N° RG 24/02167 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JHWJ

ORDONNANCE N°

du 27/11/2025

Syndicat COPPRO. [Adresse 10] SYNDIC NEXITY LAMY

Société NEXITY LAMY

C/ S.E.L.A.R.L. DE SAINT RAPT & BERTHOLET

ORDONNANCE

Ce jour,

VINGT SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

Nous, Samuel SERRE, Vice-Président placé à la Cour d’Appel de NÎMES, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 05 août 2025 pour statuer sur les recours contre les ordonnances de taxe rendues par les juridictions de première instance du ressort,

Assisté de M^me Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats, et M^me Nadège RODRIGUES, Greffière, lors du prononcé,

AVONS RENDU L’ORDONNANCE SUIVANTE :

dans la procédure introduite par :

Syndicat COPPRO. [Adresse 10] SYNDIC NEXITY LAMY

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représenté par M^e Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Yoann BORREDA, avocat au barreau de MONTPELLIER

Société NEXITY LAMY

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Yoann BORREDA, avocat au barreau de MONTPELLIER

CONTRE :

S.E.L.A.R.L. DE SAINT RAPT & BERTHOLET

Administrateurs Judiciaires Associés [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Raphaelle CHABAUD DJACTA de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NIMES

Toutes les parties convoquées pour le 23 Octobre 2025 par lettre recommandée avec avis de réception en date du 22 octobre 2024 et 26 juin 2025.

Statuant publiquement, après avoir entendu en leurs explications les parties présentes ou leur représentant à l’audience du 23 Octobre 2025 tenue publiquement et pris connaissance des pièces déposées au Greffe à l’appui du recours, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Novembre 2025 par mise à disposition au Greffe ;

Par ordonnance en date du 21 mai 2024, le président du tribunal judiciaire de NIMES a constaté la fin de mission de la SELARL DE SAINT-RAPT & BERTHOLET en qualité d’administrateur provisoire de la COPROPRIETE [Adresse 8] située au [Localité 9], fixé les honoraires de la SELARL de SAINT RAPT & BERTHOLET, en qualité d’administrateur provisoire de ladite copropriété à la somme de 213 813.37 euros TTC, autorisé d’ores et déjà la SELARL DE SAINT-RAPT & BERTHOLET à prélever la somme de 40 000 euros sur les fonds qu’elle détient pour le compte de la copropriété, à voir sur sa rémunération globale, et ordonné l’exécution provisoire de la présente ordonnance, nonobstant appel.

Le SYNDICAT DE COPROPRIETE [Adresse 10] SYNDIC NEXITY LAMY et la SOCIETE NEXITY LAMY, à la charge desquelles était mise cette somme, ont formé recours contre cette décision par courrier recommandé en date du 19 juin 2024 et reçu le 21 juin 2024 à la cour, contestant le montant des honoraires au regard des diligences effectuées.

Elles exposent que la SELARL DE SAINT RAPT & BETHOLET a été désignée par ordonnance du 19 juillet 2019 pour administrer la copropriété et engager toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété, que les conditions d’exercice de la mission ont été vivement critiquées par le conseil Syndical dans plusieurs courrier de mises en demeure, qu’il a été mis un terme à cette mission suite à l’assemblée générale du 2 février 2024 qui a désigné notamment le Syndic NEXITY LAMY pour gérer la copropriété, que les copropriétaires, par la même assemblée, ont refusé de voter la rémunération proposée.

Elles font valoir que les honoraires facturés, notamment de gestion courante pour un total de 166 650.00 euros HT ne sont absolument pas le reflet de la mission réelle de l’administrateur, mission qui ne correspond pas en réalité à la gestion de 300 lots.

Elles ajoutent que la mission la SELARL DE SAINT RAPT & BERTHOLET ne concernait que la gestion du seul Syndicat principal de la [Adresse 10] et qu’il serait abusif et à tout le moins erroné que la rémunération de la SELARL SAINT RAPT soit fixée sur la base de la gestion de 300 lots dont elle n’a jamais assuré la gestion laquelle dépendait des syndicats secondaires et non du Syndicat principal.

Elles entendent soulever diverses anomalies, à savoir :

— Une auto-approbation des comptes sans tenue d’assemblées générales avec des PV d’assemblée générale et sommaires et irréguliers,

— L’absence totale de recouvrement des charges impayés pour les charges dépendant du Syndicat principal pendant le mandat de la SELARL SAINT RAPT & BERTHOLET

— Les factures n’ont pas été remises avec les autres documents par la SELARL DE SAINT RAPT & BERTHOLET,

— L’absence d’opposition sur le prix de vente lors de la réception des avis de mutation pour des lots de copropriété sièges d’impayés de charges dépendant du Syndicat principal, privant le syndicat des copropriétaires de bénéficier des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et lui causant un préjudice estimé à la somme de 12 636.30 euros.

Elles prétendent enfin que la dette de la copropriété s’est accentuée de par notamment l’absence de mesures de recouvrement qui étaient pourtant comprises dans la mission du mandataire, que la SELARL DE SAINT RAPT & BERTHOLET n’a pas respecté la mission confiée par le tribunal puisqu’elle n’a pris aucune mesure pour rétablir l’équilibre financier et le fonctionnement normal de la copropriété,

Elles sollicitent en conséquence au premier président, au visa des articles 714 et suivants du code de procédure civile, de :

— Infirmer l’ordonnance de taxe du 21 mai 2024,

— Annuler les honoraires de la SELARL DE SAINT RAPT & BERTHOLET sinon les rapporter à de plus justes proportions,

— A défaut d’annulation totale et à titre subsidiaire, les honoraires seront fixés à la somme de 40 000 euros TTC correspondant à la somme déjà perçue à ce jour au titre de l’autorisation de prélèvement donnée par le tribunal.

En réponse, et par ses dernières écritures reçues le 24 avril 2025, au détail desquelles il sera renvoyé, la SELARL DE SAINT RAPT & BETHOLET, expose que sa rémunération est forfaitaire et définie en fonction du nombre de lots de la copropriété, sans distinction et qu’elle n’est jamais soumise à approbation de l’Assemblée Générale des copropriétaires, de sorte que la référencé à une résolution rejetée par elle le 02 février 2024 est sans effet.

Elle indique que cette rémunération concerne cinq exercices consécutifs, de juin 2019 à février 2024. Elle précise avoir bien appliqué les textes, tel que le premier juge l’a vérifié, et que les contestations sont dès lors irrecevables puisqu’elles ne ressortent pas de la compétence du premier président.

Elle sollicite en conséquence du premier président, au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 61-1-5 du décret du 13 mars 1967, de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de [Adresse 8] de l’ensemble de ses contestations comme irrecevables et infondées ;

— Le condamner au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les parties ont été régulièrement convoquées à l’audience du 19 décembre 2024. L’affaire a fait l’objet de renvois successifs au 23 octobre 2025.

A cette audience, les parties ont développé leurs conclusions écrites.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité du recours

Au terme de l’article 714 alinéa 2 du code de procédure civile, l’ordonnance de taxe rendue par le président d’une juridiction de première instance peut être frappée par tout intéressé d’un recours devant le premier président de la cour d’appel. Le délai de recours est d’un mois : il n’est pas augmenté en raison des distances. Le délai de recours et l’exercice du recours dans le délai sont suspensifs d’exécution.

Il résulte de l’article 724 du même code que le délai de recours à l’encontre de l’ordonnance de taxe d’une mesure d’expertise court, à l’égard de chacune des parties, à compter du jour de la notification qui lui est faite par le technicien.

L’ordonnance de taxe du 21 mai 2024 a été notifiée par courrier recommandé avec accusé réception en date du 27 mai 2024

Le recours a été formé contre cette ordonnance le 19 juin 2024, reçu au greffe de la Cour le 21 juin 2024 par courrier recommandé avec accusé réception.

Ce recours formé dans le délai et formes légales est donc recevable.

Sur la taxation des honoraires de l’expert

Aux termes de l’article 284 du code de procédure civile, le juge fixe la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis conformément aux dispositions de l’article 239 dudit code, et de la qualité du travail fourni.

Aux termes de l’article 721 du code de procédure civile, le juge de la contestation des honoraires statue suivant la nature et l’importance des activités de l’auxiliaire de justice ou de l’officier public ou ministériel, les difficultés qu’elles ont représentées et la responsabilité qu’elles peuvent entraîner.

Il ressort de l’article 61-1-5 du décret du 17 mars 1976 modifié par le décret n°2019-966 en vigueur depuis le 1er janvier 2020 fixant les modalités de rémunération des administrateurs provisoires désignés en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

I.-L’administrateur provisoire désigné en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 reçoit pour l’ensemble de sa mission un droit fixe dont le montant est fixé par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement. Il perçoit ce droit fixe dès que la décision le désignant est portée à sa connaissance.

Il lui est en outre alloué :

1- Des droits fixes calculés en fonction notamment des éléments suivants :

— le nombre de lots ;

— le nombre de créances ;

— les actes de procédure prévus aux sous-sections 4 à 6 ;

— les actes d’administration de la copropriété ;

— le plan d’apurement du passif ;

2 – Des droits proportionnels dégressifs par tranche, calculés en fonction notamment des éléments suivants :

— les dépenses courantes ;

— le montant des travaux exceptionnels ;

— les actifs du syndicat cédés ;

— le montant des sommes recouvrées pour le syndicat des copropriétaires

Les montants de ces droits fixes et proportionnels sont fixés par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement.

Cet arrêté fixe le montant de la réduction de la rémunération du mandataire ad hoc en cas de succession de missions. Il détermine en outre la liste des actes pouvant faire l’objet d’une rémunération non soumise aux droits fixes et proportionnels.

II.-Sans préjudice du premier alinéa du I, le président du tribunal judiciaire fixe chaque année le montant des acomptes à valoir sur la rémunération de l’administrateur provisoire sur justification des diligences accomplies et au vu d’un compte provisoire détaillé des émoluments. Les acomptes dus au titre des droits précisés par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement ne peuvent excéder le montant de la somme hors taxe mentionnée au deuxième alinéa du III.

III.-A l’issue de la mission, le président du tribunal judiciaire arrête la rémunération de l’administrateur provisoire. Le greffier notifie cette ordonnance arrêtant la rémunération à l’administrateur provisoire et au syndic.

Lorsque la rémunération calculée en application des droits fixes ou proportionnels prévus au I excède, pour ceux qui seront précisés par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement, un montant hors taxe fixé par cet arrêté, la rémunération due à l’administrateur provisoire est arrêtée par le président du tribunal judiciaire en considération des frais engagés, des prestations effectuées et de leur efficacité sans qu’il puisse être fait référence au tarif prévu par le présent article.

Dans ce cas, la rémunération de l’administrateur provisoire ne peut être inférieure au montant hors taxe fixé par arrêté conjoint du ministre de la justice et du ministre chargé du logement.

Cette décision est susceptible de recours conformément aux dispositions des articles 714 à 718 du code de procédure civile.

L’arrêté du 8 octobre 2015 fixant rémunération applicable aux administrateurs provisoires prévoit des droits fixes au titre notamment des articles 4 et 8 et des droits proportionnels.

En l’espèce, il ressort que la SELARL DE SAINT RAPT & BERTHOLET a été désignée comme administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] par ordonnance du 19 juin 2019, prorogée, sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 61-1-1 et suivants du décret du 17 mars 1967.

La SELARL DE SAINT RAPT & BERTHOLET a été désigné avec notamment pour mission :

Se faire remettre les fonds, documents et archives complètes du syndicat y compris la comptabilité de l’ancien syndic,

Exercer tous les pouvoirs, en lieu et place du syndic immédiatement dessaisi, comprenant notamment pour mission de dresser dans le délai de 3 mois, un rapport analysant la situation du syndicat défendeur, l’état de l’immeuble, les préconisations pour rétablir l’équilibre financier, la sécurité de l’immeuble et le résultat des actions menées,

Engager toutes les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété.

La mission de la SELARL DE SAINT RAPT & BERTHOLET a pris fin le 2 février 2024 par décision de l’assemblée générale de la copropriété désignant à nouveau NEXITY LAMY en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 7].

Ainsi, suite à sa saisine, la présidente du Tribunal judiciaire de NIMES va préciser que pour une copropriété de 303 lots sur une mission d’une durée de 55 mois, en l’absence de taxation intermédiaire, les honoraires de l’administrateur provisoire doivent être fixés à la somme de 213.813,37 euros TTC, et va l’autoriser à prélever la somme de 40.000 euros sur les fonds qu’elle détient pour le compte de la copropriété à valoir sur sa rémunération globale.

La copropriété va s’opposer à l’ordonnance susvisée considérant d’une part que par assemblée générale en date du 02 février 2024 les copropriétaires ont refusé d’approuver la rémunération demandée par l’administrateur provisoire, ce refus étant fondé, d’autre part, sur les fautes de gestion dudit administrateur provisoire ainsi que son calcul erroné du nombre de lot pour fixer sa rémunération.

Il apparait clairement qu’aucun texte ne vient soumettre la rémunération de l’administrateur provisoire désigné à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires concernés

Qu’il s’agit effectivement d’une rémunération forfaitaire fixée par les textes et qui va être établie notamment par le nombre de lots de la copropriété.

Aucun élément dans la mission confiée par à l’administrateur provisoire par l’ordonnance du 19 juin 2019 ne vient limiter la mission de celui-ci au recouvrement d’une dette spécifique comme le maintien pourtant la copropriété. La mission de l’administrateur provisoire était générale exerçant tout pouvoir de gestion sur la copropriété et pouvant engager toute mesure nécessaire pour un rétablissement normal de celle-ci.

Il ressort, en outre, d’une jurisprudence constante qu’il n’appartient pas au juge de la taxe de se prononcer sur la qualité des diligences de l’administrateur provisoire, sur sa réactivité et ou sur sa passivité mais bien seulement de vérifier de la bonne application des textes susvisés. Dès lors, il ne peut, à ce stade la procédure, être pris en considération les arguments soulevés sur le non-respect, par l’administrateur provisoire, de sa mission

Ainsi, au regard des débats et des pièces fournis, il n’apparait pas une erreur ou un défaut dans l’application des textes susvisés. Cependant, il convient de prendre en considération les modalités d’applications desdits textes et en particulier celles concernant le calcul de la rémunération présenté par l’administration provisoire.

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces versées au dossier, qu’il n’est pas contestable que la mission de l’administrateur provisoire a duré 55 mois du 19 juin 2019 au 2 février 2024. Les droits fixes des articles 4, 5, 8 sont des droits tarifés qui sont justifiés au regard du temps de l’administration et du nombre de lots.

Si l’administrateur provisoire fixe, en totale application des textes, sa rémunération sur la base du nombre de lots de la copropriété, celle-ci met en avant que le nombre, soutenu par ledit administrateur provisoire, est erroné car bien supérieur au nombre de lots réel la concernant. Ainsi, pour la copropriété, le nombre de lots est de 262 et non 303 comme retenu par l’administrateur provisoire et l’ordonnance litigieuse.

L’administrateur provisoire quant à lui maintient que le nombre de lots qu’il a dû prendre en charge pour la copropriété était bien de 303 et il vient même souligner avoir sous facturé, car sur sa sollicitation le notaire en charge de la copropriété a établi le 1er février 2024 que le nombre de lots exacts, après les diverses mutations enregistrées, est de 341.

Il ressort des pièces fournies par l’administrateur provisoire et notamment des divers questionnaires avant contrat de mutation des lots de copropriété établis par ce dernier sur les années 2022, 2023 et 2024, le dernier étant daté du 11 février 2024, que le nombre de lots reconnu et acté par ledit administrateur provisoire lors de l’exercice de sa mission est effectivement de 262 comme indiqué par la copropriété.

S’il apparait que par indication notariale du 1er février 2024, le nombre de lots établis est de 341, aucun élément fourni par l’administrateur provisoire ne vient expliquer la détermination du chiffre 303 comme étant le nombre de lots effectivement gérés et facturables. Ce d’autant plus que le registre officiel des copropriétés le 8 décembre 2020 fixe effectivement à 262 le nombre de lots de ladite copropriété.

Ainsi, au regard de ces éléments, compte tenu que l’administrateur provisoire a toujours considéré le chiffre de 262 comme étant le nombre de lots soumis à sa gestion durant l’exercice de sa mission, ce dernier ne venant en outre en rien expliquer le chiffre 303 retenu dans sa facturation, quand bien même un chiffre de 341 serait retenu par notaire, il convient de faire droit à la demande de la copropriété et de réduire à juste proportion le calcul réclamé.

Concernant le calcul des droits proportionnels, la copropriété met en avant que les pièces comptables limitent les dépenses courantes à la somme de 87.907,41 euros et non à celle de 109.670,80 euros, facturée par l’administrateur provisoire. Or, si effectivement, il pourrait être retenu un montant de dépense de 87.907,41 euros il convient de constater que ce calcul n’englobe pas toute la période de la mission exercée par l’administrateur provisoire n’étant établie que sur une période comptable allant du 01 janvier 2022 au 31 janvier 2024, alors que la mission de l’administrateur provisoire a commencé à compter du 19 juin 2019. A défaut de démonstration précise dudit calcul, il conviendra de maintenir le calcul tel que fixé initialement, la copropriété ne venant pas justifier de l’effectivité d’une réduction de la somme facturée.

Au regard de ces éléments, il convient de reformer l’ordonnance de taxe dans son calcul des droits à rémunération en tenant compte de la modification du nombre de lots géré.

Compte tenu de la nature du litige, l’équité commande qu’il n’y ait pas lieu à condamnation à article 700 du Code de procédure Civile. Les parties seront dès lors déboutées de leur demande à ce titre. Chaque partie conservera également la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats publics, par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déclarons recevable le recours du SYNDICAT DE COPROPRIETE [Adresse 10] SYNDIC NEXITY LAMY et de la SOCIETE NEXITY LAMY, à l’encontre de l’ordonnance de taxe du 21 mai 2024, par laquelle le président du tribunal judiciaire de NIMES a constaté la fin de mission de la SELARL DE SAINT-RAPT & BERTHOLET en qualité d’administrateur provisoire de la COPROPRIETE CENTRE COMMERCIAL [Adresse 7] située au [Localité 9], fixé les honoraires de la SELARL de SAINT RAPT & BERTHOLET, en qualité d’administrateur provisoire de ladite copropriété à la somme de 213 813.37 euros TTC, autorisé d’ores et déjà la SELARL DE SAINT-RAPT & BERTHOLET à prélever la somme de 40 000 euros sur les fonds qu’elle détient pour le compte de la copropriété, à voir sur sa rémunération globale, et ordonné l’exécution provisoire de la présente ordonnance, nonobstant appel,

Constatons que le nombre de lots à retenir pour le calcul de la rémunération de l’administrateur provisoire est de 262 et non de 303 tel que retenu par l’ordonnance aux fins de mission et fixation d’honoraires du 21 mai 2024,

Dès lors

Réformons l’ordonnance rendue le 21 mai 2024 par la Présidente du Tribunal judiciaire de NIMES et fixons à la somme de 183.556,96 TTC les honoraires dus par la COPROPRIETE [Adresse 8] à la SELARL DE SAINT-RAPT & BERTHOLET en qualité d’administrateur provisoire.

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes,

Déboutons les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laissons à chaque partie la charge de ses dépens.

Ordonnance signée par M. Samuel SERRE, Président, et par M^me Nadège RODRIGUES, Greffière.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT