P], en raison d’une fuite sur canalisation d’évacuation privative. Le nom de l’entreprise [Localité 6] est mentionné sur ce constat et il est même indiqué que la cause a été réparée. Par la suite, l’assureur des époux [O], la Saretec a chiffré les indemnités à leur verser dans un rapport du 3 mars 2023.

Un historique des appels des époux [O] rédigé par la Sogessur, le 24 septembre 2024, au titre de dégats des eaux ou de responsabilité civile, sans précision suffisante sur l’objet de ces appels, ne peut justifier que les preneurs avaient informé le propriétaire, la SCI Osiris d’une quelconque difficulté dans leur logement.

En l’état du dossier, ce n’est que par courrier du 21 février 2023 que le service communal d’Hygiène et de santé publique a informé le bailleur de travaux à réaliser dans les deux mois afin que l’habitabilité du logement soit conforme après une visite des lieux organisée le 9 février 2023 et donc postérieurement au dégat des eaux de janvier 2023. Il notait effectivement des moisissures dans toutes les pièces du logement, quelques non conformités sur les flux d’air de l’appartement et une fuite d’eau au robinet de la cuvette qui eux seuls ne peuvent caractériser une indécence du logement donné à bail puisqu’ils doivent être rapprochés de l’existence quelques semaines auparavant de la survenance d’un dégat des eaux ayant endommagé les lieux.

L’attestation de monsieur [G], non datée, est trop imprécise pour justifier qu’il a effectivement visité le logement loué à la famille [O] par la SCI Osiris, elle ne comprend aucune description détaillée ou chronologique des faits constatés par le rédacteur lui même comme l’exige l’article 202 du code de procédure civile. Pas davantage les clichés photographiques communiqués aux débats par les époux [O] ne permettent de localiser ou dater les dommages invoqués sauf l’un qui date du 27 décembre 2022 mais qui illustre une auréole sur l’envers d’un matelas, impossible à imputer objectivement aux désordres qu’ils évoquent, car là encore non localisable et antérieur au dégats des eaux de janvier 2023, tandis que jamais les époux [O] ne justifient avoir alerté jusque là leur propriétaire sur l’insalubrité de l’appartement et la nécessité de travaux.

En conséquence, il ne peut être retenu une exception d’inexécution ou fait droit à la demande d’indemnité. Le jugement sera confirmé de ce chef.

* sur les impayés de loyers :

Le contrat de bail signé entre les parties stipule un loyer de 678 € et une provision sur charges de 7 euros avec indexation le premier janvier de chaque année compte tenu de la variation de l’IRL Insée 3ème trimestre 2020 de 130,59 et un dépôt de garantie de 678 €.

Le commandement de payer et de justifier de l’occupation de l’appartement, délivré le 6 septembre 2023 vise les loyers des mois d’août et septembre 2023, pour un montant dû de 499,40 €, il n’évoque aucune dette antérieure et expose que les voisins des époux [O] les ont vu déménager avant la délivrance de l’acte. Un procès verbal de recherches infructueuses a été dressé.

Aucune des parties ne remet en cause la résiliation du bail au 1er septembre 2023, chacune demandant confirmation de ce chef de la décision de première instance. La cour retiendra cependant que l’état des lieux n’a pu se réaliser que le 25 septembre 2023 en présence de Me [S], commissaire de justice, de sorte que la somme réclamée au titre du mois de septembre doit être conservée par le bailleur comme indemnité d’occupation, les époux [O] étant partis sans prévenir, la SCI n’ayant retrouvé la disposition du bien que le mois suivant.

Le montant de 1 775, 40 de dette locative réclamé par le bailleur n’est pas explicité, ni justifié, au regard du commandement de payer ci dessus évoqué et ne sera donc pas admis.

Le jugement sera réformé sur ce point pour n’allouer que la somme de 499,40 € à la SCI Osiris au titre des loyers et indemnité d’occupation jusqu’au mois de septembre 2023 inclus, à laquelle s’ajoute la régularisation des charges TEOM, Edf et révision chaudière pour 358 € après déduction des provisions versées donc 857,40 €.

* sur les dégradations locatives :

Vu l’article 7d de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées;

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée établi le 14 août 2020, ne peut être qualifié de 'succinct'. Il énonce sous forme de tableaux, chacune des pièces et annexes constituant le bien donné à bail avec constat de son état par les lettres B, U, M. Il mentionne de manière contradictoire, puisque signé par les parties, un bon état des pièces et équipements (lettre B) et indique que le logement est neuf de même que les éléments de cuisine. Sont cependant signalés, 10 carreaux fendus, une porte de chambre dont la charnière est à refaire et un plan de travail dans la cuisine à changer.

Me [S], commissaire de justice, qui a dressé l’état des lieux de sortie après convocation des époux [O] qui ne s’y sont pas présentés, décrit un appartement en très mauvais état, très sale, dans lequel de nombreuses ampoules sont manquantes, les murs sont en mauvais état, ils présentent des trous, les boutons de radiateurs sont manquants, les poignées ont été démontées des portes d’accès, plusieurs cadres de portes sont endommagés, meubles de salle de bains en mauvais état, dont les charnières sont cassées, nombreux trous et impacts sur la peinture dans la cuisine, deux télécommandes non restituées.

La nécessité des réparations locatives est démontrée.

La SCI Osiris produit à l’appui de ses réclamations les documents suivants :

— devis Espace services télécommandes 267,00 €

— facture Brice Depot Salle de bains 237,90 €

— bricomarché facture serrurerie 118,20 €

— devis peinture Team Peinture 7 145,60 €

— devis Corbier matériaux blocs portes 742,72 €

— ---------------- 8 511, 42 €

Ce montant justifié a été accordé par le premier juge dont la décision sera confirmée à ce titre.

* sur le remboursement des loyers et le trouble de jouissance :

Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

La motivation qui précède au titre de l’indécence du logement ne permet pas de faire droit à la réclamation de ce chef présentée par les époux [O]. Et nul ne pouvant se constituer preuve à lui même, le dépôt de plainte de monsieur [E] [O], le 3 avril 2023, en dehors de tout autre élément probant, pour dénoncer les intimidations de monsieur [W] [P], associé de la SCI Osiris, dont on ignore la suite pénale, ne peuvent justifier un manquement du bailleur, à ses obligations d’assurer une jouissance paisible aux occupants de l’immeuble.

La décision déférée sera confirmée de ce chef.

* sur les autres demandes :

Il est inéquitable de laisser à la charge de la société Osiris les frais irrépétibles engagés dans l’instance, une somme de 1 000 € lui sera accordée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge des appelants qui succombent en leurs prétentions.

Par ces motifs :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,

INFIRME la décision déférée sur le montant de la dette locative,

Statuant à nouveau de ce chef,

CONDAMNE solidairement monsieur et madame [O] à payer à la SCI Osiris la somme de 857,40 €,

CONFIRME en ses autres dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

CONDAMNE solidairement monsieur et madame [O] à payer à la SCI Osiris la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement monsieur et madame [O] aux dépens d’appel

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,